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前面道路は幅員2メートルを切っている、
再建築不可の物件があります。
しっかりとはしている建物なのですが、
今後もし火災など最悪の事態が生じてしまい、
市からの許可なく、建物を建てた場合、罰則などあるのでしょうか?

調べたところ
「市から建築確認がでない。検査済証明が発行されない」
まではわかりましたが、市が「許可なく建てたものだ!」となり、
実際に取り壊しにかかることもありますか?
また罰金などもあるのでしょうか?


前面道路は「市」の所有のものです。
何条道路かわわかりません。

土地の状況としては崖地などではありません。

よろしくお願いします。

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A 回答 (7件)

58歳一級建築士、宅建主任者。

これらは24~30年前にとってますから記憶違いもあったりします。
ご容赦を。

現状建物が建っているのは「既存不適格」といって合法のものです。ただ、再建築不能。
これを生かすのが「ビフォアー・アフター」の匠の技

つまり、模様替えは「建築」ではないから「再建築」にあたらない。
TVのリフォーム物件の多くは「建て替え不可」の既存不適格。容積オーバーからはじまって
前面道路幅員不足なんてのはもっとも多い。

前の人が「建築確認おりない建物は大工が施工しない。銀行ローンも降りない」といってますが
全部正しい。でもリフォームでやるなら工事も可能融資も(場合によっては)可能。
なにしろ現状許されている建物の外形、床面積をかえずに構造も基本的に残すのだから違法建築では
ないことになります。

で、この物件買うんですか?だったら先にリフォームの匠をみつけたほうがいいです。
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ご質問の揚げ足を取るようですが、幅員が2m未満であっても『道路』として認定されているのであれば、建物は建てられますよね?



間口が2m無い、ということなんでしょうか?

個人的な経験で、以前住んでいたアパートで、その裏手の一戸建てが取壊され、建替え始めたんですが、その敷地への進入路はアパート横の通路しかなく、間口3尺(約90cm)ほどでした。
個人的な興味から、役所に電話して『なぜ、間口3尺の敷地なのに建物が建てられるのか?』を尋ねたところ、役所の回答は『当該敷地は不適格であるので建築確認は出していないが、役所としては建築指導ということで、外壁等を不燃材にする等の指導を行っている』とのことでした。
恐らく、今まで住んでいた人が建替える、ということでそういったことになったのでしょうね。
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団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。

y.

再建築不可の物件を建て替えた場合、とのことですが、問題は、その工事をおこなってくれる建築業者が存在するかと言うことに思えます。

また、お話のように、「建築確認」が取れないことは当然ですが、仮にあなたが住宅ローンを利用するつもりであれば、住宅ローンは融資不可でもあります。

そして、罰則があるか否かは、地域の自治体で違うかも知れませんので、直接その地域の役所の建築課へ電話するでもしてみたらいかがかと思われます。

元々、再建築不可の土地の多くは、接道間口が2mに満たない理由が多く、これは消防に大いに関係しています。

つまり、火災の際に消防車が出入りできないので、人命の危機を救う意味からのことなのです。

従って、役所に無断で建築した際には、お上(かみ)からのお咎めもあるかも知れません。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そして、あなたが現在の所有地がそうであるなら、売却した際でも物件の評価は極めて低いでしょう。

また、購入を検討しているなら、現金購入なのと、利用価値は薄いように判断されます。

以上、参考になれば幸です。
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今あるものを取り壊すってことはとんでもなく悪質でない限りないと思う。


しかし今後は、基本、建てられないんじゃないかと・・・。

昔は確認済証をとらないってけっこうあったんですよ。
確認検査をうけないってことは、現在も工事中ですよってことになって、何十年住んでいても、家は未完成って建前にしてた。
違法というか、法の抜け道というか、が認められて(?)たの。
でも姉歯氏の事件からいろいろ厳しくなったので、真っ当な建築士や工務店なら引き受けないでしょうね。
違法建築に手を出すと、失うものが大きすぎる。

抜け道として、柱や屋根などの骨組みは残して、「改修」ということはできますが、それも今後は厳しくなるかも。

あと、確認済証がでないと、ローンなんかで不都合はないのかな?
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おはようございます。



