袋地所有。通行地を購入依頼されたが相場がわからない

　親が袋地を所有しています。親が袋地（A地）と建物（一軒家）の所有権を取得しており、現在建物は賃貸しています。その袋地を通るのに使用している私道（B地）があるのですが、その所有者の方（Yさん）からB地を購入してくれないかとの依頼を受けました。

　両親は家を建てるためにA地を購入する際、所有者（Xさん）から家を立てる部分（A地）は購入し、道路までの通行部分のB地は無償で通行して良いとのことでしたので、購入はしませんでした。（A地とB地は共にXさんの所有でした）

　その後建物は賃貸し、35年ほど砂利を敷いて道路として無償で使用してきましたが、Xさんが亡くなり、息子さん（個人の方。Yさん。）が相続して登記し、その土地を購入しないかとの依頼を受けたわけです。

　　その土地は地目が宅地となっていますが、幅が1.5m長さが80m程で、道路以外の使用はできないと思います。

　Yさんにとっては、相続したが固定資産税だけ払って、何の要もなさない（私の家ためにしかならない）のは面白く無いのでしょう。又、こちらに売ろうという算段で相続したのだと思います。

　直近の登記簿を見せてもらいましたが、Yさんの所有権だけで、抵当権、地上権、仮登記などはありませんでした。

　その方は、土地の評価書（詳細失念しましたが、役所でとってきたもの）は230万程度だが、150万でどうかとのことです。

　浅学ですが、時効取得もできるようにも思いますし、購入する義務もないと思うのですが、無償で使ってきた恩義もあるので両親は購入するようです。

　一般的に、抵当権や、地上権がある土地は価値が下がると思うのですが、こういう、道路としてしか使用できない土地の相場というのがわかりません。

　言い値の150万で購入してもいいのか、交渉の余地があるのか、又土地の値段がわかる方で相談できる方というのは誰なのかがわかりません。司法書士？弁護士？でしょうか。

　相手の方と会うのが2日後の月曜らしいので（売買契約等の話は先だと思いますが）、なるべく早く回答頂けますと助かります。宜しくお願い致します。
　

No.6 回答者： 0621p 回答日時： 2012/07/29 22:57

袋地との事ですが、現在は建築基準法上の道路に接していないのであれば、その土地には再建築ができず、土地の価値は大きく下がります。

今回の問題の土地を買う事で建築基準法上の道路に接して再建築できるようになるのであれば、土地の価値は回復します。
土地の広さ、形状、接道の状況、周辺の坪単価などがわからないとはっきりした事は言えませんが、お話から察するとその辺りは普通の土地であれば坪単価数十万～百万くらいするような地域なのでしょうか？そうだとすれば、例えば３０坪くらいの土地でも２０００万～３０００万もするような地域でしょうか？
例えば、あなたの実家の土地の広さならその辺りでは３０００万ほどするとしても、建築基準法上の道路に接していないのであれば、他のいろんな要因にもよりますが、２０００万でも売れないかもしれません。そうだとすれば今回の土地は多少高くても買っておくべきです。
現在の土地の状況のままでも（無償で通行している部分がなくても）建築ができるとちなのかどうか、その通路部分を買えばどうなるのか？について、正確に把握されるべきです。その上で判断されるべきです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。そこまで高い土地ではなく、坪5、6万程度です。結局購入の方向で話がまとまりました。交渉して、150万よりも安くなりました。良い購入だったのではないかと思います。

お礼日時：2012/08/02 15:46

No.5 回答者： masao3 回答日時： 2012/07/29 16:58

NO.3の者です。

度々失礼します。

＞時効取得

建物が建って居るわけではないので通行権は有りますが、時効取得該当しません。

＞購入金額

　３５年間、固定資産だけでも約２万円×３５万円=７０万円　負担してますので
　１５０万円はお安いと思いますよ。

　以上の条件で買う側から買う事を言うと３００万円以上掛りますよ。

絶対購入した方がお得です。

参考まで

この回答へのお礼

ありがとうございます。結局購入の方向で話がまとまりました。交渉して、150万よりも安くなりました。良い購入だったのではないかと思います。

お礼日時：2012/08/02 15:45

No.4 回答者： agboy 回答日時： 2012/07/28 23:38

地役権の時効取得については、あなたの考えで正しいと思います。

ただ、裁判までするか？という問題でしょうね。

道路所有者は、固定資産税評価額を以って「150万円」と主張されたと思いますが、その150万円を支払って、どれだけの効用があるのでしょうか？

あなたは150万円を断って、怒った道路所有者が第三者にその土地を売ったとして…
冒頭の「時効による通行地役権の所有」という問題になるでしょう。

裁判の問題は、怒って第三者に土地を売り、買い受けた人との間の事です（買受ける人がいれば、ですが）

ご両親を説得し、「買っても良いが、金額については自分に了承を受けた後にしてくれ」という態度で臨まればよろしいのではないかと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。裁判までするつもりはなく、結局購入の方向で話がまとまりました。交渉して、150万よりも安くなりました。良い購入だったのではないかと思います。

