昨日、法定地上権の成立如何のことで質問させていただいたものですが、この場合はどうなるでしょうか?

Aさん所有の更地があり、B銀行がこれに抵当権を設定しました。
数年後、この土地に、Aさんの会社名義で建物が建ち、Aさんと会社の間には無期限の土地賃借契約が結ばれました。
B銀行は、先のと同一の債権を担保するために、Aさんの会社名義の建物も共同抵当に加えました。

競売で土地と建物の所有者が異なってしまった場合、会社の建物のための借地権は土地競落人に対抗できるでしょうか??

仕事の関係なのですが、難しくてわかりません。どなたかお教え願います。

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A 回答 (6件)

 ご質問の内容に関しては、非常に微妙な問題だと思います。



 前回のご質問は、まさに民法388条の法定地上権が成立するかどうかの問題で、これは蓄積された判例理論を検討することによって、前回shoyosiさんが回答なされた結論にほぼ一義的に決まります。補足説明としてはs-tomyさんのおっしゃる通りです。

 それに対して、今回のご質問は、s-tomyさんのおっしゃる通り、民法388条の法定地上権の問題ではなく、民法395条の問題です。この点に関しては、shoyosiさんは、早とちりをなされたのだと思います。

 つまり今回の問題は、

民法395条
「第602条に定めたる期間(土地に関しては5年)を超えざる賃貸借は抵当権の登記後に登記したるものと雖もこれをもって抵当権者に対抗することを得る。但しその賃貸借が抵当権者に損害を及ぼすときは裁判所は抵当権者の請求によりその解除を命ずることを得る」

に関する解釈の問題です。

 更地に抵当権が設定された後に、建物が建てられ借地権が設定されたとしても、抵当権者に対してこの借地権を対抗することはできないというのが、これまでの判例の理論です。
 理由は、建物所有目的での無期限の借地権は602条の期間制限を超えてしまうから、というものです。例え、期限の定めがあっても、建物所有目的の場合、借地借家法3条(または旧借地法2条)の規定により、存続期間は最低でも30年になってしまうため、結果として602条の期間制限を超えてしまい、抵当権者に対抗できなくなります。

 しかし、395条は、抵当権者に対して対抗することができないというだけのものであって、賃貸借契約自体は有効ですし、条文の反対解釈をすれば、「抵当権者自身がこの借地権の存在を争わず、むしろこれを積極的に認めているのであれば、その存続を認めても良い」ということにもなると思います。これを認めても、抵当権者に不測の損害を与えるものではないと考えられるからです。

 ただ、問題なのは、更地に抵当権が設定された後に建物が建てられ、借地権が設定されていることから、競落人としては、当然この借地権は効力のないものとして、つまり、借地権の負担のないものとして競落している可能性があり、その場合の競落人の保護をどう考えるかという問題が発生すると思います。
 しかし、この場合にも、私は395条の文言の反対解釈から、抵当権者自身が更地への抵当権設定後の借地権の存在を認め、進んで共同抵当の目的物としていることから、抵当権者としてはこの借地権の消滅を主張することができず、従って土地競落人も、この借地権の負担のついた土地を取得したことになって、借地権の消滅を主張できないのではないかと考えます。

 この点は、異論もあるでしょうし、裁判になった場合には、全く正反対の結論になるかもしれません。

 また、私の結論を採ったとしても、競落人から抵当権者であるB銀行に対して損害賠償(民法709条)または追奪担保(民法566条)請求の可能性は残されていると思います。

 また、その場合には、建物が建てられた後に借地権を含めた建物に対して共同抵当を設定したB銀行の責任者には、商法486条の特別背任罪が成立する可能性もあるものと考えます。

 いずれにせよ、前回のご質問のように一義的に結論が出るものではないと思います。

 他にも様々な要因があるかもしれませんし、おそらくお勤めのB銀行には顧問の弁護士の先生がおられるでしょうから、その先生と詳細にご検討なされたほうが宜しいのではないかと思います。
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この回答へのお礼

