柔軟に働き方を選ぶ時代に必要なこと >>

当方海外赴任4年になり、来年任期満了で帰国を予定しております。
帰国後は一人で住まうことを考えており、この際、中古物件を購入しようと考えております。
しかしながら、日本でローンを組むとなると、大抵、前年度の源泉徴収を提出しなければ
なりませんが、赴任中4年間の源泉徴収は微微たるものになっております。
日本での給与振込は日本国内での最低限の税金を支払うべき金額が給与として支給され、
その他の給与?と呼べるかはわかりませんが、海外赴任手当として、それ相応の支給を
受けておりました。
金額的には、赴任前の年収(税引き後)とほぼ変わらないくらいです。
しかし、赴任中の源泉徴収票には、その海外赴任手当の分は含まれておらず、税金支払い分の
微微たる収入金額でしか記載されておりません。
本来であれば、住宅ローンの審査の対象として前年度の年収(税込み)が対象となるものと
思っていますが、前途のように税込み年収は本当に微微たるもので、とても住宅ローンを
組める、年収ではありません。
このような状態でも、住宅ローンは組めるものなのでしょうか?
住宅ローンに詳しい方のアドバイスをお願いします。

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A 回答 (3件)

過去の収入を証明する手段の一つとして源泉徴収票をつかうのであって、日本国租税対象外の収入があるのであれば、給与支給明細でも収入を証明できるでしょう。



給与支給者(=雇用者)が個人会社などだと証明能力が低いかもしれませんが、銀行から見て、信頼できる企業(や官庁)が発行する給与証明であれば充分だと思います。
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この回答へのお礼

雇用者から給与支給者に対して、給与証明を出す方法があるんですね。
今度、会社に確認してみようと思います。
大変参考になりました。

お礼日時:2012/05/27 11:42

原則、ローンは組めますが、ぶっちゃけ銀行の担当者によって対応が変わります。


言い方は悪いですが、銀行の一支店レベルでは良く分からないので、断られる可能性があります。

「ローンセンター」に事前連絡の上、相談されるのが良いでしょう。

過去、海外居住のまま親族が住む家のローンを取り扱った事があります。
ご存知かもしれませんが、海外に拠点を移すと、日本国内での「住民票」が取れなくなります。
「住民票」が無ければ「印鑑証明書」も発行されません。

それでも住宅ローンは組めましたので何とかなるでしょう。

ちなみにその時は、海外の赴任手当は現地通貨で支払われ、証明書も現地語でしたので、
翻訳された用紙を貼付し「サイン証明書」を現地で取得して貰いました。

どこまで求められるか分かりませんが、帰国後に現地でしか取得出来ない書類が必要になると
大変面倒ですので、一時帰国の際にでも事前に相談されるのが良いと思います。
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ローン会社が査定します。

ここで疑問は解決されません。申し込んでOKなら成立。不可なら、又稼ぎ直しましょう。
参考URLは、各種のシュミレーションです。

参考URL:http://www.hownes.com/loan/sim/
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この回答へのお礼

きっぱりした回答ありがとうございました。
それも一つの手段だとは思っています。
参考URLありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時:2012/05/27 11:47

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Q海外赴任者が住宅ローンを申し込む方法ありますか?

私の会社の友人(40代前半)は、現在、中国の上海に海外勤務しているのですが、奥さんと子供は日本に住んでおり、彼は単身で海外に住んでいます。
彼は住宅を購入したいと考えているのですが、海外赴任の状態で日本の銀行の住宅ローンは受けられるのでしょうか?
融資を受ける手続きなどは、日本にいる奥さんが対応できるのですが、そもそも海外勤務状態のままで彼(夫)が銀行ローンの融資を受けることが出来るのか?がよく判らず、困っています。

資金的には、頭金(←貯金と株式売却など)、会社の住宅融資制度を利用するつもりですが、足りない分は住宅ローンを組みたいと思っています。
どなたかご経験の有る方、または情報をお持ちの方、教えて下さい!
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

