マンガでよめる痔のこと・薬のこと

 親が袋地を所有しています。親が袋地(A地)と建物(一軒家)の所有権を取得しており、現在建物は賃貸しています。その袋地を通るのに使用している私道(B地)があるのですが、その所有者の方(Yさん)からB地を購入してくれないかとの依頼を受けました。

 両親は家を建てるためにA地を購入する際、所有者(Xさん)から家を立てる部分(A地)は購入し、道路までの通行部分のB地は無償で通行して良いとのことでしたので、購入はしませんでした。(A地とB地は共にXさんの所有でした)

 その後建物は賃貸し、35年ほど砂利を敷いて道路として無償で使用してきましたが、Xさんが亡くなり、息子さん(個人の方。Yさん。)が相続して登記し、その土地を購入しないかとの依頼を受けたわけです。

  その土地は地目が宅地となっていますが、幅が1.5m長さが80m程で、道路以外の使用はできないと思います。

 Yさんにとっては、相続したが固定資産税だけ払って、何の要もなさない(私の家ためにしかならない)のは面白く無いのでしょう。又、こちらに売ろうという算段で相続したのだと思います。

 直近の登記簿を見せてもらいましたが、Yさんの所有権だけで、抵当権、地上権、仮登記などはありませんでした。

 その方は、土地の評価書(詳細失念しましたが、役所でとってきたもの)は230万程度だが、150万でどうかとのことです。

 浅学ですが、時効取得もできるようにも思いますし、購入する義務もないと思うのですが、無償で使ってきた恩義もあるので両親は購入するようです。

 一般的に、抵当権や、地上権がある土地は価値が下がると思うのですが、こういう、道路としてしか使用できない土地の相場というのがわかりません。

 言い値の150万で購入してもいいのか、交渉の余地があるのか、又土地の値段がわかる方で相談できる方というのは誰なのかがわかりません。司法書士?弁護士?でしょうか。

 相手の方と会うのが2日後の月曜らしいので(売買契約等の話は先だと思いますが)、なるべく早く回答頂けますと助かります。宜しくお願い致します。
 

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (6件)

袋地との事ですが、現在は建築基準法上の道路に接していないのであれば、その土地には再建築ができず、土地の価値は大きく下がります。

今回の問題の土地を買う事で建築基準法上の道路に接して再建築できるようになるのであれば、土地の価値は回復します。
土地の広さ、形状、接道の状況、周辺の坪単価などがわからないとはっきりした事は言えませんが、お話から察するとその辺りは普通の土地であれば坪単価数十万~百万くらいするような地域なのでしょうか?そうだとすれば、例えば30坪くらいの土地でも2000万~3000万もするような地域でしょうか?
例えば、あなたの実家の土地の広さならその辺りでは3000万ほどするとしても、建築基準法上の道路に接していないのであれば、他のいろんな要因にもよりますが、2000万でも売れないかもしれません。そうだとすれば今回の土地は多少高くても買っておくべきです。
現在の土地の状況のままでも(無償で通行している部分がなくても)建築ができるとちなのかどうか、その通路部分を買えばどうなるのか?について、正確に把握されるべきです。その上で判断されるべきです。
    • good
    • 2
この回答へのお礼

ありがとうございます。そこまで高い土地ではなく、坪5、6万程度です。結局購入の方向で話がまとまりました。交渉して、150万よりも安くなりました。良い購入だったのではないかと思います。

お礼日時:2012/08/02 15:46

NO.3の者です。

度々失礼します。

>時効取得

建物が建って居るわけではないので通行権は有りますが、時効取得該当しません。

>購入金額

 35年間、固定資産だけでも約2万円×35万円=70万円 負担してますので
 150万円はお安いと思いますよ。

 以上の条件で買う側から買う事を言うと300万円以上掛りますよ。

絶対購入した方がお得です。

参考まで
    • good
    • 2
この回答へのお礼

ありがとうございます。結局購入の方向で話がまとまりました。交渉して、150万よりも安くなりました。良い購入だったのではないかと思います。

お礼日時:2012/08/02 15:45

地役権の時効取得については、あなたの考えで正しいと思います。


ただ、裁判までするか?という問題でしょうね。

道路所有者は、固定資産税評価額を以って「150万円」と主張されたと思いますが、その150万円を支払って、どれだけの効用があるのでしょうか?