395条短期賃貸借の反対解釈で、短期を越える賃貸借でも、当事者間で有効なこの契約を抵当権者が争わず認めているのであれば、借地権の存続を認めてよい、そして、建物に共同抵当権を設定することはこれにあたるのではないか、というふうに構成するのですね?
本当にありがとうございます。大変勉強になります。
すごく微妙で意見の分かれる話みたいですね。
アドバイスのように弁護士さんにも相談に行ってみようと思います。

お礼日時:2001/05/13 22:18

言い忘れましたが、No.73657のような場合は、一括競売(民事執行法61条)に付されるケースが多いため、実務上、法定地上権の成否が問題にならないケースが多いようです。

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この回答へのお礼

あ、はい。それはわかっております。
後順位抵当権者への配分の関係で、一括競売の内訳が問題となっているケースです。
どうもありがとうございます。

お礼日時:2001/05/13 23:20

まず、本稿のご質問についてですが、先に書きましたように、「土地と建物の所有者が同一」であることが法定地上権成立の要件ですので、本件のケースでは、法定地上権は、成立し得ません。

この点はご理解いただいてますよね?平成9年2月の判例でも、土地と建物の所有者が同一で無いことを理由に法定地上権の成立を否定しています。
また、No.73657のご質問の件ですが、結論から先に申しますと、租税債権がないからといって、必ずしも法定地上権が成立するとは言えません。先に書きましたように、この辺の取り扱いは、最高裁で確立されているものではないので、正直、どう判断されるかわかりません。お話にあがっている平成9年の判例や、昭和13年の判例は、いずれも建物の再築のケースであり、設定当初から土地建物双方に抵当権が設定されていたケースですので、設定当初が更地であった本件と同列に考えることは出来ないと思われます。
これは、本稿のご質問でも同様で、「新築された借地権付建物に共同抵当権を設定しているのだから、借地権の対抗力を認めたところで不測の損害でもない」とおっしゃいますが、「更地」と「借地権の負担付土地+借地権付建物」の評価が必ずしも同価値とは限りませんので(例えば、建物が老朽化している場合)、一概に「不測の損害が無い」とはいえませんので、特段の事情の無い限り、借地権は消滅すると考えるべきでしょう。
(先の判例のケースで言っているのは、「土地+新建物」の価値は、「土地+旧建物」の価値を上回る事が多いので、その限りにおいて抵当権者に損害を与えることはない、ということです。「更地」と「土地+新建物」の価値を同視しているわけではありません。)
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この回答へのお礼

たしかに。No.73657も今回のケースも再築ではありません。
法定地上権が成立するかどうか、更地に抵当権が設定された後に建物が建った場合の判例がないんですよね。まして借地権は…。
「「土地+新建物」の価値は、「土地+旧建物」の価値を上回る事が多いので、その限りにおいて抵当権者に損害を与えることはない、ということです。「更地」と「土地+新建物」の価値を同視しているわけではありません。」
というところ、納得です。

昨日今日と大変勉強になります。本当にありがとうございます。

お礼日時:2001/05/13 23:15

この賃貸借契約の当事者がそれぞれ、土地建物の抵当権設定者であリます。

そうであるなら、土地建物抵当権実行後も設定者相互間で結ばれた賃借権を設定者が競落人に主張することが、そもそも可能でしょうか。
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この回答へのお礼

shoyosi様、前回の質問から相談にのっていただいて、本当にありがとうございます。
うーん、土地所有者だけが変わって、建物所有者がそのままだった場合はこのまま対抗できて、建物所有者が変わったら、債権譲渡みたいに地主の承諾を要するってなるんでしょうか(?)。

お礼日時:2001/05/13 22:30

このケースは、土地は「Aさん」の所有で、建物は「Aさんの会社」の所有ということですね。

この場合には、「土地と建物の所有者が同一」という要件を満たさないので、法定地上権は成立し得ないと思います。
また、「Aさん」と「Aさんの会社」の間で締結された土地賃貸借契約は、土地に設定された抵当権に後れるものであり、これに対抗できません。
したがって、土地のみ、もしくは土地及び建物の両方が競売に付され、土地と建物が別々の人に落札された場合には、借地権は消滅することになります。
なお、「昨日の質問」も拝見させていただきましたが、余計なお世話と思いつつ、ちょっと気になったのでコメントさせていただきます。
土地に抵当権を設定してから建物に1番抵当権が設定されるまでの間に、所有者に租税の延滞などがあり、その法定納期限が到来している場合、建物の代金の配当については、建物に設定された抵当権は、租税債権に後れるものとして取り扱われます。つまり、登記簿上は1番でも、実際の配当については2番目になってしまうのです。
したがって、この場合には、法定地上権を発生させることによりA銀行に不利益となるため、もともと更地評価のもとに設定されたA銀行の土地抵当権を重視して法定地上権は成立しないとするのが実務の大勢のようです。
ただし、この辺のところは、最高裁で確定されているわけではないので、実務でも多少の混乱があるようです。もし、大金が動くような話であるならば、弁護士等の専門家の意見を聞いたほうが良いのではないかと思います。