金融機関によっては、ご主人様が海外に居るまま(住民票も海外のまま)でも融資してくれる銀行はあります。
(奥様と子供さんが居住するという前提なので、質問どおりですね)
前は住宅金融公庫・財形・銀行の組み合わせでしたがしてもらいましたよ。

本人が海外に居る事を滞在している国の大使にて証明してもらい、印鑑証明の変わりにサイン証明でしてもらいました。
ただ、収入の証明が公的証明では出来ず、会社印のある給与証明を使った記憶があります。
金融機関によって対応が違うので、このあたりは銀行にご相談下さい。

Q海外転勤から帰国した時の転入届

13年間の海外転勤からもうすぐ帰国し、以前住んでいた所とはまったく違う場所に居住する予定です。 
その場合、転入先の市(区)役所に転入届に行くだけでいいのでしょうか? 転出届は昔出しました。 その時、パスポートの他に何を持参すれば良いか教えてください。 (最近の日本の事を何も知らないのでとても不安です。)

Aベストアンサー

戸籍の謄本は私の所では必要としていません。
戸籍の附票があれば十分です。
転入者の本人確認と、性別、年齢などは
パスポートのコピーなどをとらせて頂いて
それに基づいて転入の処理を行います。
国内での最終住登地での除住民票は
恐らく交付できないでしょうから、
国外に転出した記載の載っている戸籍の附票、
これは、持参していただければ大変にありがたいです。
本籍地に附票の郵送請求についても問い合わせて下さい。
ちなみに、国内の転出入と違い、
国外からの転入は転出証明書がないのは当たり前と
役所の方でも理解しています。
何も持たずに転入届だけにいらっしゃったとしても、
それで何か問題があると言う事はありません。

印鑑は認めの印鑑(ゴム印でないもの)で結構ですが、
パスポートをお持ちなるならば、印鑑の即日登録が
恐らく可能ではないかと思います。
もし、昔使っていた実印等をお持ちでしたら、
印鑑登録についても問い合わせておくと宜しいかと
思います。

Q海外から帰国した際の転入届について

現在海外に住んでおり、3月に帰国する予定です。
その際、帰国後2週間はホテルまたは、ウィークリーマンションに滞在予定です。

この場合住民票の届出はホテルの住所になるのでしょうか?
調べてみると住民票は帰国後14日以内にパスポートと共に提出が必要となっています。

2週間後に新居が見つかるか、または入居可能になるかも今のところわかりません・・・。
海外にいる間に免許証の期限が切れてしまったので帰国後1ヵ月後に更新しないといけないなど、どうしてもすぐに住民票が必要な状況です。

ホテルの住所にて住民票取得が可能なのであればよいのですが、もし不可能な場合はどうなるのか、こういった状況に詳しい方がいらっしゃいましたら教えていただけますでしょうか?

以上、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

住民登録の考え方は、
「2週間以内に住所を決めて届け出る」ではなくて「住所を2週間以内に届け出る」です。
2~3日ですぐに居場所(居所)を変えるなら一時的な滞在地と考えられますから、変えた後の定住したとことを住所として届け出ることでかまいません。
質問のように2週間(それ以上?)ホテル住まいだとするとホテルを住所として届け出ることになります。
ウイークリーマンションの案内を見ていると「住民登録不可」と書いてあるところもありますが、これは無視してください。
極端な例では公園にテントをたてて事実上居住している場合、その公園を住所として住民登録ができます。
実際には「そんな住所は認めない」と役所と争いになることもありますが、他に居住の実態がなければその地が住所です。
すこし脱線しましたが。

住民登録は居住の実態を届け出る制度ですが、当然その地の市町村の住民になることを意味します。
市県民税の納税義務もその地で発生します。印鑑登録もそこでしかできません。
住民登録は簡単にできますが、転居すると免許証の住所の変更も必要ですし、なるべくなら新居を早く見つけたいですね。
あと、海外転出したときの住民登録は「海外転出」でされたんでしょうね。
2度手間にならないように、出国するときに転出届をされた市町村に帰国転入の手続きを確認されておくといいと思います。

