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先日土地の購入にあたり、手付金を支払いました。

住宅メーカーで探して頂いた土地で、また分割前の土地たっだのですが、パンフレットには143,45m2、間口11、08メートルということで、購入を決めました。
先日不動産屋と地主さんと交えて契約の手続きをした際、不動産屋が持ってきた書類には
142,16m2、間口10,91mになっていたので、そのことを不動産屋に指摘しました。
不動産屋は 以前のパンフレットの間口11mに直しておきます、ということで、私たちは契約書に判を押して帰りました。
そして取引明細が届いたのですが、残金、仲介手数料の他に「実測清算金」というのが65000円
請求されていました。
金額的にはm2単価で計算されており、契約書より大きくなった土地の分を請求されています。
この実測清算金を払うのは普通なのでしょうか?
土地が大きくなったというか、もともとその大きさでこの値段だと記載していたのに、契約の
際に大きさが変わっているなんて、納得できません。しかも元の大きさにするには別料金。
そのことは契約の際にも別料金頂きますと聞いていませんでした。

できれば払いたくないのですが、無理でしょうか??

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A 回答 (4件)

NO.1で回答したものです。


もう一度読んだのですが、パンフレットには143,45m2、間口11、08メートル(Aとします)ということで、購入を決めました。とありますが、実際に契約書を交わした142,16m2、間口10,91m(Bとします)と契約した総額は一緒(同額)だったのでしょうか?
もしそうであれば、それはおかしな話です。そこが問題です。
Aの単価×Bの地積で契約したならば、増減した分は実測清算して当然ですが、Aの総額のままBの地積で契約して、増えた分実測清算するなど、最初の広告価格がおかしな話となり、公取で引っかかります。
契約書では実測清算となっていますが、これはおかしいとクレームを言って見てください。
金額も少ないので、相手方も面倒なことになるよりは無いことにした方が・・・・・となるかと思います。
相談するのであれば、都道府県の宅建免許の監督課となります。取り合えず電話でも可能です。パンフレットが手元にないと、ちょっと厳しいですが・・・・・メーカーの営業さんも持っているでしょう。
もし、Aよりも地積が増えていて、単価の清算ならば仕方ないです。
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この回答へのお礼

そうなのです!!!
それが言いたかったんです^^

契約書は面積が小さくなっているのに、値段は広告と同じ。
そして、広告の大きさにできますと言っていたので安心していると
後から+料金を追加されたのです。


どういう風に相手側に言えばいいのでしょうか?
ハウスメーカーには言ったのですが、契約書の単価で判を押した時点で
納得しているのだから仕方ないみたいな対応でした。
私は、不動産屋が直してきますと言ったので判を押したのですが、
間違っていたと反省です。

お礼日時:2012/04/08 11:31

契約書には実測精算になっている。



面積単価が記載してあって
実測面積で精算するとなっている・・・


何ら問題はなく当たり前のことですよ。


文句付けたら手付が返って来たとか、それって
「こんな面倒くさい文句付けてくる客はもういいや」って
相手があきらめただけだと思います。


契約・重要事項説明の際に必ず説明を受けているはずです。

自分の勝手な希望や思いこみでよく聞いていなかったとしか思えません。


書類をもう一度よく読んでください。

実測精算はしない、登記簿売買となっているなら問題ですが
分筆前の土地であれば、通常は登記簿売買はありえません。
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この回答へのお礼

実測精算すると記載はあります。

でも、契約書では土地面積が小さくなっているのに、金額は広告と同じでした。
なので、なぜ小さくなっているのかと尋ねると、広告の大きさにもできますよ!
じゃあ間口11メートルになおしておきますね。という回答だったので、値段はそのままで
広告の大きさに直してくるのだと思っていました。
間取りも広告の大きさの土地で作っていましたので・・・

しかし、後から残金請求で、契約書の単価で、増えた分が+請求されていたのです。
広告には坪単価は書いていませんが、間口、奥行き、土地面積が書いていますので、
m2単価が算出できます。その値段と、契約書のm2単価が違ってくることってあるのですか?

契約書を見た時に えっ!?てなるのは当然だと思うのですが・・・?