お礼日時：2012/08/02 15:45

No.3 回答者： masao3 回答日時： 2012/07/28 17:38

土地の形状が不明ですが幅が1.5m長さが80m程では将来、確認申請は居り無いでしょう？

その様な土地は誰も買わないと思われます。

現状は賃貸で利用しているようですが将来は如何されるつもりですか？
私道（B地）を購入しても如何にも成りません。

将来の事を考えればお金が掛っても私道（B地）の両サイドの土地も購入して幅3.0～4.0mを確保したいですね。

それがだめ場合は、購入しても以上の理由で意味が無いので断っも良いと思いますよ。
逆に私なら袋地を売付け人に買取を打診しますよ。

参考まで

この回答への補足

申し訳ありません。私の勘違いと、実際の現場を知らなかったので間違っていましたが、道路の幅は4.0m程度あるとのことでした。

補足日時：2012/07/28 18:19

この回答へのお礼

ありがとうございます。私は実家を離れているのもあって、将来はちょっとわかりません。皆さんの回答を参考にすると、悪い話では無さそうなので、購入の方向で行こうと思います。

お礼日時：2012/07/28 18:32

No.2 回答者： kamaryu 回答日時： 2012/07/28 17:25

Ｂ地が無いとその土地には行けないのですよね。

１．５ｍの幅員では建替えもできませんので、買っても遠慮なく通行できる権利が手に入るだけで終わります。

ここはその倍の幅の土地を買えないか交渉しては如何でしょうか？

建替えも通路も無い袋地の価値はほとんど無いと言っても良いでしょう。

通路が有っても最低でも２ｍが道路に接していませんと建築ができません。

価格交渉とかの問題ではありませんよ。

将来の建て替えや売却の為にもまともな土地にするチャンスです。

時効取得は所有者が同意して初めてできることで、そんな事を言い出したらせっかくの好意を無にしてしまいかねません。

その通路自体が閉鎖される可能性も有ります。

この回答への補足

申し訳ありません。私の勘違いと、実際の現場を知らなかったので間違っていましたが、道路の幅は4.0m程度あるとのことでした。

補足日時：2012/07/29 12:25

この回答へのお礼

ありがとうございます。袋地の価値が上がることなので購入の方向で行こうと思います。

お礼日時：2012/07/28 18:34

No.1 回答者： etranger-t 回答日時： 2012/07/28 01:53

仲介業者を介さない個人売買は、後々トラブルになる可能性もありますので、不動産業会社に仲介してもらってください。

不動産会社なら様々な物件を扱ったことがあると思いますので、質問者様の土地の件を相談してみては如何でしょうか。今までの経緯を説明して、購入する義務があるのか、購入するのなら相場はいくらなのか、地目を変更すれば固定資産税が軽くなることがあるのか、などなど疑問や心配なことを相談してから具体的な売買のお話をされたほうが良いと思います。

通路にしかならない土地に１５０万円を支払うのは勿体ないと思います。その土地が相続物件であり、最初の約束で所有者が亡くなった場合には売却することもあり得るという契約になっていればやむを得ないと思いますが、単に無償で通行してもよいとの条件で使用していたのであれば、交渉の余地はあると思いますよ。

一度、不動産会社に相談してみてください。

この回答への補足

申し訳ありません。私の勘違いと、実際の現場を知らなかったので間違っていましたが、道路の幅は4.0m程度あるとのことでした。

補足日時：2012/07/28 18:47

この回答へのお礼

　ありがとうございます。私は実家を離れているので伝聞ですが、本日両親が不動産会社に行ったそうです。調査に5万ほどかかるとのことだそうです。
　皆さんの回答を参考にすると悪い話では無さそうなので、購入の方向で動いたほうが良いと伝えようと思います。
　売買価格は交渉になると思いますが、公示価格の半額115万から130万程度で打診してみようと思います。
　司法書士さんにも依頼することになると思います。
　

お礼日時：2012/07/28 18:49