住民登録の考え方は、
「2週間以内に住所を決めて届け出る」ではなくて「住所を2週間以内に届け出る」です。
2~3日ですぐに居場所(居所)を変えるなら一時的な滞在地と考えられますから、変えた後の定住したとことを住所として届け出ることでかまいません。
質問のように2週間(それ以上?)ホテル住まいだとするとホテルを住所として届け出ることになります。
ウイークリーマンションの案内を見ていると「住民登録不可」と書いてあるところもありますが、これは無視してください。
極端な例では公園...続きを読む

Q4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体験談が掲載されています。こんなに高い家が買える人って一体どんな人ですか?すごいですよね。

夫婦二人で正社員(最低400万円+400万円)で働けば、なんとかなるのでしょうか。でも子供を産んでしばらくは産休で働けませんよね?またそのまま専業主婦になるひとも多いと思いますが、その場合旦那さんの収入が800万円ぐらいあるのでしょうか。

子供の面倒を親がみてくれてフォローを受けながら、共働きでがんがん稼いているのでしょうか?

※ちなみに私は親の遺産もありませんし、土地もありません。援助は一切ありません。実家は都内だけど、都内に住む何でできませんね。

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体...続きを読む

Aベストアンサー

お客様を拝見していてそこそこ年収が高いということも必要ですが、お金の使い方が違うかたが年収が低くても割合高い金額の物件でも購入されています。
年収が高くても使う方は自己資金がそこそこですし、
高からずの年収のかたでも30代で貯金が2000万近くあるので1500万だけ頭にしたいという方もいました。共働きではありましたが。
良く貯めたなあ。これだけ貯められる人ならローンも払えるだろうなあと感じます。
きらびやかでお金遣いがどうも荒そうな方で「オールローンでいけるんでしょ」なんて方もやってきますがこの人は大丈夫かなと感じる方もいますよ。ま、いろんな状況でいろんな方が買えるというわけでしょう。また、買えても維持できるかどうかはやはり別物です。
でも、人間目標があれば達成できるというものなのではないかと感じます。

Q住宅ローンの勤務先での優遇?て存在しているのでしょうか?

友人が念願のマイホーム購入をしました。
私も額は大きく用意できないのですが、小さな夢を見てがんばっています。

友人の勤務先は、一部上場企業の某広告代理店の社員です。
住宅ローンを当然組んだようですが、利率1%台後半で組んだようです。

住宅購入にあたって、私もいろいろ調べてみたのですが、通常ですと
住宅を決定して、不動産屋から各種金融機関に事前審査をして契約という一連の流れはあると思うのですが
金利について不勉強なので、教えて頂きたく投稿します。

いわゆる、超優良企業の社員様用には、店頭等で公開してないような
金利があるのですか?(提携銀行みたいなもの?)
私はフラット35くらいしか使えないのですが…

1%後半の金利というのは、なかなかないと思うのですが(見た限り皆無)
一部上場企業の社員となるとやはりリスクが軽減されて優遇されたりするのでしょうか?
私は全然違うのですが^^;

それとも、これは不動産屋から提携している銀行に審査を通す時に
そういった低い金利を提示されるのでしょうか?(借りてください的な)

こういったもの(勤務先による優遇?)が本当に存在しているとして、自分が利用したい場合は
不動産屋さんに聞くべきなのでしょうか?直接銀行に聞くべきなのでしょうか?もしくは勤務先なのでしょうか。
私は公務員みたいなものなのですが・・・。

乱文で申し訳ございませんが、少し興味がありましたので、わかる方、経験された方いましたら
ご教授くださいませ。

友人が念願のマイホーム購入をしました。
私も額は大きく用意できないのですが、小さな夢を見てがんばっています。

友人の勤務先は、一部上場企業の某広告代理店の社員です。
住宅ローンを当然組んだようですが、利率1%台後半で組んだようです。

住宅購入にあたって、私もいろいろ調べてみたのですが、通常ですと
住宅を決定して、不動産屋から各種金融機関に事前審査をして契約という一連の流れはあると思うのですが
金利について不勉強なので、教えて頂きたく投稿します。

