親族間での土地取引

お世話になります。

親戚が100坪ほどの駐車場を持っているのですが、これを売りたいらしく、当方に相談されました。そして当方で購入を検討しています。
さてこの場合、不動産屋を仲介せず直接取引となるかと思いますが、金額はどのようにして決めるべきなのでしょうか？
こちらから値段を提案するにも相場がよく分かりませんし、値段の根拠が提示できません。

また契約、登記手続きなどは自分でもできるものでしょうか？

当方一応宅建主任者なのですが、遠い過去の話ですので、不動産知識はほぼゼロです。。

よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/05/27 03:07

　宅建主任者資格をお持ちのようですので、あまりくどい話はしません。

　他人間での売買だと値決めは比較的自由で、購入資金の出所を調査される程度で済むのですが、親族間だと売買価格が相当かどうかも調べられる場合があります。

　相場で売買していれば問題ないのですが、じゃあ相場はどうやって決めるのかというと、税理士だろうが不動産鑑定士だろうが誰も責任を持った回答はできません。

　路線価とか固定資産税の課税評価額でやれば、という意見をしばしば見かけるのですが、価格の趣旨が違いますので、それに準拠していれば必ず大丈夫という話にはなりません。

　不動産鑑定士に鑑定を頼むのも、ごまかす気はなかったゾという誠実さの証明には成るかと思いますが、出した額については信用していません、私は。

　係数をちょっと操作するだけでトンでもない額がでます（希望額を言って権威づけてもらうのにはいいかも）。

　私としては、一番胸を張って税務署員をお出迎えできるのは、何軒かの不動産業者に相場を尋ねてその範囲で値決めすることだろうと思います。

　文書にしてもらえれば最高でしょうね。

　余談ですが、面倒をさけることが第一なら、業者の言う相場より高く買えば、売り主が高い税金を払うことになりますので、税務署は文句を言いません。

　契約や登記は、裏切られる可能性の有無によって違います。

　ふつうは親戚間なら、モタモタしている間に二重売買されたり「気が変わった、価格２倍な」とか言いださないので、素人が研究しながら手続きしても大丈夫なものです。

　多少時間がかかるものですが、自分でできます。

　しかし、上述の「相場」調べで協力を得た不動産業者を契約に混ぜて、手数料を払ったほうがいいような気はします。

No.4 回答者： congrats 回答日時： 2012/05/28 12:31

まず、ご親戚が地場の仲介業者2社からそれぞれ売却査定をとります。

査定はタダです。
つぎに、質問者さまが念のため仲介業者に近隣の100坪土地の物件情報を
集めます。
双方をつきあわせて価格を決めます。

契約は、社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の書式で十分http://www.smhome.co.jp/tishiki/kounu/keiyaku051 …

登記はご親戚に担保設定とかなければ、代金と権利証の交換に本人証明の
書類があればさほど難しくないです。あとは住所変更とかあると住民票や
場合によっては戸籍の付表とか必要になります。相続登記が未了だったり
する場合もけっこうややこしいですが、そうでなければ事前に必要書類を
集めておくことでできます。原則は売主買主がそろって登記ですが
司法書士は代行できる。買主単独の所有権移転登記は委任状のほかにいろいろ
書類が要った気がします。

No.3 回答者： motoboston 回答日時： 2012/05/27 22:24

金額に関しては誰でも調べられて目安とされるものが３つあります。

「公示価」（基準地価も同じ扱いをされています）
「路線価」
「固定資産税評価額」です。
いずれも官庁が発表しているもので信頼性があるとされています。
（この信頼性についてはここでは議論しないこととして下さい）
この中では、公示価が「時価」であると官庁は言っています。
しかし、公示価（基準地価）は限られたポイントしか発表されません。
で、どうやってそれぞれの土地の「時価」＝「公示価」相当額を計算するかというと
この３つの価格には実は関係がありまして、
公示価を１とすれば、路線価は0.8、固定資産税評価額は0.7とされています。
ですので、路線価もしくは固定資産税評価額を基準として逆算すれば
公示価相当の価格が分かることになります。
これで当該土地の公示価相当額は計算できますね？
公示価＝時価ですから、これなら誰にもケチを付けられないでしょう。

しかし、親戚間ならば少しは安く、ということも当然あるでしょう。
なぜなら物件の引渡条件等で第三者間よりも緩い条件になりがちなのは
無理も無いところですし、あとあとのトラブルがないように顔見知りに譲りたい、
そのためには気持ち安くしてあげる、というのも不自然ではありません。
で、他の方も言っているように、親戚間では市場価格から見て低額な取引については
贈与税等の問題が発生する可能性があります。
どれぐらいの価格なら税務署を含めて誰にも後ろ指を指されないかというと
一般的には少なくとも路線価以上の価格であること、であれば良いとされるようです。

契約や登記手続きは自分でもできますが、手間を考えますと
司法書士に依頼するのがよろしいのはないでしょうか。
少しお金を払えば契約書ぐらいは作って貰えるでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

No.1 回答者： bungy1234223 回答日時： 2012/05/26 23:56

初めまして

周辺の不動産相場などを参考にされると良いと思います

商業地か宅地かで分かれると思いますが、
住宅密集地などの宅地であれば、駐車場（更地）であっても、
路線価を参考にしたら如何でしょう？（下記参考ＵＲＬ参照）

例えばですが、一般に、時価が坪単価１０万の土地なら、路線価は８万くらいです

親戚であっても、印紙を貼った売買契約書などを作成して、
代金を銀行振り込みにするなど、
税務署から何か言われた場合、ちゃんと記録が残るよう、
書類を作っておいた方がいいと思います

上記の例であれば、税務署は、坪８万～１０万の取引であれば、
何も言ってこないと思います

もちろん、売主の税務申告は必要ですが・・・。

仮に坪５万で売買すると、路線価（８万）との差額３万を、
贈与と認定される可能性があるようです

これは税務署の判断なので、実際の取引後にならないと、何とも言えません
「時価よりも安いから、差額は贈与とみなす」
というのを決めるのは、税務署です


もし不安であれば、やはりプロ（不動産屋）に相談することをオススメします

相談料は１回３０分（５千円～）が相場のようです

頑張ってください

参考URL：http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h23/index.htm