この回答への補足

大変ありがとうございます。法学部じゃないものですから、本当に助かります。

ご指摘の、土地抵当権設定から建物に共同抵当権が設定されるまでの間の税金の滞納は、なかったです。よかった、この場合抵当権に優先する債権はないんですよね。

法定地上権不成立、借地権は消滅とのご回答と理解しましたが、
私、昨日の法定地上権のところでいただいた回答から、
「最高裁判所 平成9年2月14日 第3小法廷判決(平成7年(オ)第261号)
要旨:所有者が土地及び地上建物に共同抵当権を設定した後、右建物が取り壊され、新たに建物が建築された場合には、新建物の所有者が土地の所有者と同一であり、かつ、新建物が建築された時点での土地の抵当権者が新建物について土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けたとき等特段の事情のない限り、新建物のために法定地上権は成立しない。」
っていうのの反対解釈(?)で、更地に抵当権を設定し、その後に新築された建物にも共同抵当権を設定したのだから、法定地上権は成立すると考えていいのだな、抵当権者も了解済みなのだから不測の損害を被ってるわけでもないし、と理解したのですが、どうでしょうか?
今回の質問のケースは、それを類推して、銀行は更地に抵当権を設定したあと、新築された借地権付建物に共同抵当権を設定しているのだから、借地権の対抗力を認めたところで不測の損害でもないし、建物収去明渡の必要もなくなるからいいんではないのかなと思ったのですが。

私の解釈、ヘンでしょうか?

補足日時:2001/05/12 01:28
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「所有者が土地及び地上建物に共同抵当権を設定した場合、抵当権者はこれにより土地及び建物全体の担保価値を把握することになるが、右建物が存在する限りにおいては、右建物のために法定地上権の成立を認めることは、抵当権設定当事者の意思に反するものではない(最高裁昭和三七年九月四日第三小法廷判決)」との趣旨により、土地建物を同一抵当権の目的にしていますので、法定地上権の成立は認める得べきものと思います。



参考URL:http://civilpro.law.kansai-u.ac.jp/kurita/casebo …
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この回答へのお礼

共同抵当権が設定された建物も、法定地上権に関する判例を類推(?)して、借地権を対抗できるとしても良いのですね。
本当に助かりました。ありがとうございました。

お礼日時:2001/05/11 21:59

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もしできるとしたら、それはやはり、頭ワリーになるのでしょうか。

Aベストアンサー

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>主たる債務者に債権者から請求が来た時、物上保証人の時効の中断に効力及びますか??
 
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>時効完成後、物上保証人が時効の放棄をした時、主債務者の債権は独自に時効援用できますか?

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 主たる債務者による債務承認の事案ですが、「他人の債務のために自己の所有物件につき根抵当権等を設定したいわゆる物上保証人が、債務者の承認により被担保債権について生じた消滅時効中断の効力を否定することは、担保権の付従性に抵触し、民法三九六条の趣旨にも反し、許されないものと解するのが相当である」というの判例があります。(最判平成7年03月10日集民第174号811頁)

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補足についての解答ですが、根抵当権には複数の債権を担保する事が出来ます。ですから、不動産購入時の売買代金のみならず、家具や増築、もしくは新たに金銭を借り入れる際にその債権をも不動産価格を当てにして回収を図るためにより利用のしやすい根抵当権を設定するのです。また、抵当権が複数同一の不動産に設定された場合、設定の時期によって順位が決定します。例えば、あなた様がA銀行から2000万円を借り入れて第一順位の抵当権を設定した後に、今度はあなた様がB銀行から500万円を借り入れた場合、抵当権で...続きを読む