いわゆる、超優良企業の...続きを読む

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

私の勤務先では、単純に「公務員だから」「一部上場勤務だから」という理由での金利優遇は【設定していません】。
ただし、提携企業勤務者に関しては、多少の優遇はあります。
提携企業は一部上場企業とは限りません。
それに、最近は、大企業が雇用形態を変化させてきていまして、本社での終身雇用が『保障されている』というパターンは、減っていると思いますが…。
一定年齢になると出向される方が多い気がします。
また、一般企業ではほぼリストラクチャリングが終わっている企業が多いと思いますが、公務員は「まだこれからリストラクチャリングを行う必要がある」という印象を受けます。
ですから、単純に「公務員だから」「一部上場勤務だから」という理由だけでは、『安定』が確保されているとは言い難いと思います。
それに、「業界最大手」と言われていた会社がいきなり倒産した例もありますし(この時は本当に大変でした)、『超優良』と言っても誰かが何らかの形でそれを『保証』してくれる訳ではありませんからね。

私の勤務先の考え方はこんな感じになっていますが、こういったことは、金融機関によって違うと思います。

また、勤務先とは別に、住宅やマンションの販売会社、住宅の建築会社、不動産会社などと、金融機関が『提携』していて、この企業を通しての申し込みの場合は、多少の金利優遇が受けられる…という『提携住宅ローン』を設定している場合もあります。

> 利率1%台後半で組んだようです。
マイホーム購入…ということならば、この『提携住宅ローン』を利用されたのではないでしょうか。
そして、年利1.00%台ならば、『変動金利型』もしくは『固定金利選択型』のうち『固定金利期間』が比較的短いもので契約されたのだと思います。
例えば変動金利型ならば、店頭表示金利が2.875%で『提携住宅ローン』の利用により1.00%の優遇が受けられれば、『適用金利』は1.875%になりますからね。
これならば、さほど珍しい金利ではありませんよ。
『変動金利型』は、半年ごとに金利の見直しをしますし、『固定金利選択型』ならば、1年、3年、5年、10年といった、一定期間についてのみ、契約した金利が適用されるだけです。

対して、『フラット35』は『固定金利型』といい、完済までの全期間、35年返済ならば35年間、当初契約した金利が適用されます。

金利と期間は、現在はまだ正比例(順イールドといいます)の関係にありますので、その金利が適用される期間が短ければ低く、長ければ高くなっています。
ですから、半年ごとに見直される『変動金利型』や3年、5年といった一定期間で見直しが行われる『固定金利選択型』の金利よりも、フラット35のような『固定金利型』の金利の方が高くなっているんです。

> 1%後半の金利というのは、なかなかないと思うのですが(見た限り皆無)
先ほども少し述べましたが、この金利は『適用金利』です。
一般的に表示されている金利は『店頭表示金利』です。
店頭表示金利では、現在1.00%というのはおっしゃる通り皆無ではないかと思います。
金融機関が提示するいくつかの条件を受け入れたり、いろいろな制限が設けられている『提携住宅ローン』を利用することによって、『店頭表示金利』から『優遇』が受けられ、その『優遇』後の金利が『店頭表示金利』なのです。
試しに、ご友人に「金利優遇はどんな感じだった?それは、完済まで続く?」とお訊ねになってみてください。

> それとも、これは不動産屋から提携している銀行に審査を通す時に
そういった低い金利を提示されるのでしょうか?(借りてください的な)
これは、否定できませんが、あまり「どうしても借りてほしいから金利を下げる」ということはありませんね。
現在は、各金融機関がリテール部門の強化を図っているので、確かに新規顧客の場合は、その獲得のため、多少の下げは行いますが、その幅は小さいものです。

