中古を購入しました。
旦那60歳私49歳です。
平均寿命まで生きたとしたら、それまで住んでいられるでしょうか?(耐久性として)
マンションは維持管理費があるので気にし始めました。それ以外は、密集した建売戸建の窮屈さから
離れることができてよかったなと思います。
もし、旦那が82歳としたら私は70歳…そのころマンションは築44年ですか。そこまで考えずに購入しているけど、価値がないなら相続放棄すべきなのかな?と悩んでいます。もちろん他の財産も受け取りません。
分譲は築40,60と年数が経過するとき、住めなくなる可能性はどのくらいあるのでしょうか?

先のことを考えすぎですがアドバイスお願いします。

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A 回答 (5件)

>築22年分譲マンション


1990年、バブル最後の時期の分譲ですね。さぞかし豪華な間取りで、仕様なんだとおもいます。
立地によってはかなりよい買い物をなさったと思われます。
というのは、1990年あたりの物件は、法人が抱えて賃貸にまわして1997年頃消費税アップ前を
ねらって安値で売られて、そこからが初代、10年以上住んで売りに出されてというケースが結構ある。
水周りリフォームは済んでいるだろうし、もともと平成物件はサヤ管ヘッダーとか耐震構造とか
基本的な性能に問題はないです。

>平均寿命まで生きたとしたら、それまで住んでいられるでしょうか?(耐久性として)
まず、あと3年もしないうちに大規模修繕があります。おそらく追徴金で修繕費用をとられるかもしれません。
給水設備の全面改修とか十年目の大改修でやっていない部分をふくめた大規模修繕です。
そのあとは築30年~35年あたりにもう一度大規模修繕。エレベータ取替え、屋上防水層のやりかえ
などがでてきます。

>分譲は築40,60と年数が経過するとき、住めなくなる可能性はどのくらいあるのでしょうか?
管理の状況によります。修繕工事をしっかり重ねてきた「管理のいいマンション」で40年たっても
快適に住めるマンションはあります。
ひとえに住民の質。
大抵は20年以降は、自宅として住む人が減って賃貸で貸す人が増えるものです。賃借人は
基本的に建物に愛着無く建物の劣化に無頓着。
そうなると管理に無関心な人が増える。
そうなると自ら住むのでなく、貸したり売ったりして引っ越す・・・そういうことでますます
管理は悪くなる。

マンションが劣化するのは、建物というより住民の質の劣化もあるのです。
お金をかけてしっかり管理していこうという住民がいるマンションは長持ちすると思います。
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この回答へのお礼

なるほど、高度な回答をいただきましたので
後で何回か読ませていただきます。
ありがとうございます。

お礼日時:2012/06/13 16:13

建築年度から言うと気になるのは、電気の容量とそれにインターネットなどの線の引き込みです。


高齢化では、停電時の対策はどうなっているだろうかとか(エレベータは止まる)

室内では水回りの床と浴槽が、これから入口の戸がガタついてきます。

維持費はそれなりに増えて行きます。
(エレベータは定期点検が義務付けされていますが、水道・ガスの配管がボツボツ検討課題に
なっていることでしょう)
集合ポスト・駐輪場・機械式の駐車場なんかでも付帯設備が消耗してきます。
植栽も手入れはしていても、伐採の対象になるものが出てくるかも知れません。
屋根と樋も台風の被害が出れば補修の対象です。

おそらく築60年では時代に取り残されるような感じになり、建て替えの話となります。
それでも住めないと言うことではないと思いますが、果たして若い人がその地域に住もうと思うかが
大問題です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
回答大変、感謝しています。

お礼日時:2012/06/13 16:14

築22年というとバブルの頂点で竣工した物件ですから、非常に質の良いマンションである可能性が高いです。


なんせ、当時は、土地の値段が高すぎる時代で、建築費をケチっても物件価格にあまり影響しないし、むしろ、質の良い物件をつくって、高い値段で売ろう、というのが業界の機運でした。