お礼日時:2012/04/08 12:52

はじめまして。

あまり詳しくはないのですが…
パンフレットは間口、奥行きだけでなく、面積(坪単価)は
表記されていませんでしたか?
土地の形状が少し変形であれば、同面積にすると
間口と奥行きは変わるでしょうね。
間口を決めると、面積は広くなるので当然価格は高くなります。

また、購入された土地にはのり面がありますか?
私の土地はのり面があり底地の長さで登記されていますが、
実際に使える広さは狭く、間口も短いです。
その分坪単価は安く、使用できる面積を近隣価格に
換算するとほぼ同額です。

私も以前、説明不足のトラブルを経験しました。
斜面地で底地面積で表記していました。使用面積は2割近く減って
いました。説明は無く、私から狭くないかと尋ねると底地面積で表記する
のは業界では普通であると説明されました。また、モデル地は見学に行った
土地で無い事も尋ねてから説明され、モデル地は減面積は少ない所でした。

購入者は知識もなく、知らないことを逆手にして売るのは騙すと同様であり、
底地面積で暮らせるのはモグラがミミズだと言いました。
(表記に法的に問題がないと業者の言い分でしたので)
諸事情があって手付金を入れ検討してしてからの契約で良いと業者に言われ、
契約をしない時は返金すると言われました。
入金後、説明に納得いかないことを理由に断ると裁判をすると言われました。
手付金を払うくらいなら、駄目もとで私の言い分を法的に判断してもらうというと
手付金を返してくれましたよ。

もし、私があなたなら納得できるまで聞きます。
パンフレットで思い込みをさせられ、実際の広さの説明がなく、
理解が違うというと、費用を請求されることに納得がいかないと言います。
気がつかなかったらそのままの間口で購入するのですから。
(今の私なら、長さ相違に気が付いた時点で契約は進めず説明を受けますがね)
相手の説明を理解もしくは聞き逃していたのならあなたも納得して
支払いができるでしょう。
納得のいかないまま購入しても、あと後何かあったらその問題に
戻りすっきりしないでしょう。納得のいかない借金はしない方がいいですよ。

似たような問題を見聞きしますが、私達の無知と業界の常識論
で問題が起きているように思います。
無知であることを前提に疑問に答えてくれる、無知ゆえに起きる問題を
想像して提案してくれる業者探しが大切ですね。

賢明な解決ができますように祈っています。
お役に立てなったらすみません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
パンフレットには 43坪、○○○万と書いてあり、坪単価は、ハウスメーカーの人がそこから算出した額が記載してありました。

契約書はいきなり見せられて、土地面積は42坪で間口が10cm小さくなっていて、価格は広告と同じ○○○万円、なぜ土地は小さくなってるのに価格は同じ?それを聞くと、なおしておきます!という回答
だったので、てっきり43坪に直してくれて、価格はそのままだと思っていました。
説明も何もありません。直すという意味を、契約書を直すと、土地面積だけを直すと言うところに
違いがあったのだと思います。


>斜面地で底地面積で表記していました。使用面積は2割近く減って
いました。

そんなことがあるのですね??びっくりです。
常識では全く考えられない事が通用しているのですね。
仕方がないことなのですが、きちんと説明してくれると
こちらも納得できるんですけどね。
たかが数万円でごちゃごちゃ言うのも嫌なんですから(涙)

こちらの不動産会社の人は見た目が胡散臭くて、チャラチャラのギラギラで、
余計に騙された感が増殖されます。

言うのも嫌だけど、一度会ったときに勇気を出して言ってみようかと思います。
納得いく説明は期待できないけど、頑張ってみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2012/04/08 11:23

売買契約書の条文がすべてです。


実測清算をする旨の条文があるのではありませんか?契約書を確認してください。
その様な記載があれば当然に支払わなければなりません。分筆予定図や造成予定図はあくまで机上の計算です。工事完了後にわずかに誤差が出ることは良くあることです。
契約書が公募売買などの場合は支払う義務はありません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
契約書に「販売代金の精算」という箇条書きがありました。

ということは、広告では仮面積を大きめに書いて、消費者に安い様に思わせて
購入させることも可能になりますよね?

