現在親の持ち家に住んでいますが、新しく土地を購入し家を新築することになりました。現在の家は取り壊し、親戚に土地を売る話になっています。普通は不動産業者に売買手続をお願いすればいいんでしょうが、手数料が高いので、可能なら自分でやりたいと考えています。どなたかそのやり方をご存知の方がいらっしゃれば、アドバイスしていただきたいと思っています。よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

不動産の売買はなにも難しくありません、まず親戚のお付合いの銀行を舞台に


司法書士を間に挟んで売買契約をすればいいでしょう。
契約書は日本法令からでていますし、司法書士さんに作ってもらっても
いいのでは、心配なら公証人役場でできますし。
大切なのはお金と土地の交換が確実に出来る事でしょう。
また持ち主本人が売却するのですから、法的にも問題ありませんので。
ご心配されず相手と良く話しあいましょう。
手数料の3パーセントは無駄になりますから。
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親戚の方との信頼関係が良好で、後日のトラブルの心配が無いのでしたら、その方法も宜しいと思います。



誰か、知識のある人に相談されれば難しいことではありません。
そこで、今度の新築では銀行のローンを使われるのでしたら、銀行で依頼している司法書士を紹介してもらい、相談されたら宜しいかと思います。
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以下の参考URLサイトは参考になりますでしょうか?


「重要事項説明(住宅・土地売買編)について」
さらに
http://www.horae.dti.ne.jp/~ishimaru/baibai/baib …
(媒介契約について)
http://www.horae.dti.ne.jp/~ishimaru/baibai/baib …
(手付金)

いずれにしても「土地登記」には「司法書士」には世話にならなければならないでしょうから、相談されては如何でしょうか?

ご参考まで。

参考URL:http://www.horae.dti.ne.jp/~ishimaru/baibai/baib …
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この回答へのお礼

司法書士と住宅会社に相談してみます。どうもありがとうございます。

お礼日時:2001/05/14 20:14

不動産の売買の場合は、後々のことも考えてやはり信頼できる専門家(不動産屋)に間に入ってもらったほうが得策ですよ。

親戚に売るにしても・・・
不動産の仲介手数料は、法律で上限が決まっています。
つまり値切ってしまえばいいわけです。
売主と買主の間で直接仲介を行った不動産屋は双方から手数料をもらえます。あなたの様なケースの場合は、間に入る業者はとてもおいしい話ですから、手数料を値切ってしまいましょう。ただ信頼できる業者を選んでください。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございました。参考にしながら、何とか自分でトライして行こうと思います。

お礼日時:2001/05/14 20:11

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Q相続時の土地の評価額

相続時の土地の評価額についてお尋ねします。

以前から漠然と、相続の際、現預金より土地のほうがはるかに低く評価されるので有利と考えていました。

ところが自分が遺言書を書く気になって、信託銀行に行き、「小当たり」してみたところ、今は土地も実勢価格で評価されるので、現預金と、有利不利はないと言われました。

確かに今は実勢価格と、路線価や公示価格と差がないと聞いた記憶があります。

一方で、五年前に母が死んだ時の自分の相続の明細を見ると、土地の「相続税評価額」は実勢価格の1/3以下になっています。

そもそも相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません。

一度離婚していて、いろいろ複雑な問題があり、信託に相談するとしても、基礎知識として知っておきたいと思います。

実際はどちらが正しいのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません

市街化調整区域の場合は倍率方式を採用しますので、NO1の方が言われる様な方法ですね。
市町の発行する評価証明×相続税倍率=相続税評価額

市街化区域の場合は税務署が路線単価を持ってますので
路線単価×奥行き補正率×間口補正率×m2=相続税評価額

色々「かける」ことによって「実勢価格に近づける」でしょうか。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm
http://www.rosenka.nta.go.jp/
当年分は、いつも7、8月ごろです。

Q土地を購入して家を建てたことのある方へ。土地を購入して家を建てた際、かかった頭金と家具家電などを

土地を購入して家を建てたことのある方へ。

土地を購入して家を建てた際、かかった頭金と家具家電などを揃えるのに使った金額を、大体で構わないので教えていただけませんか?