その後、バブルが崩壊してからは、物件が売れなくなり、営業からは「もっと安くしないと売れないぞ!」という声ばかりで、結局、土地値の下落以上に建築コストも下げなくちゃいけないってことで、無茶苦茶なコスト削減をしました。その結果、行き過ぎたのが姉歯の構造強度偽装事件で有名になったヒューザーというマンション開発会社ですね。

鉄筋コンクリートの標準的な寿命は60年と言われます。
これは、「60年で壊れちゃいけないよ、それ以上の耐久性を持たせましょうね」ってことです。
ニューヨークのマンハッタン島のマンションなどは戦前からのモノも多く、80年ぐらい経っているものも幾らもあります。
現在のローコスト建築はいざ知らず、22年前のバブル時代の建物はニューヨークの高層マンションと同じぐらいの耐久性があると期待しております。

あとは、せっかく構造体の耐久性があっても、水道管だとか、光ファイバー、エレベーター、セキュリティなどの設備を20年ごとに更新して行かないと、時代から取り残され、「社会的耐久性」で見向きもされなくなるマンションがあります。このような、いわゆるスラム化しない様、しっかりとした管理と充分な修繕積立金を徴収できる物件が安心ですね。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
知識の高い意見をいただけ、感謝です。
まだまだ勉強することありました。

お礼日時:2012/06/13 09:52

人寿命と同様、建物寿命も大いに差があります


新築時の設計&施工の良否+維持管理の程度で決まります
建物全体の維持管理は管理組合での合意に任せるしかないが
個人的に出来る事は掃除です、バルコニーやサッシ廻りを拭き
設備関係も清掃を継続するかしないかで持ちは随分と違います
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
掃除ですね。
台所をどうにかしないといけないです。

お礼日時:2012/06/13 16:15

築22年だと平成になってからの建築ですね。


なら通常は50年以上の耐久性があります。規模にもよりますが・・・

なので、少なくともあと28年は住めると思いますよ。
もちろんその間に大規模修繕工事等がありますが。
ちゃんと修繕していれば大丈夫でしょう。

当然その頃にはマンション自体の価値はゼロでしょう。
区分所有の土地代くらいかな?
立て替え後も住むか、引っ越すか・・・
まあ、28年あるからじっくり考えては?
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

77歳まで大丈夫ですか?それ以上生きてる可能性ありますね、わたしが。
ゆっくり考えます。

お礼日時:2012/06/13 09:07

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築15年の中古マンションを親戚が買いました。

リフォームの相談ですが、このマンションは新築時に北側のお部屋に絨毯敷き仕様なのですがその下にガス給湯式の床暖房が入っているそうです。ちなみにこの設備はまだしっかり機能しているとのことです。

 今回親戚はこの絨毯を撤去して普通のフローリングに仕様変更したいとのことですが、できればこのガス給湯式の床暖房をそのまま残し、利用できないかとのことです。

 つまり既存の絨毯部屋用の床暖を残し、絨毯を撤去、床暖対応のフローリング仕様にリフォームしたいとのことです。

 マンション購入時に不動産会社から一応紹介された近所のリフォーム業者は「できない」と一蹴されフローリング張り替え時に電気式の床暖房に切り替えるのが得策との案内を受けました。

 最悪はその手しか無いかなと思っていましたが、リフォームをやられている方々に広く意見を伺ったほうが方向性もあるかもと思いダメ元で質問させていただきました。

 ガス給湯式の床暖は最悪、その部屋だけ殺すこともできるそうなのでコストが大幅にかかりそうなら、床暖なし、という仕様も考えているそうです。

 給湯器も床暖までカバーできるよいものに最近交換されたそうなのでできればこのシステムを殺さずにフローリングにしたいのです(給湯器:RUFH-V2403HT2-3(B))。

