女子の「頭皮」のお悩み解決の選択肢とは?

300坪(時価1億円)の土地の上に 平屋で50坪のレストランを経営してましたが

引退するため レストランの建物を売却したいと思います。

建物だけ売って土地は売らずに 地代を頂こうと思います。

その場合、借地権は付けずに建物だけ売ることは可能でしょうか。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (6件)

>借地権は付けずに建物だけ売ることは可能でしょうか。



可能です。ただし事業用借地権という形で20年間地代をもらいます。
http://myhome-f.zei-hoken.com/051.html
建物が老朽化していれば10年の設定もありです。

借地期間の終了で建物収居で土地が更地でもどります。
    • good
    • 0

結論から言うと無理でしょう。



「借地権」とは、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権のことです。

建物を売却するということは、買主にその所有権が移転するということです。また地代をもらうというのは買主が貴方の土地を賃借するということです。つまり土地賃貸借。

つまり契約書等でどの様な体裁を取り繕っても、法的には事実上の借地権とみなされるとみて間違いありません。

どうしてもというのであれば確定的に契約が終了する定期借地権を検討されるべきでしょうね。
    • good
    • 0

不動産業者です。


現実的なのは、居抜きである程度の権利金等いただき、賃貸でしょう。

まとまった資金がどうしても必要なのであれば、需要があれば不動産デベロッパーなどで、建物は解体、新規での事業用借地などのプレゼンを受けるのも良いかもしれません。
但し、車が(駐車場)必要な地域で300坪程度ですとコンビニや小規模店舗になってしまうので、一度地域で名のある不動産屋に聞いて見てください。

現状で事業資金などの借り入れがある場合は、新しい賃貸事業(アパートやマンション)などの事業の建物資金で、間違いない収入見込みが立つような立地ならば、それを含めた融資も可能です。

例えば更地にして、300坪の駐車場として成り立つ立地ならば、経費がかからず、収入になります。

と、プランは結構ありますから、質問者さんの立場で提案してくれる不動産業者など誰かに紹介してもらい、相談して見ましょう。
    • good
    • 2

理屈では可能ですが




現実的にはそんなの買う人いません。
    • good
    • 1

 不動産賃貸業を営んでおります。



> 建物だけ売って土地は売らずに 地代を頂こうと思います。
> その場合、借地権は付けずに建物だけ売ることは可能でしょうか。

 「借地権=土地を利用する権利」なしには、店をそこには置けません。

 店だけ買ったら、解体などして、現地から移動しなければなりません。

 移動するのに、地代を払う馬鹿はいません。


 逆に、地代を得るには、「土地を利用する権利=借地権」を設定して、店をそこに置かせなければなりません。

 土地に関してなんの権利もあたえずに、「地代」を取る・・・ なんの「代わり」のお金でしょうか、という話になります。

 地代をもらうなら、借地権をつけなければなりません。


 じゃあ、地代はいらないことにしよう、と思っても、質問者さんが「店をそこに置き続けることを認めた」瞬間、借地権は発生します。

 建物の登記を買主がすると(当然、登記するでしょう)、簡単には土地を返せと言えなくなります。


 従って、質問者さんの目論見は実現不可能です。
    • good
    • 1

>>建物だけ売って土地は売らずに 地代を頂こうと思います。



その地代をいただく名目はどうなるのでしょう?
借地権が無いなら、建物を買った方は、地代を払う必要もなくなるという考え方もあると思うのですが・・・。
    • good
    • 2

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q中古住宅の建物だけの売買は可能でしょうか?

親戚の所有する中古住宅の購入を検討しています。

しかし、土地の価格が高い場所なので私の考えている予算から、大きくオーバーしてしまうのです。

ここで、土地は親戚のまま、建物だけ名義変更するような売買は可能なのでしょうか?

定期借地権付き住宅等は近いかなあと思いますが、新築物件であったり、土地の持ち主が法人であったり

少し違うかな?と思います。

どうぞよろしくお願いします

Aベストアンサー

> 土地は親戚のまま、建物だけ名義変更するような売買は可能なのでしょうか?

 可能でしょうが、相手が承諾するかどうかです。

 今の時代、うっかり借地権なんて設定される(地代を受取る)と自分の土地であって自分の土地でない状態です。それほど借主が絶対的に有利なのです。そういう状況をご存知の方なら承諾しないかも知れません。今は『親戚』の付合いですが、この先何年もあれば『親戚』と言っても名ばかりの状態もありえます。

Q不動産の親子間売買 建物のみ

こんにちは、父が所有している土地と建物(賃貸用ビル)のうち建物のみを私へ売買にて所有権を移したいのですがいくつか教えてください。

1.売買金額について、他の質問を見ると帳簿価格で良いようですが帳簿価格と固定資産評価額について開きがありどちらの金額で売買すれば税務上問題ないのでしょうか?、この物件の帳簿価格が\2800000円、固定資産評価額が¥6300000円となります。

2.売買し登記等する場合、自分で出来るのでしょうか? 法律関係者へ頼む場合、誰に頼めば良いのでしょうか?

