今日、ローンの明細書を見て、ネットで同条件でローンのシュミレーションをしたところ、シュミレーションの方が、毎月の返済額が、低かったので、疑問に思い、質問させていただきました。

元金均等払いです。

どうしてでしょうか?

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A 回答 (4件)

手数料等を含まない金利とそれらを含んだ実質金利の違いということは考えられませんかね?


金融機関の店頭で掲示している金利は金利自体でしかありません。最初に払う手数料等も勘案すれば、実際の金利はそれよりも高いものとなります。
なお、契約時に記載される金利は後者の高い方ととなることが多いですよ。
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この回答へのお礼

そうなんですね。手数料が入ってるかは分かりませんが、毎月1万円ほど多かったので、びっくりで質問いたしました。
銀行に相談したら、新たな疑問が出てきたので、また質問したいと思います。ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2012/07/06 23:58

どれくらい低かったのか分かりませんが、元金均等返済なら計算方法が簡単なのでご自分で計算してみたらいかがですか?


毎月の返済額は元金返済分と利息に分けられます。
元金返済は”元金均等”というくらいですから、毎月一定です。
借入元金を返済回数で割るだけです。
3000万円借りて、35年(420回)での返済なら、3000万円÷420回=71,428.5円になります。
円未満の端数をどう処理するは金融機関によって変わりますが、切り捨てなら71.428円になります。
これが、毎月の元金返済額になります。
71,428円を420回返済しても、3000万円に240円だけ不足しますが、それは返済の最終回か、初回に追加して調整することになると思います。

毎月の利息はその時点の元金残高に月利をかけて算出します。
月利は年利の12分の1です。
年利3%なら、月利は3%÷12です。
初回の返済の利息は3000万円×3%÷12=75,000円です。
初回の返済額は71,428円+75,000=146,428円となります。

2回目の利息は元金が71,428円だけ減っていますので、(3000万円-71,428)×3%÷12=74,821円になります。
2回の返済額は71,428円+74,821=146,249円となります。

3回目の利息は元金がさらに71,428円だけ減っていますので、(3000万円-71,428×2)×3%÷12=74,642円になり…
と続けていくことになります。

元金残高が毎月71,428円だけ減っていきますので、利息も71,428円×3%÷12=178円か、179円ずつ毎月減っていくことになります。
最終回の利息も178円か179円ほどになります。

利息の総額は元金均等返済の場合、元金×年利÷12ヶ月×(年数×12ヶ月 +1)÷2 となります。

端数処理方式の違いから毎月数円から数十円程度の違いが出てくるのは仕方ないと思います。
最終的にはローン利用者にさほど不利益にならないように金融機関も気を遣った計算をしていうと思います。
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この回答へのお礼

とてもわかりやすいご回答ありがとうございます。
繰り上げしてたりもしてるので、明日、銀行員さんに聞いてみます。

お礼日時:2012/07/05 23:39

融資実行日から、返済開始日の間隔により、多少の違いは必然です。



> シュミレーションの方が、毎月の返済額が、低かったので
融資金額と利率と返済回数、それとどれだけの金額違ったのかが判れば、原因の考察も可能と思います。
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自分のシミュレーションはどうだったのです?


そもそも、表題から間違ってるネットで同条件でローンのシュミレーションというのは無視して、
どうしても計算が合わないようであれば、銀行に聞いてみましょう。
彼らも、そうそうたる学歴の割にはからっきしです。期待すれば頭にくるだけ、あほらしいです。
出身大学名を聞いて、ハンサムならなおよし程度でありがたがっておくべきです。
借金人間には褒めても、なにもくれません。

大体、そういう話は契約の時に終わらせておくべき話です。
おそらくスタートの認識が異なっているだけだと思います。
預入中心の生活だったら、利息は後付ですが、借入は利息先払いです。
これって結構大きな話なんですよ。
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現在29歳勤続5年の会社員です。
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Aベストアンサー

前職で住宅ローン・住宅金融公庫取扱い担当をしていました。

ご本人または不動産業者から提出を受ける事前審査申込書に個人信用情報利用・登録の同意文言を印刷してありました。

まず、個人情報センターに照会、次に勤務先及び職種、勤務年数、収入と借入額、家族構成と返済比率、
さらに、購入物件の土地建物評価と借入額などを算出・評価します。
勤務先企業の創業歴が浅く(5年未満)安定性に欠ける場合は、マイナス評価します。
通常勤務年数2年以上を対象(公務員・上場会社正社員は1年以上)
申込み時の年収を基準にしますが、営業職で歩合給割合の高い場合は一定の掛け目で割引評価です。
同じ年収でも、扶養家族の数により返済比率が異なります。
別途、申込み金融機関と取引の有無。給与振込み・公共料金口座振替・関連クレジットカード保有、
預金残高などを加味し総合判断します。各項目ごとに点数制で合計60点以上はOKを出していました。