土地代や建物代、新しく揃えた家具家電の数、貯金額などが違えば、初期費用も人によってかなり異なることは承知していますが、あくまで参考にさせていただきたいだけなので、差し支えがない方は教えてください。頭金の内訳やローンに関する説明は不要です。

また、頭金を含め家を建てる際のコストを抑えるために何か工夫をされた方はアドバイスをいただけると有り難いです。(最近では頭金ゼロで借りられるローンがあることは存じています)。

どうぞよろしくお願い致します。

Aベストアンサー

今の家だと80坪の土地は一括で買って、建物は7000万かかって住宅ローン、頭金は3000万。
家電なんかはそれまで使ってたのを基本的に使いまわしだったけど、新しく買った家具や家電の合計で250万くらいだったと記憶してます。

コスト削減としては、あまりケチらないでやりました。
なぜならしわ寄せがどうしても職人さんの質に直結しちゃって、手抜き工事だったり悪い材質を使われたりしちゃうから。
従ってコストを削減するとしたら、優遇税制などを詳細に調べて最大限に活用する方法にしました。
また、家の形状を変にこった形状にしないで、シンプルな形状にして建材を多く使わないようにしてコスト削減しました。

この家を建てる前の家も注文住宅だったんだけど、その時の失敗を活かしたって感じでした。
前の家の時は、なるべく安い見積を出してくるところで、交渉したりして値段を下げさせたんだけど、後から取り返しのつかない問題がわんさかでてきて、非常に後悔したんです。
だから、あまりに安い見積の業者は本気でやめた方が良い。
この時は家具と家電を1からそろえたので、そのコストは400万くらいでした。

今の家だと80坪の土地は一括で買って、建物は7000万かかって住宅ローン、頭金は3000万。
家電なんかはそれまで使ってたのを基本的に使いまわしだったけど、新しく買った家具や家電の合計で250万くらいだったと記憶してます。

コスト削減としては、あまりケチらないでやりました。
なぜならしわ寄せがどうしても職人さんの質に直結しちゃって、手抜き工事だったり悪い材質を使われたりしちゃうから。
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また、家の形状...続きを読む

Q遺産相続および土地評価について

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しないと言い張ります。
法定相続的には負の財産も均等である旨を父が主張しても
「連帯債務者」である父が負担すべきと返されます。

この主張は正しいのでしょうか?

また、マンションとその土地の名義が分散してしまうと
もめ事の種にもなりかねないため、兄弟の相続権のある
マンション建設地の評価分を現金で支払おうとしていますが
その際の土地の評価はどのようなものになるのでしょうか?

兄弟は更地の売却実勢価格分よこせと言い出すでしょうが、
当方としては安い路線価や固定資産税評価を基準にしたいところですし
マンションが建っている土地である以上、貸家建付地という条件、
またその土地はマンション建設の為に借り入れをした銀行の
抵当にもなっているため、評価は低いと考えます。

祖母の遺産相続でもめております。

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祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
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(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

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相続させろと主張し、さらに借金については相続しな...続きを読む

Aベストアンサー

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

また、遺産分割協議が調わない場合は家庭裁判所に遺産の分割を申立てることができます。 家庭裁判所はまず「調停」にかけ、調停が成立しないときは「審判」による分割を行うことになります。

■遺産分割方法について

ここからは分割方法について個人的なアドバイスを書かせて頂きます。

1.遺言で指定された財産について

遺言通り、父がマンション建物、弟Aが財産A、弟Bに財産Bをそれぞれ承継します。(ここまではOKですね)

2.マンションと土地と借入金について

これまでの経験から申し上げると土地・建物の所有権は一本化した方が宜しいです。(つまり、マンションの土地・建物を父の所有に一本化する)

その理由としては土地・建物を別の所有者とすると
・将来の売却する場合に障害になる可能性
(建物・土地単独では売却が難しい)
・次世代への相続時に話が面倒になる
・借地料支払の請求、借地権の発生・・・等
後々トラブルが発生しやすい状況になるからです。

