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固定資産の所有権を夫から夫婦共有名義にするより良い方法を教えてください。

結婚18年になります。
結婚後、すぐに夫婦共有名義で土地付き中古家屋を購入。持分は互いに持ち寄った資金で持分を分割しました。
昨年、ローンをくんで家屋を建て替えましたが、その際、家屋の所有者を夫のみとしました。
しかし、夫と話し合い、共働きなのでローンは共同で返済していくことを考え、公平に半々の所有権にすることとしました。

質問1
所有権を夫から夫婦共有にするには、生前贈与になるそうですが、ほかの方法もあるのでしょうか

質問2
贈与の場合、できるだけ税金が少なく済むような具体的な贈与方法を教えてください。
税務署のHPをみると、婚姻20年以上で居住している家屋等の贈与であれば控除がうけることができるそうですが、20年未満の場合の贈与は、やはり税金が高額になるのでしょうか?

税金にお詳しい方 ご教授よろしくお願いいたします。

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A 回答 (5件)

まったく同じケースではないので、お宅のケースでは正確なことではないかもしれません...



我が家でも同じように家のローン借入者を一人にしたために、
その建物の名義も銀行から「借入と同時に抵当物件となりますので借入者名義で登記手続きをします」ということでした。
なので、土地は夫婦共同名義、建物は一人の名義で登記してあります。
本当は土地同様共同名義にしたかったのですが、住宅メーカーの方の説明によるとそうしてくださいとのことでした。

我が家の場合はローンを組んだ時点では共働きで、ただ、だいぶ年齢差があり片方がその年に定年退職、
そのため、定年で一人は給与はなくなりましたが年金収入あり、家計上は2人の収入でやりくりしています。
ローン返済はまだ勤めている方(建物登記所有者)の口座から落ちるようになっていますが、
実質は2人による返済です。

そんなわけでどうなるのかと思い、バカ正直に税務署で相談しました。
税務署の方は「ローン債務者がだれかよりも実質誰がお金を負担しているかを見ます。
例えば奥さんが専業主婦で、収入がないのに半分は自分が負担していると主張はおかしいので贈与とみなしますが、
たとえばあなたのように今まで正社員で働いていて蓄えがあるはず、年金収入がある場合は半分負担しているということに客観的に見て合理性があります。また、賃貸物件を持っているとか専業主婦でももともと他の収入源があり、毎付きある程度の額の負担をしていると客観的にみれる場合なんかは、登記を変更しても贈与とはみなしません。
税務署からそのように贈与税の通知が来た場合、その不当性を主張することはできますね。」
ということでした。

まだ、ローン返済が終わってないので、名義は変更できていませんが、そう言われたので、そうするつもりです。
名前とかは名乗らなくていいので、税務署に話を聞きに行ったらいいですよ。
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この回答へのお礼

体験を交えた具体的な回答をありがとうございました。
unHTさんからの興味深いアドバイスに感謝しております。
勉強がてら、早速税務署へ話を聞きに行くことにしました。

お礼日時:2012/07/23 20:22

現実的ではないかもしれませんね。



ローンでの立替なのですから、建物や土地にはローン会社の抵当権などの設定がありませんか?
ローンの契約上、名義変更などにも制限がありませんか?

行うのであれば、ローンの名義も分ける必要が出てくることとなり、金融機関との契約なども見直す必要もあるでしょう。金融機関が了承しなければ難しいでしょうね。その話し合いの内容次第で、登記も変わりますし、贈与になるのか、贈与税の優遇規定の対象になるかも変わることでしょう。

税理士と司法書士がいるような事務所へ相談されるべきです。素人がどんなに考えても、サイトで質問しても、一番良い方法かどうかはわかりませんからね。変に間違った情報で行動してもいけませんし、間違った情報で考え方があいまいになってもいけませんからね。
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この回答へのお礼

現実的なご回答ありがとうございます。
確かに、専門機関に相談するのが間違いないですね。

お礼日時:2012/07/23 20:31

No.1の方に賛成です。



無収入の主婦の方が、共有名義にすると、どこからそのお金が出たのですか?となりますが、共働きで、共有名義にしても実質ローンの負担をしていれば、贈与にはならないと思います。
ただ単に、登記を変えるだけです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
税務署さんへ伺う予定でおります!