現在の年収は大事ですが、住宅ローンは一般的に短くても10年以上最長35年に及びます。
安定収入が見込めるかどうかが最大のポイントです。したがって、年収1000万円超でもスポーツ選手や芸能人は通常対象外です。

この審査稟議書は金融機関の内部文書であり、本人に非公開です。

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エクセルは使ってないのですが同じ関数が使えるのではないかと思います。
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ローンの引き落とし日を2日に設定しました。銀行担当者がいまいち詳しいことの分からない人で何度もやり直しで信用できません。その担当者が言うには、11月2日が初回引き落としで一ヶ月分プラス日割り分が足された金額を引き落とすとのこと。30日締めなのに、前払い?のようになるわけで、納得いかないのですが、詳しい方、教えてください。

Aベストアンサー

引渡し日が住宅ローンの融資実行日になると思いますが、一般的には融資実行日の日付によって初回支払月が決まります。

銀行によっては、融資実行日と初回支払月の関係がホームページに明記されているのですが、三井住友銀行については残念ながら明記されていません。
一般的には融資実行日から初回返済日まで1ヶ月程度の間を開けることが多いです。また、融資実行日から初回引落し日まで8日と言う銀行はほとんどありませんので、その例にならえば12月2日が初回引き落とし日になります。

なお、利息は
11月2日初回引落しの場合は、10月25日から11月2日までの利息
12月2日初回引落しの場合は、1ヶ月分の利息+10月25日から11月2日までの利息になるはずです。
11月2日引落しで、1ヶ月分以上の利息を引き落とされる事はあり得ませんので、安心して下さい。

Q住宅ローン(つなぎ融資)

住宅ローンについて

自己所有の土地に新築で家を建設します。
建築資金の1/2は自己資金で、1/2を銀行融資を受ける。
支払は、着工時に1/4、中間時に1/4、完成時に1/2
を支払う約束になっております。


そこで質問なのですが建設会社から、完成時の引き渡しは残
額を全額支払った後に私に名義が移ります。名義が私に無い
段階では銀行から融資を受けられないので、”つなぎ融資”
で融資を受け、建設会社への支払を完了し、名義を変更後に
銀行から融資を受けることになる。
との説明を受け、提携ローンならばこの”つなぎ融資”が必
要無い旨の説明を受けました。

銀行に聞いてみると、引き渡し時に融資するならば、”つな
ぎ融資”は必要ない。提携ローンでなくても融資可能との回
答でした。

その旨を、建設会社に伝えると、建設会社は

つなぎ融資の有無ですが、ご主人様のメール内容から想定する上
でのお話しですが、銀行の担当者の方は表示登記と保存登記の区
別をしていると受け止めました。先行登記(表示登記)を前提に
成り立たせる説明ではないかと思います。お引渡し前には表示登
記は出来ませんので、つなぎ融資の有無についてもその点が銀行
担当者の方と認識のズレがあると思います。


との回答で、つなぎ融資が必要との事です。


○私は”つなぎ融資”が必要なのでしょうか
○銀行の説明が間違っているのでしょうか、建設会社の説明が
 間違っているのでしょうか
  ※私の銀行への説明が稚拙だったのかもしれませんが
○建設会社の説明は妥当な説明でしょうか

お手数をおかけしますが、よろしくお願いします。

住宅ローンについて

自己所有の土地に新築で家を建設します。
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支払は、着工時に1/4、中間時に1/4、完成時に1/2
を支払う約束になっております。


そこで質問なのですが建設会社から、完成時の引き渡しは残
額を全額支払った後に私に名義が移ります。名義が私に無い
段階では銀行から融資を受けられないので、”つなぎ融資”
で融資を受け、建設会社への支払を完了し、名義を変更後に
銀行から融資を受けることになる。
との説明...続きを読む