次にその方法についてですが

借入金6,000万の連帯債務については、父だけではなく、弟Aも弟Bもその相続分に応じて負担する義務が発生します。つまり、仮に相続人が3人(父、A、B)の場合には、AとBがそれぞれ6,000万×1/3=2,000万、2人合計で4,000万の連帯債務を負担することになるわけです。

そこで父がAとBの債務4,000万を引受けるかわりに、その債務と同額のマンションの土地を引継ぐ事にするのです。(債務と土地が同額なのでプラス・マイナス0)

遺産分割協議でA・Bの債務を父が引受ける事について合意を取り付けるのです。

ただ、その合意は相続人間では有効な契約でありますが、第3者である銀行に対し主張することはできません。(つまり、銀行は相続人それぞれに返済を請求できる)

債権者である銀行にA・Bの債務を免除してもらうには「免責的債務引受」(他の債務者の責任を免除させる債務引受け)を承諾してもらう必要があります。

銀行が承諾するかどうかはここでは判断できかねますが、債務者の1本化、不動産担保力、マンションの収益力、連帯保証人の資力等を総合的に判断して決定されることになります。

(ただ、相続人間の合意は有効であって、要は銀行がどのように回収するかの判断の問題です)

また「マンション収益のある父だけが得だという反発があると思われますが、家賃収益は遺言書に記載された物件から得るもので正当である」についてはその通りですし、その収益からか借入金を返済していく必要があります。また、マンション経営を長期間続けることはそれなりにリスクを負うことになります。

3.200坪の更地について

父がマンション土地・建物・借入金、Aが財産A、Bが財産Bを取得した上で財産全体で各人が1/3取得でるように200坪の土地を分ける。

ただ、前述の通り、不動産の所有権は一本化しておいた方が賢明です。将来売却が確実な場合は共有としていても問題ないですが、それ以外の場合は各々が有効活用や売却しやすいうよいに分筆(分割)して所有しておいた方が宜しいでしょう。もし、分筆が難しいということであれば弟A・Bに代償分割してもらう方法も考えられます。

まとめますと
1.遺言通りに財産を取得
2.父がA・Bの連帯債務を引受けるかわりに、マンションの土地を取得
3.200坪の更地については相続財産が法定相続分の1/3になるように調整して取得

以上はあくまでも経験からの一案です。
参考になれば幸いですが、実際の相談は専門家になさってくださいね。

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

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Q去年の10月末に土地の売買を行い、11月始めに土地の権利書は2週間足ら

去年の10月末に土地の売買を行い、11月始めに土地の権利書は2週間足らずで家に郵送されました。
12月に着工し、今年の2月の上旬に建物の引渡しがありました。
が、いまだに建物の権利書が手元に届きません。
建築会社の担当に問い合わせを数回しましたが、色々と手続きがかかりもう少し待ってくださいとの返答ばかりです。
こんなにも建物の権利書ができるのは時間がかかるのですか??
手元に権利書がないので、不安です。

Aベストアンサー

新築建物の場合、まずは表示登記というのを行い、建物の概要(所在地、構造、床面積など)を登記します。
そして次に、保存登記というのを行い、あなたがその建物の所有権者である旨を登記します。
保存登記を行うことにより、登記識別情報(昔でいうところの登記済証、いわゆる権利書)が発行されます。

表示登記には図面等も必要なため、やや面倒くさいですが、そんなに時間を要するほど大変な手続でもなく、ましてや手慣れているはずの建築会社が3か月かかってもできないってことはありません。
サボっていたとしか思えません。
(ちなみに、表示登記は完成引渡後1か月以内に行わなければならないこととなっております。)

先方が「もう少し待って下さい」と言ってることから、登記申請手続がまだ行われていない(登記がなされていない)ものと思いますので、おそらく登記事項証明書(登記簿謄本)を取得することはできないでしょう。
そのため現在のあなたには、第三者に建物の所有権を証明するすべが無いこととなりますので、建築会社をせかして早めに手続してもらうようにした方が良いと思います。

