建て替えと新規買いで移転して今の家を賃貸に回す

大阪市内の築42年、中古一戸建てを建て替えか、銀行ローンの残金を残して売却するか又は新規マンションを買って今の物件を賃貸にするか、悩んでいます。どれか一番おすすめでしょうか。

追加説明：大阪市内約12坪、築42年の２階一戸建て、面積約50平米、一階和室6畳＋キチン6畳＋浴室＋トイレ、二階和室6畳＋洋室6畳。不動産に聞いたところ、売却なら800～1000万前後、現在住宅ローン残り約1150万。
家族4人、妻と中2中3の子供二人。子供の成長により今もう部屋大変狭いです。また老朽化進む一方で、安全面も心配です。
年収600万、貯金200万、42歳。消費税10％に上がる前、なんとか方向性を決めたいです。今考えているのは三つの方法。
(1)1000万前後で売却し、新たに2000万前後の住宅を取得、または賃貸。
(2)三階に建て替え、問題は建て替えと新築マンションの買いはどっちか有利か分かりません。
(3)新規家を買って移転、今の一戸建てを売却せず、そのまま賃貸に出す、月マイナス2～3万覚悟で自腹銀行ローンを補填して、できれば残金を完済するまで、賃貸にしたい。

上記三つの方法はただ自分思い付いたものです。もちろん他の方法もあると思います。本当に経験のある方から、より現実に有利な解決方法をアドバイスしていただきたいです。よろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/08/03 13:37

No.1です。

なら、建て替えの場合はどうなりますか、コストの面もそんなに変わらないでしょうか？＞
コストは何と比べるかですが、賃貸は債務がダブるのと空き家のリスクがあるので除外します。建て替えと売却して新規購入なら、建売りを安く買い叩けない限り、前者の方が安いかとは思います。必要最低限の広さと設備（賃貸程度かそれ以下）にすることも出来ますので（家計面からはそうした方が良いのでは？）。格安住宅を建てる選択肢もあって、子供もあと十数年すれば家を出ていく可能性が高いのですし（それ以降は広い家は必要ない）。

具体的には債務が完済出来ない以上、銀行に黙って家（抵当権が付いている）を解体すると面倒なことになるかもしれませんので、これについては事前に銀行に相談します。既に家の価値がないとして建て替えがＯＫでも、土地の価値と残債との関係でやはりマイナスになることは間違いありません。これで銀行が建て替え費用を貸してくれるのかが問題です。担保価値以上に貸すわけですから、簡単には審査に通らないでしょうね。担保が出来るとしても借金よりは低い価値ですし、既にその差額の借金のある人に大金を貸すのと同じ行為ですし。

先ずは銀行に相談し、これが出来るかどうか聞いてみてください。駄目なら残債を減らすか完済するまで待つしかないでしょう。ＦＰに相談するのもありですよ。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答をいただき、本当にありがとうございました。
まず銀行と一度相談してみます。貴重なアドバイスをいただき、感謝致します。

お礼日時：2012/08/03 15:50

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/08/02 11:12

建て替えにせよ新規購入にしても、借金がある状態からの購入ではお勧め出来ません。

少なくとも今の家を売っても残債が残らないようにしておかなければ、売却時に追い金が必要ですので。今ある貯蓄もいざという時のためのものとしても最低限で、子供が２人居ることを考えればまだ少ないかもしれません。これが足りるとしても、新規購入時の諸費用は現金が必要ですし、ローン残高＞家の価値にしないようにするためにも物件価格の20～30％以上の頭金を用意したいでしょうか。
また、年齢からも18年ローンが限界で（毎月の返済だけを考え、35年ローンとかは論外）、多くの退職金が望めないなら繰上返済で10年くらいで完済しないと老後の生活に困ることになるかもしれません。
と言うことで、私なら追い金しなくても良いようになるまで行動には移さないでしょう。それすら出来ない状況なら、無理なローンを組めたとしても返済していけないのでは？
（３）については、賃貸に出すのにリフォーム等は必要で（…老朽化進む一方で、安全面も心配…）、何かあればその度に補修も必要となります（家賃を貰う以上、ちゃんと家主は住める環境にする義務がある）。築年数からしても多くの家賃は望めませんし、借り手がなくて空きになる期間も当然あるかと思います。更に、住宅ローンは住むことが前提なので（自己使用なので金利が低い）、金利の高い不動産ローンに借り替えないといけない可能性が高いです。黙って賃貸に出し、これが金融機関にバレれば一括返済を迫られることもあり得ますので。それ以前に、それだけの借金の審査に通るかどうかも問題です。
消費税が上がるかどうかで判断するより、無理なく完済出来るかどうかで判断しましょう。払えなくなって破たんし、家を失った挙句借金だけが残るようでは、消費税増税分の出費どころではありませんので。

あと、試算も楽観的なことばかり書かれていますが、最悪の状況も考えておきましょう。
・売却なら800～1000万前後→1000万前後で売却し
・そのまま賃貸に出す、月マイナス2～3万覚悟で自腹銀行ローンを補填して→空き家になることも想定して両方のローンや固定資産税、修繕費用を払えるかどうか

この回答へのお礼

86tarou様のご回答を何度も読ませていただきまして、誠にありがとうございました。確かに今の考え方は甘いです。ご回答の結論からみれば、厳しい状態すでに分かっています。なら、建て替えの場合はどうなりますか、コストの面もそんなに変わらないでしょうか？可能な限りもう一度お願いできないでしょうか、ありがとうございました。

お礼日時：2012/08/03 11:10