サラリーマンがマンションを賃貸に出す場合の確定申告

2年前の4月から東京の社宅（借上げ社宅）に住むサラリーマンです。
大阪で約3000万円のマンションに住んでいましたが、２年前の４月転勤で東京に来ました。
家を貸して利益が出たら確定申告って最近気づきました（スミマセン）
そこで、その対応策についてアドバイス願います（修正申告するしかないですが）


25年ローンが約1000万円残っています（年約100万円返済中）。

2年前の4月から月15万円で貸しています（年180万円の収入）
敷金30万円と礼金30万円。

この場合、
180万円－100万円－減価償却費（例えば30万円）－ローン利息（例えば10万円）＝40万円
この40万円を不動産所得として確定申告する必要があるんですよね。

しかも、2010年分と2011年分を・・・　とほほ
所得も何も、大阪に持家があるのに東京に転勤させられたら大赤字なのに。


（数値はわかりやすくするため簡略化しています）

No.2 ベストアンサー 回答者： m_inoue222 回答日時： 2012/04/25 09:38

大家してます．．．サラリーマン兼業

所得税が心配なのでしょうからまずは所得税の基本からですね

収入－必要経費－減価償却費＝課税対象額

収入＝年間１８０万円＋礼金
経費
不動産屋への手数料・印紙代など
マンション管理費・修繕積立金（適合条件有り）・町内会費
固定資産税など租税公課
火災保険料
その他その物件に掛かる費用
支払利息
賃貸物件を管理するために要したＰＣ代などもある程度は按分で経費に入れられます（１０万円の内２万円とか）

減価償却は基本となるマンションの価格の設定が難しいので私にもいくらになるかが判断できません

少なくとも「ローン残高」「取得価格」では有りません。取得価格と年数によって変化します
しかも「土地代相当金額は償却されません」

http://allbuisiness.kt.fc2.com/1-room/teigakuhou …

参考までに私の買った中古マンションの減価償却率はと「０．０３３」になってますね
６０００万円で購入したが建物分は３０００万円とされた（税理士判断）
減価償却＝建物３０００万円×０．０３３＝９９万円＝減価償却金額

で、勝手に貴方の場合を計算してみます

・所得税は給与所得との合算になるでしょう

２０１０年分
収入＝礼金＋家賃＝３０＋１５×９＝１６５万円
経費＝不動産屋への手数料１５＋初期経費５＋４月からの管理費２２＋修繕積立金＋電話代などの経費１
１５＋５＋１１＋１１＋１＝＝４５万円くらいかな？
減価償却費＝１５００×０．０３３＝５０万円くらい？
不動産所得＝１６５－４５－５０＝７０万円？
所得税は「給与所得＋不動産所得７０」で計算され、「計算された所得税－給与の源泉所得税」を支払うようになるでしょう

２０１１年分も同様に計算されるでしょう

実際の計算は複雑でもう少し面倒ですが．．．

マンションを管理会社にまかせて居られるなら一度相談されれば良いとは思います
少しは資料やアドバイスももらえるでしょう

http://www.210310453.com/

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

当然計算には入らないんでしょうが、
いやいや関西から関東に転勤させられて、仕方なく関西の持家を貸し出しました。
が、その収入（１８０万円）は関東での住宅費（２４０万円）に遠く及ばず、ローン控除も受けられず泣きっ面に蜂です。

お礼日時：2012/04/27 07:10

No.1 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/04/25 05:26

> 180万円－100万円－減価償・・・

　この100万円は、ローンの年間返済金ですよね？

　だとしたら、引いたらダメです。

　ローンの返済金は経費にできません。

　私・父などは、商売柄、合計で年間に数千万円返済していた時期もありますが、経費にはなりません。税金計算上は、ゼロ円です。

　質問者さんの場合

　180万円－減価償却費（例えば30万円）－ローン利息（例えば10万円）＝140万円

　という計算式になります。

　まあ、固定資産税を引けますが、マンションだといくらでしょうね。土地分はほとんどないはずですが。

　３万円くらいだとして、上記の140万円からそれを引いて１３７万円。

　つまり「１３７万円の所得がありました」として確定申告してください。

　質問者さんの所得税や住民税、年金掛金などのを合算したものの率が３０％だとすると、まあ４１万円税金などが増えます。

　経費にはしてもらえませんがローン返済として100万円支払うので、実際に手元には３７万円しか残らないようですね。

　で、約４万円不足ですよね。計算間違っていないですよね？

　飲み代とか弁当代を節約するか、どこかから借金してきて納税しなければなりませんね。

　日本は世界に冠たる累進課税国家ですので、もっと、賃料分の収入が増えたおかげで税率が上がるかもしれません。

　すると、10万円くらい不足するかも知れません、お覚悟ください。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/04/27 07:04