あなたは150万円を断って、怒った道路所有者が第三者にその土地を売ったとして…
冒頭の「時効による通行地役権の所有」という問題になるでしょう。

裁判の問題は、怒って第三者に土地を売り、買い受けた人との間の事です(買受ける人がいれば、ですが)

ご両親を説得し、「買っても良いが、金額については自分に了承を受けた後にしてくれ」という態度で臨まればよろしいのではないかと思います。
    • good
    • 1
この回答へのお礼

ありがとうございます。裁判までするつもりはなく、結局購入の方向で話がまとまりました。交渉して、150万よりも安くなりました。良い購入だったのではないかと思います。

お礼日時:2012/08/02 15:45

土地の形状が不明ですが幅が1.5m長さが80m程では将来、確認申請は居り無いでしょう?


その様な土地は誰も買わないと思われます。

現状は賃貸で利用しているようですが将来は如何されるつもりですか?
私道(B地)を購入しても如何にも成りません。

将来の事を考えればお金が掛っても私道(B地)の両サイドの土地も購入して幅3.0~4.0mを確保したいですね。

それがだめ場合は、購入しても以上の理由で意味が無いので断っも良いと思いますよ。
逆に私なら袋地を売付け人に買取を打診しますよ。

参考まで

この回答への補足

申し訳ありません。私の勘違いと、実際の現場を知らなかったので間違っていましたが、道路の幅は4.0m程度あるとのことでした。

補足日時:2012/07/28 18:19
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございます。私は実家を離れているのもあって、将来はちょっとわかりません。皆さんの回答を参考にすると、悪い話では無さそうなので、購入の方向で行こうと思います。

お礼日時:2012/07/28 18:32

B地が無いとその土地には行けないのですよね。



1.5mの幅員では建替えもできませんので、買っても遠慮なく通行できる権利が手に入るだけで終わります。

ここはその倍の幅の土地を買えないか交渉しては如何でしょうか?

建替えも通路も無い袋地の価値はほとんど無いと言っても良いでしょう。

通路が有っても最低でも2mが道路に接していませんと建築ができません。

価格交渉とかの問題ではありませんよ。

将来の建て替えや売却の為にもまともな土地にするチャンスです。

時効取得は所有者が同意して初めてできることで、そんな事を言い出したらせっかくの好意を無にしてしまいかねません。

その通路自体が閉鎖される可能性も有ります。

この回答への補足

申し訳ありません。私の勘違いと、実際の現場を知らなかったので間違っていましたが、道路の幅は4.0m程度あるとのことでした。

補足日時:2012/07/29 12:25
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございます。袋地の価値が上がることなので購入の方向で行こうと思います。

お礼日時:2012/07/28 18:34

仲介業者を介さない個人売買は、後々トラブルになる可能性もありますので、不動産業会社に仲介してもらってください。



不動産会社なら様々な物件を扱ったことがあると思いますので、質問者様の土地の件を相談してみては如何でしょうか。今までの経緯を説明して、購入する義務があるのか、購入するのなら相場はいくらなのか、地目を変更すれば固定資産税が軽くなることがあるのか、などなど疑問や心配なことを相談してから具体的な売買のお話をされたほうが良いと思います。

通路にしかならない土地に150万円を支払うのは勿体ないと思います。その土地が相続物件であり、最初の約束で所有者が亡くなった場合には売却することもあり得るという契約になっていればやむを得ないと思いますが、単に無償で通行してもよいとの条件で使用していたのであれば、交渉の余地はあると思いますよ。

一度、不動産会社に相談してみてください。

この回答への補足

申し訳ありません。私の勘違いと、実際の現場を知らなかったので間違っていましたが、道路の幅は4.0m程度あるとのことでした。

補足日時:2012/07/28 18:47
    • good
    • 0
この回答へのお礼

 ありがとうございます。私は実家を離れているので伝聞ですが、本日両親が不動産会社に行ったそうです。調査に5万ほどかかるとのことだそうです。
 皆さんの回答を参考にすると悪い話では無さそうなので、購入の方向で動いたほうが良いと伝えようと思います。
 売買価格は交渉になると思いますが、公示価格の半額115万から130万程度で打診してみようと思います。
 司法書士さんにも依頼することになると思います。
 