3.土地については父の所有権のままだと父と私でどのような契約形態が適当なのでしょうか?

4.土地の賃料は、いくら位が適当なのでしょうか?現在土地建物で50万円の収入があります。また、周辺月極駐車場賃料が月額8000円程度で、この土地を更地にして駐車場にすると25台程度入ります。

どうぞ宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

> 1.売買金額について、他の質問を見ると帳簿価格で良いようですが

 え? そんなふうになっているのですか?

 まったく関係ない者の間の売買なら原則「自由」ですが、親子間の売買や、同族会社と取締役との間の売買とかだと、税務署の干渉をうけがちです。

 その際推奨される売買価格は「相場」であって、帳簿価格でも固定資産税評価額でもありませんよ。

 もちろん、偶然そうなった場合もありました。

 旧大蔵省がバブルを破壊した直後は、相場よりも帳簿価格や固定資産税評価額が高くなっていました。

 そのころなら、帳簿価格や固定資産税評価額で売買したら税務署は文句を言わなかったはずです。

 相場よりも高く売買して、親は利益を計上して納税していた(可能性が高い)のですから。

 実は必ずしもそうでないのですが、俗に「固定資産税評価額は、相場の7掛け」と言われています。聞いたことはないですか?

 つまり、固定資産税評価額での売買は、親が子に3割分贈与したのと同じ効果があります。

 3割というと、税務署が介入してきても文句は言えないところです(必ず来るとも言えないが)。
 
 近隣の相場を調べ、相場で売買されたほうがいいと思いますよ。


> 2.売買し登記等する場合、自分で出来るのでしょうか?

 登記方法をじっくり調べていても、その間に二重売買されてしまうとかいう危険がありませんので、自分でやったほうがいいと思います。

 ほかに頼むなら、司法書士です。


> 3.土地については父の所有権のままだと父と私でどのような契約形態が適当なのでしょうか?

 相続時「貸家建て付け地」の割引きなどが認められない(自用地扱い)のでよければ、「使用貸借」でいいと思います。


> 4.土地の賃料は、いくら位が適当なのでしょうか?

 上記の通り使用貸借でよければ、賃料は無料。

 あえて賃貸借契約を結び、賃料を払うことも可能でしょうが、「権利金授受の慣習のある地域」かどうかなどを確認しないとせっかくの努力が無駄になるかも。

 それは税務署に聞かないとわかりません。

 親子間の取引は面倒です。

 近隣の相場を調べて、税務署がなにか聞いてきたときハッキリと論拠を答えられるようにしておいたほうがいいと思いますよ。 

> 1.売買金額について、他の質問を見ると帳簿価格で良いようですが

 え? そんなふうになっているのですか?

 まったく関係ない者の間の売買なら原則「自由」ですが、親子間の売買や、同族会社と取締役との間の売買とかだと、税務署の干渉をうけがちです。

 その際推奨される売買価格は「相場」であって、帳簿価格でも固定資産税評価額でもありませんよ。

 もちろん、偶然そうなった場合もありました。

 旧大蔵省がバブルを破壊した直後は、相場よりも帳簿価格や固定資産税評価額が高くなっていまし...続きを読む

Q自己所有の土地と建物のうち建物だけ売却して土地を賃貸することはできるんでしょうか

住んでた古い家を貸してほしいと言う人がいます。〔市の過疎対策で田舎に住みたい人と家主を斡旋してるみたいです〕。でも貸すと貸主の責任が重いし、安値で売却しようと思っています〔売主の瑕疵担保、負わない特約付にして〕。
でも土地は売却せず貸したいと思っています〔向こうが5年くらいしてから購入したいと言っていますし、こちらもいきなり土地までは売りたくないと思っています〕。
結局何が言いたいかと言うと、自己所有の土地と建物のうち建物だけ売却して土地を賃貸することはできるんでしょうか?
至急教えてください。

Aベストアンサー

>自己所有の土地と建物のうち建物だけ売却して土地を賃貸することはできるんでしょうか?