Q家屋・土地相続の時の評価額について

兄弟2人で家と土地を相続するとなり
長男が家屋と土地を受け継ぎ名義変更を行い
次男には家屋と土地の半分に対応する金額を
長男からもらう形で相続を済ませようとする場合
一般的には土地と家屋の評価額はどうやって出すのでしょうか?
ご教授ください。

Aベストアンサー

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです。

例えば、兄が「大体この辺は、坪××円くらいだから、この土地が○○円くらいかなぁ。じゃあ、半額の△△円を渡すということでいいだろうか?」といえば、弟が「まあ、そんなものだろう。」と答えて、遺産分割が終わるなんていうのがよくあります。

このとき、坪××円に何か根拠があるかというと、兄の地域住民として、見聞きした経験上の相場など、ほとんど根拠がないことが多いです。しかし、仲の良い兄弟であれば、あまり細かいことは言いません。

また、兄が不動産の半額を支払うだけの預貯金を持っていないことも多く、兄が支払える範囲で、弟が手を打つというのも普通のことです。こうなると、不動産の厳密な価格を調べるということに、ほとんど意味がありません。

厳密に決めるのであれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになりますが、数十万円の単位で費用もかかります。当事者が納得できるのであれば、どのように決めてもかまいません。公示地価や路線価を調べ、兄弟二人がそれをベースに、話し合い、価格を決めるということも、あると思います。

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです...続きを読む

Q借地に立てた作業小屋・貸主から取り壊して土地を返還してほしいと言われ

約30年自己所有の土地の真横の土地を借りていました。その自己所有の土地には、23年前に鉄筋二階建ての作業小屋を建てました。立てた当時には土地の登記もあいまいな状況でした。その後きちんとした登記を11年前にしたところ、真横に借りていた土地に約50センチ入り込んで作業小屋が立ってあることが判明しました。しかしながら借りていた土地は貸主から買い取る約束になっていたので、そのままにしていました。しかしながら貸主が認知症になり、突然その息子が出てきて「以前のことは以前のこと、貸してある土地及び約50センチ入り込んでいる部分の作業小屋を取り壊し更地にして返還して欲しい」といきなり内容証明郵便が送られてきました。借りていた土地は駐車場としていたのでその部分についてはすぐに更地にして返還できるのですが、作業小屋を約50センチ分だけ解体するのは複雑困難で、高額な費用がかかりそうです。この場合の費用は自身で負担しなければならないのでしょうか?

Aベストアンサー

借地借家法による借地とは建物を建てることを前提としたものですので、駐車場敷地の契約には適用できないですね。だから、その敷地の契約内容に従って処理されると思います。
期間を定めていれば、その期間の間になっているなら、無効の契約違反であるので交渉できますし、期間を定めた契約でなければ、いつでも解約の申し出ができるでしょう。


>真横に借りていた土地に約50センチ入り込んで作業小屋が立ってあることが判明しました。しかしながら借りていた土地は貸主から買い取る約束になっていたので、そのままにしていました。

買い取る契約をしていたということですが、11年も経っていますので、その間に正式買取契約をしていなかったのは質問者の大きなミスではないでしょうか?
最近のことならいざ知らず時間が経ちすぎていると思います。
また越境物の取り扱いについてもその時点で、念書などを取っておかなかったのもミスでしょう。

>作業小屋を約50センチ分だけ解体するのは複雑困難で、高額な費用がかかりそうです。この場合の費用は自身で負担しなければならないのでしょうか?