お礼日時:2012/07/28 18:49

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q囲繞地と袋地、接道義務と建て替えに際してのトラブル

A地(Aの住んでいる土地)はB地(他人B様所有)を通らないと出入りが出来ません、A地はいわゆる袋地になりB地は囲繞地になります。元々A地/B地は現在B地所有者B様の父が所有していた土地で、A地は40年以上前にAの祖父が、当時の所有者(B様の父)より購入した土地です、購入の際、B地の庭部分幅3Mを通って良いという内容の証書を作り、現在もその書面は当方の手元に残っております。内容的には図面も添付してあり、無条件にB地庭部分3M幅区域を通って良いという内容です。
築40年以上の家ですから老朽化が進み、現在Aが立て直しを考えまして建築申請をしたところ、現在B地の所有者であるB様が、書面をかわしていた庭部分3M幅を超えて増築をしてしまい、袋地であるA地に家があるにもかかわらず、現状の庭通路部分は一番狭い幅で、幅1.7M強しか残っておりません、勿論A地の立て直しは2M幅以上の接する道路が無いため建築許可が下りません。
ゆえに、AはB家を最低2M幅を維持出来るよう修復する方法を提案致しましたがなかなか了解して頂けません、勿論費用はA家負担です。
ちなみに現在A地は当時土地を購入した故祖父夫婦である、Aの祖母の土地です、祖母は健在で現在もA地にAと3世代で暮らしております。
このままでは永遠にA家は立て直しが出来ないのでしょうか?(増改築は考えておりません。)
長々とすみませんが非常に困っております、どなたか法的に詳しい方等、アドバイス頂けませんでしょうか?宜しくお願い致します。

A地(Aの住んでいる土地)はB地(他人B様所有)を通らないと出入りが出来ません、A地はいわゆる袋地になりB地は囲繞地になります。元々A地/B地は現在B地所有者B様の父が所有していた土地で、A地は40年以上前にAの祖父が、当時の所有者(B様の父)より購入した土地です、購入の際、B地の庭部分幅3Mを通って良いという内容の証書を作り、現在もその書面は当方の手元に残っております。内容的には図面も添付してあり、無条件にB地庭部分3M幅区域を通って良いという内容です。
築40年以上の家ですか...続きを読む

Aベストアンサー

同様の事例は当時のものとしては多々あります。
新築時の建築確認申請時だけ通行承諾を添付して、その後通行承諾した土地には通行承諾した部分を含めて建築確認をとり更に別の家を建ててしまうケースです。
奥から1件ずつ建てて、それぞれ売ってしまい、接道の敷地以外は再建築不可となるケースは良くある話です。当時は自動車の通行も考えていませんし、再建築のことも考えていなかったケースが多いです。
当時の「幅3Mを通って良いという内容の証書」とは、建築確認申請時に添付のもので、地役権設定とまでは言えない事が多く(当時双方が新築の申請だけの便宜上のものと認識していた)、難しいところです。また、法律上の権利的にも地役権設定ではなく、無償の使用貸借であると思われます。(ですから、いつでも使用貸借は止めれます。)
この問題は囲繞地通行権の問題では解決しません。囲繞地通行権は認められますが、囲繞地通行権は認められたことが即、建築確認をとっての再建築には結びつきません。建築確認では権利はともかく申請時に建築基準に物理的に適合していなければなりません。
法律的に争っても無償通行権を有することの確認程度まででしょうから、ご希望の再建築というとこまでは行きません。同様のケースではB地所有者にA地を買い取ってもらうとか建築確認の要らない程度でのA家の修繕とか、あとはBの協力しかありません。下町では多いケースですが多くの事例では所有者が他人です。ご質問者さんの場合にはご親族のようですので、なんとか話し合いをうまく進める(B家の一部取り壊し)しかないでしょう。
法律上は、現状は再建築不可の土地です。

同様の事例は当時のものとしては多々あります。
新築時の建築確認申請時だけ通行承諾を添付して、その後通行承諾した土地には通行承諾した部分を含めて建築確認をとり更に別の家を建ててしまうケースです。
奥から1件ずつ建てて、それぞれ売ってしまい、接道の敷地以外は再建築不可となるケースは良くある話です。当時は自動車の通行も考えていませんし、再建築のことも考えていなかったケースが多いです。
当時の「幅3Mを通って良いという内容の証書」とは、建築確認申請時に添付のもので、地役権設定とまで...続きを読む

Q袋地問題・・・。どうしたら?

