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欲しいマンションがあるのですが、修繕積立金の状況が現在、マイナスで500万ほど借りているようです
月々の金額が安すぎて足りなくなったようです

欲しい物件ですが、修繕積立と今後の修繕計画が提示されないので、購入して良いか迷っています

築13年で外装工事をしているだけです
この外装工事で修繕積立金が足りなくなったようです
内覧もして気に入ったのですが、ここが気になっています

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A 回答 (6件)

マンション改修コンサルをしています、幾つか気に為ります


・築13年で積み立て金額不足起こす位の劣化は早い
 新築の設計並びに施工の質が悪かったのか?
・しかし、借り入れられるのは、住人の支払い率が良かった表れ
 納付率が低いと融資が受けられません、プラスに理解します
・しかし、よく住人の意見が取り纏められたと感心します
 管理組合が法人格を取っているのでしょうか、任意団体だと判子押す理事長の負債責任になり、中々理事長がOKしないケースが多い 
 或いは、借り入れまでしなくては危険な状態だったのか
・或いは、管理会社の意向で物事が決められるのか
 無関心な住人が多いと、一部の役員と管理会社で決められる
結論は、実態を良く調査しないと、プラスマイナス両面の意味がある
マンションは築20年以内で買い換えるのが良いと思いますが
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この回答へのお礼

ありがとうございます
私も一戸当たり20万も払えば、借り入れなくて済むのでなぜ、借り入れに至ったのか聞いたのですが、不動産屋さんは分からないそうです
34戸のマンションなので、何かあれば一気に負債が増えそうで心配です
管理は管理会社が入ってます
新築で売買時に売りやすいように修繕費を安く設定してそのまま1回目の大規模修繕まで来たと言う感じです
現在は管理費などの滞納はたいしてありません
確かに次の修繕までに買い変えたい気がします
修繕計画を閲覧して購入するか決めた方がいいですよね

お礼日時:2012/05/01 11:01

デベロッパーが積立金を安く設定して売りやすくしたマンションの当然の結果です。



34戸で7500円では借金も返さなくてはいけないので、また次の時に足りなくなりそうですね。

戸数が少ないと1戸当たりの負担も多くなってしまいますので、管理組合がしっかりと機能しないと管理会社の言いなりで負担が増すばかりです。

足りなければ先に値上げを1万円位にして、もう少し修繕の時期を遅らせても良かったのですが…

どうも管理会社主導の様な気がします。

住民の質が良いかどうかと修繕積立金のさらなる値上げが許容できるかでしょうね。

買うことを前提で総会の議事録を取り寄せてもらえば、どんな管理組合で何が問題なのかが解りますよ。
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この回答へのお礼

ありがとうございます
管理費、修繕費の滞納状況はほとんどないので、その辺はよいようです
私も借りないでももう少し計画をと思いますが、管理組合が適当なんでしょうね

いろいろと資料を見たいところですが、、管理組合の承認が取れないと閲覧できないと言われており、GWで長期休みと言うこともありこの分かる範囲で購入するか決めるしかないようです

ありがとうございました
参考になりました

お礼日時:2012/05/03 06:49

私なら購入しません



中古マンションは管理を買え...

管理が満足にされていないマンションでしょう

通常ですと修繕費用が不足すれば速やかに「一時金の徴収」「修繕積立金の大幅な増額」などで対応されます

所得が低い人が多いなどで入居者の質が悪ければ借り入れして凌ぐ場合も有るでしょうね

本来修繕積立金は必ず積み立てが残っているのが基本、
修繕積立金が不足しているならそれを考慮しての価格で購入しなければなりません

A.1000万円の物件...積立金100万円/戸

B. 800万円の物件...積立金△100万円/戸

価格的には同じ価値になりますね
しかもB.は入居者の質が問われます
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この回答へのお礼

そうなんですよね
管理を買えっていいますよね
ほんとになかなかいい物件に出会えないです
うーん、次の大規模修繕までに売る予定で買おうかななんて
やめといたほうがいいですよね

お礼日時:2012/05/02 09:40

止めたほうが良いでしょう。

13年目で既に赤字とは・・・

おそらくは積立金の値上げが上手くいかず、やむなく借入をしたというところでしょうか。
いずれはお金の事で改めて色々な話し合いやトラブルが予想されます。
満足に今後の修繕工事やメンテナンスを行えないという事です。

分かっていない方もいますが、タイル工事を大規模修繕工事で行うのは普通のことです。
お金が足りないので、大規模修繕工事では外壁のタイルだけしか出来なかったのでしょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます
現在は値上げをして倍額になっていますが、全34戸で7500円です
以前は3500円だったので、倍にはなっていますが、後々のことを考えると心配で、、
ただ、買わないつもりで内覧を一応してみたら、思ったよりよくて欲しくなってしまい悩んでいます

お礼日時:2012/05/01 01:17

 マンション販売業者は、購入時に見かけ安く擦るために本来必要な修繕積立金より安く設定して積立不足になるパターンが多いです



外装工事時点の修繕積立金不足金÷マンションの全専有面積×当該部屋の専有面積=A

 A=本来今の持ち主が支払いべき不足金


 購入価格ーA=支払い価格で減らします・・・・


 物件価値は、安く成っている修繕積立金分で不足分の価値はありません。その分を値引き要求すれば良いのです。


 
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この回答へのお礼

そうですね
マンション価格で引いてもらえばいいですよね

お礼日時:2012/05/01 01:18

 絶対に買わない方が良いです。


 修繕するためには管理組合で話し合って一件何十万かの負担を求めることになると思いますが、全ての家庭が賛成しないことには話が先に進みません。
 13年で外装がはげるマンションって手抜き工事じゃないかと思いませんか?
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この回答へのお礼

ありがとうございます
マンションの外装工事は通常どこのマンションもすることらしいので、手抜きではないと思いますが、修繕積立金不足は全戸の賛成を得るのが後々面倒ですよね

お礼日時:2012/04/30 18:28

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