高額な費用がかかるなら、取り壊すことは難しいので、取り壊さないですむかもしれません。しかし、他人の敷地を侵害していますので、その敷地が利用できなくなっていることに対して、相手に対して損害賠償をしなければならないのではないでしょうか? またはその部分だけを買い取る契約を実行するかです。
いずれかの安い方法を検討し、後は相手側と交渉することが必要です。

>約30年自己所有の土地の真横の土地を借りていました。その自己所有の土地には、23年前に鉄筋二階建ての作業小屋を建てました。立てた当時には土地の登記もあいまいな状況でした。その後きちんとした登記を11年前にしたところ、真横に借りていた土地に約50センチ入り込んで作業小屋が立ってあることが判明しました。

23-11=12年、ですね。法律上、知らずに他人のものを公然と(自分のものとして)専有していて相手側から何も言われていない場合、10年で時効になり、その土地を自分のものとすることができます。
つまり、11年前に時効による取得を主張していれば、この土地は質問者のものになっていたのですが、その時、それを主張せず、買い取ることを約束してしまったということで、後は相手との間で土地を無料で借りていたような状態となり、今では時効取得は難しいでしょう(借りていたと自分のものとして扱っていたのでは法律上扱いが違います)。

借地借家法による借地とは建物を建てることを前提としたものですので、駐車場敷地の契約には適用できないですね。だから、その敷地の契約内容に従って処理されると思います。
期間を定めていれば、その期間の間になっているなら、無効の契約違反であるので交渉できますし、期間を定めた契約でなければ、いつでも解約の申し出ができるでしょう。


>真横に借りていた土地に約50センチ入り込んで作業小屋が立ってあることが判明しました。しかしながら借りていた土地は貸主から買い取る約束になっていたので...続きを読む

Q使用貸借の土地を相続する際の価格評価は?

母名義の土地に父名義のアパートを建ててある場合について質問です。父が地代を払っているわけではないので使用貸借ということになるかと思いますが、母が先になくなった際に、その土地を相続する場合、その土地の評価額というのは、貸家建付地としての評価をしてもらえるのでしょうか。また、父が相続した場合と子が相続した場合にその評価に違いはありますか。  高齢の父母が心配しています。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

地代の収受があれば貸地評価をすることが出来るかもしれませんが、ご質問の場合、使用貸借のため自用地としての評価になり、借地権割合等の減額はないものと思われます。

ちなみに、建物とその敷地の用に供されている土地の両方を所有している場合にのみ、貸家建付地の評価になります。

Q土地購入が現在の土地(借地)に建てるか悩んでいます

現在、主人の両親と同居しています。
家は持ち家なのですが、土地は借地です。

息子が生まれ、家も狭くなってきましたし、建て替えたいなと思っているのですが、それで悩んでいることがあります。
土地を買って建てるか、現在の土地(借地)に建てるかということです。

主人は43才で、30年ローンがせいいっぱいなのですが、30年後といえば73才、当然働いているわけもなく、返済は大変だと思うので、現在の土地に建てローン額を少なくしたいようです。

しかし、私(32才)はあと50年生きるとしたとき、ずっと払い続ける地代は1000万円を超えるため、土地も購入した方がよいと考えています。
私たちの住むところでは、平均して土地は坪20万円というところです。つまり、払い続ける地代は土地代とかわらない額になってしまうのです。
また、地代は3年毎に値上がりするし、もらえるかもらえないかわからない年金で、それらを払っていけるのかという心配もあります。
息子に世話になることは期待していません。

土地だって購入すれば固定資産税がかかるだろうし、ローンは大変だと思うのですが、将来払うはずの地代のために貯金というのは、案外難しいと思うのです。

みなさんだったら、このまま借地に建てますか?
それとも土地購入して新築しますか?

現在、主人の両親と同居しています。
家は持ち家なのですが、土地は借地です。

息子が生まれ、家も狭くなってきましたし、建て替えたいなと思っているのですが、それで悩んでいることがあります。
土地を買って建てるか、現在の土地(借地)に建てるかということです。

主人は43才で、30年ローンがせいいっぱいなのですが、30年後といえば73才、当然働いているわけもなく、返済は大変だと思うので、現在の土地に建てローン額を少なくしたいようです。

しかし、私(32才)はあと50年生きるとしたとき、ずっ...続きを読む

Aベストアンサー

どうも勘違いされているようですから、お断りしておきますと、ご質問者の場合は特に家賃を必要としているわけではなく、現在の家の維持費以外にはかかっていないのですから、これは購入後もかかるものなので(更に現在より税金は高くなる)、現金購入できるまで貯蓄した方がよいのは自明です。

