ローン連帯債務者を外した後、登記簿の抵当権は??

離婚する事になり、財産分与の話をしています。
住宅ローンの連帯債務者になっていますが、残りのローンを相手方一人でも返済可能で銀行も問題なさそうなので、これから私の連帯債務者を外して、相手方一人の債務に変更しようとしています。
固定資産の所有権移転を行うところまではわかるのですが、抵当権の記載は変更が必要ですか。それとも、変更せずそのままでも実際の債務者は相手方一人なので何の問題もありませんか。
ネットでいろいろと調べてみたのですが良い情報が見つかりませんでした。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/05/07 02:37

　遅くなりました、2番回答者です。

　了解しました。

（１）　日本では登記に公信力はなく、対抗力にすぎませんので、実体（債権・債務関係）と異なる登記がなされていても無効です。

　したがって、質問者さんが「連帯債務者」の一人として登記されていても、債務を負っていないならその部分は無効です。

　将来、抵当権が実行されて、それで返済不足が生じたとしても、真実質問者さんが債務者でないなら、質問者さんに請求が来ることはありません。

（２）　銀行が、登記を質問者さん名義のない登記へ変更する義務があるかどうか、ハッキリした規定を思い出せません。

　担保物権が私の専攻なのに断定できないので面目ないのですが、細かな実体関係の変更に合わせて細かに何度も登記を変更しろという規定があったとも、変更しなくても良いという規定も思い出せません。

　が、例えば、2000万円の抵当権を設定した場合に、1000万円返済しても、登記はそのままです。いちいち1000万円の抵当権登記に直したりしません。

　そのような例から考えて、（なおしたほうが誤解を生じないので良いのはもちろんですが）変更する「義務」はないのではないか、と思います。

　しかし、後日担当者が変わって、登記を見て誤解して、質問者さんに対して請求の裁判などを起こさないとは言えませんので、登記をなおしてほしいと要請するのは、おかしな話ではありません。

　誤解だろうがなんだろうが、訴えられれば応訴を強いられます。最終的には勝てるとしても、避けたいというのは当然の思いですから。　

　また、別な金融機関がその登記を見て、質問者さんは「借金している」と誤解するかも知れません（すでに質問者さんの物ではないので見る可能性は少ないですが）。

　ですから、胸を張って登記をなおしてくれと言ってみられることをお勧めします。

　拒否されても、質問者さんが不足分を払わせられるというような実害はおきませんので、「登記は、まあいいや」と言えば言えるのですが、万一銀行側の記録に「質問者さんに貸し付け中」という記録が残ったままになっていると大変です。

　ほかの銀行などもそのデータは見ますので、質問者さんの融資申込みを断るかもしれません。

　そちらの確認はしっかりやっておいてください。

この回答へのお礼

詳しく回答いただきありがとうございます。不要なトラブルが発生しないよう、変更はしておくべきなんですね。相手に確認してみます。

お礼日時：2012/05/08 06:55

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/05/03 00:35

> 固定資産の所有権移転を行うところまではわかるのですが

　回答しようとよく読んでみたのですが、突然、「固定資産」とか「所有権移転」という言葉が出てきて、こちらは意味がわかりません。

　お困りだということは理解しますが、もう少し冷静に筋道だててお尋ねになったほうがたくさんの回答が付きますよ。

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　分からないなり、離婚時にありがちな質問を勝手に想定して、勝手に答えます。

質問
　夫と私が連帯債務者としてローンを組んで買った住宅の「夫の共有権」を、離婚に際して私に移すことになりました。

　ローンは今後夫だけが払うことにして、銀行の承認を得て私は連帯債務者から外れました。

　その共有権移動は登記します（その住宅私の単独所有になります）が、抵当権の登記はそのままです。　

　後日、問題はおきないでしょうか。

回答
　おきます。

> 連帯債務者を外した後、登記簿の抵当権は

　有効です。

　有効だから、銀行は質問者さんが連帯債務者でなくなることについてＯＫを出したのです。

　債務不履行があれば、土地をおさえて競売すればいい（競売代金で返済可能な状態）ですから。

　抵当権が無効になるなら、ＯＫは出しません。

　つまり夫がローンの返済を滞らせたら、住宅が質問者さんのものになっていても、抵当権が実行されてその住宅は他人のものになります。

　そして、分かれた夫がローンの返済をやめてしまうことは、よくあることです。

　住宅を取られたくなければ、抵当権も外してもらいましょう。

この回答へのお礼

わかりにくかったでしょうか。
ローンの連帯債務者を外し、相手方一人の債務にする。
所有権の私の持ち分を相手に移転する。
ここで補足ですが、その家には相手方が継続して居住します。
結果、ローンも所有権も相手方一人のものになる。
ですから、ここまでやれば、その家と私の関係は一切なくなるかなと思ったのですが、そこで質問です。
登記簿に連帯債務者として私の名前が記載されていますが、実際は連帯債務者ではありません。
この場合、登記簿の抵当権の記載をそのままにしておいて、後々問題になることはないのでしょうか。
もしくは、抵当権の内容が変更になったので、その時点で相手方と銀行には、登記簿の記載を変更する義務があるんでしようか。
この辺りが、ネットで調べてもわかりませんでした。
というものです。
改めて書き直してみると、確かに情報不足でした。申し訳ございません。
前の方の回答から、登記簿の抵当権の記載をそのままにしても問題ないようですが、変更するとしたら誰がいつ行い、費用は誰が負担するのでしょうか。
よろしくお願いします。

お礼日時：2012/05/04 18:17

No.1 回答者： akak71 回答日時： 2012/05/02 20:19

債務者の変更登記は効力要件になっていません。

登記は対抗要件なので、そのままにしても特に問題はありません。

ただ、銀行担当者が変更になって書類が紛失した場合で、　
登記簿が連帯債務者となっていた場合、
変更契約があったことを証明する責任が質問者にあります。
登記が一応真実と推定される。

返済なく、抵当権が第三者に譲渡されると、、、、

１－２年なら変更しなくても、、、、
１０年以上なら変更した方が良いです。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりました。すみません。
>登記は対抗要件なので、そのままにしても特に問題はありません。
安心しました。しかし、「銀行担当者が変更になって書類が紛失」に備える必要はありますね。
地震や何か、何がおこるかわかりませんから。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/05/04 17:55