緊急！分譲戸建を見に行くことに。必要知識は？

こんばんは。
江戸川区に住んでいるものです。明日、インターネットのサイト上で見つけた新築分譲戸建てを見に行くことになりました。価格は2000万円台後半、頭金は500万円～1000万円を考えています。

サイト上にはローンのシミュレーションが有り、25年ローンで年率2.7%ボーナス無しでおおよその月々の支払は下記になります。ちなみに今の賃貸アパートは90,000円の家賃です。
・頭金500万円で月々105,000円
・頭金1000万円で月々85,000円

そこで相談があります。分譲物件を見に行くというのは初めてなのですが、
・最低限持っていた方がいい知識(必要な知識)
・ニュース番組でやっているような建物の傾きを調べるビー玉の必要性
・家を構えるのは無謀
etc.

『ハッキリ言いまして知識は全くありません。』

不動産屋に足下を見られないように、かつ将来設計が上手くいくような何か私に最低限必要な知識等は何があるのでしょうか？

明日のことなので『緊急』としてしまいまして申し訳ございませんが、
何卒、ご教示の程よろしくお願い申し上げます。

No.4 ベストアンサー 回答者： localtombi 回答日時： 2012/04/01 00:50

設計図はあるはずなので、最低限床下と天井のチェックと、地質地盤調査の報告書。

それと物件を選ぶひとつの基準として、国が定めた基準に従って、新築住宅の性能を９項目にわたってランク付けした制度「住宅性能表示制度」というのがあります。
（１）構造の安定（２）火災時の安全（３）劣化の軽減（４）維持管理への配慮（５）温熱環境（６）空気環境（７）光・視環境（８）高齢者等への配慮（９）音環境
の９項目について、１～５等級でランク付けされます。
検査・評価は、「指定住宅性能評価機関」が行い、設計段階・施工段階・完成段階で行われます。
新居の引き渡し時に「住宅性能評価書」が交付され、万一トラブルが起きた時には紛争処理機関を利用できます。
この制度を利用している業者かどうかも、ひとつの基準となります。

物件もしくは会社が、一定以上の性能を保証する（今述べた）住宅性能表示制度や完成保証制度（万一、業者が倒産しても工事を受け継ぐ体制があるか）に登録しているかどうかというのも目安となります。
“制度に登録している”と言われたら、念のため住宅性能表示や完成保証制度の登録証のコピーを見せてもらうといいです。

現在新築される住宅はすべて、建売住宅も含めて、住宅品質確保促進法（品確法）によって、基礎構造部分について１０年間の瑕疵（かし）保証制度が義務付けられています。
念のため、“基礎構造部分の瑕疵（欠陥）については１０年間保証してもらえますか？”と担当者に確認してみましょう。
（もし１０年を超える保証期間があれば、会社が物件に対して自信をもっているという目安にもなります。

なお、その業者が過去に行政処分を受けたり法令違反をしているかどうかは、会社の所在地の役所に行けば資料があります。

この回答へのお礼

localtombi様、

ご回答ありがとうございます。
設計図で床下と天井のチェックが出来るのですね。先のご回答者様の答えがでそうです。ありがとうございます。

>>地質地盤調査の報告書。
この件も大変ありがとうございます。なにせ江戸川区ですから少し不安に思っています。しかし、江戸川区以外の選択肢は0%なので…。

>>「住宅性能評価書」を利用している業者かどうか
正直、利用しているかどうかは分かりません。『利用していないから不安だ』と考えるのが普通なのでしょうか？何か指針があればと思いますが…。

>>基礎構造部分について１０年間の瑕疵（かし）保証制度が義務付けられています
大変有用な知識を下さりありがとうございます。

お礼日時：2012/04/01 01:07

No.9 回答者： terepoisi 回答日時： 2012/04/01 10:12

＞『ハッキリ言いまして知識は全くありません。

』

時々建売を冷やかして歩いてるオバサンです。

もう間に合わないかもしれませんが、まずはお独りで見に行かれるといいでしょう。
この段階で予備知識はあまり必要ないと思います。
セールストークに乗せられそうになっても『家族に話してからまたあらためて相談しますね』で
打ち切ることができます。
気になることはメモを取るなり、資料をもらうなりして
帰宅してからゆっくり調べましょう。