お礼日時:2012/07/23 20:49

現在の家を建てたときの 資金(ローン名義を含む)の出所と 名義関係の経緯が分かりませんが、全て夫名義(ローン返済は実際は奥様の収入からも出していたとしても 年間110万非課税枠を利用)だとします。


そうだとすれば、やはり あと2年待って 住宅等贈与の配偶者特別を利用されたらいかがでしょうか。最高2000万円まで贈与税が非課税です。
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この回答へのお礼

家の資金は、夫婦共通の銀行口座から。
夫婦ともに正社員で、お財布は一つです。
iess8255さんのご回答 ありがとうございます。
いろいろアドバイスをいただき感謝です。

お礼日時:2012/07/23 20:48

昨年の名義変更において、贈与税の問題は出なかったのでしょうか。


所有権者の名義変更の原因は「売買」「贈与」他がありますが、何を原因として名義変更をされてますか。
仮に贈与だとしますと、その時点で贈与税の問題が発生してるはずです。これはクリアーされてるのでしょうか。
今年、さらに贈与として名義変更をすると、妻から夫への名義変更で贈与税が発生しているものを、さらに夫から妻への贈与となり贈与税がダブルで課税されてしまうおそれがあります。
これを防ぐには、昨年の所有権移転を錯誤として、かっての共有名義に変更することです。
昨年の名義変更(この原因が贈与だとして)を、うっかり名義変更をしてしまったというなら、贈与税の申告書を出す前に元の名義に戻せば贈与税はかからないことになってます(URLを参考になさってください)。

ローンの借り換えをされてるので、夫を主たる債務者としてるローン契約を、夫と妻がそれぞれ債務者であるローン契約に変更する必要があるのか、妻を連帯債務者として契約すればいいのか等、債権者と債務者の関係の調整が必要です。

所有権移転を錯誤としての変更は司法書士の仕事ですが、おそらく金融機関が「いいよ」としたら、司法書士を紹介してくれると思います。
立替え時に先の建物を滅失させてしまって、新たに家を建てたというなら、錯誤による所有権変更登記は難しいかもしれません。
その場合には婚姻期間20年以上の場合の夫婦間贈与税の特例を受けられるまで、待つほうが賢明です。

参考URL:http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/ts …
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この回答へのお礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
少し言葉がたりませんでしたが、前の中古家屋は滅失し、新たに家を建てました。
hata79さんの言われるとおり、婚姻期間20年以上まで待つのが賢明ですね。
贈与税のお話、勉強になりました!

お礼日時:2012/07/23 20:09

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土地、建物の名義は旦那ひとりですか?
それとも嫁もその他一人としておいた方が良いのでしょうか。

書類手続きや、固定資産税等においては、旦那だけの方が楽のような気がしますが、万に一、離婚となった時嫁が不利になったりするのでしょうか?



皆さんはどうしているのか、お聞かせ願えたらと思います。

Aベストアンサー

不動産の所有名義を単独にするのか、共有名義にするかは諸条件や目的によって違ってきます。

たとえば夫婦二人の共有名議して、1/2づつ所有した場合固定資産税等は、○○他1名と言う具合に1通できますので、煩わしくはありませんし、税金の納付も口座振替で行えばどちらの名義の口座でもできます。
尚 宛名は年齢が上の方の名前で来ます。

私の住んでいる家の場合は、両親の共有名議してあります。
これは婚姻 20年以上の夫婦間で、居住用財産を贈与した場合、暦年課税と合算して2,110万円までは贈与税がかかりませんので、相続税を節税する為に、共有名議してもらってあります。
ただし、申告をする事と居住することが条件となっています。

私の子どもの住んでいる家は、妻名義の名義でそのほかに妻名義のマンションもあります。
私にもしものことがあった場合に、妻の生活の保障と身内で争いごとにならない様にするためでも有ります。

離婚の時には有利か不利かと言うのは時と場合により、離婚にいたる時は感情的にもお互いよくない状態に陥りますし、まともな話合いが出来ない場合も有ります。
場合に寄っては、ご主人が俺の家から出で行けと言い出す場合もあり、共有名義だとこう云う事を防ぐ事もできます。
また慰謝料が発生した時に、それの代替えにもなります。