Q物上保証人の保証期限

不動産を担保とする物上保証人となった場合、根抵当権設定登記がなされると思うのですが、期間を決めて登記するのでしょうか。その期間は債権者が決めるものでしょうか。物上保証人からは、法律上やめると言えないのでしょうか。

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根抵当権かどうかは知りませんが、
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Aベストアンサー

#1です。
一括競売を回避する方法として
1.抵当権設定当時に登記された賃借権を有している場合(今回のケースには該当しません)
2.抵当権設定後の賃貸借であっても抵当権者が「同意」し、かつ、その同意が登記された場合
には抵当権者及び買受人に対抗することができるので土地と建物を一括競売することはできません。

では2.の抵当権者が「同意」する場合はどういうケースかを考えると、抵当権者が一括競売の権利を失っても、賃借権に同意することで担保不動産の収益力アップ=返済能力がアップし、抵当権者、抵当権設定者双方にメリットがあると判断した場合が該当するでしょう。

今回の場合、抵当権者が競売の意思を有しているのであれば、上記の「同意」を取り付けるのは難しいかもしれません。

Q物上保証人及び保証人が弁済した場合の債権者との関係について

イメージがわかず、混乱しておりますので、以下ご教授ください。

<最判昭60.5.23の判例>
 BがAに対して負う金銭債務について、自己所有の不動産(甲)に抵当権を設定。
 上記と同時にCを物上保証人として、Cの所有する不動産(乙)について抵当権を設定。

 その後、乙に設定の抵当権が実行され、Aが被担保債権の一部の満足を受けた後は、
 CはAと共に、甲に設定されている抵当権を実行することができる。

 ただし、競落代金の配当については、CはAに劣後する。


<最判平17.1.27>
 BがAに対して負う甲乙の各金銭債務について、自己所有の不動産(丙)に抵当権を設定。
 上記と同時にCが甲債務についてのみAとの間で保証契約を締結。

 その後、Cが、甲債務についての全額を弁済した。

 CとAは丙についての抵当権につき準共有となり、丙の競売により全債務を満足させることが
 できない場合には、CとAは債権額に応じ案分して弁済を受ける。


単純に上記の2つを比べると、
 ①登場人物の違い  物上保証人 と 保証人
 ②債務の違い    物上保証人は無し と 保証人は保証債務
 ③被担保債権の違い 一つ と 複数
 ④Cの被担保債権の違い 全部 と 一部
このような違いがあるのかなと考えていますが、最終的な結論として、
物上保証人は債権者に劣後し、保証人は債権者と同位になることの理由はどの点にあるのでしょうか。

分析含めて間違っていたらご指導ください。
何卒よろしくお願いいたします。

イメージがわかず、混乱しておりますので、以下ご教授ください。

<最判昭60.5.23の判例>
 BがAに対して負う金銭債務について、自己所有の不動産(甲)に抵当権を設定。
 上記と同時にCを物上保証人として、Cの所有する不動産(乙)について抵当権を設定。

 その後、乙に設定の抵当権が実行され、Aが被担保債権の一部の満足を受けた後は、
 CはAと共に、甲に設定されている抵当権を実行することができる。

 ただし、競落代金の配当については、CはAに劣後する。


<最判平17.1.27>
 BがAに対...続きを読む

Aベストアンサー

保証人か物上保証人かという違いより、Aは被担保債権を全額満足を受けたか、それとも一部満足を受けたかの違いでしょう。昭和六〇年の事例は、乙不動産の抵当権の実行によっても、Aの有する被担保債権Xの全額の満足は受けていません。Cは乙不動産を失うことにより弁済による法定代位により、甲土地の抵当権の一部を取得、すなわち、AとCは甲不動産の抵当権を準共有するわけですが、Aの被担保債権Xの満足を得る期待と、CのBに対する求償権の満足を得る期待を比べれば、前者を優先すべきという価値判断があります。なぜなら、CはAの有するX債権の物上保証人だからです。
 一方、平成一七年の事例は、被担保債権甲と被担保債権乙のうち、Cの保証債務の履行により甲債権についてはAは「全額」満足を受けています。であるならば、CのBに対する求償権の満足に対する期待とAの乙債権の満足を得る期待と比べた場合、後者を優先させる必然性はありません。なぜなら、Cは甲債権についての保証人であって乙債権についての保証人ではありませんから、Aが乙債権の満足を得る期待をCが保護する立場ではないからです。

Q抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること

「抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること」
は法定地上権の成立要件のひとつであります(388条)。

では、
「抵当権設定当時は同一人に帰属していたが、設定後に所有者が別人になった場合」に法定地上権は成立するのでしょうか??