確認申請については、建築基準法第6条第1項に記載されています。
以下に罰則部分だけ引用します。

第九十九条  次の各号のいずれかに該当する者は、一年以下の懲役又は百万円以下の罰金に処する。
一  第六条第一項(第八十七条第一項、第八十七条の二又は第八十八条第一項若しくは第二項において準用する場合を含む。)、第七条の六第一項(第八十七条の二又は第八十八条第二項において準用する場合を含む。)又は第六十八条の十九第二項(第八十八条第一項において準用する場合を含む。)の規定に違反した者
(以下、省略)

というわけで、発覚し告発されれば、懲役または罰金が科せられます。
今どきは未確認で建物を建てる悪質な建築主はいないので、発覚したら相当厳しい対応に迫られます。

違反の内容ですが、都市計画法の違反(建築不可の市街化調整区域に建てる、など)の場合は容赦ありません。
除却か使用放棄、つまり空家で使わないこと。
従わない場合、地域によってはよく代執行をしています。
建築基準法の場合も似たりよったりです。
ただ、市街化区域内であれば、よほどの危険性などが伴わない限り、代執行は無いでしょう。
建築基準法の場合は、工夫できれば違反が解消する場合があるからです。
接道義務が果たせないのなら、新しく道路を築造するか、路地状敷地の形態で接道を果たすしかありません。
違反は気を付けていても、近所や通行人からの通報で簡単に発覚します。
もちろんさっさと完了して使用(生活)を開始したから、などと既得権は通用しません。

たとえば、建物の前に違反の看板が立てられたらどうします?
違反の内容と建築主の氏名が書かれて、前を通る人の目にさらされます。
看板を汚したり取り払えば、公文書毀棄で簡単に告訴されます。
これらの連続する行政からの追及に耐えることができますか?
是正が終わるまで、静かな生活は送れませんよ。
あと、電気・ガス・水道などのインフラの供給が止められる可能性もありますね。
裁判すればたぶん勝てますので勝訴後に供給開始されますが、それまでの裁判費用と手間は覚悟しなければなりません。

バレる可能性はケースバイケースなので、やってみなければわかりません。
しかし相当の覚悟(懲罰や是正の手間・費用含め)が必要です。
あと、関係した建築士なども刑事処分と行政処分を受けますので、引き受ける設計者はいないでしょう。
無資格者が携われば、ろくな建物しかできないということです。

ということで、ご質問ではありませんが、実態違反の建物を購入することを含め、お勧めしません。

ところで、「市から建築確認がでない。検査済証明が発行されない」
ですが、仲介業者がいるのならば、重要事項説明としてその理由を尋ねたらいかがですか?
前面道路の扱いが不明、とのことですが、建築指導担当課に確認したらどうですか?
幅員が1.8m以上であれば、2項道路の可能性がありますね。
場合によっては、法第43条第1項ただし書きの適用が受けられる可能性もあります。
であれば、特に悩むことは無いと思うのですが…。
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gradnormalさんの書かれているパターンが多いですが


私の知る物件(京都市)では建築中に工事中止の指導にやってきて
それに従わずに強引に建ててしまったので「この建物は違法建築です」
と市に看板立てられて近所中に晒し者になっている家がありますよ。

まあ普通は更地にして新築というのは少なくて屋根と柱を残して
改築するパターンが多いですね。改築の場合は事実上制限を受けません。

火災で全焼の場合は普通は道路幅4m(もしくはセットバック必要)
ないと建てられません。どうしても建てたい場合は役所各方面を回って
特例扱いにしてもらえば建たないこともありませんが許可が出るのは
非常にまれです。

特例で建替えられた法善寺横町
http://tenyusinjo.web.fc2.com/houzejiyokocho/hou …
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通常、悪質(道路にはみ出ていたり、常識を脱する建物)で無ければ、建ててしまったものにはそこまでうるさく言わないようです。

