隠れた瑕疵担保責任についてご教授願います。

購入済み中古住宅(戸建)で困って います。アドバイスお願いします。
平成2年11月建築 木造2階建 布基礎(土を10センチ も掘ればコンクリート)
2011に10月16日に不動産売買契約を交わし12月頭 に入居しました。売主は個人で不動産会社に仲介に入って頂きました。
入居して湿度が高いのが気になり、すぐに床下を見ましたが、 キッチン下辺りが湿気ていまし た。固めの土だったのでこんな ものかとあまり気にせずにいました。梅雨になり一階の部屋の色んなところ(妻のバック、ベル ト、かご類子供のエプロン等、 フローリングの繋ぎめ、ドア枠 等)のものにカビが発生しおかしいと思い、今年7月13日(大雨)再度床下にもぐったところ床下土壌に綿のような カビと粉のようなカビが一面にありました。そしてキッチン下の給排水の基礎貫通部の補習が されておらず雨水が浸水していました。土台を支えている(石の上に乗っている)木が湿って変色しています。 売買契約書には瑕疵担保は3カ月 となっており、不動産会社に連絡をしましたがあくまで瑕疵担保責任は3カ月で対応出来ないと言われました。
状況報告書には浸水無しとなっています。売主がこの事をしらなかったとしても結果、事実と異なる記載がありますので責任を問うことはできますか？ 貫通部の補修、床下土壌の入れ替えは最低負担して頂きたいです。

追記:入居時からフローリングは部分的に波打っていました。(内覧時の家具の下等)入居時から一階居間ダウンライト、キッチン照明、ドアのガラス嵌め込みの釘等が錆びており 母と『この家は湿気が多いかね ？』と話していました。

No.3 回答者： inon 回答日時： 2012/07/18 14:39

保証期間３ヶ月は短いですね、せめて６ヶ月にすべきでした。

或いは短すぎるのは何故か疑うべきでした。
築１０年の中古物件を買った以上、設備などの劣化、外壁、屋根材の劣化は、ある程度仕方ありません。
前面リフォーム済だったのでしょうか。

売り主が業者なら瑕疵担保責任があるので免責にはなりませんが、個人の売買の場合は駄目なようです。
（URL参照）
土台、大引、束木などが腐朽菌にやられているようなら、早急の修繕が必要です。専門家に見てもらい対策を立てて下さい。

参考URL：http://allabout.co.jp/gm/gc/25985/

No.2 回答者： sakura_910 回答日時： 2012/07/17 09:01

前回答者様の回答のとおり、瑕疵担保責任だけで解決を計るのは難しいですね。

とことん争うところまで考えて争点になりうる点として…

(1)売主および仲介の不動産会社が、今回の建物の瑕疵を知っていたか？
(2)不動産会社は、建物の瑕疵について知ることは出来たか？


まず(1)ですが、建物の瑕疵のうち、売主や不動産会社が知っていたのに告げていなかった場合には、売主に損害賠償請求をすることが可能です。
知らなかった場合は、前回答者様のとおり補修は買主（質問者様）の負担ですることになります。

「知ってたのに隠してただろ」との主張がとおれば三ヶ月以内でなきても請求ができる訳です。

次に(2)について
相手が知らなかったと主張しても、仲介の不動産会社には宅建業法売上の告知義務があり、これも(1)と同様に知らない事を説明しなかった事で責任追及するのはできませんが、「容易に知ることができた」のであれば、
「必要な調査を怠った」として、損害賠償請求が認められる場合もあります。


いずれにしても、ただの話し合いではなく、弁護士や裁判所と関わる話しです。当然、訴えが認められなければ、費用も時間も無駄になります。

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/07/16 01:15

不動産業者です。

売主が宅建業者で無い場合は、契約書に定めた事項がすべてです。引渡しより３ヶ月と定めた場合は、その期限以内に発見し通知した瑕疵以外は、売主は責任を負いません。

＞売主がこの事をしらなかったとしても結果、事実と異なる記載がありますので責任を問うことはできますか？
売主が知らない（把握していない）建物の不具合を瑕疵というのです。知っていて告知していない場合は、告知内容と違うという告知義務に違反し（嘘をついていた）、売主へ修復の負担を求められますが、売主が知らなかった建物の不具合に関しては、３ヶ月以内しか保証されません。そのような契約の内容です。

残念ですが、現状で契約書上、売主に負担を求めるのは無理です。売主がその記載された不具合を引き渡し前に知っていたと立証しない限り保証されません。
入居時に異常があったのですから、出来れば３ヶ月以内に専門家（建築士や工務店など）に観てもらうべきでした・・・・・