できますが、土地の賃貸契約を結ぶことになると思います。

建物の賃貸は一般には1年以上の期間を設けなければなりませんが、建物を目的とした土地の賃貸は最低30年の契約にしなければなりませんので、一度貸した土地はまず返ってきません。建物よりも賃貸期間は長期になる可能性があります。


>向こうが5年くらいしてから購入したいと言っていますし

現段階では、土地を購入してくれるということなので、合意により借地契約をやめて、売買することもできますが、一番問題なのは、借り手に土地の購入の意志がなくなった場合です。
この場合借地契約だけは残りますし、地主側には最低でも30年間は貸さなければならない義務が生じてしまいますので、注意が必要です。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q建物の時価の計算

建物だけ(土地は別途)の売買について、その時価計算法を教えて下さい。
親族間での売買時に所得があるか否かの判断の為、国税局に例として・・・新築時建物の取得費(価格)2000万円、鉄筋コンクリート造、築後20年経過の場合(正確には19年経過)として聞いたところ・・・簡易計算として
3%×20年=60%償却と考え、2000万円×40%・・つまり800万円での売買なら所得(利益)は発生しないと考えて良いと回答を頂きましたが、良いのでしょうか?(すると実際には、860万円となりますが?)

Aベストアンサー

ああ、そうか少しご質問の意味を勘違いして受け取っていた上に回答も課おかしいですね。すいません。

まず、

>建物のみの時価の計算法(減価償却当考慮しての)は、どの様なものなのでしょうか?

ですが厳密にはちょっと面倒です。
まずその建物の構造はもとより、事業用なのかどうか、更には用途毎に耐用年数が変わります。事業用で無い場合は法定耐用年数の1.5倍で計算します。減価償却には定額法を用います。

耐用年数毎に定額法の償却率が定められていますので、その数字を使い、

取得金額×90%×償却率

が毎年の減価償却の金額で、あとはこれに年数をかけてもとの取得金額から差し引けば、建物の現在価値が出てきます。

ご質問の建物が住宅用で賃貸に使う、つまり事業用として考えると耐用年数は47年で、償却率は0.022ですか、築20年であれば、減価償却は792万、つまり残存価値は1208万となります。

法定耐用年数はかなり細かく分かれているのでどれに該当するのかは調べてください。わからなければ地元税務署でもよいと思います。

建物の取得費とはこの減価償却を差し引いた金額を先の回答の譲渡所得の計算に当てはめます。

ああ、そうか少しご質問の意味を勘違いして受け取っていた上に回答も課おかしいですね。すいません。

まず、

>建物のみの時価の計算法(減価償却当考慮しての)は、どの様なものなのでしょうか?

ですが厳密にはちょっと面倒です。
まずその建物の構造はもとより、事業用なのかどうか、更には用途毎に耐用年数が変わります。事業用で無い場合は法定耐用年数の1.5倍で計算します。減価償却には定額法を用います。

耐用年数毎に定額法の償却率が定められていますので、その数字を使い、

取得金額...続きを読む

Q親族間の土地の売買で適正な価格とは

適正価格よりも低い価格で売買すると、その差額が贈与されたものとみなされ、贈与税を課せられる可能性があるということなので、贈与税を課せられない適正価格を知りたいのですが、相続税評価額で大丈夫ですか?それとも実勢価格から何%の範囲とかあるのですか?

Aベストアンサー

売買等による贈与税の計算のときの時価は、次のように計算して参考価額としています。

対象地の路線価:対象地の時価=公示地の路線価:公示地の公示価格
注)公示地の他に基準値も参考に計算するとよいでしょう。

対象地の時価=公示地の公示価格×(対象地の路線価÷公示地の路線価)

いくつか計算して、価額を確定すれば贈与税は課税されないでしょうが、もともとこのような方法としたのは、路線価で売買し、すぐに他に転売して差額について贈与税を不当に回避する行為が横行したためです。
また、参考価額としての時価の計算は、今回の公示価格・基準地価格が若干でも上昇しているような地域については、そのまま適用されるでしょうが、いまだに下落等している地域では、路線価=時価として売買されているところもあるようです。
路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/
土地情報ライブラリー(公示地・基準地・取引情報等)
http://www.tochi.nla.go.jp/
以上ご参考までに。

Q不動産(建物)売却時の時価とは?節税したい!

不動産賃貸業を営む母、訳あって廃業するので、実娘に建物のみ売却することになった。あまり高いと母に譲渡所得税が掛かり、安いと妹に贈与税が掛かる。
税務署に相談すると、「時価」で売れという。「時価」って何と聞くと、「不動産鑑定士」による算定、減価償却残存価格、固定資産評価額(相続税評価額)、聞く税務署員によって違うことをいう。

なぜ統一出来ない?実際の課税はどうする?と畳み掛けると、申告があれば、現地調査して決めるが、事前には答えられない、と知らぬ顔。

ちなみに、物件は軽量鉄骨築5年、55m2x4戸、取得価格2700万、帳簿価格2300万、固定資産評価額1200万。安けりゃ消費税も節税できるが、贈与税を掛けられたら一発で飛んでしまう。

いくらで売るのが、譲渡税・贈与税をミニマイズできるのでしょうか?

