住宅ローンを一括返済しようと思います。メリット、デメリットや担保の抹消手続の注意点、団体信用生命保険の保険料、その他どんなことに気をつければいいでしょう。どうも銀行の話を鵜呑みにはしたくないもので。

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A 回答 (3件)

いくら低金利と言えども、支払い金額から言えばローンは返済する方がベターです。

試しにISIZEマネーのURLを下に記しておきますのでシュミレーションしてみてください。
抵当権の抹消手続は金融機関から依頼する司法書士が行うと思いますが、抹消後念のため、謄本をとってみたらどうでしょうか?一緒に依頼することもできますよ。
あとローンを組んだ時に支払っているローン保証料もいくらか割合に応じて戻ってきますから、いつ頃どういう方法で返金されるか確認しておくと良いでしょう。

金融機関としては、長期にわたって借りていて欲しいという立場ですし、住宅ローンがなくなることによって返済口座もなくなる可能性もあるわけですから、他のローンやカードを勧めてきたり、定期預金とかもお願いされるでしょう。
その辺は、また別の話しですから、うまく良い条件を引き出して、メリットがあれば使うというスタンスでいいと思います。それを断ったからと言って、万一また融資を受ける際に、不利になるようなことはありません。

参考URL:http://www.isize.com/money/house/js100/
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時:2001/05/18 23:09

保険の方からアドバイスをします。


公庫の火災保険に加入している場合。木造の建物は、保険料が割安で加入しています。ローンを繰上げ返済をした場合には、次の満期日で普通の火災保険に加入することになります。約5割増し位になることを覚悟してください。
特約の火災保険(公庫)の満期日がすぐに来る場合は、返済予定過ぎまで一括で支払後で借換えや返済をされることをお薦めいたします。
また、多くの方が充分な保険に加入しておられません。門塀・基礎を含んだ今現在同じ建物を建てるのに掛かる金額で保険金額を設定加入して返済をしてください。

また、公庫の抵当権を抹消するのはわかりますが、私は、銀行等の金融機関の抵当権の抹消はしなくていいのでは。理由は今後、増改築等で金融機関と取引をする場合にまた、一から設定する必要があるからです。
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この回答へのお礼

火災保険のこととか抵当権の再設定のこととか気づきませんでした。ありがとうございました。

お礼日時:2001/05/18 23:07

こんにちは!


私も今年の2月に、マンション購入時の住宅ローンを繰上げ完済しました。

繰上げ完済した理由は、私の場合、ローン額が少なかったものの、
20年も払い続ける利息の額を考えると、ばからしくなったからです。
住宅ローンは、何十年ものローンですから、繰上返済すれば、何百万円、何千万円の利息分がかかりますからね・・・。

さて、繰上返済のデメリットですが、やはり「現金」が手元に無くなる、ということでしょう。
私の場合、独身なので、貯金が0円になっても、がんばって働けば、コツコツ貯めることができるので、
その辺はあまり深く考えませんでした。
ただ、家族の中に病人がいるとか、学生の子供がいるとか、なにかとお金がかかる場合は、
その辺を考慮して返済する額を決めた方がよいですね。

それと、繰上返済すると(ローン期間が10年以下になると)、「住宅ローン減税」による税金分が、もう返ってこなくなる・・・と、
銀行さんあたりからアドバイスされることがあると思いますが、
個人的には、住宅ローン減税分と、繰上返済した利息分を比較すると、
繰上返済した金額が大きくなることが多いので、お金に余裕がある場合は、
なるべく、繰上返済した方が得策だと思います。

団信保険については、完済すると自動的に解約され、ローン残高期間に応じて、
保険料を返還してくれます。

あとは、ローン契約のときに入った火災保険ですが、私の場合、保険料がかなり安いということで、
完済した後も続けて契約しています。
ただし、この火災保険、建物だけで家財は対象になってないので、もし心配ならば、解約して別の保険に入った方がいいでしょう。

抵当権抹消手続きは、自分でできますが、私は時間がなかったので、銀行に頼みました。
そのとき4万円ぐらいかかりました。
もし、時間があるならば、そんなに難しい手続きでもないので、自分でされる方がいいでしょう。
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この回答へのお礼

すばやいアドバイスありがとうございます。抵当権抹消手続を勉強してやってみようと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2001/05/18 11:58

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Q半年後の住宅ローン金利の予想は?

初めまして。
今年の10月までに住宅ローンの長期固定はどれくらい上昇しているのおもわれますか?
あくまで予想で結構ですので経済に詳しい方にお伺い致します。

Aベストアンサー

住宅ローンの固定金利は、ローンを組む時点での長期金利(10年国債の市場金利)に連動します。これに1.0%程度の貸し手の利益が上乗せされます。

現在ですと、短期金利が0%、長期金利が1.8%ですから、ローンの方は短期1.0%、長期2.8%ぐらいだと思います。

現在は長期金利が上昇中です。今後日銀のゼロ金利政策が夏から秋にかけて終わるとするとさらに0.3-1%ぐらい上昇する可能性があります。

したがって、ゼロ金利が解除されれば、住宅ローンの長期固定金利はこの秋には、3.0-3.8%ぐらいになるのではないかと思います。

Q繰り上げ返済における団体信用生命保険手数料

住宅購入に伴い、某銀行(A銀行)にてローンを組み、返済を始めました。金利の魅力から途中でB銀行に借り換えをしましたが、魅力の一つに繰り上げ返済の手数料ゼロというのがあったのです。ところが、初めての繰り上げ返済をしてようやく分かったのですが、A銀行では繰り上げに伴う団体信用生命保険料返済の手数料が3150円だったのに対し、借り換えたB銀行は10500円と3倍になっておりました。同じような大手銀行の保険がこんなにも違うものなんて。おかげで戻ってくるはずの保険料が手数料でチャラになりました。

知らなかった私がおろかですか?