初めまして。私は妻と子一人を持つ30代の男性です。
この度、私の両親との同居話しが持ち上がり、現在の古家を二世帯に改築しようという事になりました。 

現在、両親の住む家(実家)は祖父が50年ほど前に購入した袋地に築32年程の木造です。
改築話しを進めるうちに、実家は2Mの道に接していないので建て替えは無理でリフォームしか出来ない事が解りました。
実家の隣りにも家があり、1,75Mの囲ニョウ地道路を共用し、4Mの公道に出れるようになっています。
(隣家との話し合いでこの囲ニョウ地道路はそれぞれの持ち分を半分づつ(85cm)にして共有しようという話しになっています。)

それぞれの家の前には民家が建っています。この囲ニョウ地道路を4Mにしたいのでそれぞれの家が前の民家に足りない分を売買または土地交換をお願いしたのですが、いい返事は得られていません。
市にも相談したのですが、「法」だからという事で親身に対応してくれませんでした。(建て替えは×。但し、リフォームならばOKという見解)

僕としては祖父が買った土地に住み続けたいと願っています。
確かに、僕個人的には建て替えだと費用がかかる事や、幸い土台などがまだ比較的しっかりしているという事などで、リフォームでいいのかなと思っています。
しかし、土地に資産価値が無い状態でローンが組めるのか?それと妻は資産価値がない土地に何千万もかけて家を建て変える事に少し抵抗を感じているようです。(両親からの融資は期待できない状況です。)

何とか土地に価値を見い出していけるようにしたいと思います。
このご時世で土地があるだけいいという人もいるですが・・・。
何かいいアドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

初めまして。私は妻と子一人を持つ30代の男性です。
この度、私の両親との同居話しが持ち上がり、現在の古家を二世帯に改築しようという事になりました。 

現在、両親の住む家(実家)は祖父が50年ほど前に購入した袋地に築32年程の木造です。
改築話しを進めるうちに、実家は2Mの道に接していないので建て替えは無理でリフォームしか出来ない事が解りました。
実家の隣りにも家があり、1,75Mの囲ニョウ地道路を共用し、4Mの公道に出れるようになっています。
(隣家との話し合いでこの囲...続きを読む

Aベストアンサー

大家してます

貴方と逆の建物を買いました

わたしの物件が6メートル道路に接し、その奧の家は50センチの路地です(2項道路では有りません)

購入したときに相談した不動産屋の言葉

奧の家が、
「売って」と言ってきたら相場の3倍で売りましょう
「買って」と言ってきたら相場の1/3で買いましょう...
「切り売りしないで全部まとめて売りましょう」

>何かいいアドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

「いい返事は得られていません。」

・その家と仲良くし、長期計画で考える...

・破格の値段を提示する
 10万円の価値の土地でも100万円で買う
 二束三文の土地の価値が上がりますのでそれでもお得でしょう

Q『死に地』の購入

いわゆる『死に地』について、お教えください。
現在、借地に自分名義の家を建てて住んでいます。
地主が亡くなり、息子さんが相続したところ、借りている土地を買ってもらいたいと要求されました。金額はまだ未定で、これから交渉に入るのですが、問題は土地が『死に地』になっていることです。

家を建築した三十年ほど前にはまったく問題なかったのですが、近接する土地に次第に家が建ち並んだ結果、建築基準法上の道路に接しない土地になってしまいました。近隣の許可を貰えれば『死に地』の問題は解消されるそうですが、あいにくと隣家二件が頑なに拒否しているため、五年以上も解決できないとのことです。

それで、現在の地主さんは私に購入してもらいたいと要求してきたのです。他に購入希望者がいたとのことでしたが、近隣との権利問題が解消できなかったのであきらめたそうです。現状のままだと、具体的には家を建築できない、銀行からのローンが組めない等の制約があるそうです。ちなみに隣家の住人は、死んでも絶対に承諾しないと息巻いて宣言しています。

果たして、さまざまな制約を受けざるを得ない土地の価値判断はどのようなものになるのでしょうか。可能であれば購入したいと考えております。銀行から借り入れができない土地だそうなので、高ければ無理ですが。よろしくお願いします。

いわゆる『死に地』について、お教えください。
現在、借地に自分名義の家を建てて住んでいます。
地主が亡くなり、息子さんが相続したところ、借りている土地を買ってもらいたいと要求されました。金額はまだ未定で、これから交渉に入るのですが、問題は土地が『死に地』になっていることです。

家を建築した三十年ほど前にはまったく問題なかったのですが、近接する土地に次第に家が建ち並んだ結果、建築基準法上の道路に接しない土地になってしまいました。近隣の許可を貰えれば『死に地』の問題は解消さ...続きを読む

Aベストアンサー

通常宅地は建物を建てることを前提としてますので、建築許可が受理されない土地は再建築不可として取引され、土地の価格はかなり安いのが通例です。
ではどのくらい安いかと言われても買主がなかなか現れないので相場は無いといっていいでしょう。
あなの場合も住宅ローンが組めないのですから、あなたが現金で払える金額が地主さんと交渉する基準とならざるを得ません。
地主さんはおそらくそんな数字では納得しないはずですが、現金で買う以上払える金額が買い値とするしか余地はありません。
長期にわたる交渉だと思いますが買主が払える金額でないと売買が成立しないのは致し方ありません。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q私道を売買する場合の価格や税金について教えてください