Aベストアンサー

○つなぎ融資が必要か?
 不要と思われます。

○銀行と建設会社の説明とではどちらが間違っているか?
 建設会社の説明が間違っていると思われます。

○建設会社の説明は妥当か?
 妥当でないと思われます。

一般的につなぎ融資が必要なのは、住宅金融公庫等公的金融機関から借り入れする場合です。公的金融機関は、表示登記、保存登記、抵当権設定登記等必要な登記が終わらないと融資してくれません。しかしこれらの登記は、建物が完成し引渡しが完了してから手続きに着手するのが普通です。登記は着手後完了までに1,2ヶ月かかりますから、引渡し後1,2ヶ月経過しないと融資されないということになります。
一方建築会社への残代金の支払いは、引渡しと同時に行わないといけません(建設会社によっては、工事の進行に応じて分割的にに代金の支払いを要求するところもあります)。この場合につなぎ融資のために銀行から借り入れをすることになります。

但し、今回のように、最初から公庫ではなく、銀行から借り入れを行う場合はつなぎ融資はあまり問題になりません。銀行にもよりますが、融資の承認が降りれば、登記に関係なく融資をしてくれるからです(但し後日登記する必要有)。引渡し以前であっても融資してくれる銀行もあります。今回の場合は、引渡しの時に融資を行うと銀行の方がおっしゃっているわけですから、着工時と中間時期に自己資金(もしくは銀行の融資により)1/4ずつ、引渡し時に銀行の融資により残りの1/2払えば、わざわざつなぎ融資をする必要はないと思われます。

他の方も書かれていますが、可能なら引渡し前の代金の支払いは避けたほうがよいと思います。民法の原則からいうと、請負の報酬は引渡しと同時に支払うものとされていますし、建設会社の倒産のリスクも回避できます。しかし、すでに着工時、中間時期に支払うと約束されていますので、建設会社とよく話し合っていただければと思います。
また銀行とも融資の条件等よく話し合ってください。

○つなぎ融資が必要か?
 不要と思われます。

○銀行と建設会社の説明とではどちらが間違っているか?
 建設会社の説明が間違っていると思われます。

○建設会社の説明は妥当か?
 妥当でないと思われます。

一般的につなぎ融資が必要なのは、住宅金融公庫等公的金融機関から借り入れする場合です。公的金融機関は、表示登記、保存登記、抵当権設定登記等必要な登記が終わらないと融資してくれません。しかしこれらの登記は、建物が完成し引渡しが完了してから手続きに着手するのが普通です。登記は着...続きを読む

Q住宅ローンについて(フラット35)

先日、分譲住宅を購入し住宅ローンの契約に行きました。
いずれは住むつもりですが、始めは賃貸で貸すことを考えています。
住宅ローンはフラット35と銀行との併用でかりたのですが、フラット35の契約で理由が無い限り賃貸は行えないと言われました。
融資開始が3月で結局そのまま契約を行ってしまいました。
そこで教えて頂きたいのですが
1.フラット35の融資開始前にキャンセルすると違約金みたいなものは
  発生するのでしょうか?
2.フラット35で借りた場合本当に賃貸で貸し出せないのでしょうか?

それと今思いつく案としては以下を思っているのですが、素人のもので問題があるかわかりません。ご存じの方教えて頂けないでしょうか?
1.フラット35を融資開始前にキャンセルし、別の銀行に切り替える。
※フラット35を融資開始前にキャンセルした場合の違約金が無い場合か、または違約金の額が少ない場合でかつ別の銀行の審査がおりるかが問題。

2.フラット35でそのまま融資を受け、融資後別の銀行に切り替えフラット35の住宅ローンを一括返済する。
※この場合2,3ヶ月の2重家賃が発生する。

3.フラット35でそのままいく。
※契約上はうたってあるが実質賃貸が行える場合

どなたか詳しい方ご教示いただけないでしょうか、宜しくお願いします。

先日、分譲住宅を購入し住宅ローンの契約に行きました。
いずれは住むつもりですが、始めは賃貸で貸すことを考えています。
住宅ローンはフラット35と銀行との併用でかりたのですが、フラット35の契約で理由が無い限り賃貸は行えないと言われました。
融資開始が3月で結局そのまま契約を行ってしまいました。
そこで教えて頂きたいのですが
1.フラット35の融資開始前にキャンセルすると違約金みたいなものは
  発生するのでしょうか?
2.フラット35で借りた場合本当に賃貸で貸し出せないの...続きを読む

Aベストアンサー

金消契約まで済んだということですか。
キャンセルすると違約金がかかるか否かは、公庫に電話で聞きましょう。匿名でOK。
多分かからないと思います。
借りてしまってから郵便物によって賃貸がばれると、確実に一括返済を迫られます。
公庫は厳しいですよ。
また、借り替えは抵当権設定費用が数十万かかるので、無駄です。
公庫をキャンセルして、賃貸可の銀行か、事業用ローンを組むかが得策と思います。

Q住宅ローンを繰り上げ返済

住宅ローンを繰り上げ返済

200万円、臨時収入がありました。
現在我が家には1600万円の住宅ローン残があります。
金利2.1%で月67000円、ボーナス払いなしの返済です。
10年固定で、いま4年目に入りました。

繰り上げ返済はいますぐした方がいいのか、10年固定がおわった時にした方がいいのか
教えてください。
繰り上げ返済にも返し方があるといいますが、どう返すのがいいのでしょうか?