現在3000万のローンを30年で、仮に今後30年間の金利が3%として仮定してみましょうか。
すると毎月返済額は12.6万になります。

一方5年間上記12.6万を貯蓄すすると、759万になり、借りる金額は2240万、借り入れ年数20年で返済金額は12.4万です。

5年の貯蓄で10年も返済期間が短縮できます。つまり上記では73歳完済だったものが、68歳で完済します。

10年貯蓄すれば、借り入れ金額は1482万で借り入れ年数12年、返済金額12.3万です。
つまり65歳で完済します。

そういう話です。理由は簡単で金利負担分だけ返済年数が長くなっているからです。

ちなみに20年がんばれれば3000万貯蓄できて全額キャッシュで購入できます。63才ですね。

とはいえ現在の家がそこまで持つのかという話もあるので、家の寿命が尽きるまで、あるいはいい加減大規模リフォームが必要とか、もはや手狭でどうにもならないというときまでできるだけ遅らせるという方針にするとよいでしょう。

建て替えは後にすればするほど、返済完了になる「年齢」は若くなります。

どうも勘違いされているようですから、お断りしておきますと、ご質問者の場合は特に家賃を必要としているわけではなく、現在の家の維持費以外にはかかっていないのですから、これは購入後もかかるものなので(更に現在より税金は高くなる)、現金購入できるまで貯蓄した方がよいのは自明です。

現在3000万のローンを30年で、仮に今後30年間の金利が3%として仮定してみましょうか。
すると毎月返済額は12.6万になります。

一方5年間上記12.6万を貯蓄すすると、759万になり、借りる金...続きを読む

Q相続税の評価で土地の評価方法を教えて下さい

相続の土地評価方法がわからず大変悩んでいます。画像の黄色が母名義(被相続人)の土地で緑が私名義(相続人)の土地です。
黄色部分の土地をどのように評価すべきかわからず困っています。

手前の大きな道路は路線価20000がついています。
後方は私道で路線価がついていません。
路線価のついている道路に接している部分は間口が0.54mで隣人と境界でもめたため境界用に購入した細長い土地(10m2)で入り口とはなっていません。
黄色部分は400m2で緑部分は200m2です。間口は18m、奥行きは32mです。
黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居しておりましたので
出入りは正面からも裏面からもできます。
ただし正面は店舗の入り口となっております。
裏面は道路北側の隣人の所有で以前は通行しないように言われたこともありますが現在は通行可となっています。

評価方法をご教示ください。

Aベストアンサー

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
には、
「Q2 間口が狭小な宅地の評価」などありますが、
「奥行価格補正率表」、「間口狭小補正率表」など、
ご自身でやるなら、計算がややこしいと思います


なので、結論から言うと
補正率評価で計算した後の価格 < 路線価
だと思うので、高い方の路線価で申請すれば、
税務署は何も言わないと思います

また
>細長い土地(10m2)
は、「建物を建てる事が出来ない土地」なので、
路線価の1/2で評価しても大丈夫だと思います
税務署の判断は、「建物を建てる事が出来ない土地」なら、
私道、として見てくれるようです


なお、道路北側から(他人の私道を使って)出入り可能なので、
本来であれば、これも考慮するよう、言われるかもしれません

なので、黄色い土地を「高い方の路線価で申請」をオススメします

また、店舗兼住宅の評価は、お近くの地方税事務所で固定資産税の評価証明をもらい、
そのままの評価額で通ると思います

1.(小規模宅地等の特例)を使うのであれば、
 税務署に相続の書類を提出しなければなりません
 税務署に行けば、「相続の手引き」をもらえます

あくまで、個人的な推測ですが、他に多額の現金や不動産が無いなら、
基礎控除プラス相続人(1人1千万円)の、範囲内で収まりそうな気がします

なお、税務署に書類提出をしない場合は、1.の小規模宅地等の特例を使えません
と同時に、不動産の評価は(割引ナシの)路線価での評価となります
>細長い土地(10m2)
も、路線価での評価となります