地価について教えてください。
*複数の家で使っている私道(土地区分は
 道路になっている)を売買する場合、
 その価格は公示地価や路線価と同等でしょうか。
 あるいは何割か安くなるのでしょうか。
 
*また、広域でなくその不動産の公示地価・路線価
 はどこで知ることができるでしょうか。
 たとえば役所の土木課や税務課などなのでしょうか。

*上の様な土地の税金は安いのでしょうか。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>私道の所有が全く無くては・・・

なるほど。これであれば価格はあってないようなものですね。売る側は買い手の足元を見て高値での取引を考えます。私もマンション用地が公道に4メーターしか接しておらず2メーター分購入しましたが足元を見られ流通価格の2倍+息子さんの車一台で手を打った事があります。まあその結果は所有していた奥まった土地の価値が数億上がりましたので納得はしております。

先方と良く話し合い流通価格以上でも所有している土地の価値が守られる(正統な評価が得られる)ようでしたら多少高くても購入するのが良いと思われます。価格については標準は当てはまりませんので慎重に検討してください。あまり下出に出ると高くなりますし、譲っていただけなくなると後日困りますし、巧く交渉してください。

税金面は知識がありませんのでごめんなさい。
売るほうでしたら高く売れるのですがね~!

Q隣の土地の購入の交渉について。

隣地について二度ほど質問させて頂きました。以下のような内容で質問させて頂きましたが
その後交渉した結果を踏まえて、今後の交渉の仕方でお知恵をお借りしたいと
思っています。
---------------------------------------------------------
  
  隣の地続きの土地を購入したいのですが値段が希望通りでは
  ありません。隣地なのでぜひ購入したいのですが、
売主は築50年くらいの木造平屋建てを込みでの売却も希望です。
  60坪の土地です。(家は古すぎてリフォームすれば新築以上に費用がかかるそうです。)

通常周辺の土地相場は坪15万~17万円くらいなのですが
坪20万希望で建物取り壊し費用もこちらで持って欲しいそうです。

取り壊し費用は100万ほどになるので実質坪21.6万円くらいになりますが
地続きの利点からして1坪当たり5~6万円高いのは妥当なのでしょうか?
--------------------------------------------------------------

 売主さんにはこちらの希望を言いましたが、頑として家込みで坪20万円(古家込み)は
 譲れないと言われました。特に焦ってはいないので、その値段で売れないのならば
 しばらく置いておきたいとの事です。
 
 こちらの事情は子供が一人増えた(中3と3歳)ということと、嫁の仕事場をその土地に
 一緒に建てれば有利になるということです。
 
 今現在の土地に私の仕事場があるのですが、駐車場がないため毎月23000円の駐車場代
 が出ます。嫁は貸店舗で月に7万円の賃料です。仕事も同業種なので一緒にやる
 メリットは大きいし、駐車場も確保出来るので良いかなと思っています。
 
 購入予定の土地に仕事場を建てれば、今現在の家の仕事場は生活スペースに活用できる
 ので子供部屋も作ってやれそうです。
  
 以上のような事情なので心情的には今すぐにでも欲しい物件です。
 相手方は金銭的に余裕があるのか全然焦ってはいません。この値段なら良いよって言う
 感じです。

 何かうまく交渉できる方法があればお願いします。

 

隣地について二度ほど質問させて頂きました。以下のような内容で質問させて頂きましたが
その後交渉した結果を踏まえて、今後の交渉の仕方でお知恵をお借りしたいと
思っています。
---------------------------------------------------------
  
  隣の地続きの土地を購入したいのですが値段が希望通りでは
  ありません。隣地なのでぜひ購入したいのですが、
売主は築50年くらいの木造平屋建てを込みでの売却も希望です。
  60坪の土地です。(家は古すぎてリフォームすれば新築以上に費用がか...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちわtaratootoさんの質問に対するお答えとは違いますが、私の状況とあまりにも似通った
内容ですので投稿させていただきました。
私の「隣地購入」の状況

1) 隣地57坪                                                   2) 近隣の坪単価15~17万(売値20万→交渉で17万に、仲介業者あり)
3) 古家30坪2階建て(築30年)(4)解体費用こちら持ち 130万
4) 外塀に50万

といったところですが、私がこの時考えたのは、もしも他の人が買ったら「あの時無理して買っておけば・・」とすごく後悔するだろうなと思ったからです。

自分でユンボで整地、瓦礫は「市のリサイクルセンター」へ(軽のバンで10回ほど)