また共有名義にしておく利点は、どちらか一方が亡くなり相続が発生した時に、無くなった方の名義分だけの相続で済みますので、相続税の節税になります。

又デメリットもあります。どちらか一方が行方不明や、音信不通になった場合譲渡や売買、相続などが面倒になります。(出来ないわけではありません)

また既にご主人の名義なっていて、1/2或いは1/3を奥さん名義にした場合、贈与税が発生する場合があります。

不動産の所有名義を単独にするのか、共有名義にするかは諸条件や目的によって違ってきます。

たとえば夫婦二人の共有名議して、1/2づつ所有した場合固定資産税等は、○○他1名と言う具合に1通できますので、煩わしくはありませんし、税金の納付も口座振替で行えばどちらの名義の口座でもできます。
尚 宛名は年齢が上の方の名前で来ます。

私の住んでいる家の場合は、両親の共有名議してあります。
これは婚姻 20年以上の夫婦間で、居住用財産を贈与した場合、暦年課税と合算して2,110万円までは贈与税がかかりま...続きを読む

Q不動産を共有名義に変更する場合

不動産を共有名義に変更する場合

現在、私名義の不動産を私と弟の半分ずつの共有名義に変更したいのですが、どのような方法で名義変更するのが手続き上でも税制面でも簡単で負担が少なくできるのでしょうか?

Aベストアンサー

単純に名義を分けるのであれば、贈与税が発生する可能性が高いでしょう。

名義を分ける理由やタイミングで異なりますからね。
売買でということであれば、相当な金額での取引であれば、贈与税はかかりません。しかし、著しく低い金額であれば、差額が贈与とみなされ、贈与税の対象となるでしょう。

名義の変更をあとにまわせるのであれば、遺言書などにより弟さんに相続させることで、贈与税を回避することが出来ます。その際には相続税の対象となりますが、贈与税より税率が低いですし、基礎控除も大きく異なりますので、金額によっては相続税はかからないかもしれません。

名義変更には登記変更が必要となります。登記では所有権移転では登録免許税が発生します。登録免許税は、固定資産税における評価額と移転理由による税率で計算することになり、さらに手続きを司法書士へ依頼すれば、その費用もかかることでしょう。ご自身でも手続きが可能ですが、不動産という大きな財産における手続きであることと費用面や時間的な労力などで検討すべきでしょう。

名義が変わるということは、弟さんは不動産を取得することになりますから、不動産取得税も発生する可能性がありますね。


最後に税金の計算では、相続税や贈与税においては相続税法に従った評価額を計算し、毎年の固定資産税や不動産取得税、登録免許税においては固定資産税の評価額で計算することになります。
単純に市場価格(時価)を推測して考えると、あとで想定以上の税負担が発生する可能性もあるでしょう。

分割での贈与や売買という方法により節税する方法も考えられますが、連年贈与などは判例等や通達で一括贈与等のように取り扱われる可能性があります。不動産の価格が高額であるような場合には税負担も怖いものですので、最新の情報に基づく税理士のアドバイスを受けるべきだと思います。

あいまいな回答で申し訳ありませんが、不動産の状況や今までの経緯などがわかりませんので、このような回答としました。

単純に名義を分けるのであれば、贈与税が発生する可能性が高いでしょう。

名義を分ける理由やタイミングで異なりますからね。
売買でということであれば、相当な金額での取引であれば、贈与税はかかりません。しかし、著しく低い金額であれば、差額が贈与とみなされ、贈与税の対象となるでしょう。

名義の変更をあとにまわせるのであれば、遺言書などにより弟さんに相続させることで、贈与税を回避することが出来ます。その際には相続税の対象となりますが、贈与税より税率が低いですし、基礎控除も大きく異なり...続きを読む

Q不動産の名義について教えてください。夫婦名義か、夫のみ名義人とするか?