Aベストアンサー

時価は一義的な方法で算定できるものではないと思います。
そのため時価の算定は様々な方法があるため、税務署員が話したものはどれも「アリ」です。
また、近隣で同じような物件が売りに出ていれば、それを参考にするのも1つの方法です。
税務署を納得させる根拠があれば、どの方法でも構わないでしょう。
ただし、税務署では時価がいくらとは事前には絶対に言いませんので、そこを問いつめるのは無駄です。

地域にもよりますが、築浅の収益物件は人気があるので、固定資産評価額では安すぎるような気がします。

なお、相続時精算課税による贈与だと2500万円まで非課税ですので、適用の要件を満たすのであれば、売却ではなくて、この制度を利用することも考えられます。

Q建物の解体・取り壊し費用の科目名を教えて下さい。

表題の通りですが、
色々な例を調べていますと3通りあります。
1)解体・取り壊した建物の除却損に含める。
2)取り壊した後に改めて新築し建物の取得原価に含める。
3)修理費等の費用として処理する。

税理士の例題解答では
1と2が出てきます。
実務的には3もあるようです。

その使い分けを教えていただけませんか。
特に2について
解体された建物と新築された建物との関与の程度なのかな
とも思うのですが、いかがでしょう。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。

なるほど…問題を見た限り、回答が「除却損」となるポイントは…。

「老朽化したため、取り壊し」

の、一点のみです。

「老朽化したため、取り壊し」ということは、「既存の建物には資産価値が無い(評価額0円)」と解釈できます。
この「価値が無い資産」を帳簿から外す(処分する)行為は「固定資産の廃棄」と位置づけられ、処分時に発生した損失は費用に計上することができる…とされています。
故に、取り壊し後に新規に建物を取得する場合であっても、回答は「除却損」ということになります。

いやいや、なかなか良くできた例題ですね。
取引日付や経過日数は、おそらく減価償却費の算定や月数按分の算出。
それと「引っかけ」の意味もありそうです。

この例題のように、簿記の試験問題には余計な情報が含まれていることが多く、全体を見すぎてしまうと逆に訳が分からなくなってしまいます。
回答のポイントは、だいたい一つか二つですので、それを見極めることが重要になります。

以上、参考になれば幸いです。
長文、駄文ご容赦ください。

Q事務所の賃貸契約時の仕訳

先日新しい事務所の賃貸契約をしてきました。契約時に支払った項目、金額、支払先は概ね次の通りで、全て現金で支払いました。
それぞれの項目の勘定科目と仕訳を教えてください。
賃貸契約期間は、7/15から2年間です。
また当社の決算は3月末ですが、決算時の振替処理がありましたら、合わせて教えていただけると助かります。

1.敷金:400,000(うち償却200,000)→大家さん個人
2.礼金:420,000→大家さん個人
3.前家賃(7、8月分):315,000→大家さん個人
4.前共益費(7、8月分):47,250→大家さん個人
5.火災保険料(2年掛捨):41,090→管理会社
6.仲介料:210,000→不動産仲介会社
7.保証料(半年分、掛捨):230,000→連帯保証人代行会社

特に、7の連帯保証人代行の保証会社への保証料がよくわかりません。保証料とはいっても、一切帰ってこないお金ですし、期間も今期中の分なので、費用に計上したいのですが、科目が??です。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

下記のようになります。

貸方は全額 「現金」です。

借方
敷金       200.000(返還される分)
長期前払費用   200.000(返還されない分)
繰延資産(礼金)  420.000
賃借料(前家賃)  315.000
賃借料(前共益費)  47.250
保険料(1年分)   20.545
前払費用(1年分)  20.545(来期に保険料へ振替え)
支払手数料(仲介料)210.000
支払手数料(保証料)230.000

敷金は差入保証金でも良いです。
今回は該当しません、が敷金の返還されない分が200.000未満であれば、支払時の経費として処理できます。
長期前払費用は繰延資産でも良いです。
 
なお、長期前払費用200.000(返還されない分)と、繰延資産(礼金)420.000については、5年又は、賃貸期間が5年よりも短い場合は、その年数で償却します。

償却時の仕訳
支払手数料 **** / 繰延資産(又は長期前払費用)
 

Q1畳って何m2ですか?

4月から下宿する大学生です。部屋の広さを検討するのに1畳は何m2か知りたいです。
どなたか教えてください。

Aベストアンサー

マンションの洋室などの計算では、1.8m×0.9mの1.62m2で計算されています。但し壁芯からの計算ですから当然部屋内はもう少し小さくなります。

但し和室の場合違ってきます。
最近のマンションではある程度の範囲内で6畳や4.5畳を作っているのでバラバラです。
それと古い物件では本間、関西間、江戸間等というようにちゃんとした畳のサイズであっても色々なものがあるので(地域によって違います)上記の数字が目安にはなりますが、測ってみないと駄目ですね。


人気Q&Aランキング

おすすめ情報