家を貸す場合の方法は？

空家を貸す場合の方法を教えてください。
近所の不動産業者でとりえあえず頼めばいいのかな？と考えていますが、一応予備知識をつけといたほうがいいと思いますのでよろしくお願いします。

・まず最初に不動産業者へ頼む場合、手数料を先に払う必要があるのでしょうか？
・私の記憶では、借主、貸主とも一般的相場で１ヶ月分ずつ手数料を不動産業者へはらうと思いますが、私の場合（貸主）は借主が見つかる前に先払いでしょうか？
・もし、借主がなかなか見つからない場合追加手数料など不動産業者へ支払う必要があるのでしょうか？
・敷金、礼金とありますがこれは貸主が全てもらえるのでしょうか？
・もし、借主を見つけていただいた場合、一般的な相場で借主は２年ごとに更新料を２ヶ月分支払うことが多いと思うのですがこれは貸主が全てもらえるのでしょうか？それとも不動産業者がもらえるのでしょうか？


以上よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： kobalt 回答日時： 2004/01/10 14:49

親が賃貸をやっていますが、私が不動産屋に打ち合わせに行ったので

回答させていただきます。

東京で貸しています。

私の場合、不動産屋には最初、間取り図を持って家賃を聞きに行きました。
相場はあらかじめ調べていて、やや安めに言われ「今は厳しいので
高いと借り手がつきません」とアドバイスされ・・・
念のため、もう１軒不動産屋をあたりましたが、対応が適当だったので
最初の不動産屋に改めてお願いをしました。
駅からの距離があると、家賃は安くなるようです。

お願いをすると、チラシを作って持って来てくれたので、アピールしたい
ポイントなどを追加しました。
敷金、礼金に関しては×ヶ月は選べましたが、借り手の初期負担を
おさえるため１ヶ月ずつにしました。礼金なしはアピールポイントに
なるようですよ。

結果として、最初には手数料は不要ですが、不動産屋によってはネットに
掲載する広告料などを取るところもあるようですが、うちは地元の
不動産屋にお願いし、ネット掲載もしてくれていましたが、無料でした。
契約時に仲介手数料、通常は借り主と大家が半分ずつだそうですが、
うちの不動産屋は違法（＾＾；らしく、借り主から１か月分取ってます。

敷金については、家賃の滞納や故意で壊された場合の修繕費などのあて
残りは退居時に借り主に返しますが、最初は大家に入ります。
礼金は全額大家がもらいます。

更新料については、１ヶ月分を不動産屋が取ってますね。
うちの場合、家賃の回収もお願いしているからかもしれません。
家賃の回収は大家がすれば手数料がかかりませんが、こちらのサイトで
私も相談しましたが、プロに任せたほうが滞納の場合など安心。
たいてい家賃の5％取られますので大きいですが、保険料だと思ってます。

No.2 回答者： noboru0510 回答日時： 2004/01/10 10:04

＞・私の記憶では、借主、貸主とも一般的相場で１ヶ月分ずつ手数料を不動産業者へはらうと思いますが、私の場合（貸主）は借主が見つかる前に先払いでしょうか？

契約が成立してからの支払いです。但し、一番最初の契約の時は「広告宣伝料」として一万円程度を差し引かれたと思います。
契約時に相殺されるので、オーナーが不動産屋に現金を支払う事はないです。

＞・もし、借主がなかなか見つからない場合追加手数料など不動産業者へ支払う必要があるのでしょうか？

払う必要はないのが一般的だと思いますが、家賃の値下げをアドバイスされます。

＞・敷金、礼金とありますがこれは貸主が全てもらえるのでしょうか？

敷金は全額オーナーのところに来ます。礼金も基本的にはオーナーの所に来ますが、その中に不動産屋の仲介手数料が含まれていると、差し引かれてきます。

敷金は「預り金」なので、「ラッキー！」と思って使い込むと、退去時に慌てます（笑）

うちの場合は礼金を１ヶ月にして、その中で不動産屋と折半しています。

＞・もし、借主を見つけていただいた場合、一般的な相場で借主は２年ごとに更新料を２ヶ月分支払うことが多いと思うのですがこれは貸主が全てもらえるのでしょうか？それとも不動産業者がもらえるのでしょうか？

「更新料」としては１ヶ月分で、もう１ヶ月分は「不動産屋の更新手数料」だと思います。更新料のみがオーナーの取り分です。

うちの場合は更新料として１ヶ月分を頂き、それを不動産屋と折半しています。


あとは不動産屋にどこまで管理を委託するかです。
(1)滞納家賃の立替払いまでお願いする
(2)家賃の回収までお願いする
(3)入居者募集までのみをお願いする
上から順に不動産屋への手数料が高くなります。
(1)の場合は手数料を２０％程度取られます。
(3)の場合は何も取られません。（家賃はオーナー名義の口座に直接振込み）

私は(3)でお願いしていますが、特に問題はありません。家の設備に不具合が発生しても、借主から不動産屋に連絡が行き、必要であれば、不動産屋から私に連絡が来ます。

あと退去時のメンテナンスも考えておいた方が良いですよ。通常は不動産屋の指定する工事業者しか認めていない様です。ここが、質の割には高い見積を出してきます。不動産屋は、ここでも儲けようとしています。

もし近所にアパートのオーナーなどがいれば、評判を聞いてみるのも良いと思います。

不動産屋選びは、手数料の高い安いもありますが、入居者が直ぐに入らないと困るので、「お客さんが、よく来る店」を選ぶのが無難です。自分がその地域の部屋を探す場合に、一番最初にどこの不動産屋に行くか？」を考えてください。駅前でしょうか、大通りでしょうか？

インターネットで募集をかけているからと言って、良い不動産屋とは限りません。本当に契約率が高い不動産屋であれば、インターネットに登録しなくても、直ぐに借り手が見つかります。

以上、思いつく事を書いてみました。

No.1 回答者： noname#6964 回答日時： 2004/01/10 06:12

　空家を貸すか貸さないかで悩んだ時期があります。

　確かに不動産屋さんに仲介を依頼するんですが、家の問題、雨漏り風呂の水漏れなどの問題は、家主に掛って来ると聞きました。
　問題が起きるたびに、呼び出しを貰う事は理解頂けますよねと念押しを受けました。
　まず、貸す事は全てリホームを完璧状態で貸すのが前提ですが、後々問題は全て屋主に有りは、予備知識としてお持ちになることを奨めます。
　たな訳で、家は売却になりました。
　経緯を書きました。
　失礼