 ちなみに施主は絨毯はアレルギーがあってどうしても替えなきゃいけないそうです(ちなみに前所有者がペットを飼っていたため、動物臭がカーペットから取れないのも大きな理由ですが、上記の理由から絨毯張替えも考えていないそうです)。

 このようなマンションのリフォームをご経験があるかた、是非良いお知恵をお貸しください。

よろしくお願いいたします。

築15年の中古マンションを親戚が買いました。

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建築関係の仕事をしているものです。

まず、先の回答にあるCFシートなどは床暖のうえには施工できないのでムリだと思います。

カーペットが施工してある部屋の床暖と言うことなので、現状はフェルトグリッパー施工という状態だと思います。
このカーペット用の床暖房の場合には、床暖のパネルを固定し、上にカーペットをかぶせるように施工しますので、単純に覆っているだけだと考えてもらえば良いでしょう。

コレをフローリング仕様にしたい場合においては、フローリングのレベルに合わせるために床暖の周りのフェルト(クッションになっている材料)を剥がして床暖パネルと同じ高さにしなければなりません。また、床暖房のパネルに釘を打つような部分が用意されていないために、フローリングを固定することができないことが予想されます。

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マンションとのことですので、現状はモルタル下地の上に床暖房パネルがあり、その周囲をカーペット用のフェルト材で囲ってあり、その上がカーペットになっていると思われます。
この状況でしたら、フローリングに変更した際に現状の床暖を利用するのは難しいと考えてよいでしょう。

新たに、フローリング用のパネルを検討した上で設置する方が安価になると思われます。

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Q築16年の分譲マンションです。トイレのロータンク水が止まらなくなりまし

築16年の分譲マンションです。トイレのロータンク水が止まらなくなりました。いつもチロチロ流れています。フロートストッパーか排水弁か教えて下さい。

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築10年で先月同じ症状が出ました。
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既存の床の上に15ミリの無垢材を張る工法を薦められています。
現在の床は、防音用にクッション材の付いた(もしくは敷かれた)
少しフワフワした感触のフローリングです。
よく見ると全体的に平らではなく、波打っているようにも見えます。
その上に無垢材を張ると、反りが更に強く出たりしませんか?
また、階下への音の響きはどうなるのでしょう?

このような工法をご存知の方、または既にリフォームされた方、
工事やその後の様子など教えて下さい。

それから、この工事で生じる洗面所やトイレの段差ですが、
ベニヤを敷いた後、上にシートを張って高さを合わせるそうです。
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多分きちんとした工事をしてもらえると思うのですが、
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Aベストアンサー

建築兼大家業してます。

一般的のリフォーム工事です。

>>よく見ると全体的に平らではなく、波打っているようにも見えます。
>>その上に無垢材を張ると、反りが更に強く出たりしませんか?
波打っている上に15mm無垢板をそのまま張るのは難しいです。たぶん、パッキンをして、レベル調整をして、平らに施工します。でも無垢材は、無垢なので下地の状態と関係なく反ることもあります。その辺は大工の腕で軽減できますが…。

>>また、階下への音の響きはどうなるのでしょう?
わずかに防音アップ。変わらないと言っても良いぐらい。

>>それから、この工事で生じる洗面所やトイレの段差ですが、
>>ベニヤを敷いた後、上にシートを張って高さを合わせるそうです。
>>(建具は下を少しカットです)
>>しっかり工事する為に、洗面台など、一度外して床を作ってから戻す。
問題ないです。
湿気も今の状態と変わりません。

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《建具を切って欲しくなければ》《費用がかかって良ければ》今ある床を剥いでから新たに張る遣り方もあります。その工事は費用を抑えた遣り方です。

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Q新築分譲(今月で築1年になります。)の値引きについて教えてください。