不動産の名義について教えてください。夫婦名義か、夫のみ名義人とするか?の問題です。

不動産を購入することになりました。
夫:会社員、妻:専業主婦(ただし、今年3月退職のため、貯金あり)という現状です。
購入代金の3分の1:夫の現預金、3分の1:妻の現預金、三分の一:夫名義の住宅ローン、となる予定です。
このような場合、不動産名義は、どのようにしたほうが良いのでしょうか?
名義人が夫婦2人と夫1人では、手続きや費用が大きく異なるのでしょうか?
将来、夫婦2人の死別や離別、相続など、諸経費も含めて、総合的に教えてください。
どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

資産系税理士です。

不動産の名義を資金配分を無視して夫のみにする→良いことは1つもありません!
以下、順を追って説明しましょう。一部No.1さんと重複しますがご了承下さい。

1.購入し登記した。
この時に資金の出所を税務署に訪ねられ、「妻のもの(例え借入金でも)」と答えれば、妻→夫の贈与で贈与税が課税。

2.売却した。
この時に譲渡益があれば、5000万控除をそれぞれ受けられるのに、夫しか受けられなくなる。

3.売却金を妻に戻した。
この時に税務署に訪ねられ、「夫名義の不動産の売却代金」と答えれば、夫→妻の贈与で贈与税が課税。

次に所有したまま離婚、死亡した場合のデメリット。

1.離婚。
当然ながら夫はすべて自分の所有物(仲悪いから離婚。だよね)と主張。
妻がもらえる慰謝料が少なくなる。(妻の資金分も夫の財産に認定される可能性大)

2.死亡。
もし色々と財産があり、相続税がかかったなら、妻の財産である不動産の一部分も相続税が課税される。

但し、妻の資金はあくまでも妻の稼いだお金である、という前提です。
へそくりや生活費の残額を妻名義にしている、というのは夫の資金ですよ!

ちなみに登記等の費用で増えるのは、妻の印鑑証明書代金程度です。

資産系税理士です。

不動産の名義を資金配分を無視して夫のみにする→良いことは1つもありません!
以下、順を追って説明しましょう。一部No.1さんと重複しますがご了承下さい。

1.購入し登記した。
この時に資金の出所を税務署に訪ねられ、「妻のもの(例え借入金でも)」と答えれば、妻→夫の贈与で贈与税が課税。

2.売却した。
この時に譲渡益があれば、5000万控除をそれぞれ受けられるのに、夫しか受けられなくなる。

3.売却金を妻に戻した。
この時に税務署に訪ねられ、「夫名義の不動産の売却...続きを読む

Q共有名義なのに一緒に取り立てる固定資産税

相模原市居住。
土地、建物が妻との共有名義ですので、固定資産、都市計画税は
当然割合に応じて別別に納付書が送られてくるものと思いきや、
二人分の総額の納付書が世帯主に1枚送られてきました。

どうも腑に落ちません。税務署は
・住宅購入時の金の出所はしっかり調べる
・夫婦で財布が1つでも贈与は贈与。
 共有名義の際は注意が必要 と言われます

そのくせ税金の徴収はこの通りです。
随分矛盾していると思うのですが、結局窓口が違うからってですかね。
あるいは何も考えていないのか、事務省力化って事か。

他の市町村もそうなのか気になります。

Aベストアンサー

納付書については自治体により多少の差がありますが、請求の根拠となる地方税法で共有持ち分の場合代表者にまとめ請求で構わないとの規定があります
持ち分に合わせた負担分けは納税者サイドに任せる考え方ですね
また、1物件について何枚も通知書を印刷して同じ住所に複数送る方が税金の無駄使いといえるかもしれません
考え方の差なのでしょう

なお、>税務署は~のくだりですが、税務署は固定資産税とは全く関係ありません
贈与税うんぬんも自治体とは全く関係ありません
それは大手スーパー(税務署)に行って近所の八百屋(自治体)の苦情を言っているようなもんです
混同するとどちらからも相手にしてもらえません
今回の問題はあくまでも自治体の問題ですが、特に違法や手抜きではなく正式な対応です

Q土地・家屋の共有名義を単独名義に変更するには?