例え、解体撤去命令が出ても、建物が倒壊しそうで、通行人が危ないとか、道が通れないとか、よっぽどのことが無い限り、行政がクレーン車なんかを使って取り壊すことはありません。ある意味建て逃げという感じですかね。
しかし、建築途中であれば、解体撤去命令が出されることがあります。無視すると建築業者が営業停止に追い込まれるので、依頼主がいくら続けてと言っても建築業者は中止するでしょう。そういう意味でも再建築不可物件の建て替えはギャンブルです。
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u-oneさんの建てた建物の「検査済み証」がないということは1)最初から確認申請を出していないか、2)確認申請承認後に
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金利が高くなってしまいますが、ノンバンクの住宅ローンでしたら利用できるかと。
でも、1000万円代でしたら現金で買ってしまう方も多いです。但し、1500万円で売れるかどうか。

中野区は都内23区の中では人気があります。10坪の狭小物件だと、投資家もしくは単身の方が買ってくれるかもしれないです。
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再建築不可を考慮すると、投資家の方は手を出してこないかもしれません。

一度、売りにだしてみて全く話にならなければ、値下げしてみてはどうでしょう。
買取業者にお願いすると、価格は安くなってしまいますが、瑕疵担保免責や境界非明示など現況のままで買ってくれるという利点もあります。

東京都内だったら再建築不可でも買い取ってくれる業者もあるようです。ネットで検索しても、下記の様に出てきますよ。
仲介会社をはさむと手数料かかりますから、自分でも多くの会社に見積もりとってみてください。

http://www.san-eikensetu.com

http://www.athome.co.jp/ahto/homeway.html

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Q再建築不可という物件をリフォームした家は大丈夫でしょうか

再建築不可という物件をリフォームした家は大丈夫でしょうか

中古の戸建てを探しています。
親の遺産で買うものですから、住宅ローンを利用しません。その事を話したら、不動産屋がそれならばと再建築不可物件を勧めてきました。
普通の方は住宅ローンを使うので買えないけど、現金なら買えるそうなのですが、価格が近くの物件に比べると半額に近いです。
建物は10年とまだ新しいのですが、どうもリフォームをしたようで、元々の家は40年程前に建ったものです。
再建築が出来ない理由は、道路と接している間口が1.8メートルだからだそうです。道路自体は公道です。
不動産屋が言うには基礎と柱は残したけど、殆ど新しくなっていて、柱も昔の柱で良い木を使っているので、全く問題無いとの事ですが、正直心配です。

再建築ができなくても、今後も同じようにリフォームすればいいと言いますが、柱や基礎ってそんなに持ちますでしょうか。もし僕がリフォームするとなったら、おそらく20年後なので、60年経った事になります。
また、道路に接している所を隣の人から買えれば、どうどうと建築可能物件になって、すごく安い買い物にもなると言います。

僕は素人ですので、その話が本当かどうかが分かりません。率直なところ、というか客観的にみて、こういう物件は買っても大丈夫なものでしょうか。
ちなみに物件自体はとても気に入ってます。

再建築不可という物件をリフォームした家は大丈夫でしょうか

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Aベストアンサー

法律の問題と建築の問題を分けて考える必要があります。

建築の問題としては、基礎を使い続けるので、大きく間取りを替えたり、建築面積を増やす増築ができないことになります。最初の基礎と柱の耐久性ですが、川砂を使用して基礎高さが十分にあるものであれば100年前の物件も立派にもっています。柱に関しても強度自体は100年は問題じゃなくて、地面に近い部分の土台や柱の下部が腐ってきた場合にも、在来木造であれば仕口といって駄目になった一部を新しい材に入れ替えて一本化する技術があります。
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接道長さが足りない土地でも、それなりの値段で売ろうしている物件もありますから、この事実を認識して「価格が近くの物件に比べると半額」ということであれば正直な売買だと思います。

あとは、万が一換金処分しなければならなくなったときに難しいこと、そして、間取りが都合悪くなっても我慢することができるかどうかですね。

Q再建築不可 農家分家 物件について

初めて一戸建てを購入しようと考えています。環境や予算などでとても気に入った物件をみつけました。
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気に入った物件のため、何とかならないかと考えています。知恵やアドバイスお願いします。

Aベストアンサー

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除されるので、購入者がそこに居住することが公的に認められますし、再建築も可能になります。

