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千葉県で借地をしている者です。
地主があまりにも高い更新料を請求してきたため支払いで合意できず、更新料を支払わずに法定更新を選択しました。
土地の賃貸借契約書には、更新料の支払いの特約がありますが、具体的な金額が記載されていませんでした。(そのため地主は更新料不払いの裁判をしなかったのでしょう)
当然のことながら地主は大幅な地代の値上げを通告してきましたが、これを断ったため、裁判所に地代値上げの訴え(非訟裁判)を起こしました。
その結果、現在の地代は税額(固定資産税+都市計画税)の4倍近いため、今までどおりの地代で良いとの判決が出ました。
勿論、この決定が下りるまでの間の地代は登記所に供託していました。

裁判所の判断が出たため、供託をやめ、地主のところに地代(半年分)を持っていったところ、受領を拒否されました。
この受領拒否は有効なのでしょうか。
このまま供託を続けなくてはならないのでしょうか。
それとも地主の受領拒否は受領遅滞に当たり無効な行為なのでしょうか。

専門家の方又は経験者に回答をお願いします。

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A 回答 (2件)

建築設計者として 客の裁判の弁護士補助をし 自分の不動産の 係争も幾つかしました



弁護士も不動産に通暁された方は少なく 裁判官も余り詳しい方は??です

其処で 気付きましたが 正解は1つではないということです

と言う事は 裁判お越し(起こされ)ての解決は 和解でなければならないのではないか

判決で勝った事例も 相手が承服せずに過ぎると 又裁判起こさなければならなくなる

一時一回で済むことならば良いが 不動産は何年にも渡る案件で しっぺ返しが必ず来ます 
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>>この受領拒否は有効なのでしょうか。



別に「今までどおりの地代を受領しろ!」という命令が地主に対して裁判所で出たわけではないですよね。だから、受け取るも受け取らないも地主の自由では?

>>このまま供託を続けなくてはならないのでしょうか。
それとも地主の受領拒否は受領遅滞に当たり無効な行為なのでしょうか。

裁判で、「あなたのAに対する○○万円の請求が正当だと認める」という判決が出ても、Aが払わない場合、さらにAに対する「支払い命令」を裁判所に求める必要があります。
たぶん同様の論理で、「現行地代を受け取れ!」の命令を裁判所に起こす必要があるような気がします。こういう訴えができるのか自信ありませんが・・・。

ちなみに、受領拒否ってことで十数年も供託を続けているって例もあるようです。地主は、地代を受領すれば、相手の現行額での地代支払いを認めたことと思われる可能性があるから、受領拒否なのでしょう。
そして、増築、改築等、地主の許諾等が必要になる時をじっと待ち、その時に反撃したいと考えているのではないでしょうか?

ちなみに、私も更新直前に借主がメチャクチャなことを言いだしたので、こちらから調停申立となって、借主は地代の供託を続けています。
調停委員のかたは借主の主張にあきれ顔をされ、調停の和解案は、地主である私たちの思う方向で出たので、解決も近いと思っています。
でも、和解案を拒否されたら正式な裁判かな?
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q借地料の値上げを要求された

借地に自宅を建てて住んでいる者です。
最近地主が従来の地代を一挙に50%近く来月から値上げしたいと弁護士を介して申し入れてきました。
地価も昨年比10数%下がっていると聞きますし、値上げ理由も説明無く釈然としません。いまどき一挙に50%近くの値上げというのも納得できないのですが、どうすれば良いか良い方法を教えてください。

Aベストアンサー

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の価格高騰に対して、抑制されていた関係で、
下がる場合の率は、土地価格の下落ほど、下がっていません。

 従前は、低い借地料でも、固定資産を払って、赤字にならなければ良いと考えていた地主も、これほど、不況が続くと、その土地から一定の収入を確保したいと、考えるのも無理はないと思われます。

 一度、地主側の主張も聞かれてみれば、いかがでしょうか?
 相手側の弁護士ならば、説明してくれると思いますが・・・・。

 相手側の弁護士に説明を求める事をお勧めします。

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の...続きを読む

Q土地の固定資産税、地代からわかりますか?

私の住んでいる家は借地で、地元の地主さんへ毎月地代を支払っています。

地代は4万7000円です。

当然ながら、地主さんは底地部分の固定資産税を支払っていると思うのですが、
いったいいくら支払っているのか不明です。

地代が毎月4万円7000円ということは、固定資産税はそれ以下ということですよね?

月換算にするといくらくらいなのでしょうか?

土地の大きさは168.59m2です。


予想でいいので、地主の立場だったら、固定資産税分にいくら上乗せして住んでいる人に地代を要求しますか?

Aベストアンサー

固定資産税額を知りたいのでしたら、固定資産税台帳の閲覧をすればわかります。

(ア)納税義務者
(イ)納税管理人
(ウ)相続人
(エ)賦課期日以後の新所有者
(オ)借地人・借家人などの、賃借権・地上権・地役権・永小作権・その他の使用又は収益を目的とする権利を有し、賃借料等の対価を支払って当該権利を取得している人
(カ)(ア)~(オ)の同居の親族
(キ)(ア)~(オ)の委任を受けた代理人

上記は固定資産課税台帳を閲覧できます。
あなたは(オ)に該当しますので、閲覧できます。借地権者であることを照明する契約書などの提示が必要でしょう。

単純に「予想」は、地代の3分の一程度が固定資産税額ということです。
これは「固定資産税額の3倍程度が地代」という相場があるからです。
ただし、物件によりけりです。
化け物が出るという土地など借りる人はいませんので、固定資産税額より低くても貸してるかもしれません。
駅に近いなら、固定資産税など無視して高額設定してる駐車場もあるでしょう。
そういう「別途理由」がなければ「だいたい3倍が目安」と言われてるということです。

固定資産税額を知りたいのでしたら、固定資産税台帳の閲覧をすればわかります。

(ア)納税義務者
(イ)納税管理人
(ウ)相続人
(エ)賦課期日以後の新所有者
(オ)借地人・借家人などの、賃借権・地上権・地役権・永小作権・その他の使用又は収益を目的とする権利を有し、賃借料等の対価を支払って当該権利を取得している人
(カ)(ア)~(オ)の同居の親族
(キ)(ア)~(オ)の委任を受けた代理人

上記は固定資産課税台帳を閲覧できます。
あなたは(オ)に該当しますので、閲覧できます。借地...続きを読む


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