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空家を貸す場合の方法を教えてください。
近所の不動産業者でとりえあえず頼めばいいのかな?と考えていますが、一応予備知識をつけといたほうがいいと思いますのでよろしくお願いします。

・まず最初に不動産業者へ頼む場合、手数料を先に払う必要があるのでしょうか?
・私の記憶では、借主、貸主とも一般的相場で1ヶ月分ずつ手数料を不動産業者へはらうと思いますが、私の場合(貸主)は借主が見つかる前に先払いでしょうか?
・もし、借主がなかなか見つからない場合追加手数料など不動産業者へ支払う必要があるのでしょうか?
・敷金、礼金とありますがこれは貸主が全てもらえるのでしょうか?
・もし、借主を見つけていただいた場合、一般的な相場で借主は2年ごとに更新料を2ヶ月分支払うことが多いと思うのですがこれは貸主が全てもらえるのでしょうか?それとも不動産業者がもらえるのでしょうか?


以上よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

親が賃貸をやっていますが、私が不動産屋に打ち合わせに行ったので


回答させていただきます。

東京で貸しています。

私の場合、不動産屋には最初、間取り図を持って家賃を聞きに行きました。
相場はあらかじめ調べていて、やや安めに言われ「今は厳しいので
高いと借り手がつきません」とアドバイスされ・・・
念のため、もう1軒不動産屋をあたりましたが、対応が適当だったので
最初の不動産屋に改めてお願いをしました。
駅からの距離があると、家賃は安くなるようです。

お願いをすると、チラシを作って持って来てくれたので、アピールしたい
ポイントなどを追加しました。
敷金、礼金に関しては×ヶ月は選べましたが、借り手の初期負担を
おさえるため1ヶ月ずつにしました。礼金なしはアピールポイントに
なるようですよ。

結果として、最初には手数料は不要ですが、不動産屋によってはネットに
掲載する広告料などを取るところもあるようですが、うちは地元の
不動産屋にお願いし、ネット掲載もしてくれていましたが、無料でした。
契約時に仲介手数料、通常は借り主と大家が半分ずつだそうですが、
うちの不動産屋は違法(^^;らしく、借り主から1か月分取ってます。

敷金については、家賃の滞納や故意で壊された場合の修繕費などのあて
残りは退居時に借り主に返しますが、最初は大家に入ります。
礼金は全額大家がもらいます。

更新料については、1ヶ月分を不動産屋が取ってますね。
うちの場合、家賃の回収もお願いしているからかもしれません。
家賃の回収は大家がすれば手数料がかかりませんが、こちらのサイトで
私も相談しましたが、プロに任せたほうが滞納の場合など安心。
たいてい家賃の5%取られますので大きいですが、保険料だと思ってます。
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>・私の記憶では、借主、貸主とも一般的相場で1ヶ月分ずつ手数料を不動産業者へはらうと思いますが、私の場合(貸主)は借主が見つかる前に先払いでしょうか?



契約が成立してからの支払いです。但し、一番最初の契約の時は「広告宣伝料」として一万円程度を差し引かれたと思います。
契約時に相殺されるので、オーナーが不動産屋に現金を支払う事はないです。

>・もし、借主がなかなか見つからない場合追加手数料など不動産業者へ支払う必要があるのでしょうか?

払う必要はないのが一般的だと思いますが、家賃の値下げをアドバイスされます。

>・敷金、礼金とありますがこれは貸主が全てもらえるのでしょうか?

敷金は全額オーナーのところに来ます。礼金も基本的にはオーナーの所に来ますが、その中に不動産屋の仲介手数料が含まれていると、差し引かれてきます。

敷金は「預り金」なので、「ラッキー!」と思って使い込むと、退去時に慌てます(笑)

うちの場合は礼金を1ヶ月にして、その中で不動産屋と折半しています。

>・もし、借主を見つけていただいた場合、一般的な相場で借主は2年ごとに更新料を2ヶ月分支払うことが多いと思うのですがこれは貸主が全てもらえるのでしょうか?それとも不動産業者がもらえるのでしょうか?