分筆前の土地なので、現地で確認することすらできないので、広告の数字しか
参考にできない消費者の立場になってほしいものですね。

お礼日時:2012/04/07 15:43

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http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7105.htm

一方、現金の受け渡しは別に口座振り込みなどで行われていて、決済が済んだことの確認だけの内容なら、課税文書ではないでしょう。

>実務的には印紙を貼らないと思いますが…

その場で現金の受け渡しがなかったのではありませんか。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
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地積更正とは、登記記録(登記簿)に記載されている面積を正しい面積に訂正する登記です。
この登記は、当然全ての境界が明らかになった時点で申請する必要があるかどうかがわかりますが、現地の状況からすでに面積の違いが明らかなのだと思います。

不動産売買においては、売主が境界をはっきりさせた上で売買する方が一般的ですので、「売主が境界確定までして引き渡すのは稀だ」という不動産屋の話は不誠実な印象があります。
しかし、売主が境界確定をせずに取引することも特殊ではなく、一般的には「公簿売買」とか「登記簿売買」と言われ、これは実際の面積と登記簿の面積には違いがあるかもしれない事を前提にした売買です。
全ての境界が明らかな土地よりも安く売るのは当然で、この点についての不動産屋の話は正論です。
したがって、登記簿売買で購入した土地について、地積更正までの費用を不動産屋に負担させるといった交渉は常識的にありえません。
ここまでは不動産屋と質問者さんの問題です。
不動産屋の説明不足といった印象はありますが、特におかしなことはありません。

これに対して、地積更正をしないと融資できないのは、銀行と質問者さんの問題です。
お金を貸すのは銀行ですから、貸すかどうかは銀行が決める事です。
銀行は担保の土地を売る事を想定して融資の判断をします。
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境界確定や地積更正登記は、売主や買主を含む土地所有者に義務がありません。
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境界確定、更正登記の専門家は土地家屋調査士です。
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不動産屋の紹介する調査士ではなく、質問者さんが信頼できる調査士を探して依頼してもいいと思います。

地積更正とは、登記記録(登記簿)に記載されている面積を正しい面積に訂正する登記です。
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Q私設管って何ですか?

売買の重要事項説明に記載してある飲用水や下水のところに「敷地内配管の有無」と「私設管の有無」とあるのですが・・・

・私設管の定義とは?(説明がされているサイト教えてもらいたいです)
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誰か教えてください・・・

Aベストアンサー

詳しくはその不動産屋さんに確認してほしいのですが・・・。

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敷地内への配管といっても、引き込み管は道路から1mくらいしかつかないので、後の配管(そこからキッチンなどの水回りまでの配管)は個人で付けなければなりません。これが「私設管の有無」です。

結論として、どちらも「有り」となっていれば、即それらを利用出来ます。

どういう現状で、今後どんな工事が必要なのか不動産屋さんに確認してください。

Q停止条件と解除条件のイメージが沸きません。

法律の基本を勉強しています。
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これの具体例を挙げていただけないでしょうか。
イメージが沸かず、困っています。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

停止条件と解除条件の違いは,確かに押さえておくべき事項ですね。

停止条件は条件の成就によって法律行為の効力が発生するのですから,たとえば,「試験で1番をとったら○○をあげよう」という場合でしょう。
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これもまた贈与契約(549条)です。
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Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

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ご指導のほど宜しくお願いします。

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建ぺい→水平投影面積/敷地面積
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・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。