父親の死後,実家の名義を母親と私の共有名義にしました。(築後30年)私は独立してマイホームを持ち,隣の市で生活していましたが,住宅ローンを始め多重債務に陥り,私の自宅は目下任意売却中です。もし,競売になり残債があるようなら,母親の住む実家も差し押さえられるかも知れないと不動産業者に言われました。
 そこで,司法書士を頼む予算もないため,自分で名義を共有から母親単独の名義に変更したいと考えています。名義変更の可否や手続き,方法,費用などについて教えてください。 (ノーキー)

Aベストアンサー

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の5%程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談(無料)を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任(司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。)となりますし、法務局では、法律相談(財産隠し等の疑い)や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴...続きを読む

Q離婚をするが、家の名義が夫の場合どのようにすればよいか教えてください。

離婚をすることになり、夫が出て行き、私と子供が住むことになったのですが、住宅ローンの残債がまだあり、家の名義も支払いも夫になっています。残債を一括で支払うこともできませんし、私は無職のため、住宅ローン自体を私(妻)名義で借り換えることもできません。
よって、住宅ローンの名義自体は、今までどおり夫のままにして、夫が慰謝料代わりに支払いをし、ローン完済後に不動産の名義変更をしようと思うのですが、その約束として、財産分与協議書には具体的にどのように記載すればよろしいのでしょうか?
また、ローン完済まで長い期間、不動産の登記上は夫であるため、夫が勝手に処分したりしないように、したとしても無効にできるように公正証書などで対策をとることは可能でしょうか?
もし、可能なのであれば、具体的にどのように記載すればよろしいのでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

No.1様の回答にありますように出来ません。
家の名義は夫ならばローンも夫でないといけません。
あくまでも夫が住んで、夫との契約です。
それを個人の離婚問題でかえることはできません。
貴女が無職ならば当然、銀行ローンは組めないでしょうし、最初の保証人の代わりも探さないといけません。
こういったご質問が多いのでいつも不思議なのですが、この質問がどれだけ危険かわかりますか?
貴女がローンを払えない。
夫は慰謝料と養育費といいながら勝手に売却することを想定内としている。
結局、夫のローンをひきつげるのは稼ぎのある妻と別れても信用関係の出来ている夫婦です。
もっといえば信用関係があればこんな公正証書は必要ないし、非道徳的な公正証書を作成することもできません。
貴女が母子家庭でもし病気になって働けなくなった場合も福祉を受けようにも持ち家、夫の名義に住んでいると色々な制約がでますよ。
もし夫と信頼関係が築けるならば夫に相談しましょう。
あくまでも夫婦の話としてのことです。
確実な母子家庭を目指すならば家はもったないでしょうが処分するか夫が住む。
貴女と子供は市町村の運営する市営住宅などに入居(家がある場合は普通は入れません)し、養育費と慰謝料を公正証書に残すことです。
それが一番確実ですよ。

No.1様の回答にありますように出来ません。
家の名義は夫ならばローンも夫でないといけません。
あくまでも夫が住んで、夫との契約です。
それを個人の離婚問題でかえることはできません。
貴女が無職ならば当然、銀行ローンは組めないでしょうし、最初の保証人の代わりも探さないといけません。
こういったご質問が多いのでいつも不思議なのですが、この質問がどれだけ危険かわかりますか?
貴女がローンを払えない。
夫は慰謝料と養育費といいながら勝手に売却することを想定内としている。
結局、夫の...続きを読む

Q夫名義なのに妻親から援助、贈与税がかからないようにするには

今回夫名義で住宅購入、土地建物共にローンを組むことになり、頭金は夫の親200万、妻の親550万援助を受けました。ここで調べさせてもらうと、夫名義の場合妻の親の援助には贈与税がかかってしまうとのこと。(知りませんでした・・・)贈与税がかからないようにするには妻親とは借用書をかわすとよい、みたいなことが書いてありましたが、もっと詳しく教えていただけないでしょうか?ちなみに私たちの貯蓄はなく、妻親に返済は不可能です。

Aベストアンサー

 返す振りをして契約書をかわすのはまずいでしょう。中には親御さん名義の銀行口座を作って毎月現金を通している方もいるそうですが、税務署が支店の記録を調べるなどすればばれます。奥さんのご兄弟など利害関係にあるかたの知るところになれば、税務署にたれ込まれることもあります。なによりびくびくしながら過ごすのはまともに税金払うよりつらいかもしれませんよ。ともかく返済できないなら、どんな契約書を交わしても贈与と見なされます。