「更新料」としては1ヶ月分で、もう1ヶ月分は「不動産屋の更新手数料」だと思います。更新料のみがオーナーの取り分です。

うちの場合は更新料として1ヶ月分を頂き、それを不動産屋と折半しています。


あとは不動産屋にどこまで管理を委託するかです。
(1)滞納家賃の立替払いまでお願いする
(2)家賃の回収までお願いする
(3)入居者募集までのみをお願いする
上から順に不動産屋への手数料が高くなります。
(1)の場合は手数料を20%程度取られます。
(3)の場合は何も取られません。(家賃はオーナー名義の口座に直接振込み)

私は(3)でお願いしていますが、特に問題はありません。家の設備に不具合が発生しても、借主から不動産屋に連絡が行き、必要であれば、不動産屋から私に連絡が来ます。

あと退去時のメンテナンスも考えておいた方が良いですよ。通常は不動産屋の指定する工事業者しか認めていない様です。ここが、質の割には高い見積を出してきます。不動産屋は、ここでも儲けようとしています。

もし近所にアパートのオーナーなどがいれば、評判を聞いてみるのも良いと思います。

不動産屋選びは、手数料の高い安いもありますが、入居者が直ぐに入らないと困るので、「お客さんが、よく来る店」を選ぶのが無難です。自分がその地域の部屋を探す場合に、一番最初にどこの不動産屋に行くか?」を考えてください。駅前でしょうか、大通りでしょうか?

インターネットで募集をかけているからと言って、良い不動産屋とは限りません。本当に契約率が高い不動産屋であれば、インターネットに登録しなくても、直ぐに借り手が見つかります。

以上、思いつく事を書いてみました。
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 空家を貸すか貸さないかで悩んだ時期があります。


 確かに不動産屋さんに仲介を依頼するんですが、家の問題、雨漏り風呂の水漏れなどの問題は、家主に掛って来ると聞きました。
 問題が起きるたびに、呼び出しを貰う事は理解頂けますよねと念押しを受けました。
 まず、貸す事は全てリホームを完璧状態で貸すのが前提ですが、後々問題は全て屋主に有りは、予備知識としてお持ちになることを奨めます。
 たな訳で、家は売却になりました。
 経緯を書きました。
 失礼
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Q引越しで家を貸すのですが、家賃収入の扱いは?

サラリーマンです。引っ越すことになり、住んでいた自宅を人に貸したいのですが、家賃収入の扱いは税法上どのようにするべきなのでしょうか。
ちなみに年間を通しても100万円未満の収入です。

Aベストアンサー

税法上は不動産の賃貸収入は不動産所得として確定申告をすることとなります。これは家賃が月10万円であろうが1万円であろうが関係ありません。

不動産所得の金額は、次のように計算します。
 総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

(1)総収入金額
総収入金額には、賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受領するもの
敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

(2)必要経費

必要経費となるものは、不動産収入を得るために必要な費用で、主なものとして次のようなものがあります。

賃貸住宅の固定資産税
賃貸住宅に係る損害保険料
賃貸住宅の減価償却費
賃貸住宅の修繕費
賃貸住宅取得の借入金の利息

となります。
つまり、家賃を8万円とし、固定資産税が年間5万円、保険料が5万円、減価償却費が50万円、借入金の利息が10万円だった場合、収入金額が96万円、必要経費が70万円ですので26万円は所得金額として税金がかかってきます。

昔、ワンルームマンション投資がブームだったときの業者の宣伝文句にこういうのがありました。
家賃7万円、固定資産税10万円、保険料5万円、減価償却費20万円、借入金の利息50万円で収入84万円に対して経費が85万円なので1万円の赤字で赤字の分税金が戻ってきますというものです。

つまり、不動産の所得と給与所得などの他の所得とは通算されますので場合によっては税金が高くなるかもしれません。

例:給与所得300万円で不動産所得が50万円の場合。
総所得金額350万円なので所得税は272500円です。
会社からは300万円に対する所得税202500円が源泉徴収されていますので確定申告をして7万円の税金を支払わなければなりません。
逆に、不動産所得がマイナス10万円の場合は総所得金額が290万円なので所得税が192500円で確定申告をすれば1万円税金が戻ってきます。