Q地積更正について

地積更正について教えてください。

1.もともと一筆の土地を分筆し測量を行いました。
  ところが、登記簿面積よりも実測の方が面積が
  多く、一筆の土地が登記簿と実測で誤差が生じま
  した。実測面積が多い事から買主から地積の更正
  を求められ、困っております。不動産屋は、登記  簿の面積を増やす更正はできないと言い張ってお
  り、実測の面積の減少をするしかないといいま   す。
  しかし、面積が減れば買主も嫌がるだろうし、再
  度測量を行えば、測量費がかかり私としても納得
  いきません。不動産屋がいっている事は本当でし
  ょうか?
2.又、測量をし隣地の立会をする際に隣地所有者の
  印鑑証明が必要と聞いておりますが。実測の面積
  を減らし、隣地の方にご迷惑をおかけするとはお
  もいませんが、これも事実なのでしょうか?(お
  隣の面積が減る事は無いと思うのですが)。
3.もし、印鑑証明を提出していただけないときは、
  なすすべはないのでしょうか。
  以前、一筆にまとめるため合筆したときには、隣
  地のかたには、立会頂き承諾していただきました
  そして、今回減少のために再度立会ということで
  隣地の方がごねているそうです。このままだと売
  買は難しいでしょうか?又、逆に減少した分の土
  地は誰の物になりどこに行くのでしょうか?
4.地積の誤差が少ない場合は、地積更正登記をしな
  くてもいいと聞いた事があるのですが。本当です
  か?また、その地積の範囲はどれぐらいまでなら
  認められるのでしょうか?

せっかく土地を合筆し分譲用に分筆したものですから、莫大な費用がかかり不安です。もし、この問題で土地が売れなかったらなど考えると不安で不安で仕方ありませんので、どうか詳しい方がおられましたら宜しくご指導賜りたく存じ上げます。

地積更正について教えてください。

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  多く、一筆の土地が登記簿と実測で誤差が生じま
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  を求められ、困っております。不動産屋は、登記  簿の面積を増やす更正はできないと言い張ってお
  り、実測の面積の減少をするしかないといいま   す。
  しかし、面積が減れば買主も嫌がるだろうし、再
  度測量を行えば、測量費がかかり私...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは。

地積更正を求められている土地は分筆された土地(地積測量図上、求積された土地)ではなく、差引き計算された「残地」ですよね?

1.正しい境界を確認した結果、面積が登記簿地積と異なっているのであれば、面積を増やす地積更正登記は可能です。ただし、分筆によって求積された土地のことを言っているのであれば、処理は微妙なところです。現地で確認している境界が正しいのか(誤っているのか)、地積測量図が正しいのか(誤っているのか)

2.法定添付書類ではありませんが、実務上、地積更正登記(特に増える場合)は法務局は利害関係人の印鑑証明書の提出を求めるのが原則です。ただし、様々な事情や利害関係人の考え方で提出できない場合もあります。今般、不動産登記法が改正されたことにより、地積更正登記事案が増加すると考えられていますが、その対応として資格者代理人(土地家屋調査士)が「本人確認」を行うことで、印鑑証明書の提出に替えることができる取扱をする法務局もあります。

3.上記2のとおり

4.許容誤差が定められています。「国土調査法施行例別表第五の地積測定の公差早見表」により調べることができます。これは、土地分筆登記(両筆求積)にあたり、地積更正登記を経ずに分筆登記が可能であると考えてください。売買契約においてはこの公差内であっても、契約内容によっては「許容誤差内だから地積更正登記をしなくていい」とは一概には言えません。(また、実測の方が多いのであれば、特に問題ないと考える人も多くいます。)

同じ条件の土地は二つとありませんで、一般論的に回答するのはとても難しく、また誤解の元になってしまう可能性があります。特に「地積更正登記」は登記官・専門家の中でも意見の対立を見ることが多い事案です。

不安であるとのことですが、ネット上での質疑では安心するところまで、辿り着くのは至難の業です。(面と向かった相談でも30分以内には終わらないと思います。)専門家(土地家屋調査士)に相談し、方策を講じて欲しいと思います。特に新法下での考え方が必要となりますので、頼りになる土地家屋調査士を見付けることが安心への第一歩となるでしょう。

参考URL:http://www.chosashi.or.jp/

こんにちは。

地積更正を求められている土地は分筆された土地(地積測量図上、求積された土地)ではなく、差引き計算された「残地」ですよね?

1.正しい境界を確認した結果、面積が登記簿地積と異なっているのであれば、面積を増やす地積更正登記は可能です。ただし、分筆によって求積された土地のことを言っているのであれば、処理は微妙なところです。現地で確認している境界が正しいのか(誤っているのか)、地積測量図が正しいのか(誤っているのか)

2.法定添付書類ではありませんが、実務上、...続きを読む

Qローン特約は提携ローンでしか使えないのでしょうか。

この度、マンションを購入することになりました。

不動産会社が進める提携ローンではなく、自分たちで選んだローンを組みたいと思っております。その旨を不動産会社に伝えたところ、提携ローンの場合、ローン特約があるが、提携外ローンだとローン特約をつけることができない。そのため、もし銀行の審査で却下されてしまった場合、手付金は戻ってこないのを認識しておいてくださいと不動産会社より言われてしまいました。

提携外ローンでローンを組む場合は、ローン特約が使えないのでしょうか?