Aベストアンサー

今すぐがいいです

10年固定が終わるまであと6年ありますから
6年後だと6年分の利子分損します

200万 X 2.1% X6年分
単純に6倍にはなりませんよ 利子にも金利がかかるので

ざっくり6倍したとして13万くらい損しますよ

200万を2.1%以上の利回りで運用できるように株などに投資するなら別ですが
定期預金でも高くて1%もないはず

どういうローンなのか分かりませんが繰り上げ返済の手数料が掛かるなら200万1括がいいと思います
なかには固定金利期間は繰り上げ返済できないローンもあるのでご注意ください

Q住宅ローン審査に落ちた理由について

ただ今、住宅購入を考えておりまして、銀行の審査を受けました。
そこでいきなり事前審査で落とされてしまいました!
理由は教えてもらえず、いくらまでならOKという条件も無く、
「当行では、イエスかノーかの回答しか行なっていない」との事でした。
他の銀行にも出してみるつもりですが、
落ちた理由について、頭に引っかかる事があるので
それが本当に審査に影響することなのか、
他行に出す前に、教えていただきたく思います。

落ちたのは大手都銀なのですが、

(1)その銀行の私の総合口座に普通預金のマイナス残高があります。
 少ないですが定期預金がありますので、それを担保に借り越しています。
 審査申込書には他の借り入れについて、自己申告する欄がありますが
そこには書きませんでした。そのような項目が無かった上に、
 定期預金で相殺できるのだからこれは関係ないだろう…と自分で勝手に判断してしまったのです。
 書いておくべきだったのでしょうか。それよりも
 定期を解約してでも早くマイナスを消すべきでしょうか。

(2)私の勤務先の会社は10年以上前に、和議(今でいう会社更生法)適用になりましたが、
 現在はその債務はなくなり、通常の経営状態です。
 しかし、その和議になった時のメインバンクは、合併前のその都銀なので、
 そもそも勤務先に対して、評価が低かったのか…
 (上場企業ではないので、どこへ言っても決して高くはないとは思いますが)

 この他、現金が足りないときなどに、クレジットのキャッシングを利用したことは
 何度かありましたが、一回2、3万以内で返済が滞ったことはありません。
 現在の利用も、ありません。


28歳女性、勤続6年
年収370万円で2800万円(35年)の申込みです。
このままどこにも通らなかったら…と思うと不安です。
分かる方、教えてください!

ただ今、住宅購入を考えておりまして、銀行の審査を受けました。
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それが本当に審査に影響することなのか、
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Aベストアンサー

●ご質問者様の、「現在の状況下」ですと、#2さんが、お答えのとおり、むずかしいと、思います。

でも、ダメもとで、お近くの「労働金庫」や、「地元の銀行(地方銀行、もしくは、第二地方銀行)」などに、あたってみては、いかがでしょうか。

意外にも、「地元の金融機関」などは、「お力に、なってくれる??」かも、しれませんよ。

私の地元の、新潟、などでも、「大手の銀行」の、ローンが、「NG」(不可)でも??「地元の銀行」の、ローンが、「通った??」という例は、枚挙にいとまが、ありません。

Q住宅ローン固定35年、金利2.5%現在10年目残高約1500万です。借り換え、もしくは金利は下げられ

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妻だけで住宅ローンを組む予定。土地購入+新築で、つなぎ融資は9月から、本融資は3月に実行のスケジュールです。
ローン実行に支障がでないタイミングで、かつ早めに子どもがほしいと思っています。
やはり本融資実行後の妊娠が適当でしょうか?本融資の時点で、産休前ならいいものですか?

Aベストアンサー

金融機関に確認してください。
普通なら産休も想定しての融資であるとは思いますが、都合の良い想像でしかありません。

通常(夫婦合算の場合)なら、産休中(育休)の審査はその時の状況で融資金額が決まります。
つまり、実行時に産休に入っていれば復職の証明や復職後の見込み収入の証明などを求められます。

詳細は金融機関によって違いますから直接相談するしか確認の方法はありません。

一般論で回答するなら、融資実行後に妊娠・出産が適当だと思います。

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!


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