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よろしくお願い致します。

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音響技術の資格を持つ者です。

ほかの方も書かれてますが防音シート、グラスウールは吸音効果はかなり低いです。
お住まいのマンションは「楽器演奏可」の物件でしょうか?
その場合でしたらオーディオの音を優先してフローリングでもよいですが演奏不可の物件の場合でしたら物件自体の防音がさほどなされてないので音よりもご近所を考えてカーペットほうがよろしいかと思います。
マンションの築年数、構造により「壁・天井の音漏れ」に関しては一概に言えないのですが重低音が一番漏れやすい(というか漏れていて気になる音域)なのでご注意されるかといいと思います。窓は二重、ドアは防音壁というのは必須ですね。
窓だけしても意味はないので、ドアはきちんと考えてもらってください。

グラスウールは上にきちんとした施行をしていれば健康に害はありません。

聞く環境や音楽にもよりますがカーペットとフローリングの違いはありますが別に録音等をされるわけでもないのであれば
そんなに気になる音の違いでもないはずです。ショールームとかにいかれてもよいかと思いますよ。

ふつうのリフォームの業者よりも防音室専門の業者に相談された方が細かいことをアドバイスしてくれますし、安価になったりもしますので見積もりだけでも依頼されてみてはいかがでしょうか?
あと、ヤマハのユニット式の防音室もそれなりに悪くはないですよ。

参考URL:http://www.c-mst.com/

音響技術の資格を持つ者です。

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Q自宅の前へ7階建分譲マンション60戸が建つ。

何か中止させる方法は有りませんか?
私の家は大阪府茨木市に有り第1種住居専用地域で建蔽率50%容積率100%で、2階建です。
前の敷地は大手上場会社の寮で第1種中高層住居専用地域で建蔽率60%容積率200%です。
今まで、計画説明会も2回開かれ、反対をしてきましたが、事業主は頑として計画を押し薦める方向です。
今までに行ってきた、事柄を下記に列記します。
1、事業主社長に対し、戸建(2~3階建)の分譲住宅に計画を変更する旨の要望書を提出
2、茨木市 都市整備部 審査指導課に対し500名以上の反対者署名一覧表を提出済
3、茨木市長に対し事業主に戸建に計画を変更する旨の請願書を提出
4、茨木市長に対し建築許可の不認可の申立書を提出
5、茨木市に対し「地区計画制度」の見直し、を依頼
6、日本共産党 茨木市議会議員に計画を戸建てに変更する旨依頼
7、公明党 茨木市議会議員に計画を戸建に変更する旨依頼
等々です。
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Aベストアンサー

建物を建てる場合、自分が住むための家でしたら生活環境を重視しますが
このような利潤追求型の建物の場合はレンタブ比が重視されます。
つまり、いかに敷地を有効利用し、無駄を無くすかです.
容積率200%の敷地であれば200%使い切らなければ利潤は出ません。

多分反対されている方々は日影の事を心配されていると思うのですが、その点からアドバイスさせていただきます。
日影の影響が特に問題となるのは建物は幅が広い建物になります。特に隣接している建物は影響をまともに受けるでしょう。
逆に建物の高さは高いけれど建物幅が狭い建物は周辺への影響も少なくて済みます。建物が7階建てなら7×3=21mも離れれば日影の時間は1~2時間程度でしょう。
建物の幅が狭ければ日影の通貨する時間も短くて済むからです。

今回の建物は容積率200%との事ですから200%÷7=28%となり、建蔽率はかなり低い状態です。
建物の規模にもよりますが、敷地環境としては通風の点からも採光の点からも問題は少ないと思います。
逆に3階建てにされたら200%÷3=66%となり、日影的にも通風的にも悪くなるでしょう。
先ほども述べましたように敷地に空きの無い状態の方が問題が多いのです。

ちなみに建築コストは3階建てより7階建ての方が高く付きますから普通であれば3階建てで設計するでしょう。
私なら3階建てより7階建ての方が近隣に配慮した設計だと思います。

建物を建てる場合、自分が住むための家でしたら生活環境を重視しますが
このような利潤追求型の建物の場合はレンタブ比が重視されます。
つまり、いかに敷地を有効利用し、無駄を無くすかです.
容積率200%の敷地であれば200%使い切らなければ利潤は出ません。

多分反対されている方々は日影の事を心配されていると思うのですが、その点からアドバイスさせていただきます。
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Qマンションのリフォームに伴う床仕様の制限について

通常リフォームの場合にはL45以上の遮音制限をしている場合が普通ですが、その意味は具体的にどういう事でしょうか?