今は快適に暮らしております。
I 風通しがよくなり、夏快適
II 隣地(東)を畑にして 野菜、花、果樹、犬の運動場、駐車場に利用
 何よりも隣家が無くなった事で住居の周りが明るくなりました。

taratootoさんも金銭的にはご苦労されるかとおもいますが、お金には換えられない
家族の皆様の精神的な安らぎ、あるいは利便性のUP等考えられます
隣地を買う事でtaratootoさんのお宅の価値も上がり、将来子供さんが結婚し家を建て別棟同居
も出来ると思います。若い内に思い切って購入されるのが後々楽かと思いますが・・・

◆高齢者の独り言でした。
事がうまく進むと良いですね・・・奮闘祈ります
、 

こんにちわtaratootoさんの質問に対するお答えとは違いますが、私の状況とあまりにも似通った
内容ですので投稿させていただきました。
私の「隣地購入」の状況

1) 隣地57坪                                                   2) 近隣の坪単価15~17万(売値20万→交渉で17万に、仲介業者あり)
3) 古家30坪2階建て(築30年)(4)解体費用こちら持ち 130万
4) 外塀に50万

といったところですが、私がこの時考えたのは、もしも他の...続きを読む

Q評価額より安い金額で土地を売った場合、課税される税金は評価額と売値のどちらが対象になりますか?

現在、登記済みの評価額が6000万円の遊休地を所有するも、この金額では到底買い手が付かず、無駄に高額な固定資産税を払い続けて数年が経過した人がいます。

ですが、仮にこの遊休地を3000万円で買いたいと言う人(他人)が現れ、このまま税金を無駄に払い続けて使い道の無い遊休地を維持するよりも、安くても買ってくれる人がいるなら売却した方が良いとして、評価額の半額の3000万円で売却したとします。

ここで質問です。
(1) この場合は当然売却の際に譲渡所得税などの税金がかかりますが、税金は土地の評価額を元に計算されてしまうのでしょうか?または、税金は土地の売値を元に計算されるのでしょうか?

(2) 評価額とはあくまで固定資産税の算出の為の金額であり、実際に土地を売り買いする場合の金額は持ち主が自由に定めても構わないのか?

(3) 例え土地の売値や買値がいくらになろうと、評価額は変わらないものなのか?

以上の事の回答を御待ちしております。皆様宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて構いません。しかし、あまりにも実体価値と乖離した価格での売買は、贈与という扱いを受ける場合があります。
例えば、普通に売りに出せば2,000万円位で売れる価値がある土地を身内に10万円で売ったとか。純粋な売買とは認められず贈与税の対象となる場合もあります。
しかし、それは実勢価格の問題であり、評価額に近い価格で売買しなければならないなどということはありません。

(3)(1)で書いたように、評価額というのは主に税金算出用の数字ですから、実際の売値や買値とは別の概念ですし、売買価格とは関係がありませんし変わりません。
しかし念のため書いておきますけど、評価額は不変の数字ではなくて3年に一度、評価替えを行うのですが、実際の売買市況や相場観がその評価における材料になっていることはあります。それでも3年後に評価額がいきなり半額になるようなことはまずありませんけど。

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて...続きを読む

Q通行地役権について

先日、友人と話をしていて?に思ってことがあるので、よろしくお願い致します。

表題通り、通行地役権についてなのですがAとBがおり、BはAの土地を通らないと公路にでることができないため、無償でAの土地を通行しています。
このような状態が10年経つとBの通行しているAの土地はBが時効所得できるのでしょうか?
AがBから償金を受け取っていれば時効所得にはならないのでしょうか?
その他、この質問に対して補足などがあればよろしくお願い致します。
もし、時効所得で着るのであればAはどのようにすれば阻止することができるのでしょうか?

Aベストアンサー

No.1です。
囲繞地通行権と地役権は内容は酷似してますが権利としては別ものですよ。

(1)成立・内容
「囲繞地通行権」は袋地の所有権を持っていれば
法律上当然に発生してきます(民法210~213条)。
所有権の内容そのものの拡張・制限です。
土地の利用に必要最低限の範囲で囲繞地の使用を認められます。
 
「地役権」は当事者の契約により発生するもので
所有権とは別個の制限物権の一つです。
地役権の権利内容は、契約で定められますのでNo.3の方がおっしゃるように、
囲繞地通行権の内容より自由な取り決めができます。
但し、隣地間の相互調整を図る相隣関係(民法第三章1節)中の
強行法規に反することはできません(民法280条但書)。
なので、無制限に認められてはいません。