しかし、用途変更は、「一定期間(自治体によって10年とか20年)以上、分家住宅として居住に使われた後、やむを得ない事情の変更により、手放さなければならなくなった場合」などに限って許可されるもので、はじめから転売するつもりなのに分家住宅として開発許可を受けたことが疑われるようなケースでは、許可されません。

そして、用途変更許可を受けないまま転売された場合、買受者による再建築が許可されないのはもちろんですが、そもそも、買受者がその住宅に居住することも、都市計画法違反なのです。

ですから、違法居住が何年続こうが、再建築が許可されることはないです。

なお、これは、もっぱら都市計画法の規制上の問題であり、農地法は全く関係ないです。


清水町「都市計画法違反にご注意を」
http://www.town.shimizu.shizuoka.jp/toshi/toshi00024.html
都市計画法違反にご注意
2 許可を受けた建築物は、許可を受けた目的(用途)以外の目的で使用することができません。
  例えば、以下の場合は許可を受けずに用途を変更できません。改めて建築許可を受けていただく必要があります。
   ・ 分家住宅から一般住宅 ×

違反建築物を買うと最後に困るのは持ち主です
1 市街化調整区域では、建築物を使用する人が変わっただけで違反となることもあります。
  特定の方のみが使用できる建物を、それ以外の方が使用する場合は違反となります。
  例えば以下のような場合があるので、ご注意ください。
  ・ 建築許可を受けた建物を、許可された方以外が使用する場合。

平塚市「建築物の用途変更」
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/teiann20.htm

横浜不動産相談所「市街化調整区域の家を買ったら、住めなかった」
http://blog.livedoor.jp/fudousan_soudan/archives/718153.html
市街化調整区域内の住宅を競売で買った人が、市役所に改築(リフォーム)の相談に行ったとき、ある職員から「改築もなにも、あなた、ここに住めませんよ。」と言われたという話です。

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

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Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようになるし、間違いなく不動産としての資産価値だって上がると思いますし、そもそも緊急時に救急車も消防車も入れない道は危険極まりないと思います。また、セットバックなしで建築確認申請や完了検査にパスしていることが不思議でなりません。皆インチキをしているのかと疑いたくなります。

但し、ここ数年で4~5件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます(もちろんセットバックなんてしません)。きっと、完了検査時に塀(=道路との境界にある工作物)さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか?

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば4m道路になるのでしょうか?ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

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現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようにな...続きを読む

Aベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
私は結婚して6m幅の広いところを購入予定です。

Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む

Q道路への接地が2M未満の土地

道路への接地が2M未満の土地での、現住居の解体・新築は可能ですか?

説明が分かりにくく申し訳ないのですが…

対象地の土地は、旗竿状です。
地形は平坦で、周囲も含め段差はありません。
接地は1M少しです。(自転車を押して入れるくらい)
上記の1M少しの通路(旗竿の竿部)が、5Mほどです。
旗竿の旗部は、50~60坪ほどあります。
旗竿の旗部は、公園と隣り合っています。
この公園には遊具や、地域の防災倉庫などがあります。

現在、築30年の住居があります。現住居新築時は、隣接する公園からの工事だったとのことです。
今、公園からの工事が可能だとしても、遊具の撤去または移動が必要だと思われます。
このような土地での解体・新築は可能でしょうか?

Aベストアンサー

現状で、この敷地は単独での売買も難しい土地に思います。
こうした場合の多くは、隣接地の方々が買ってくれるかがカギで、公園が市のものとしても
市は購入をせず、寄付ならなんとかと言ったところでしょう。
厳しい事ですが、担保価値が無いと思われるので、融資も困難に思います。

30年程前となると、おそらく隣接公園も現在とは違っていたと思います。
河川もそうですが、整備途上において隣接地が現在の建基法に適合するにグレーな事でも「公共事業に協力した」という名目で、その時だけの特別な取り計らいがあったケースも聞きます。当時の公園使用において新築できたのはそうした由縁もあるかもしれません。

解体工事は、2mに満たない幅員だとユンボが入って行けない。
廃材積み込み用のトラックも横付けが出来ないように思います。
そうすると、手作業での解体と廃材の小運搬になりますよね。つまりは、単価が高くなります。