普通、学術書には抵当権は法定地上権を前提に設定されているから、当然に成立すると書かれています。あと、約定利用権を設定しても、抵当権に劣後するからだとも。

しかし、よく考えると二つ目の理由はおかしいのではないでしょうか??
以下細分化して考えます。

(1)土地に抵当権が設定された場合、その後土地または建物が譲渡されると、当然何らかの約定利用権が土地に設定されるでしょう。
土地の抵当権が実行され、土地が別人の所有に帰してしまった場合、果たして建物所有者は約定利用権は主張できないのでしょうか??
確かに、約定利用権は先に設定されていた抵当権に劣後しますが、一方で、通説は従たる権利はその設定の時期を問わずに付加一体物として扱い、抵当権の効力が及ぶとしています。とするなら、土地についていた約定利用権もまた存続するのではないでしょうか??
ここが私が一番疑問に思っているところで、この土地利用権は建物にとってはまさに従たる権利ですが、土地にとっては従たる権利などではなく、いってみれば従たる義務でしかないとも考えられます。そこで、
抵当権の効力が及ぶ「従たる権利」とは何なのか?詳しくは、権利とはいえないような義務にまで及ぶのか??
というのが今回の一番の悩みどころです。

(2)建物に抵当権が設定された場合、その後土地または建物が譲渡されると、当然何らかの約定利用権が土地に設定されるでしょう。
建物の抵当権が実行され、建物が別人の所有に帰してしまった場合には、土地と違って建物には確実に「従たる権利」である約定利用権が存在し、それにまで付加一体物として抵当権が及ぶので、建物所有者に法定地上権を成立させなくてもよいのではないでしょうか??

以上二点について、ご教授のほどよろしくお願いします。

「抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること」
は法定地上権の成立要件のひとつであります(388条)。

では、
「抵当権設定当時は同一人に帰属していたが、設定後に所有者が別人になった場合」に法定地上権は成立するのでしょうか??

普通、学術書には抵当権は法定地上権を前提に設定されているから、当然に成立すると書かれています。あと、約定利用権を設定しても、抵当権に劣後するからだとも。

しかし、よく考えると二つ目の理由はおかしいのではないでしょうか??
以下細分化して考...続きを読む

Aベストアンサー

>土地に抵当権が設定され、その後土地または建物が譲渡され、地上権ないし賃借権が土地に設定されたとします(もちろん登記済み)。

 民法を勉強されている方のようですので、あえて申し上げますが、登記がなくても、地上権や賃借権(借地権)を第三者に対抗できる場合があることを借地借家法の条文で確認してください。

>なるほど、約定利用権が地上権や賃貸権ではなく使用貸借権の場合に問題になるということですね??

 使用貸借の場合だけ問題になるわけではありません。地上権と違って賃借権の譲渡は、原則として設定者の承諾が必要であるということを忘れてはなりません。また、賃料不払を理由に、地上権の消滅請求をする場合と、賃貸借契約の解約告知をする場合とではどちらが容易か考えてみてください。その違いがわかっていないと、賃借権つき建物より法定地上権が成立する建物のほうが評価が高くなるのか理解することはできません。
 また、仮に約定利用権が地上権であったとしても、約定地上権が無償なのか有償なのか、有償だとすれば地代はいくらなのか、存続期間はどのくらいなのかによって、法定地上権の成立より不利になることもあります。なお、法定地上権の地代は、当事者間の協議が調わなければ、申立により裁判所が決定します。

>登記された地上権や賃貸権は誰に対しても主張できるのではないですか??

 抵当権設定登記より後に登記された(借地借家法上の対抗要件を具備した)地上権や賃借権がその抵当権に対抗できるのですか。基本書で民法第177条のところをもう一回良く読んで下さい。

>結局は法定地上権がつくことが予期されているから、裏切ることにはならず抵当権者には何の不利益もないのでは??

