家を売って違う家を買うには住宅ローンは全額返済

中古住宅に住んでます。ローンが残ってるんですが
あまりの住み心地の悪さに囲まれてて別のもっと安い中古住宅を購入して引っ越したいのですが

それにはまずローンは全額返済しないと次に進めないのでしょうか？その方法以外に手はないのでしょうか？
家を売った代金だけではローン全額には足りないので。


例えばひとまず家を売るお金を現在の住宅ローん返済に全額あてる。ローンの残りを
その後安い家をローンで購入、それのローンと今住んでるローンを合わせて返済していく事なんてできるのでしょうか？

言葉が下手ですみません。
どなたか相談にのってください。
北洋銀行です。

No.1 回答者： garasunoringo 回答日時： 2012/09/10 23:10

次に買う家というか土地の資産価値が、現在のローン残債と新たなローンとの合計額を余裕で超えていて、新しい土地を現金決済して、その土地を担保にすれば大丈夫な可能性はあります

貸す側のリスクが非常に低くなるので

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/09/11 08:10

基本的にローンを完済しないと抵当権が外せませんし、抵当権が付いてる不動産を買う人は居ないでしょう（残った借金をあなたが滞納すれば、買主は家を失うので）。

なので、ローンがあっても売却代金で完済出来るか、それに追い金（担保がなくなるので、基本的に現金）して完済出来る必要があります。
ローン残高＞家の価値になっているのは当初の考え方が甘かったのか（頭金不足）、繰上返済を怠ったせいでしょう。こういう状態にならないためにも、頭金は十二分に用意する必要があるわけです。また、返済が厳しくなった時に売却して清算出来るメリットもあるのですから（これは次購入する家についても同じ）。

新しく買った家のローンに上乗せすることも一応は可能ですが（不動産屋と共謀し、購入費用を偽って銀行を騙すとか…＾＾；）、基本的に担保価値以内でないと貸してくれないでしょうから難しいと言わざるを得ません（銀行は担保を売って借入金を回収出来ないと意味がない）。更に中古住宅だと新築より評価が低いので、更に借りられる金額は少なくなるかと思います。上乗せするどころか、担保価値不足分の頭金を積まないとローン審査に通らない可能性もあるということです。

でも、銀行も金が余ってるでしょうから、一度相談くらいしてもみても良いのでは？

No.3 回答者： sakura_910 回答日時： 2012/09/12 07:42

日本の金融機関は住宅ローンの融資に対して不動産の担保より返済能力を重視して審査する傾向があるように思えます。

住宅の買い替えに対しては銀行にもよるでしょうが「買じ替え差損ローン」を取り扱いにより、質問者様と同様のニーズに対応しています。

当然ながら年収等からみた借入の返済能力を認めてもらう事が必要ですし、また差損分については住宅ローン分より金利が高くなります。

まともな不動産会社であれば、このあたりの状況を踏まえ、資金計画等の提案をしてくれるのではないでしようか？

No.4 回答者： kenanami3150 回答日時： 2012/09/12 17:05

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。

s．

住宅を売却して別の物件を買う、いわゆる買い替えですが、ローンの残ったままで売りに出すのが一般的です。
もちろん、事前に返済してから新規物件を、などは全く不要です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そして、売却中に買主が出たら、契約～最終決済までに一定の期間が経過しますが、最終決済時点で、買主の支払う取引価格の残額を受領し、その受領金から融資銀行への返済残額を一括で返済するのです。

ただここで、売却価格がローン残額を下回っている場合は、基本的に売却不可になります。
なぜならば、ローンが抹消できなければ抵当権がはずせないからです。

そして、これらは売りに出した時点で、売却依頼を受けた不動産屋さんが判断してくれます。

売却価格がローン残額を上回れば、まったく問題なく取引可能です。

売却価格に関しては、売却依頼もかねて最寄りの不動産屋さんで相談することをおすすめします。

以上、参考になれば幸です。

No.5 回答者： tmk0806 回答日時： 2012/09/14 12:47

例えばの話ですが…

現在のローン残高3000万円，現在の住宅の売却見込額2000万円，新しく買う住宅2000万円として，
１、現在の住宅を売って全額弁済に充てる
２、残りの1000万円のローンを返しながら，新しく買う住宅のローン2000万円を払っていく，
ということができるかという話ですよね。

まず，ローンの一部を残したまま，現在の住宅の抵当権を外してもらうことはできませんので，
売却は事実上不可能となります。

そうではなく，新しいローンを2000万円ではなく3000万円にしてもらって，
2000万円で家を買い，残りの1000万円と現在の住宅の売却代金で現在のローンを完済する，
ということであれば場合によっては不可能ではないと思います。

ただし，問題は3000万円の新規ローンが組めるのかということです。
新しく買う家は2000万円なので，普通に考えたら担保不足です。
これを補うだけの資力か，よっぽど属性がよくなければ難しいと思いますが，
見込みがあるかどうか，不動産屋に相談してみたらどうでしょうか。

No.6 回答者： gegegegetrgefee 回答日時： 2014/01/01 13:01

ローンは全額返済ですね？

奇跡（＾_＾） ？これなら？
http://ntgntgntg.webcrow.jp
△　ローンは全額返済　見てもらえれば？