新築については、現在の建物の建てることが出来た経緯を行政側に話してみることが良案です。
隣接地からの一部土地の借用で接道確保も一案ですが、塀などがあると撤去してもらって、有効幅で接道を確保しないといけない。旗状地だと、奥行きにより必要な有効幅も広くなりそう。難しいよね。
敷地借用に際し、市街化区域なら手続きはいりませんが、市街化調整区域だと地権者から承諾書へ実印や印鑑証明等を用意しないといけない。
先刻のような経緯があった場合にそれが証明できる約束ごとの書面でもあると、行政側も法を盾にしないこともあります。
現状で、獣道らしきもの以外に接道が無い江戸時代前からある家の建替えに際して、頭を痛める行政も実際にあります。
まぁ、とにかく話を聞いてもらうことが一番で、ここよりも確実な回答が得られます。

現状で、この敷地は単独での売買も難しい土地に思います。
こうした場合の多くは、隣接地の方々が買ってくれるかがカギで、公園が市のものとしても
市は購入をせず、寄付ならなんとかと言ったところでしょう。
厳しい事ですが、担保価値が無いと思われるので、融資も困難に思います。

30年程前となると、おそらく隣接公園も現在とは違っていたと思います。
河川もそうですが、整備途上において隣接地が現在の建基法に適合するにグレーな事でも「公共事業に協力した」という名目で、その時だけの特別な取り計ら...続きを読む

Q壊さないといけないのでしょうか?

お世話になります。
10年位前に市街化調整区域に土地を購入いたしました。そしてそこにプレハブを建てて(約30坪)家が小さいため倉庫として使用していました、一ヶ月くらい前に、隣の人が、家らしき基礎を造り始めました、そうしましたら、市役所から電話で、近所からの通報で、市街化調整区域に建物を建てている人がいるので取り締まって欲しいとの事で、隣の人の建築は止めさせましたが、貴方のも違法なので取り壊しになると思いますと、告げられました、本当に取り壊さないといけないのでしょうか?よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下さい。

都市計画法43条
4号.仮設建築物の新築
6号.通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

ここでいう「仮設建築物」は、例えば工事現場の仮設建物をいうものと思うのですが、質問者さんの「プレハブ倉庫」も同様の建物に該当しませんか。
なぜ、「プレハブ倉庫」は、10年間も通報がなかったのに、隣地では建物の基礎だけで通報されたのでしょうか。おそらく、近所の方にとって、「プレハブ倉庫」は仮設建築物と同等と思われていたと推察されます。
住宅と簡易な倉庫では、法規制も全然違うと思います(隣地で建築差し止めされたことに、何ら遠慮する必要はありません)。

 「政令で定めるもの」というのは、「既存の建築物の敷地内において行う車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築」または「主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積が50平方メートル以内のものの新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行うもの」などをいいます(都市計画法施行令35条)。
「プレハブ倉庫」は、これらの条件に該当しませんか。

質問者さんがお住まいの市は、建築主事という資格者がいる市だと思いますので、市の建築指導課で交渉してみて下さい。

2.課税面からの対応について。「プレハブ倉庫」の敷地は、宅地として固定資産税が課税されていませんか。
 「宅地」というのは、「建物の敷地及びその維持もしくは効用をはたすために必要な土地をいう(不動産登記事務取扱手続準則117条)」のですが、市の資産税課が「宅地」として課税していれば、市の資産税課は「建物の敷地」としての資産価値を認めたことになります。

 さて、ここで矛盾が生じます。市の資産税課は「建物の敷地」として課税し、市の建築指導課は「建物を取り壊せ」という。

 固定資産税評価証明書を見せて、「今まで宅地として課税してきたのだから、市も建物の敷地であることを認めている」と、市の建築指導課に言ってみて下さい。それでも、市の建築指導課が強硬なら「固定資産税を雑種地並みに下げて(宅地の半分以下に)、過去10年間に遡って利息を付けて還付せよ」と主張してみて下さい。

 固定資産税の評価はあまりにもミスが多いので、地方税法の定める5年間還付ではなく、条例で10年間還付をすることが、市町村の実務では主流になっています(下記、参考URLに新潟市の条例HPを貼っておきます)。

参考URL:http://www.city.niigata.niigata.jp/youkou/honbun/135.PDF

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下...続きを読む


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