住宅ローンに関しては、「不動産業者やハウスメーカーに丸投げ」はお勧めしません。
必ずしも『ご質問者さまにとって』適したものを提示するとは限りませんから。
ご質問者さまは車を購入されたことはありますか?
その際、ディーラーに値下げ交渉をしたりされたことはありませんか?
ディーラーの提示した金額をそっくり受け入れられましたか?
似たような車種を候補にして、あちらこちらのディーラーで見積もりを出してもらい、それをもとに価格(値下げ)交渉されたりはしませんでしたか?
私は、お金に余裕がある訳ではありませんので、「自分の欲しい車を少しでも安く手に入れよう」と考えて、こういったことをしました。
家でも同じだと思います。
住宅ローンは、個人としては高額資金の借り入れになります。
ですから金利も重要になります。
少しでも自分に有利な条件で借りるため、複数の金融機関に『当たって』みて、ご自身で納得されてお借り入れになられるのがよろしいかと思います。
また、長ければ35年もの長期にわたる金融機関とのお付き合いが始まります。
信頼に値するところをご利用になりたいとは思われませんか?
そういう点から考えても、私は、ご自身で金融機関を回ってみられるのがよろしいのではないかと思います。

住宅ローン審査経験者です。

私の勤務先では、単純に「公務員だから」「一部上場勤務だから」という理由での金利優遇は【設定していません】。
ただし、提携企業勤務者に関しては、多少の優遇はあります。
提携企業は一部上場企業とは限りません。
それに、最近は、大企業が雇用形態を変化させてきていまして、本社での終身雇用が『保障されている』というパターンは、減っていると思いますが…。
一定年齢になると出向される方が多い気がします。
また、一般企業ではほぼリストラクチャリングが終わってい...続きを読む

Qマンションの固定資産税っていくらぐらい???

実は今マンションを買おうと思って検討しているのですが、固定資産税・都市計画税がなんか高い気がするのですが、こんなもんなんですかね??
概要は
新築で専有面積が76.48m2 共込で90m2くらい。
値段は2500万円(土地800万、建物1700万)
路線価は92000円/m2
これで固定資産税・都市計画税が19万(土地3万、建物16万) 5年目以降には30万を超えてしまいます。
MRの人いわく「建物の単価を1.2倍くらいで考えてるので実際には土地3万、建物13万くらいになると思います。」とのことでした。
友人に聞いた所同じようなマンションでも8万くらいといってました(3年目)
なんか高くないですか???
役所の税務課に問い合わせたところ「感覚的には当初5年で10万くらいかなと思います。」との事でした。
ちなみにあたりは昔は億ションだったのがバブル後安くなったところで、斜行エレベーターなんかの設備が全体共有であったりします。。 といっても3000戸に対して3台とかですけど…
契約間近であせってます。。おねがいします!!

Aベストアンサー

でも新築減税ありで16万
なくなると30万になるとの事なんです。
説明不足でしたすいません。

>高すぎません?
そうですね。少し高いですね。通常の1.5倍くらいですかね。
ただ建物が少々よい物だと決してあり得ない金額ではないですよ。

>建物が高い事が固定資産税に影響してるんですかね?
マンションの場合には大半は建物です。

Q住宅ローン中の家を賃貸に出すのはNGと言われました

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカーの担当者としか話をしておりません。
転勤が多いことも住宅メーカーの担当者には伝えたのですが、その時は家を賃貸に出すことも可能ですよ、と言われ、それを鵜呑みにしておりました。

現状、住宅ローンを支払いつつ赴任先の家賃を払う余裕はありませんし、もし、そうなれば自己破産?負債を抱える覚悟で売却?等ということしか思いつきません。

そこで質問ですが
(1)ローン契約時の私の認識が甘かったのは承知しておりますが、何か対応方法はないのでしょうか?

(2)ローン先は三井住友銀行です。大手ですし、かなりの住宅ローンも契約している顧客もいると思いますが、本当に皆さん、やむを得ず転勤などの場合は賃貸に出していないのでしょうか?
出している、あるいは出された方がいらっしゃいましたら、どのような方法で出されたかアドバイスいただけると助かります。

(3)例えば、金利面や諸経費の点で私にとっては不利なのですが、転勤時の賃貸を認めてもらえる銀行を探し借り換えを行うことも考えております。
この考えをちらつかせて、銀行に特例を認めてもらうようなやり方は有効でしょうか?

