現在住宅ローンの借り換えを薦められていて、(公務員は色々な面で得だとか云われて)公庫(3.3)位であまりそう高い方でも無いのですが、少しでも
安い方が良いかと思いまして今銀行さんの薦めている変動の1.9か固定5年の
2.55)を検討していろいろ問い合わせ中です。気持ちとしては固定を考えてまして現在より2年早く返済終了予定ですが、お聞きしたいのは、例えば、借り換えた先の銀行が経営不振でもし破綻した場合、どうなるのでしょうか。
うちの主人はこんな安い金利で誘うくらいだから、危ないのではないかなどと手続きの面倒さを嫌がってかあまり乗り気ではありません。
実際仮に破綻したとき、この借金の金利は上昇するのでしょうか。
どなたか教えて下さい。ちなみに検討中の銀行は某有名銀行です。(以前、
宝くじを一手に引き受けて居たところです。)
諸費用が25万かかるそうです。今のまま公庫を地道に返していって、ゆとりが出たときに繰り上げ返済すべきでしょうか。

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A 回答 (4件)

 借りることによって、平均金利が1%下がれば、どのような返済方法をとっても、残高3000万円について、年間で確実に30万円の金利の削減になります。

問題は、借り替えた後、その金利が借りかえる前の金利を上回ること(5年後)がないのでしたら、絶対に有利です。それと、現在は不動産の価格が下がっていますので、現在の不動産に新規のローンが設定できるだけの担保能力が必要です(銀行が勧めているようなので問題はないと思いますが)。
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この回答へのお礼

優しくて分かりやすいご回答有り難う御座いました。
これで自信を持って借り換え出来ます。
貴方のお陰です。助かりました。心より感謝申し上げます。

お礼日時:2001/05/11 09:38

借り換え後の繰上げ返済時の手数料についても検討する必要があります.銀行により違いますので...

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この回答へのお礼

有難うございます。手数料の件は問い合わせてあります。
御回答感謝致します。

お礼日時:2001/05/10 23:43

 金銭消費貸借契約においては、貸主たる相手が、破産その他会社更生手続きの場合であっても、当初の契約自体は、当事者双方の合意がない以上、債権者を害するために相場より低く金利を設定したような場合を除き、変るものではありません。


 諸費用として考えられるものは、契約書印紙代、登記費用があります。5年後に契約を書きかえるとなりますと、また登記費用が発生しますが、現在の契約を基本として結ばれるのでしたら、今回だけとなりますので、金融機関に確認してください。一般に残高1000万円について、約1%以上金利が違いますので、最初の年で金利だけで10万円以上の差が生じます。これから判断しますと、残高1000万円で3年以内で完済しないのであれば、借りかえられた方が有利かと思います。

この回答への補足

とても分かりやすい回答有難うございます。諸費用の件につきましては
早速問い合わせてみます。破綻しても大丈夫だと分かり安心しています。
残高は後大抵3千万程残っていますので断然借り換えの方がお得なのですね。
(確認)済みません。誰かに其の方が絶対得しますよと言われると自信がついて消極的な主人を動かせそうなので。お返事よろしくお願いします。

補足日時:2001/05/10 21:02
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現在のローンの残高にもよります。


要は金利の安くなる金額で、借り換えの諸費用25万円が賄えるかという点と、5年後の金利状況で変わってきます。

それから、現在銀行預金などが有るのでしたら、低利の預金に置いておくよりも、返済に充てて、返済後の金額で新規のローンを組むのも良いと思います。

某銀行で、返済予定表を作成してもらい、現在の公庫の返済予定表と、支払う利息金額を比較するのが、一番確実な方法です。

銀行が破綻しても、金利の変更は無いと思います。

この回答への補足

有り難うございます。お金の件については全くの素人で一応、銀行さんに
シュミレーションを作ってはもらったのですが。
諸費用というのは例えば5年の固定が終わって、又借り入れの契約をした
場合、再び必要なのでしょうか。
今公庫は金利が一般3.35特別3.75で月々約75000,ボーナス40万(計475,000)
払っています。今の金額を払うという設定で借り換えすると月72,000ボーナス時32万になって約2年期間が短縮されるというのですが。
どうなのでしょうね。もし、借り換えの際に100万の繰り上げ返済をしたいとも考えています。あまり頭が回らないので分かりません。
どう思われますか。