 一定の条件を満たせば申告を行うことを条件に親や祖父母といった直系の親族からの550万円まで非課税となる特例が存在します。この場合奥さんの親御さんからの贈与ですと奥さんしか適用されませんので、持ち分登記を行う必要があります。またこの先5年分の基礎控除を前倒ししたことになりますので5年間は少額の贈与でも贈与税がかかることになります。

 相続時精算課税制度というものもありますが有利とはいえない局面も考えられます。ともあれ住宅取得控除なども考慮しなくてはいけませんし、条件の吟味などに専門的な判断が必要になることも考えられますので、専門家に実地に相談されることをお勧めします。

http://myhome.nifty.com/loan/iroha/vol2d.jsp
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1411596

 返す振りをして契約書をかわすのはまずいでしょう。中には親御さん名義の銀行口座を作って毎月現金を通している方もいるそうですが、税務署が支店の記録を調べるなどすればばれます。奥さんのご兄弟など利害関係にあるかたの知るところになれば、税務署にたれ込まれることもあります。なによりびくびくしながら過ごすのはまともに税金払うよりつらいかもしれませんよ。ともかく返済できないなら、どんな契約書を交わしても贈与と見なされます。

 一定の条件を満たせば申告を行うことを条件に親や祖父母とい...続きを読む

Q新築時の家の名義について

近いうちに家の契約をするのですが、その際
"家の名義は、私一人か、妻と共同名義にするか
きめておいて下さい"と言われました。
私は、それまで共同名義にできることすら知らなかった
のですが、それぞれメリット、デメリットがあると
思います。
ハウスメーカーの方は、"2人とも減税されるので
メリットはありますが、特にデメリットはありません”
って言ってました。ホントにそうなのでしょうか?
詳しい方教えて下さい。
私の家族構成は、妻と2人。子供なし。子供が出来たら
妻は仕事を辞めるつもりです。
以上、宜しくお願いします。

Aベストアンサー

要するに不動産という財産の持ち分を決めることです。
ですので、相続、贈与も関係してきます。
メリット、デメリット、それぞれありますね。

メーカーが減税のメリットを紹介したのは、住宅ローンの
残高に応じて、所得税が税額控除されることです。
ふたりの共有持ち分にすることで、住宅ローンの名義も両者になり、おふたりで決めた両者のローン残高に応じて、
それぞれ所得税が減税されます。
一般には、家屋の持ち分に応じてローンを負担することになるので、持ち分の割合を決めることで、ローン負担、もろもろ計算がしやすくなります。(ローン負担は、しかし家屋の持ち分と同じである必要はないです)
共有のデメリット。片方が収入がなくなると、当然税額が減少して、税額控除が無駄になる場合があります。
たとえば、ローン残高持ち分1000万円で10万円税額控除されるとしましょう。(現実ではなく、あくまで例としての金額)
たとえば、収入がなくなって、税額がゼロになっても、この10万円は戻ってきません。
もう片方もローン残高持ち分1000万円で10万円税額控除されるとしたら、そちらの10万円しか返ってきません。(税額が10万円以上の場合)
これがひとりだけがローン残高2000万円で20万円税額控除されるとしたら、20万円返ってきますね。
二人とも減税、裏返しだと、そういうことになります。
減税について言えば、以上です。

あとは、持ち分に応じた資金の流れがあるので、明確にしておかまければなりません。
建築後に役所から、調査が来ますので、共有名義の場合、どちらが貯金をいくら、親から贈与をいくら、ローンは誰名義でいくら、とはっきりさせておかないと、贈与税などの問題が生じる恐れもあります。

あとは、建築後、固定資産税等支払いのために家屋を評価しに来ます。固定資産税支払いの名義も誰々ほか1名となります。実際払うのは、誰でもかまいませんね。

要するに不動産という財産の持ち分を決めることです。
ですので、相続、贈与も関係してきます。
メリット、デメリット、それぞれありますね。

メーカーが減税のメリットを紹介したのは、住宅ローンの
残高に応じて、所得税が税額控除されることです。
ふたりの共有持ち分にすることで、住宅ローンの名義も両者になり、おふたりで決めた両者のローン残高に応じて、
それぞれ所得税が減税されます。
一般には、家屋の持ち分に応じてローンを負担することになるので、持ち分の割合を決めることで、ローン負...続きを読む