心配であれば、プロ(税理士等)に相談することをオススメします


以上、あくまで、個人的なアドバイスです
どうか、頑張ってください

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
に...続きを読む

Q現在住居持ち家の下取り

皆様いつも世話になっております。
今回新築が決定しました。そこで現在の持ち家を下取りに出す事になったのですが金額の妥当の判断がつかず迷ってます。
現在の施工契約を予定している会社2社の下取り、中古物件の販売メインの会社、結果中古物件の販売メインの会社は買い取り金額はかなり安かったですが委託及び仲介は結構な金額ですが期間を区切り委託、仲介を広告を打ち売れない場合は現在の提示買取金額より低くなるらしく委託、仲介で売れた場合でも瑕疵責任が売主(私)の方に付くらしいです。多少高く売れた場合でも購入された方が瑕疵の部分の補修を要求してきた場合は私が保証しないといけないらしく正直怖いで。
また現在契約予定の2社の下取りはほぼ同額です。(2社とも色々調べた価格だと思うので適正価格に思います)またこの2社に下取りをもう少し高くと伝えようと思うのですが多少下取りを上げてもらっても新築工事で上乗せされそうに思います。また同じ町内で2件築年数が同じ物件が広告に出てましたがかなりの金額でした。しかし中古物件は売れなければ意味が無い為2社の金額で下取りにて処理を考えておりますが皆様はどう思われますか?築20年の物件です。一般的に中古住宅はかなりの利幅をのせるのでしょうか?

皆様いつも世話になっております。
今回新築が決定しました。そこで現在の持ち家を下取りに出す事になったのですが金額の妥当の判断がつかず迷ってます。
現在の施工契約を予定している会社2社の下取り、中古物件の販売メインの会社、結果中古物件の販売メインの会社は買い取り金額はかなり安かったですが委託及び仲介は結構な金額ですが期間を区切り委託、仲介を広告を打ち売れない場合は現在の提示買取金額より低くなるらしく委託、仲介で売れた場合でも瑕疵責任が売主(私)の方に付くらしいです。多少高く...続きを読む

Aベストアンサー

 中古物件は現況渡しが基本ですので、瑕疵担保責任は雨漏り・白蟻被害くらいです。(マンション売却時の重要事項説明に明記されてました)あまり大げさに考える必要は無いと思います。売り出しで広告に出す金額は売主が決めれるはずですので、業者の査定価格よりも少し高い値付けをする事は可能だと思います。ただし、高い値付けをすれば、それだけ買い手の間口を狭める事になります。相場より大きく割高な値付けをすれば、問い合わせすら入らず、結局値を下げることになり、返って買い叩かれる事になります。購入を検討している方はチラシをチェックしていますので。なお、広告に掲載されている金額は売主の希望価格であって、取引のmaxです。○○円なら買います等と、売り出し金額より200万300万も下の金額で買い付け書を出してくる買主もざらに居ます。結果的には相応の金額で取引成立となる事が大半でしょう。
 なお、同じ町内の物件について記載されていますが、駅からの距離や土地の広さ、日当たり等が重要なファクターです。築年数は判断条件のごくごく一部ですし、もしも築15年を超えているのなら、築年数はあまり意味を持ちません。(欧米の住宅事情と大きく異なる所です)

 中古物件は現況渡しが基本ですので、瑕疵担保責任は雨漏り・白蟻被害くらいです。(マンション売却時の重要事項説明に明記されてました)あまり大げさに考える必要は無いと思います。売り出しで広告に出す金額は売主が決めれるはずですので、業者の査定価格よりも少し高い値付けをする事は可能だと思います。ただし、高い値付けをすれば、それだけ買い手の間口を狭める事になります。相場より大きく割高な値付けをすれば、問い合わせすら入らず、結局値を下げることになり、返って買い叩かれる事になります。購...続きを読む


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