夫婦でとか家族全員でレジャー気分で行くと、アンケートや来場プレゼントとか
会場イベントで盛り上がって、即購入気分に傾いてしまいかねません。

この回答へのお礼

terepoisi様、

ご回答ありがとうございます。見に行ってしまったあとでした。すみません。2人で見に行ったのですが、『大事なことなので親に相談…』と逃げました(苦笑)

ありがとうございました。

お礼日時：2012/04/01 15:39

No.8 回答者： IDii24 回答日時： 2012/04/01 10:01

不動産屋は仲介が殆どです。

住宅の設計図も持ってなければ地盤の知識も無いと思ってください。売主となっている業者が対応してくれれば別です。
今は一応建築確認が厳しいし、保障も義務付けられてますので、わざと騙すつもりでなければ大丈夫ですが、中には売った後倒産申請してしまって会社名を変更してしまって逃げるという事も出来てしまいます。稀ですけど。
とりあえず坪単価はあてにならないことは先に書いた通り。家の値段に自分たちのマージンを上乗せするからです。
とにかくすべてを疑って間違いないです。買うときは自分の責任しかありません。書面に書いてない事は保障してないという事。口頭の説明は一切あてになりません。必ずそれはどこに書いてありますか？と聞くこと。

この回答へのお礼

IDii24様、

ご回答ありがとうございます。見に行きましたが、義務づけられた保証もありまして大丈夫なようです、甘い考えかも知りませんが…。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/04/01 15:37

No.7 回答者： localtombi 回答日時： 2012/04/01 08:31

＞『利用していないから不安だ』と考えるのが普通なのでしょうか？

利用していなくても優良な業者は沢山ありますが、「よりよい業者」という判断基準の見方でいいでしょう。

この回答へのお礼

localtombi様、

ご回答ありがとうございます。そのスタンスでやっていこうと思います。

大変貴重な情報、ありがとうございました。

お礼日時：2012/04/01 08:46

No.6 回答者： qwe2010 回答日時： 2012/04/01 07:26

今回は、家を買わないことを条件に見に行ってください。

冷静な目で建物が見えます。

建物の説明を聞いていると、必然的にいろんな知識が身についてきます。

それを元に、本当に自分たちが欲しい建物が判るようになります。

決して焦って買わないようにしましょう。

この回答へのお礼

qwe2010様、

ご回答ありがとうございます。と共に返事が遅くなりまして申し訳ございません。買わないつもりですね、分かりました。値段も広さもイイと思った物件ですが、お申し付けの通りにしてやってみたいと思います。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2012/04/01 08:44

No.5 回答者： syouryou 回答日時： 2012/04/01 01:11

こんばんは

細かいことは抜きにして、簡単な目安として

普通の業者である事を前提とすると、建物部分が
４０～４５万以上／坪であれば問題ないと思われます。

建物が傾いている等、今の時代、悪徳業者でない限り
まずあり得ないです。

また、最近は土壌汚染の問題もあり、土地の評価も検討した
方が良いと思います。
業者の方に質問すれば、素晴らしい業者であれば、きちんとした
回答が得られるものと思います。

売る時は、土地の資産評価が零ということも十分あり得る問題です。
（多くの方が、あまり考えていないようですが）

この回答へのお礼

syouryou様、

こんばんは。ご回答ありがとうございます。

>>建物部分が４０～４５万以上／坪であれば問題ないと思われます。
そうなのですね。とても有難い情報ありがとうございます。

土地の評価も全く頭にありませんでした。もし万が一があって手放したら…ということも考えさせられました。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2012/04/01 01:34