1)フローリング以外でもL45にしなければいけないのでしょうか? じゅうたん敷きでもL45にしなければいけないという事でしょうか? じゅうたんで騒音問題が出るとも思えませんが、じゅうたんにL45なんて規格はないと思いますし、事実上フローリングを強制する規定になってしまいますが。

2)リフォーム前の床がL45という規格制定以前の施工だった場合、当然ながらL45の性能があるとは言えないことになりますが、その場合に水回りやクロスや一部間仕切り壁をリフォームする場合でも「床は変更しない」という事は可能でしょうか?

Aベストアンサー

(1)L45と言う規制はリフォームをした場合のフローリングの規制値です。
(2)床を変更しないという選択は自由です。

Q一軒家タイプの集合住宅に住んでいます。 一階に私と高1の娘 二階に70歳位の男性、60歳位の男性が別

一軒家タイプの集合住宅に住んでいます。 一階に私と高1の娘
二階に70歳位の男性、60歳位の男性が別に住んでいます。
4月に引っ越しをして3ヶ月目70代の男性から
騒音苦情の手紙をもらって内容をみたら
玄関のドアの鍵の開け閉めの音、歩く足音、窓の開け閉め、風呂のドアの開け閉め、いす、テーブルなどを引く音、などなど色々書かれていて隣の部屋の男性の事、ご近所の犬の泣き声、雨戸の開け閉めなども書いてあり耳栓をしても眠れなく私たちに殺意をみたいな文面でした。
私の帰りがけ夜の11時過ぎになるので勿論静かにドアの開け閉めもしてますし、洗濯、食事などもしていません。
子供も女の子なのでバタバタ歩き回る訳でもなくましてやうちは一階、相手は二階、逆なら納得しますが殺意を持たれるほどの音はさせていないと思うのですが
納得はいきませんが昨日謝罪に行った所
隣は朝5時前からバタバタするし私たちは夜中までうるさいと
うちにも勿論朝早くから音は聞こえます。
それぞれ生活パターンが違うのだからと
私たちは考えていますが
これからどうすれば良いのか、書かれていた苦情を全て実行したら外には出られず、お風呂も入れないです。
アドバイスよろしくお願いいたします。

一軒家タイプの集合住宅に住んでいます。 一階に私と高1の娘
二階に70歳位の男性、60歳位の男性が別に住んでいます。
4月に引っ越しをして3ヶ月目70代の男性から
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Aベストアンサー

不動産会社に勤めている者です

私だったら、「じゃあ、一切音を出さない手本みせてください」から反論しますね。
近隣の一般的な生活音が嫌なら隣家がない田舎での一戸建てを買うか借りた方がいいんじゃないですか?と提案しますね。
こっちは悪くないですからね。

他の方が言う通り、管理会社や貸主とよーく相談しましょう。脅迫紛いがあるなら先に警察を交えてもいいです。
私なら近隣への迷惑行為として2Fの方へ契約解除通告も考えます。今後、下階の募集ができなくなりますからね。

ちなみに戸建タイプの複数世帯に賃貸していることを準貸家といいます。
(2Fは外階段で上がるなど)

