管理会社から大規模修繕工事を見積依頼されましたが？

Question

大規模修繕工事の見積もり依頼が管理会社からありましたが、なんと管理会社は、マンション管理組合から修繕工事に関わる経費を想定工事金額の３％頂いているにも関わらず、建築業者から全体工事費の１０％をバックマージンとして管理会社に収めれる用に、金額を上乗せして見積もり提出する事と指示してきました。

競争入札で、建築業者は精一杯の金額を提出しますので、こういう内容になると、おかしなバランスになりますので、この管理会社が管理している分譲マンションから工事依頼があっても全てキャンセルする事に社内的に決定しましたが、そこの管理会社が言っているのは、どこの管理会社もやっているので、当社もその様にしているだけと言っていますが、本当にどこも同じなのでしょうか？
（結構大きな管理会社で、物件も多いのですが）

一生懸命お客様のために、良い仕事をしてきたつもりなので、この内容は良識ある建築業者としては、納得できません。

inon · Accepted Answer

一般的に大規模修繕では、住民に専門家がいない或いは、専門家がいても専従で大規模修繕に関われないのでコンサルタント及び設計事務所が大規模修繕に必要です。その為の資金は総額の５～１０％必要です。そう考えれば、１３％の経費はあながち多大では無いように思いますが、ここで、大事なのは、その費用を工事業者から徴収すると言うことです。これは、工事費の上前をはねると言うことで、施行の品質低下につながるやってはいけないことです。
しかし、この手法は一般的に良く行われている悪しき慣習です。

うちのマンションでは、コンサルタント→設計事務所→合い見積もり→業者決定の手順を今回から私が主導となり行い始めました。（修繕委員会が大変ですがね）

納得できないのであれば、正直に管理組合にこの顛末を話せばどうでしょうか。
（仕事をキャンセルしたことですし）

sibainu3 · Answer

＃１ですが、何か勘違いしていませんか？
あなたの会社がどれほどの仕事をなさるのかは知りませんが、あなたの書き方ですと、仕事を請け負った会社は、手抜きもする、ごまかすと言った悪徳会社のように考えていませんか？

まして管理会社ははっきりと不正であるというような事を書いておられますが、ただ手数料を上乗せするように（契約金額から手数料を払えではありません）と言ったのが何故不正なのでしょうか？
管理会社がどのような仕事を、請負先の管理組合にしているのかを全て把握した上での発言なら解りますが、あなたが言われるように、民間の仕事は初めてなのでしょう？
それを知らないで、「良い仕事をできない」、「理不尽だ」「長い物には巻かれろ」とか少しおかしくないでしょうか？

何度でも書きますが、「良い仕事」とは結果で判断する事です。何もしてないまたはできない業者がいくら「我が社はは良い仕事する」といくら叫んでも何も説得力はありませんし、負け犬の遠吠えとしか聞こえません。

まして官庁の仕事しかできないのであれば、上辺だけのぬるい時代遅れの現場しか体験していないと考えるのが今の風潮です。
私が、管理者ならば、経歴がなく、自分から良識のある業者なんて語っている業者は、真っ先に候補リストから外します。

itou2618 · Answer

＞本当にどこも同じなのでしょうか？
→同じじゃありません。
　私の住んでいるマンションの大規模修繕工事は、管理組合が３社から相見積もりをとり、工事方法などの説明もしてもらって、マンションの総会で発注業者を決めました。
　管理会社経由ではなく、管理組合が直接発注する契約でした。
　管理会社には、工事の監督管理のような費用は払っていますけど。
　住人に大手ゼネコン勤務の方がいて、この業界に詳しかったものですから。

boyz3men · Answer

そんなものですよ。（ＣＭ方式ですよね）１３％なら安い方だと思います

管理会社が　頭になって、管理責任を取るだけですよ。
だから、保証は管理会社です。

大規模修繕終わった後の、保証期間中に何かあれば（たとえば、外壁防水工事を行えば、
外壁が剥がれたとか、）は、管理会社に連絡で、

「絶対に、保証期間中なので、余計に修繕積立金を使わせないこと」です。
できるだけ理事になるか、知識のある人を「大規模修繕委員」としてずっと任命しておくべきですよ。

password000 · Answer

そういうことは、あたりまえのように多々あります。
マンション管理会社、または不動産会社（5～10％）、ひどいのは設計会社もありました。（積算費で5％だったり、改修工事で8％って設計費と別で・・、経営が厳しいんでしょうけどね）
社員がほぼいないのに受注して他の会社に丸投げのブローカーのようなゼネコンもありますしね、変な会社に間に入られ発注する一般の方は本当に可愛そうでなりませんね。

konata508 · Answer

ガテン系の会社に勤めてますがおかしな見積もりを要求するところはヤクザの絡んでいる業者もあるので慣習以前に少し疑ってみることも必要ですよ。前の勤め先でも新規顧客で見積もりさせるための図面を有料で買わせる業者があっておかしいなと思いつつ、経営陣は見積もりだしたのですが警察関係につてのある身内からその業者はやばいと忠告された経験があります。

atelier21 · Answer

建築業界の慣習でしょうか、悪いか良いかは一概に言えません

強いて良い面は、各居住者の性格等注意して呉れて無用なトラブルを防ぐ管理の手助け
又、施工面の品質監理や職人の指導をする・・して呉たらいいなと言う場合が多いが
それでも、広報等管理会社の手を煩わさなくては為らない諸雑用は沢山あります