Q住宅の持分比率を変更したいのですが・・。

こんばんは、長文になりますがよろしくお願いします。

昨年11月に住居を新築し、住宅ローンを夫婦の連帯債務で
2000万円組みました。
家の持ち分は私も働く予定(現在育児休暇中・今年4月より復職)
があるので、夫(5分の4)私(5分の1)にしました。
あまり深く考えずにこの割合にしたのですが
この持分を夫(5分の3)私(5分の2)にしたいと思ってます。

理由としましては
(1) 夫の年収が下がり、私の支払枠も増えるので。
(2) 私の収入が今年から発生するので
  住宅借入金特別控除の恩恵をなるべく受けたい。
この2点です。

今確定申告書を作っていたのですが、私の持分を増やしたほうが
夫の借入金残高も足きり金額(2000万円)ほどになります。
(夫は土地のローンを単独で借りています)

ここで本題の質問ですが

1、(1)のような理由で持分変更する登記方法はどのようなものか?
  素人が出来るものでしょうか?
  (費用はかけたくないので私がやりたいのですが。)
  
2、抵当権をかけている銀行に連絡すべきか?

3、贈与税の心配はあるのか?
  債務の支払の持分変更だと思っているので  
  贈与税ってかかるのでしょか?

はじめは今すぐ持分を変えて今年の確定申告に間に合わせようと
いろいろ調べてみたのですが、持分変更する具体的な方法も
よく分からないし(本来司法書士の仕事だから?)
今年は収入のない私なので、持分を変えてしまうと
贈与と言われかねないのかな、と不安になってます。

ここで4、の質問ですが
4、今年のローンの支払状況をみて
  今年の暮れあたりに持分変更した方がいいのでしょうか?
  また持分変更したら、持分変更した旨の確定申告が必要なのでしょうか?(これをしないと借入金割合変わらないですよね。)

長文になってしまいまいましたが
みなさんの回答お待ちしています。
よろしくお願いいたします。

こんばんは、長文になりますがよろしくお願いします。

昨年11月に住居を新築し、住宅ローンを夫婦の連帯債務で
2000万円組みました。
家の持ち分は私も働く予定(現在育児休暇中・今年4月より復職)
があるので、夫(5分の4)私(5分の1)にしました。
あまり深く考えずにこの割合にしたのですが
この持分を夫(5分の3)私(5分の2)にしたいと思ってます。

理由としましては
(1) 夫の年収が下がり、私の支払枠も増えるので。
(2) 私の収入が今年から発生するので
  住宅借入金特別控除の...続きを読む

Aベストアンサー

>今すぐ持分を変えて今年の確定申告に間に合わせよう

これは無理です。
今年の春の確定申告は昨年末時点の登記持ち分比率で計算されるから既に無理です。
今持ち分比率を変えても来年の確定申告からになります。

それ以前に、登記の書き換えは抵当権が設定されているかぎり勝手にはできませんよ。
そのための抵当権ですから。

まずは銀行に相談すべきです。ただ銀行側も一度決めた登記比率は容易には変えることを認めないと思いますよ。

銀行側も融資時点での与信情報を元にOKを出したのですから。
もし今比率を変えたいとなると、借り換えでもしない限り無理だと思います。勿論その際には新たに与信情報から審査し直しになります。

贈与税はたぶん発生すると思われます。
税務署からみれば、夫の収入減や妻の収入増加といったことは関係なく、単に夫から妻に不動産の一部を贈与したと判断するはずです。
(ただ全額借り換えでリセットすればOKかも知れませんが、これに関しては税務署に問い合わせることをお勧めします)

それから登記の割合変更ですが、勿論個人でも可能です。
・・・というか登記というものは本来持ち主が行うのが前提で、司法書士が代行することも可能なのです。
銀行がもしOKを出してくれたら、一度管轄の法務局にいって無料相談を受けると丁寧に教えてくれるはずです。