補足日時:2001/05/09 16:17
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Aベストアンサー

銀行員です。

破綻した日本○○銀行は、全銀協にも日銀ネットにも加入していない、特殊な銀行なので、ペイオフ発動させても市場に影響がないのです。基本的に負の連鎖は考えられません。
破綻しそうな銀行は分かりませんが、国は市場への影響を考慮し、公的資金注入で破綻は回避するでしょう。
自己防衛とすると、1000万円ずつ預金を分散させるか、金利を放棄して決済用預金にしておけば安心です。銀行が破綻しても貸金庫の中まで取られる事はないのでご安心ください。

Q住宅金融公庫の返済(借り換え)手続き

経験した方にお聞きしたい。

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ちなみに、その信用金庫の借り換えローンにも申し込んだのですが、審査NGだった。

Aベストアンサー

何故スムースにいかないのでしょう??
私もやりましたが、全然OKでしたよ。
住宅金融公庫にしてみれば、全額返済してもらえるのだから、全く問題ないと思いますが・・・・
信用金庫はあくまで中間の窓口ですから、関係ないはずです。
借入れる銀行の窓口の方とよく相談して下さい。
私の場合はすべて段取りをしてくれて、電話するだけでしたが・・・信用金庫がうまく動かないなら住宅金融公庫に直接電話しては?
借り換えに関しては、借入れる銀行の準備が整い次第、すぐに返済出来ましたよ。一日遅れれば、その分利息もかかりますしね。
何がうまくいかないのか理解しかねます。

Q住宅金融公庫から新生銀行orJAへ借り換え 素朴な疑問

【現在のデータ】
住宅金融公庫
30年ローン(現在5年経過)残25年
2.4% 当初10年
4% 11年目以降
ご融資金額 27,300,000円

「ご融資残高」7月支払い済み時点
2.4% 月 12041000円 ボ 7136000円
3.4% 月 3880000円 ボ 1719000円
*************************************
【素朴な質問】
(1)シュミレーションするときに「残金」を記入する箇所
がありますが、単純に公庫のご案内の「ご融資残高」
を書き込めばいいんですか?
もしそうだとすると、一括返済するのに
利息の再計算のようなものはしないのですか?
(よくショッピングローンの一括返済は利息の
計算しなおすから)

(2)公庫のご案内の「ご融資金額」(27,300,000)
にすでに利息が入ってるの?

(3)公庫で借りたとき、住宅控除が15年ありました。
借り換えすると、その15年はなくなるのですか?
で、新しく借りたローンに対しては控除はどうなる
のですか?(新生銀行orJAの場合)
****************************************
【借り換え予定のデータ】
JA=10年固定2.25%
新生銀行=20年固定 2.98%

返済期間は25年で設定する予定です。
****************************************

素朴な疑問以上です。
いろいろ検索したけど、これらについては
ハッキリした回答がなかったので
皆さん教えてください。
ちなみ・・・借り換えの理由として
ボーナス払いを少なくしたいのです。
「ボーナス月いくらにしますか?」
の質問に対し、「25万で!」と応えたら
月払い+25万でした。
最近その事実をしりました。お恥ずかしい話です。

【現在のデータ】
住宅金融公庫
30年ローン(現在5年経過)残25年
2.4% 当初10年
4% 11年目以降
ご融資金額 27,300,000円

「ご融資残高」7月支払い済み時点
2.4% 月 12041000円 ボ 7136000円
3.4% 月 3880000円 ボ 1719000円
*************************************
【素朴な質問】
(1)シュミレーションするときに「残金」を記入する箇所
がありますが、単純に公庫のご案内の「ご融資残高」
を書き込めばいいんですか?
もしそうだとすると、一括返済するのに
利息の再...続きを読む

Aベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン(住宅金融公庫融資、プロパー住宅ローンとも)を担当したことがある者です。

「住宅ローン控除の適用が15年間」ということは、平成13年6月30日までに居住を開始したということで、住宅ローンについて「現在5年経過」だとすると、毎月分の初回返済日は平成12年8月から平成13年7月の間ですね。
住宅金融公庫の基準金利が2.40%だったのは、平成11年4月26日~6月20日までのお申し込み分に適用される金利ですから、最短でも申し込みから1年以上。
マイホーム新築でしょうか。

(1)シュミレーションするときに「残金」を記入する箇所がありますが、単純に公庫のご案内の「ご融資残高」を書き込めばいいんですか?
もしそうだとすると、一括返済するのに利息の再計算のようなものはしないのですか?
「シュミレーション」というのは、借り換えのシミュレーションだと思いますが…。
債務残高は2478万円弱ですから、2478万円と入力すればいいですよ。

実際に繰上返済をする場合には、残元金+繰上返済日までの利息額(日割計算)+繰上返済手数料…をお支払いいただくことになります。
ですから、一括返済をする場合には利息の再計算を行います。
初回返済日と残元金の額が分かれば利息額も計算できますから、「ご融資残高」を記入すればよいのではないでしょうか。
精算利息や借り換えに伴う諸費用を上乗せして借りることができる設定ならば、「借り換えで借りたい額」を記入すればよろしいかと思いますが、残元金しか借りられない-ということも多いかと思います。

(2)公庫のご案内の「ご融資金額」(27,300,000)にすでに利息が入ってるの?
入っていません。
元利均等返済の場合ならば…。
仮に2730万円全額を、初回返済~10年間(120回目の返済まで)を2.40%、11年目以降完済まで(121回目の返済から360回目の返済まで)を4.00%で、毎月返済し続けたとすると、利息だけで14,961,806円になります。
元金+利息の総返済金額は、42,261,806円です。
借りたのは2730万円でも、実際に返済する額は4200万円以上になる-ということですね。
2730万円借りて、2730万円返せばいいのでしたら金利はゼロということになってしまいます。
尤も、2730万円借りる契約をしても、お手元に受取られた金額は手数料や保証料等が差し引かれていますから、2730万円はなかったと思いますけれど。

(3)公庫で借りたとき、住宅控除が15年ありました。
借り換えすると、その15年はなくなるのですか?
で、新しく借りたローンに対しては控除はどうなるのですか?(新生銀行orJAの場合)
借り換えをしても、原則、住宅ローン控除はそのまま引き継がれます。
ただし、「償還期間について、借り換え実施時点から計算して返済期間が期間10年以上」でなければなりません。
ご質問者さまの場合、借り換え後の住宅ローンの返済期間を25年で設定される予定とのことですから、引き続き住宅ローン控除を受けられると思います。

簡単に計算しましたところ…。
新生銀行の場合、ボーナス返済なし-とすれば毎月の返済額は117,252円です。
ボーナス月の返済額を、毎月の返済額+ボーナス加算分で25万円程度までにしたければ、2478万円の借り入れの場合、毎月の返済分1978万円・ボーナス加算分500万円しにしなければなりません。
これならば、固定期間の20年間は、毎月の返済額93,593円、ボーナス加算分142,543円で、236,136円となります。

JAの場合は、ボーナス返済なし-とすれば毎月の返済額は108,073円となります。
ボーナス月の返済額を、毎月の返済額+ボーナス加算分で25万円程度までにしたければ、2478万円の借り入れならば、毎月の返済分1878万円・ボーナス加算分600万円しにしなければなりません。
これならば、固定期間の10年間は、毎月の返済額81,905円、ボーナス加算分157,554円で、239,459円となります。