Q分譲マンションの二重床のリフォーム(遮音)について

分譲マンションの二重床のリフォーム(遮音)について

LDの二重床がヘタって沈み込むようになったため、やむなく今回リフォームで下地から作り直すことになりました。

ダイニング側の床下の一部に給水管が通っています。以前「水道管周りは管経由で、音が響きやすい」と聞いたことがあるのですが、具体的に同じ団地内でもリフォームで二重床を触ったあとに、階下住民から音の件で苦情を言われるケースを時々耳にしております。
(ここ最近では、管理組合の工事の申請書類に、床の遮音性能書や、収まり図面など書類が年々追加される傾向がある為、苦情件数はそれなりに増えてるようです。)
工事の基本情報は以下のとおりです。
ご経験者の方、ご専門の方、情報をお持ちの方、音が響かないようにする為に工事で気を付けるべき点ご指南の程よろしくお願い致します。


<基本情報>

スラブ厚・・・150mm。公団住宅で築29年、8階/11階建
天場までの高さ・・・100mm~120mm

元の床・・・大引き+根太+構造合板(12mm)+遮音シート付きの合板フローリング(9mm)。
※床下はロックウールで遮音。確認で一部解体したところ、隙間なくギュウギュウに詰まっていました。

工事後・・・・万協フロア(遮音用YPE-90)+パーティクル(20mm)+構造合板(12mm)+無垢フローリング(12mm)
※同じく、ロックウール(55mm)で遮音予定。
工事業者の考えでは、万協の脚自体に遮音性があるので、ロックウールは、1枚を引けばよく、ギュウギュウに詰める必要はないとのこと。
スラブに不陸があるため、スラブが下がっている所は、一部、支持脚とパーティクルの間に構造用合板を入れて、調整するような説明がありました。

ロックウールを目いっぱい詰めなくてよいものか(床下に空間ができてよいか)、構造用合板を挟んで床下地の強度が落ちないか、素人でよく解らないので、その点もアドバイスをお願い致します。乱筆で申し訳ありません。

       

分譲マンションの二重床のリフォーム(遮音)について

LDの二重床がヘタって沈み込むようになったため、やむなく今回リフォームで下地から作り直すことになりました。

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Aベストアンサー

大分日にちが経っておりますが、参考になれば幸いです。

変更案は、支持脚式の置き床遮音用のみが、床スラブに対しての、緩衝材となる構築です。

その場合ですと、従来あった遮音シート付きフローリングと比較すると、下階への振動は、同等に押える事は出来ません。
(結構響くようになる恐れが有ります。)

無垢フローリングの下地に、緩衝材の設置が望ましいかと思います。(遮音シートでも可。)
(無垢フローリングでは、緩衝材付きの物は、ほぼ無いと思いますので。)

ロックウールに関しては、ギュウギュウに詰め込むまでの必要はないかと思います。

ようは、各種配管の振動と共鳴を抑えられれば良いだけの事ですので、配管固定バンド類にも防振ゴムなどを利用し、緩衝音を抑える事の方が重要でしょう。

床スラブの不陸は、支持脚で調整のできる物が主流です。(と言うか、それしか使ったことが無いです。)ので、合板での不陸調整などは必要有りません。

床の振動を床スラブに伝える、支持脚であり、支持脚の支える面積のみでは、振動を抑え切るには無理が有ります。

出来るだけ、振動を抑えるには、合板とフローリングの間に遮音シートなどの吸収材を用いるべきかと思います。それで、以前と同等な環境になるかと存じます。

大分日にちが経っておりますが、参考になれば幸いです。

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Q分譲住宅と分譲マンション:業界の動き

分譲住宅販売と
分譲マンション販売とでは
現在どちらが不動産業界で好調、およびシェアがありますか?
また、今後どちらの方に人気が出てくると思われますか?

地域によってかなりの格差があるとは思いますが
回答者様の知りうる条件下で結構です。
日本全体の推移でもいいですし、小さな地域限定の情報でも結構です。

転職活動の一環で、情報があればと思い質問させて頂きました。
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

http://www.fudousan.or.jp/service/toukei2007/01_kaihatu/3-01.html

マンションが好調のようですね


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