無職になった場合の住宅ローンについてお伺いします

土地の融資実行後に無職になってしまいました。
建物は確認申請前で、完成は今年末の予定です。
土地部分をフルに借入していたため、建物部分の借入はわずかで済むのですが、住宅ローン減税もあり、少しでも借入しようと考えていたところ、退職することになりました。
建物部分の融資が受けられない場合は、住宅ローン減税を諦め、自己資金で建物を建てようと考えていましたが、退職した旨を伝えた銀行から「現マンション（完済）を共同担保にするか、数千万円の繰上返済を迫られました。ちなみに、数千万円の繰上返済をする余裕はもちろんありません。
１階、地下１階を居住用賃貸（一戸）、2, 3階を自己居住用で計画中でしたが、賃料を見込んでテナント貸しも検討し始めました。駅近なので、需要はあると考えています。

そこで、質問させて頂きたいのですが、
1. 土地融資実行後、借入人の状況変化により、共同担保や繰上返済を迫られることは正当なのでしょうか。（マンションを売却する自由がなくなるので、共同担保は避けたいと考えております。）
２．在職時に居住用賃貸で仮審査は通っていたのですが、無職になったことに加え、テナント用賃貸にした場合、更に建物部分の融資は難しくなりますか。
３．テナントが見つからなかった場合、自分でビジネスをすることも考えています。その場合、当該部分は事業ローンになると思いますが、そもそも無職で事業ローンが通る可能性はあるのでしょうか。
４．このような状況で、一番最善の方法があればご教示下さい。いつまで無職が続くかわからないので、賃貸部分で出来るだけ収入を得たいと考えております。

以上、込み入った話で恐縮ですが、どうぞよろしくお願いします。

No.2 回答者： oska 回答日時： 2012/04/11 14:27

＞退職した旨を伝えた銀行から「現マンション（完済）を共同担保にするか、数千万円の繰上返済を迫られました。

銀行としては、極めて妥当な要求ですね。
住宅ローン契約の前提が崩壊した訳ですから・・・。

＞賃料を見込んでテナント貸しも検討し始めました。駅近なので、需要はあると考えています。

物件の立地場所などの情報が無いので断言はしませんが、そんなに甘くありません。
県庁所在地も駅前でも、空き部屋が多くなりつつあり問題になっていますよね。
大家の多くは、家賃収入どころか「毎月の返済額以下の賃料で募集」しているのが現実です。

＞土地融資実行後、借入人の状況変化により、共同担保や繰上返済を迫られることは正当なのでしょうか。

正等です。質問者さまが訴訟を起こしても、１００％敗訴しますよ。
融資残額の一括返済を要求されても、反論出来ません。
最悪の場合、銀行側から「質問者さまの破産申し立て」を行なう場合もあります。

＞在職時に居住用賃貸で仮審査は通っていたのですが、無職になったことに加え、テナント用賃貸にした場合、更に建物部分の融資は難しくなりますか。

在職時の仮審査結果は、既に無効になっていますね。
無職での融資は、期待しない方が良いです。銀行は、ボランティアではありません。
それに、テナント収入は「絵に描いた餅」でしかありません。
「捕らぬ狸の皮算用」では、金融機関は相手にしません。

＞テナントが見つからなかった場合、自分でビジネスをすることも考えています。その場合、当該部分は事業ローンになると思いますが、そもそも無職で事業ローンが通る可能性はあるのでしょうか。

１００％以上の可能性で、不可能です。
「無職＋多額の借金有り」では、事業融資どころかサラ金でも融資しません。

＞このような状況で、一番最善の方法があればご教示下さい。

先ず、銀行から要求されている事を実行する事です。
これが、一番の善後策です。
嫌なら、今月中（銀行が返答を待つ期間）にテナントを決める事。
「毎月○○万円の家賃収入が、今後○年間確実に入る。これが、その契約書だ！」
この正式な契約書（公正証書化）を、銀行に提出すれば家賃収入が入っている間は波風は立ちません。
そもそも、住宅ローンで「賃貸経営を行う事は、不可能」なんです。
各金融機関は、例外的に見て見ぬ振りをしているに過ぎません。
賃貸経営目的で住宅ローンを借り住宅減税を受けていいれば、「立派な詐欺罪成立」ですからね。
質問者さまの場合、確信犯ですよね。最悪の場合、警察・税務署の訪問があります。
まぁ、自分の都合・夢物語だけでなく「現実を直視する」事も必要ですね。
金融機関は、そんなに甘くありません。ペネルティーは、一生涯付いてきますよ。

この回答への補足

確信犯ではありません。
賃貸併用であることを予め銀行にもお伝えし、予定通り進めようと思っていたところ、会社都合により職を失いました。

いずれにしても、まずは共同担保を承諾することが解決策のようですね。

丁寧にご回答頂きましてありがとうございました。

補足日時：2012/04/11 15:49

No.1 回答者： noname#153414 回答日時： 2012/04/11 13:04

１）共同担保や繰上返済をせまることは、金融機関やローン会社にとっては、当然の手続きだと思われます。

２）賃貸物件することはまず出来ません。借入申込時に、その旨の明記が必須条件です。
３）無職で、各種ローンは、一切審査通過はありえません。以前に何年勤務してあったとしても、どんなに高額の収入があったにしても全く無意味に過ぎません。
今後のマンション建設継続は、まず難しくなったことと思います。

この回答への補足

賃貸併用ということは銀行にも予め伝えていましたが、予想通り無職では全く駄目ということですね。
ご回答ありがとうございました。

補足日時：2012/04/11 15:43