Aベストアンサー

不動産取引において、業者がローンの斡旋を行う場合、特約として重要事項説明が義務つけられていますが、自主ローンの場合特約にする義務が課せられていません。
ただし、自主ローンの場合特約をつけることができないとはなっていませんし、現在はむしろ自主ローンの場合でも特約をつけるように助言することが推奨されています。なお、特約として設定した場合は、重要事項説明の義務が生じます。

斡旋した場合、業者はローンの可否など判断しやすく、不成立になった場合の対応がしやすいので、トラブルを避けられますが、自主ローンの場合買い主の連絡ミスなどにより、ローン特約による解除期限を越したりして、ローン特約による解除ができなるというトラブルになることがよくあるそうです。

そのため、一部の業者では、自主ローンを避けるようです。

なお、ローン特約の設定がある場合の重要事項説明書記載事項は以下の通りです。

融資取扱金融機関、融資額、融資機関、利率、返済方法、保証料・ローン事務手数料、ローン不成立の時の措置

不成立の場合の措置としては、
ローン不成立の時期、ローン特約による解除期限、受領金の返済方法などが記載されます。

売り手・買い手の両者の合意により、自主ローンによる特約設定はできます。しかし、斡旋ローンの場合は業者がある程度工程管理をしてくれますが、自主ローンの場合あくまでその手続きは自己責任で行うという認識でいないと、不成立になった場合、せっかくの特約が行かせないこともありますので注意してください。

不動産取引において、業者がローンの斡旋を行う場合、特約として重要事項説明が義務つけられていますが、自主ローンの場合特約にする義務が課せられていません。
ただし、自主ローンの場合特約をつけることができないとはなっていませんし、現在はむしろ自主ローンの場合でも特約をつけるように助言することが推奨されています。なお、特約として設定した場合は、重要事項説明の義務が生じます。

斡旋した場合、業者はローンの可否など判断しやすく、不成立になった場合の対応がしやすいので、トラブルを避け...続きを読む

Q電柱は、どこの所有物なのでしょうか?

ただ、ふと思った疑問なのですが、電柱は、どこの会社の持ち物なのでしょうか?
いっぱいはりめぐらされているので、大変な資産ではないかと思います。

電力会社だとしても、電柱には、いろんな会社(NTTとか)の器具がついているように思います。
どういう取り決めになっているのでしょうか?

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おおまかに言うと道路沿いの太い柱が電力会社です。NTTは電力会社からかりているのかも知れません。
NTTの所有物は太い電柱から家庭への引き込みに使う幾分細くて短いやつです。
ちなみに、電力会社の電柱で道路沿いのものは、道路にたっているんじゃなくて道路に隣接している土地にたってます。土地の所有者は電力会社から地代としていくらかもらえます

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質問はタイトル通りなのですが、
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宅地に変える必要はあるのでしょうか。
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あるのでしょうか。
知り合いの人とそういう話しをしていて、結論が出なかったので
もしお知りの方がいましたらお教えいただけると幸いです。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

第37条第1項 地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

第136条 第36条、第37条第1項若しくは第2項、(中略)の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

・・・ということです。ただ、実際に罰則が適用されることはほとんどありません。しかし、No.1さんの回答のように、「宅地」にしておかないと不便なだけです。地目変更登記の費用がもったいないと考えておられるのかも知れませんが、地目変更には登録免許税がかかりませんし申請も簡単にできます。申請方法は法務局でお問い合わせください。面倒な場合には土地家屋調査士に依頼してもいいのですが、手数料は3000円程度から50000円程度で事務所によって大きく開きがあります。土地家屋調査士は現地を調査しなければなりませんのでその日当がかかるからです。現地に近い良心的な事務所ならば費用は安いです。


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