一部分でも結構ですので、アドバイスお願いします。
また、不愉快な表現・記載等もあるかとは思いますがご容赦下さい。

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカー...続きを読む

Aベストアンサー

転居までは認めても、賃貸まではなかなか認められないようです。
知人の例ですが、大手都市銀に賃貸にしたいと申し出たら一括返済を強く求められ、どうしてもできないと言うと、優遇金利を解除した上で転居までは認めるということでした。
賃貸にしたいなら投資用のローンに借り替えるよう勧められたそうです。
よほど破産間近という場合は返済額軽減など相談に乗るようですが、賃貸で回したいという余裕があるうちはなかなか同情はしてくれないという印象だそうです。
でもとりあえず銀行に泣きついてみることしかないのでは?
無断で賃貸にしても郵便物や火災保険でバレるし、そうなると約定違反ですから、かなり厳しい対応をされる可能性があります。

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q東京か横浜あたりで帰国子女に環境のよい小学校

海外から12月に帰国予定をするものですが、東京か横浜あたりで帰国子女に環境の良い小学校はありますか?附属小学校とかも検討してますが、普通校でもけっこうです。いじめのなく、学業に専念できるような地区はやはり値段も高いのでしょうか。東京の目黒の東山小学校は良いとはきいてますが、そこまでお金持ち層に交わる財力もありません。お詳しい方がいらっしゃいましたら、是非お聞かせください。

Aベストアンサー

こんばんは。#1です。

うちの子は帰国子女と言っても、非英語圏に
住んでいて、日本人学校に通っていたので参考に
ならないかもしれません。
英語も保持させたいというレベルでは無かったので、
帰国してからはレッスンを受けさせていません。

英語圏から帰国された知人のお子さんは・・・。
最初は英語力保持のため、週2回、アメリカ人の
主婦から個人レッスンで英語を習っていましたが・・・。
やはりちゃんとした先生ではないので、教科書は
使っているけれど、授業の内容に不満足だった
ようです。
(その方と同じ地域から帰国された別の知人の
お子さんは、まだ、その先生から週1回
個人レッスンを受けています)。
ただ、ちゃんとした先生だと個人レッスンは
金額の面で無理という事と、お子さんが英語の
レッスンを受けるのを嫌がるようになったために
帰国半年くらいでやめてました。
(お子さんは友達と遊ぶ時間を潰してまで英語の
レッスンをしたくなかったそうです)。
そのお子さんは小学校低学年という事もあり、
「英語よりも日本語を身につける事に力を
入れる事にした」そうです。
英語は本人が必要だと思った時に勉強しなおして
もらう・・・と話してました。「週1~2回の
レッスン程度では、英語力の保持は無理」と
実感されたのも、英語を諦めた原因の1つの
ようです。

横浜国大の附属、良いのかもしれませんが・・・。
やはり公立(国立)なので、帰国子女だけの
特別クラスが無いなら、基本のカリキュラムを
大幅に逸脱する事は少ないのでは・・・と思ってしまい
ます。

英語保持のために・・・。インターに通われたという
方の話も聞きましたが・・・。
両親が日本人の場合、入れるインターは限られていて
高い学費の割に内容に納得できず、普通の公立に
通わせることにしたという話も聞きます。

私の周りでは・・・。
「英語のためなら、私立に入れた方がいいよね」と
言う方は何人もいますが、実際に私立に編入された
方がいないんです。
なので・・・・。回答にも偏りがあると思います。
参考にしていただけると嬉しいと思う反面、
いろいろ調べて、より良い環境を探してくださいね。

こんばんは。#1です。

うちの子は帰国子女と言っても、非英語圏に
住んでいて、日本人学校に通っていたので参考に
ならないかもしれません。
英語も保持させたいというレベルでは無かったので、
帰国してからはレッスンを受けさせていません。

英語圏から帰国された知人のお子さんは・・・。
最初は英語力保持のため、週2回、アメリカ人の
主婦から個人レッスンで英語を習っていましたが・・・。
やはりちゃんとした先生ではないので、教科書は
使っているけれど、授業の内容に不満足だった
よ...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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