但し、最初の相談に1回、それを元に草案を作成して再度チェックしてもらうのに1回、実際に資料を添えて登記提出に1回、登記書き換えを終えたものを受け取りに1回、と最低4回は法務局に足を運ぶ必要があります。

なかなか有給が取れなかったり、法務局が遠かったりするなら素直に司法書士に代行依頼したほうが得策な場合もありますが、もし時間が有り余っているなら自分でやってみるのもいいと思います。


ただ、銀行側が個人での登記書き換えを認めてくれないような気がします。(事実抵当権設定はほとんどの銀行で個人での登記を認めてくれません)

>今すぐ持分を変えて今年の確定申告に間に合わせよう

これは無理です。
今年の春の確定申告は昨年末時点の登記持ち分比率で計算されるから既に無理です。
今持ち分比率を変えても来年の確定申告からになります。

それ以前に、登記の書き換えは抵当権が設定されているかぎり勝手にはできませんよ。
そのための抵当権ですから。

まずは銀行に相談すべきです。ただ銀行側も一度決めた登記比率は容易には変えることを認めないと思いますよ。

銀行側も融資時点での与信情報を元にOKを出したのですか...続きを読む

Q土地家屋の名義変更、自分で出来ますか?

資産価値800万円程度の土地家屋があります。現在は父親(10年前に他界)の名義になっているのですが、所有権を私に移したいのですが何をすればいいのでしょうか?やはり司法書士さんに依頼しないと出来ないものなのでしょうか?

相続人は私と兄と母です。私がその土地家屋を貰う事は了承済みです。
相続税は発生しません。

何分、予算がないので出来るなら自分で行いたいのですが・・・・

Aベストアンサー

質問者様のやろうとしたい事は、相続による所有権の移転手続きです。
(一般的に相続登記と言う)
相続登記は、法務局に、申請書と、それに関わるいろんな添付書類を添付して申請します。
自分でも出来ますし、司法書士等に、代理申請してもらうことも出来ます。
自分で行なうのは、非常に手間が掛かりますが、司法書士に頼む場合に比べて、
相当安く出来ます。

グーグルで「相続登記」で検索すると、たくさん参考になるホームページがヒットします。
参考URL http://homepage2.nifty.com/office_yamada/souzoku.html

上記等のホームページを参考にしてみて下さい。
または、法務局に相談窓口がありますので、そこで相談すると、申請書類を含めて、
そろえる書類等の説明が受けられます。

私なりの注意点として、被相続人(質問者様の場合は父)の出生から、死亡時までの連続した
戸籍謄本が必要ですが、父が本籍を何度も変更していると、そろえるのが大変です。
相続人(質問者様の場合は、質問者様を含め3人)の戸籍謄本は、現在の物のみで良い。
(抄本でも可)父のように、出生から、全部そろえる必要は無いです。
固定資産税評価証明書は、市役所でもらいますが、土地と建物は、別管理ですので、
土地及び、建物の両方を取得します。

>資産価値800万円程度の土地家屋があります。

自分で行なった場合の金額的な目安は、集める書類関係(戸籍謄本、印鑑証明等)と、
登録免許税です。登録免許税は、
固定資産税評価額(固定資産税評価証明書に書かれている)×4/1000(0.4%)です。
要は、固定資産税評価額が800万円ですと、3.2万円(収入印紙で収めます)になりますが、
通常、家の評価などは、古くなると、下がりますので、固定資産税評価額は800万円もないと思います。
(3.2万円の半分ぐらいかも?)
あと、自分には手に負えないとお感じなら、司法書士に頼む事になりますが、やる内容、集める書類は、同じですので、自分でそろえられる書類はすべて用意すれば、その分は安く依頼出来ると思います。

質問者様のやろうとしたい事は、相続による所有権の移転手続きです。
(一般的に相続登記と言う)
相続登記は、法務局に、申請書と、それに関わるいろんな添付書類を添付して申請します。
自分でも出来ますし、司法書士等に、代理申請してもらうことも出来ます。
自分で行なうのは、非常に手間が掛かりますが、司法書士に頼む場合に比べて、
相当安く出来ます。

グーグルで「相続登記」で検索すると、たくさん参考になるホームページがヒットします。
参考URL http://homepage2.nifty.com/office_yamada...続きを読む


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