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン(住宅金融公庫融資、プロパー住宅ローンとも)を担当したことがある者です。

「住宅ローン控除の適用が15年間」ということは、平成13年6月30日までに居住を開始したということで、住宅ローンについて「現在5年経過」だとすると、毎月分の初回返済日は平成12年8月から平成13年7月の間ですね。
住宅金融公庫の基準金利が2.40%だったのは、平成11年4月26日~6月20日までのお申し込み分に適用される金利ですから、最短でも申し込みから1年以上。
マイホーム新...続きを読む

Q公庫から銀行への住宅ローンの借り換え。

住宅ローンの借り換えを検討しています。

公庫から銀行に借り換えした場合の金銭面以外での
メリット・デメリットってどういったものがありますか?

Aベストアンサー

お金の面が大きいのでそれ以外といわれるとなかなか難しいですね。

メリット
民間金融機関ですから、マイカーローンの金利優遇などお金に関するサービスがいろいろと受けられる。
ポイントサービスなどもこのうちのひとつです。
団信保険料が不要なので、更新時期に入金の手間は要らない。

デメリット
支払いが苦しくなった時の対応にかなり違いがあります。
公庫の方が柔軟性に富んでおります。
返済方法の変更がしづらい。
元金均等が選べません。

Q借り換え検討中です。半年後の金利の目安

3年前に35年ローンを組み、3月に固定期間が終了する予定です。全期間1%優遇です。その時点の残債は2900万円ほど。その後、10年固定で組みなおす予定でいました。私も仕事をしていますので、10年間で繰上返済をがんばる予定です。

ですが、それを待たずに9月に借り換えをし30年全期間固定2.9%のローンを組みなおすことを主人が計画しているようです。

私は金利のことはよくわかりませんが、10年後の金利を6.0%と仮定しても現在の銀行で優遇金利を受けていたほうが有利な計算になりました。ですが、2007年3月の金利が現在より1%上昇していれば結果が変わってきます。

今後半年で金利が1%上昇することはあるのでしょうか。

詳しい方のご意見をお聞かせください。

Aベストアンサー

#4です。
補足を頂きましたので再び参りました。
また長文になります。
ゴメンナサイ。

> 三年固定では、元金均等方式を取りました。
> ボーナス時返済はありません。
> 月の返済11万うち利息が3.1万。管理費が2.5万。
> 9月現在の残債は3020万ほど(中略)今までは繰上ていません。

35年返済ということは420回返済ということで、3年固定の固定期間満了が2007年3月ならば初回返済は2004年4月となり、2006年9月の返済は30回目の返済。
残り返済回数は420回-30回=390回。
その時点での債務残高が3020万ほどということは当初借入額は3250万円程度と逆算できます。
2.350%の店頭表示金利から1.00%の優遇を受けて、適用金利は1.35%。
元金均等に拠る毎月の返済元金は77,381円程度。
30回目の返済となる2006年9月の債務残高(9月分返済後)は3020万円弱程度、2006年9月の利息は(エクセルの関数を使って計算したところでは)31,607円。
(ご参考までに、エクセルの算式は「=ISPMT(年利/12,回次,総返済回数,債務残高)」ですから、30回目の利息額を算出するために算式を入力する場合は「=ISPMT(1.35%/12,30,35*12,-30255952)」となります。)
2006年9月の返済額は、元金+利息で108,988円-といったところ…ですと、ご質問者さまの補足に近いと思うのですがいかがでしょう。

借り換え後も元金均等償還をご利用ですか?
まず、そのパターンで計算してみました。
借換えの場合は2006年10月から2.90%を適用し、30年返済で債務残高はそのまま引継ぎで計算しますと、当初の借り入れから通算した総返済額は元金+利息で42,272,108円となりました(支払予定利息総額9,772,108円)。
10年固定の場合は、2007年3月からを、現在の店頭表示金利3.85%-優遇1.00%=適用金利2.85%で計算してみました。
優遇の場合の基準金利は、店頭表示金利が適用されますからね。