工事の発注の芽は管理会社が其の根源を掴んでおり、業者としては其処から情報得る事が多い
別ルートでは、管理組合役員等からの引き合いもあり、其の場合も食事、飲み会等の接待が付く場合が多い、手数料を要求されないにしても、気付かなければ、対象業社からは外されるであろう

当方は管理組合のコンサルをしますが、両面を見聞きします
何が適正かは決められませんが、スムーズに進行出来る様に計らうのが先ずは第一と考えます
且つ、手数料＆経費が法外な額ではない様に交渉します。必要悪と言えばそうでしょう
しかし、マンション住人同士のコミュニケーション(親和性)が良好な処が少なく
色々な決め事を積み重ねなければ進められないのに、住民の意向が障碍しあう場面が多い

それに付け加えると、改修施工業社の中には、低質な仕事で済ませてしまう粗悪業者が居り
其の篩の役を管理会社にして貰うのは、居住者のメリットにはなる

n-space · Answer

管理会社のお客さんは、マンションの管理組合（住人）です。
管理会社もいろいろありますね。
住人が、他人任せで修繕も他人事のように関わりたがらないような人ばかりですと、
管理会社のやりたい放題。
結局10％上乗せ分は、何も知らない管理組合（住人）が負担するわけです。
そういった、管理会社任せにしている住人ですから、放っておいてもいいといえばいいでしょう…。

管理会社はどこも同じじゃありません。
ちゃんとわきまえた管理組合ですと、
住人のつて（何人かはプロが住んでいたりするものです）などで相見積もりを取ります。
管理会社を信用していないわけじゃなくとも、
自己防衛ですね。

ちなみに、私の住んでいるところも、管理会社の提示した見積もりは、
市場価格の倍も高額でした。（全く同じ工事で、拾いの数量もほぼ同じ）
管理会社のやりたい放題がばれて変えたこともあります。

世の中、そんなことはよくあり、理不尽だなぁと思うことしばしばです。
大手情報誌経由で住宅会社を紹介してもらえば、
その住宅会社は施主を紹介してくれた情報誌にマージンを支払います。
そのマージンは施工費に上乗せです。
聞くと、そのマージンって設計料と同金額じゃん…、と思うわけですね。

まぁ、広告宣伝経費ですから、不当なわけじゃないのですけどね。

in_go-ing · Answer

相手の管理会社が質問者様の会社の出すマージンをちゃんと会計処理しているなら問題ないでしょう。なにせ、神様にお願い事をするにも『お賽銭』というお金が必要な国ですから、そのようなことは普通にあると思います。それが嫌なら、管理組合が自分で業者を選定すれば良いだけに話で、組合も「所詮、他人の金だから・・・・」と放り投げるのがいけないのです。タダで動いてくれる会社なんてありません。

sirousagi1 · Answer

形体として、工事を行う際に管理会社を通して発注されるのか、組合との直契約になるのかでかわってくる話です。

うちも工事を請け負う方なんですが、東京にある大手管理会社は上記後者で、さいたま市にある管理会社は前者であったりするので、その時の状況での取引方法をしています。

まじめに考えるのもいいんですが、指図されて仕事を得た方が得策と思います。
また、質問者さんの事案では管理会社が組合を納得させるんでしょうから価格的に悪い話ではないと思います。

管理会社から大規模修繕工事を見積依頼されましたが？

一般的に大規模修繕では、住民に専門家がいない或いは、専門家がいても専従で大規模修繕に関われないのでコンサルタント及び設計事務所が大規模修繕に必要です。

＃１ですが、何か勘違いしていませんか？

＞本当にどこも同じなのでしょうか？

そんなものですよ。

そういうことは、あたりまえのように多々あります。

ガテン系の会社に勤めてますがおかしな見積もりを要求するところはヤクザの絡んでいる業者もあるので慣習以前に少し疑ってみることも必要ですよ。

建築業界の慣習でしょうか、悪いか良いかは一概に言えません

管理会社のお客さんは、マンションの管理組合（住人）です。

相手の管理会社が質問者様の会社の出すマージンをちゃんと会計処理しているなら問題ないでしょう。

形体として、工事を行う際に管理会社を通して発注されるのか、組合との直契約になるのかでかわってくる話です。

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　相手の管理会社が質問者様の会社の出すマージンをちゃんと会計処理しているなら問題ないでしょう。