No.3 回答者： IDii24 回答日時： 2012/04/01 00:39

分譲物件ということは建売りと言う事ですね。

三井、東急、三菱などの大手の建売りと、地元業者の建売りとは決定的に違うのですが今回は後者と言う事で回答します。
中堅業者の場合建売りとは、売値ー土地の値段＝家の値段ではなく、売値ー土地の値段ー業者の儲け＝家の値段と言う事なのです。
この業者の儲けが曲者で、家の値段に上乗せされている訳です。はっきり言えば家の値段をどれだけ下げられるかで、自分たちの儲けが多くなるのです。家の適正価格がどれくらいか見極める必要があるでしょう。

まず基礎はどれくらい掘り下げているか？床下は布基礎かべた基礎か？これによって家の耐震は決まります。今はコンクリートに覆われたベタ基礎が普通だと思います。
柱のハリに対して補強の金具がちゃんと使われているか？これは天井裏見ないと解りません。
後の目安としては部材ですが、キッチン、洗面、お風呂のメーカーは？クリナップ程度だとかなりコストダウンしてますね。クリナップすべてが悪い訳ではありませんが、アパート用など安いものを多く作ってます。これを建売にも転用すると卸値でかなり安くできます。ただし定価は他メーカと同じにしてますのでカタログで比べると同じ程度の物と説得されます。

もしそういうメーカを使っている場合すべてを疑ってもいいかも知れません。

この回答へのお礼

IDii24様、

ご回答ありがとうございます。仰る通り地元業者の物件です。
IDii24様が仰ることを営業に聞いても正直に教えてくれるものなのでしょうか？天井や床下などは見られないものと私は認識しておりますが…嘘を言ってもボイスレコーダーで録音でもしない限り嘘をつかれた証拠は残らないと思うのですが…。

>>クリナップ
これはしっかりと見てきたいと思います。

お礼日時：2012/04/01 00:52

No.2 回答者： E-1077 回答日時： 2012/04/01 00:33

必ず必要なものはメジャーです。

それから柱の太さと工法を聞くこと。どこまでユーザーニーズに答えられる選択肢があるのか。
また、実際に動き、導線の確認。
素材を触って…ですね。
一般的に分譲宅は家具が小さめの物を置き、広く見えるようにしていたりします。
二人でいき、二階を歩く音やドア開閉の音なども要注意です。
あとは即決しないこと。
でもあちこちみても、混乱するから、譲れない処を書き出してみたら楽です。 二階にもトイレが欲しいとか、和室はリビングとつながらなくてもいいとか。 クローゼットは小さくても納戸は広く欲しいとか。
分譲宅は寒いし暑いしよく気候に左右されるので、冷静に見回りましょう。
営業のトークに乗せられないよう質問は此方からだすこと。
メジャー。これは重要！

この回答へのお礼

E-1077様、

ご回答ありがとうございます。メジャーが必要なのですね、ありがとうございます、明日持っていきます。

>>柱の太さと工法を聞くこと。
分かりました。しかし営業さんのお答えがあっても分からないと思います。どこか良いホームページがありませんでしょうか？

明日は2人で行くつもりです。仰ったこと気をつけてみたいと思います。

>>あとは即決しないこと。
分かりました。

大変ご親切にありがとうございます。もしまだご覧になっていらっしゃるならば良きホームページ等のご教示等頂ければ幸いです。
当方、あまりその辺は詳しくないもので…。

お礼日時：2012/04/01 00:45

No.1 回答者： noname#151631 回答日時： 2012/04/01 00:24

３０００万円近くする「家を買う」のに、人に聞かなければいけないようであれば、今回は見送られたほうが賢明です。

やはり、自分自身で情報収集をしてから、よく考えられることが必要かと思います。
また、ローンのシュミレーションも、電卓で計算するなど、もう少し慎重に行動すべきことだと思います。

この回答へのお礼

650kobe様、

ご回答ありがとうございます。厳しいご意見、私を思ってのご発言だと痛み入りますがどうしても決めたいというのがあります。

そのご意見を胸に明日は見てこようと思います。
本当にご回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/04/01 00:38