 既述のように、約定利用権の存続期間や地代、賃料の定めによって、土地所有者に不測の損害を与える可能性があります。

>土地に抵当権が設定され、その後土地または建物が譲渡され、地上権ないし賃借権が土地に設定されたとします(もちろん登記済み)。

 民法を勉強されている方のようですので、あえて申し上げますが、登記がなくても、地上権や賃借権(借地権)を第三者に対抗できる場合があることを借地借家法の条文で確認してください。

>なるほど、約定利用権が地上権や賃貸権ではなく使用貸借権の場合に問題になるということですね??

 使用貸借の場合だけ問題になるわけではありません。地上権と違って賃借権の譲渡...続きを読む

Q物上保証人について

物上保証人は、催告・検索の抗弁権がないということはわかっているのですが、なぜ抗弁権がないのでしょうか?



根本的なことのなのですが
これら抗弁権は
(1)いきなり保証人に対して債務の弁済を求めてきたときに行使できる権利
なのか
(2)裁判外などで、債務者に対して弁済を求めていてもそれがなされないとき、司法的手段として行われるものに対する権利
なのか、いまいちわかりません。

その辺がわかれば、物上保証人に抗弁権がないことも理解できるのかもしれませんが・・・。




以上2点、ご教授いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>物上保証人は、催告・検索の抗弁権がないということはわかっているのですが、なぜ抗弁権がないのでしょうか?

 物上保証人は債務を負っていないからです。ですから、そもそも債権者は物上保証人に対して請求をすることができませんし、まして、債務名義がないのですから強制執行もできません。債権者(担保権者)ができるのは、担保権の実行です。
 もっとも物上保証人は、担保権者である債権者に対して第三者弁済をすることが可能です。これにより、担保権が実行されることを阻止することができます。

>これら抗弁権は
>(1)いきなり保証人に対して債務の弁済を求めてきたときに行使でき>る権利なのか
>(2)裁判外などで、債務者に対して弁済を求めていてもそれがなされ>ないとき、司法的手段として行われるものに対する権利なのか、い
>まいちわかりません。

 (2)の趣旨が不明ですが、検索の抗弁権は裁判外でも行使できますので、(1)と理解すべきでしょう。一方、検索の抗弁権は、強制執行で問題になりますので、あまり裁判外で行使する意味はないでしょう。保証債務の履行を求める民事訴訟において、被告が抗弁として主張するか、あるいは執行文付与付与に対する異議(の訴え)における異議の理由として主張するのが通常でしょう。ただし、催告の抗弁権も検索の抗弁権も実体法上の権利であることには違いはないと思います。

>物上保証人は、催告・検索の抗弁権がないということはわかっているのですが、なぜ抗弁権がないのでしょうか?

 物上保証人は債務を負っていないからです。ですから、そもそも債権者は物上保証人に対して請求をすることができませんし、まして、債務名義がないのですから強制執行もできません。債権者(担保権者)ができるのは、担保権の実行です。
 もっとも物上保証人は、担保権者である債権者に対して第三者弁済をすることが可能です。これにより、担保権が実行されることを阻止することができます。

>...続きを読む

Q土地が自分名義で建物が元夫名義です 土地はローンが無く建物はローンです

土地が自分名義で建物が元夫名義です 土地はローンが無く建物はローンです 建物だけが競売にかけられます 買い主が現れたら 土地を持ってる私の権利はどうなるのでしょうか?住んでほしくないのでどうしたら良いでしょうか?そうゆう物件は競売では売れるのでしょうか?教えて下さい

Aベストアンサー

 田舎で安い競売物件を買ってる素人ですが、建物だけの競売物件はたまに出ます。安いので売れます。 ただし、ted2010さんのいう法定地上権が認められる、簡単に言えばその建物がそこに建ってることのお墨付きがある建物でないとせっかく落札してもシュウキョしろ、と言われるので、普通の人は法定地上権が成立する建物しか買いません。
 法定地上権が成立するかどうかは裁判所の三点セットに書かれるので、ted2010さんのような高度な知識の無い私ら素人でも入札できるのです。


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