(2)対抗要件
囲繞地通行権は袋地の所有権が証明できれば足り、
囲繞地通行権については登記が不要です。

地役権は登記しないと、第三者に主張できません。

などの違いがあります。


私見をまとめると、囲繞地通行権ならば、
Bが袋地所有権を有してれば主張できるので、
囲繞地通行権の時効取得云々の問題はおきません。
ただ、囲繞地通行権は通行者に必要な限りで、囲繞地のために
最も損害の少ない場所および方法をとらなければならない(民法211条1項)。
とすると、Bがそれより都合のいい場所・方法でAの土地を通行するためには
通行地役権の設定が必要になりますね。

通行地役権ならば、AB間の契約で強行法規の範囲内で設定できます。
その契約の範囲内で通行しているならなんの問題もありません。

ただ、ⅰ)Bが契約の範囲を超えてAの土地を通行しだした
   ⅱ)Bが契約しないで、勝手にAの土地を自分の都合のいいように通行しだした 
   ⅲ)契約書面が紛失したりで地役権の存在が曖昧になっている ・・・etc

などの場合、Bの現在通行している範囲のAの土地に対する
通行地役権を認めさせるには地役権の時効取得を
いっていく必要があると思います。

この場合、Bは自ら通路を開設していることが必要です。
長年通行してきた+自ら通路を開設したことで
地役権時効取得の要件である「継続且表現」(民法283条)と
いえるからです(判例)。

とすれば、AがBの時効取得を阻止するには、No.3の方がいうように
Bが開設した通路の制限要求をだしたり通路の撤去要求を
する方法が考えられますね。

それと、償金のことですが
例外的に分割により袋地を生じさせた土地所有者間では、
囲繞地通行権は償金を支払わないでも行使できますし(民法213条)
償金授受の有無は囲繞地通行権成立の有無に関係しないように
思います。
償金授受の影響は、むしろ取得時効の要件「善意・無過失」(民法163条、162条)にかかってくるように思います。

なかなか難しいですね^^;

No.1です。
囲繞地通行権と地役権は内容は酷似してますが権利としては別ものですよ。

(1)成立・内容
「囲繞地通行権」は袋地の所有権を持っていれば
法律上当然に発生してきます(民法210~213条)。
所有権の内容そのものの拡張・制限です。
土地の利用に必要最低限の範囲で囲繞地の使用を認められます。
 
「地役権」は当事者の契約により発生するもので
所有権とは別個の制限物権の一つです。
地役権の権利内容は、契約で定められますのでNo.3の方がおっしゃるように、
囲繞地通行権の内容より自...続きを読む

Q私道の使用料

土地が道路に面していない袋地である我が家に道路の使用料を請求されました

あるサイトに(http://www.houterasu.or.jp/news/houteki_trouble/20130318.html)
袋地が、公道に面していた土地が分割や一部譲渡されたことによってできた場合、袋地の所有者は通行料を支払うことなく、その残りの土地(残余地)のみを通行することができます。

とありますが財産分与で得た袋地の場合支払う必要は本当にないのでしょうか?

申し出を断った場合人は通しても車は通さないとか言う権利は地主にありますか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

袋地の所有者=質問者さんには囲繞地通行権という権利があります。

囲繞地通行権とは廻りを他人の土地に囲まれており、他人の土地を通らないと公道に出ることが不可能な場合は、公道までの最短距離にある土地を通行できる権利の事です。

>申し出を断った場合人は通しても車は通さないとか言う権利は地主にありますか?


囲繞地通行権を地主は拒否することは出来ません。

ただし囲繞地通行権とは人が自分の袋地に出入りする権利であり、車の通行の権利ではありません。

なので囲繞地通行権を裁判で争っても認められる道幅は1m程度です。

つまり人が通るだけなら無償で良いが、それ以上の道幅を求めるのなら借地代を払ってください。という地主の主張は法的に正論です。

いくらの借地代を求められているのか判りませんが、妥当な金額なら借地代を払うのも一つの手と思います。

借地代を払ってれば、質問者さん側にも借地権が生まれますので、地主側にしてもこの先使うなとか言えなくなります。

逆に無償で借りてるのは「使用貸借」といって借主の権利はほとんどありません。


>財産分与で得た袋地の場合支払う必要は本当にないのでしょうか?