ですので、税金が増えるかどうかは貸す家にかかる経費しだいになります。

税法上は不動産の賃貸収入は不動産所得として確定申告をすることとなります。これは家賃が月10万円であろうが1万円であろうが関係ありません。

不動産所得の金額は、次のように計算します。
 総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

(1)総収入金額
総収入金額には、賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受領するもの
敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

(2)必要経費 ...続きを読む

Q不動産屋を通さないで家を貸す事のデメリット          

不動産屋を通さないで家を貸す事のデメリット          
使っていない空き家を貸そうと考えている時に近所の方から不動産屋を通さず直接貸してくれと相談がありました。
その人はどうやらフリーランスで仕事をしている為、収入に見合った源泉徴収書などを提出できないからのようです。もともとすぐ借り手がつく場所でもないですし、それでもちゃんと収入があり家賃を払ってくれるなら貸したいのですが、やはり何か保証のようなものが欲しいです。


そこで伺いたいのですが、
1 繁華街によくあるフリーターなどでも借りられる部屋(源泉徴収書が必要ない部屋)は普通の部屋より何割くらい高いのでしょうか。
2 素人が不動産屋を通さずに貸すのは危険でしょうか。何か注意する点があれば教えて下さい。

Aベストアンサー

一般的に、他人に家等を貸す場合、なぜ不動産屋を通じて貸すのか、良く考えて下さい。
1.新たな借り手を見つけてもらう為。
2.賃貸借契約を法的に問題なく締結する為に。
3.賃貸借期間中にトラブルが発生した時に、解決して貰う為。
4.明け渡しの時に、問題なく明け渡してもらう為。
等々、貸す側・借りる側、双方共々、問題回避の為に不動産屋を間に入れます。
今回の借り手は、フリーで源泉徴収書が無い為不動産屋を介せないとの事ですが、源泉徴収書が無くとも、確定申告書が有れば収入証明が出来、それで不動産屋も良否を判断します。
それを、独自で貸す事は、前記2~3の問題を自分で背負わなくてはなりません。
・・・・・
賃貸借契約時のトラブルとして、
・契約書の内容等
・・・・・
賃貸借期間中のトラブルとして、
・家賃の未納問題
家賃の未納に関しては、信用保証会社等が有りますので、信用保証会社と契約すれば、未納の場合でも家賃保証をしてくれます。
保証期間及び連帯保証人の有無により手数料が異なりますが、保証会社との契約を条件に貸す事も良いでしょう。
・建物の無断改装等
・建物の目的外使用等
・近隣とのトラブル(騒音・ゴミ・ペット等)等
・賃貸建物の又貸等のトラブル
・契約更新時のトラブル
・・・・・
明け渡し時のトラブルとして、
・原状回復させる時のトラブル
・契約締結時の条件で、「言った言わない」のトラブル。
・・・・・
履行義務違反等で、契約解除する場合でのトラブルとして、
・居座りされる。

等々、相手とのトラブル要因は数え上げたらきりが有りません。

不動産屋を通じて貸したとしても、全てのトラブルを不動産屋が解決するとは言いませんが、貸主が解決する問題でも、不動産屋と相談しながら色々参考意見を教えてもらえます。

また、家賃を高めに設定したからと言って、不動産屋を介さずに契約するのは危険です。
幾ら家賃を高く設定しても、何か問題が起こればすべて帳消しです。
質問1の様な部屋は、それなりの対処方法が担保されているから貸せるのであって、一般の素人が真似をしては、後で痛い目にあいます。
これらの問題を回避する為にも、不動産屋を介して賃貸借契約を締結するのが良いと思います。
無事、貸せる様になる事を心からお祈りいたします。
頑張って下さい。

一般的に、他人に家等を貸す場合、なぜ不動産屋を通じて貸すのか、良く考えて下さい。
1.新たな借り手を見つけてもらう為。
2.賃貸借契約を法的に問題なく締結する為に。
3.賃貸借期間中にトラブルが発生した時に、解決して貰う為。
4.明け渡しの時に、問題なく明け渡してもらう為。
等々、貸す側・借りる側、双方共々、問題回避の為に不動産屋を間に入れます。
今回の借り手は、フリーで源泉徴収書が無い為不動産屋を介せないとの事ですが、源泉徴収書が無くとも、確定申告書が有れば収入証明が出来、そ...続きを読む


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