住宅ローンは頭金が有ったほうが通りやすいですか？

住宅ローンは頭金が沢山有ったほうが審査に通りやすいのでしょうか？

例えば同じ3000万円の借入をする際に

3500万円に対して500万円は頭金にして3000万円を借りる場合と
3050万円に対して50万円は頭金にして3000万円借りる場合は

前者の方が評価されて審査が通りやすかったりするのでしょうか？
要するに貯金があったほうが
優良な生活を送っているとみなされ
住宅ローンが通りやすかったり評価の対象になるのでしょうか？
という質問です。よろしくお願い致します。

No.4 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/09/25 07:49

住宅ローンの審査は、基本的に次の３点が問題になります。

・個人信用情報に延滞等の事故履歴がないかどうか。
・担保価値は足りているか。
・収入に対する返済比率が規定以内かどうか。

信用情報に事故履歴があるとまず借りることは出来ません。
担保価値については、基本的にこれ以内でないと返済が滞った時に抵当権を行使して回収出来ない可能性があります。新築の場合は頭金が無くても貸すことがありますが、中古物件の場合は売買価格未満でないと貸してくれないことも多く当然その場合は不足した担保価値分の頭金が必要となるでしょう。ただ、今は銀行も金が余ってるので、多少無理してでも貸す傾向にはありますが。
最後に返済比率については収入の20～25％以内の返済であるかどうかでしょう。ローンというのは将来の収入を今使ってしまうことであり、これからの生涯収入はある程度決まっているため、その一部しか返済に充てられないからです（過分に使うと将来困ることになります）。

後者二つについては頭金が審査に通り易いかどうかより、借りるためには必須という状況もあり得ます。ただ、審査に通れば完済出来るわけでもなく、それよりも無理なく返済して完済出来るかどうかの方が重要です（無理に審査を通しても、完済出来なければ意味がないどころか大損）。
なので、定年までの全期間固定金利（試算だけは固定金利）ローンでも上記した返済率に収まり、繰上返済で10年程度短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです（老後の支出まで視野に入れて試算）。その上で頭金は物件価格の20～30％以上は用意し、ローン残高＞家の価値にならないようにしておきます。こうすることによって、いざという時に売却して清算することが出来ます（逆の場合、差額を現金で用意しないと売ることすら出来ない）。人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要だと思います。でないと、不意の出費や減給、失職等の不測の事態に対応出来ない可能性もありますので。

質問とは関係ないことも書きましたが、是非とも審査に通すことだけではなく無理のないローンというのを考えて欲しいと思います。無理のないローンで試算出来れば、自ずと審査に通るというのもあります。

No.3 回答者： papabeatles 回答日時： 2012/09/24 20:19

　今時新築で家を建てる必要があるでしょうか？

貴方の近くに空き家はありませんか私の通勤ルートだけでも１０件の中古物件があります。
とりあえず中古で家を買ってリフォームする方が５００万ぐらい安くなると思います。

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2012/09/24 19:51

現実的な問題として、担保の資産価値というのは、

即換金できる価格です。
つまり３５００万円で買った家はその時点で、たとえば３２００万円の価値しかありません。
間違いなく即買い取ってくれる人が現れるとなると、２８００万円ぐらいになると思います。
お金を貸すということはそのリスクも負っているので、２８００万円なら気軽に貸せても
３２００万なら仕方がない、３５００万円？とんでもないということになるのです。
逆に、５００万円貸してといっても、担保はその家と土地すべてをとります。
なにかあっても、売れば、どう考えても土地代の１５００万円は戻ってくるとかんがえると
気楽に貸してくれるってことになります。
また、新築といえど、車と一緒で、所有者が付くと、その土の登記簿に名前が残ります。
ローンで買っていた場合いくら借金してたとか、どこから借りてそしてとんでもないお金を借りている場合もすべて、残っています。
そんな家を買った場合、そのような家をよく買ったなとか、いろいろ想像されたりします。
登記簿はだれでも簡単に見ることができますので、あまりみっともない内容でないようにしておかないと
そこに住み続けているかぎり一生恥ずかしい思いをします。
子供も将来それを引くつぐことになります。

No.1 回答者： SEGMENT01 回答日時： 2012/09/24 19:26

そうですね。

500万円を頭金にできる、ということは「最低でも500万を貯める経済的能力と貯蓄能力がある」ということになるわけですから。
もちろん、その時点で他に借金があるかどうかにもよりますけど。
借金で作った500万じゃ話になりませんから（＾＾；

とりあえず50万円と500万円では500万の方が通りやすいのは確かです。