その袋地の生まれた経緯によっては払わなくて良いケースがあります。

その袋地が払わなくても良いケースだったとしても、車が通行できる幅の無償を主張できる訳ではありません。

質問のケースでは囲繞地通行権は人のみ、車の通行は別に考えないと解決しないと思います。

袋地の所有者=質問者さんには囲繞地通行権という権利があります。

囲繞地通行権とは廻りを他人の土地に囲まれており、他人の土地を通らないと公道に出ることが不可能な場合は、公道までの最短距離にある土地を通行できる権利の事です。

>申し出を断った場合人は通しても車は通さないとか言う権利は地主にありますか?


囲繞地通行権を地主は拒否することは出来ません。

ただし囲繞地通行権とは人が自分の袋地に出入りする権利であり、車の通行の権利ではありません。

なので囲繞地通行権を裁判で争っても認...続きを読む

Q囲繞地通行権と水道管(給水管)の埋設

囲繞地通行権が認められた囲繞地内での袋地所有者に対する水道管(給水管)の埋設について教えてください。

A土地は袋地でB土地はAの囲繞地であり、元々はABは一筆の土地でありました。
A袋地所有者はB囲繞地所有者から通行を認められ、A袋地所有者・関係者の通行のためにB囲繞地内に通路状の土地が設けられています。B土地の通行に当たってはB土地所有者から無償で通行を認められています。
今回、A袋地所有者はA土地内に住宅新築を計画し、当該住宅で水道を使用するためにB囲繞地内の通路状土地の地下に水道管(給水管)を埋設することになりました。
この計画をB土地所有者に話したところ、B土地所有者から「水道管を私の土地内に埋設するのであれば水道管の占用部分の地代を払って欲しい。」と請求されました。
このような場合に、水道管の埋設は囲繞地通行権の範囲外となると解し、土地賃借料を払わなければなりませんか?

Aベストアンサー

>水道管の埋設は囲繞地通行権の範囲外となると解し、土地賃借料を払わなければなりませんか?

いえ、囲繞地通行権というのは、単に地上のみならずその地下や上空に及ぶと考えられています。

上下水道・ガス・電気などはその袋地に必要な物ですから、囲繞地通行権に含まれるとしています。(たとえば神戸簡判S50.9.25、大阪高裁判決S.56.7.22)

なお下水道については下水道法11条の規定により、囲繞地通行権に関わらず通すことが出来ます。(ただしこの規定による場合には無償とは限りません)

ただ、もちろん不必要な利用については制限をうけます。通路上空に巨大看板を築造した例では認められないとした判例もあります。

さて、ご質問の話ですが、どのように分割されたのかというのがよくわかりませんので、正確なお答えはちょっと難しいですね。

いま単純にもともと一つの土地を分割により所有者がA,Bと別れたと考えると、囲繞地通行権は民法第213条の規定により、袋地Aが囲繞地通行権を主張できるのはBの土地に対してのみとなりますが、同時にこれは無償にて通行できるとしています。したがって、所有者Bは償金を要求できません。なぜならば、その分割時点で袋地が出来ることは互いに承知していたはずであり、その損害も承知の上で分割したからです。

で、このあと所有者がBからCに変わり、そのCにも無償の通行権を主張できるのかという話はまた別になります。この特定継承人Cに対して民法第213条の適用(無償通行)があるのかどうかは、非常に難しい話になります。
学説では適用説(承継肯定説)、不適用説(承継否定説)、折衷説(中間説)に分かれています。

適用説では、囲繞地通行権に関わるものは土地利用の調整のためなのだから、人的な物ではなく土地の性質として存在するからであるという考えです。
他の説については省略しますが、適用説もまた色々問題があり、判例も色々分かれています。

ただ平成2年11月20日に最高裁が原則的に適用説を採用した判決を出したので、基本的には適用説、つまり所有者が変わっても無償で通行できると考えてよいかと思います。
ただ今回のお答えは、過去の分割の経緯など情報が不足する中で、仮定なども交えてお答えした物なので、この答えがご質問者の場合にも正しいとは限りません。
正確なところは弁護士に確認されるとよいでしょう。

>水道管の埋設は囲繞地通行権の範囲外となると解し、土地賃借料を払わなければなりませんか?

いえ、囲繞地通行権というのは、単に地上のみならずその地下や上空に及ぶと考えられています。

上下水道・ガス・電気などはその袋地に必要な物ですから、囲繞地通行権に含まれるとしています。(たとえば神戸簡判S50.9.25、大阪高裁判決S.56.7.22)

なお下水道については下水道法11条の規定により、囲繞地通行権に関わらず通すことが出来ます。(ただしこの規定による場合には無償とは限...続きを読む


人気Q&Aランキング