すると、借換えに要する諸費用を考慮しなければ、
・11年目以降完済までの金利が2.95%ならば、結果的に「借換えをしない方」がお得になる。
・11年目以降完済までの金利が2.975%ならば、結果的に「借換えをした方が」お得になる。
となります。
大きいのは保証料ですから、保証料込みで100万円の諸費用が必要となった場合、
・11年目以降完済までの金利が4.1%以上ならば、結果的に「借換えをした方が」お得になる。
ということになります。

現在の適用金利が1.35%ならば、金利の見直し時には返済額が上がりますよ。
前述の借り換えのパターンならば15.7万円弱(2006年10月・債務残高3020万円程度)、10年固定のパターンならば15.3万円弱(2007年3月・債務残高2900万円程度)になります。

元金均等償還の場合はこんなところでしょうか。
借り換え後は元利均等償還にする…という条件を付け加えるのでしたら、借り換えをしなかった場合(償還方法も元金均等償還のまま)の10年後の金利が10.0%になっても「借り換えはしない方がお得」になりますね。
3020万円を借り入れ、30年返済、全期間固定・適用金利2.90%で元利均等償還した場合の、元金+利息の総返済額は45,252,523円になってしまいますから。
これは「条件が違う」ので比較するのもどうかとは思いますが。

なお、元金均等償還については、扱っていない金融機関・住宅ローン商品も多いですので、その点を合わせてご主人にアドヴァイスを差し上げれば、借り換えを躊躇われるのではないでしょうか。
SBIモーゲージも、新生銀行も元利均等償還のみです。
また、金利についてですがSBIモーゲージの30年固定は2.97%、新生銀行の30年固定は3.15%(いずれも9月融資実行分)です。
2.90%ではないと思うのですが…。

「とにかく金利のことをもう考えたくないから!」ということで、完済予定が20年ならば、20年固定を選択されるというのはいかがなんでしょうか?
9月現在の10年固定の店頭表示金利が3.850%ということは、三菱東京UFJ銀行と同じですから、ここの20年固定を参考にしてみますと…。
店頭表示金利は4.350%ですね(9月現在)。
1.00%の優遇を受けて、適用金利は3.350%。
このパターンですと、仮に繰上返済をせずに21年目以降も返済を続けるとしても、21年目~完済までの金利が50%以上になった場合ですら、借り換えて元利均等償還方法に変更した場合よりも「お得」になります。
(なんかだんだん混乱してきた…。)
ですから、現在の金融機関で元金均等償還のままにしておき、返済期間は30年だけれど20年固定にして20年で完済を目指す-が、「楽」と「お得」の双方のベスト接点(?)なのではないかと思います(目先の金利を見るとお得感はないかもしれませんが)。
ただし、借り換えによって初回の返済額は16.5万円になってしまうんですよね…。

繰上返済を考慮に入れますとさらに複雑化しますのでとりあえずやめておきますが、
> 5-7万円を繰上に当てます
ということは、年間の繰上償還額が100万円程度ということですね。
仮に借り換えを考えるとした場合、もし、細かく繰上返済をしたい-ということでしたら、繰上返済手数料が無料で、しかも月々、万円単位での繰上返済が可能-という金融機関・住宅ローン商品を探されるとよろしいかと思います。

#4です。
補足を頂きましたので再び参りました。
また長文になります。
ゴメンナサイ。

> 三年固定では、元金均等方式を取りました。
> ボーナス時返済はありません。
> 月の返済11万うち利息が3.1万。管理費が2.5万。
> 9月現在の残債は3020万ほど(中略)今までは繰上ていません。

35年返済ということは420回返済ということで、3年固定の固定期間満了が2007年3月ならば初回返済は2004年4月となり、2006年9月の返済は30回目の返済。
残り返済回数は420回-30回=390回。
その時点での債務残...続きを読む


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