Aベストアンサー

#2です。

はい。
民間金融機関の住宅ローンにおける「団体信用生命保険」の保険料は、まだまだ銀行負担のところも多いです(日本国内には結構な数の「金融機関」があるのです)。

メガでは三菱東京UFJ銀行がそうですね。
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/kanren/index.html
(一番下の「団体信用生命保険」のところです。)
残りのメガ2つ、三井住友銀行とみずほ銀行では保険料が債務者負担ですが、「金利上乗せ型」ですから「先払い」ではありません(要するに「毎月払い」になっている訳ですね)。

最近利用者が増えているという新生銀行は、銀行負担です。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/q_smart.html
(「メリット3」のところを参照してください。)

東京スター銀行は、『団体信用生命保険への加入が任意なので』、保険料はお客さま負担になっています。
これは、かつての住宅金融公庫一般融資や、現在のフラット35の「特約料」と同じ考え方ですね。
機構団信の特約料は年払い方式。
そして「保障期間中に全額返済されましても、既にお払込みいただいた特約料はお返しできません。」ということが大きな特徴で、明記されています。
http://www.jhf.go.jp/faq/danshin/index.html#c2
(「Q 住宅ローンを全額返済した場合、特約料の返金はありますか?」を参照してください。)

地銀、信託銀行、信用金庫、JAなどは、未だに銀行負担のところが多いです。

もしかして…。
ご質問文で仰っていたのは何らかの保障特約を付けた団体信用生命保険を組み込んだ「住宅ローン商品」のお話でしょうか?
「七大疾病保障」、「ガン保障」、「特定疾病保障」「就業不能保障」、「リビング・ニーズ」とかいった「特約」を付けた団体信用生命保険を住宅ローンに組み込んだもののことでしょうか。

そうならば、私が質問文を読み取り違えました。
担当していた経験から、どうしても言葉や用語をその通りに受け取ってしまうクセが抜けておらず、ご質問文に「団体信用生命保険」とあったので、そのままに受け取ってしまいました。
ごめんなさい。
「特約」を付けた団体信用生命保険の場合も「保険料」という言葉が使われますが、実際には「特約料」なんです。
なまじ経験者はこういう点で融通が利かずいけませんね…。(言い訳、言い訳…。)

それでも、保険料の「全額先払い」というところをあまり知りません。

情報収集不足ですね。
確かに私は、現在、個人融資の現場にいる訳でも、商品開発部門にいる訳ではないので、他所の金融機関の情報を知らなくても「まあ、いいか。」になってしまいがち。
自分が住宅ローンを借りているのだから、もうちょっと知ろうとしなければいけないのに(といっても、他所の金融機関で借り替えても金利優遇の条件を満たせないから、借り替えも検討できないんですよね…)。

三菱東京UFJ銀行のように、毎月別枠で引き落とされる「保険料は月払い」というところか
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/kanren/bigseven.html

最初に書いた、三井住友銀行
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/yugu/hikaku.html
(「三大疾病保障付住宅ローン」という「住宅ローン商品」という位置づけなので、保険料ではなく「ご融資利率」という書き方がしてありますね。)
みずほ銀行
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/dantai_shinyo.html
(こちらも「住宅ローン商品」として位置づけなので、「その他お取扱内容」のところに「ご利用される場合の金利」という書き方がしてありますね。)
のように、金利上乗せ型が多いと思います。
月払いや金利上乗せ型は、「保険料先払いではない」ので、保険料の返還はありません。
でなければフラット35のような年払い型で「返しません。」としているところですね。

実は、ご質問を拝見して初めて「保険料先払い」というものがあることを知ったので、いろいろと検索してみたんですが、引っ掛けることができませんでした…。
大手銀行なんですよね?
気になる…。差し支えなければ、金融機関名を教えていただけないでしょうか…。

#2です。

はい。
民間金融機関の住宅ローンにおける「団体信用生命保険」の保険料は、まだまだ銀行負担のところも多いです(日本国内には結構な数の「金融機関」があるのです)。

メガでは三菱東京UFJ銀行がそうですね。
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/kanren/index.html
(一番下の「団体信用生命保険」のところです。)
残りのメガ2つ、三井住友銀行とみずほ銀行では保険料が債務者負担ですが、「金利上乗せ型」ですから「先払い」ではありません(要するに「毎月払い」になっている訳で...続きを読む

Q2008年11月の住宅ローン金利予想

 モーゲージバンク系のフラット35という住宅ローンを契約しており、建物が今月完成し今月の金利で融資実行される予定です。
 しかし連日のアメリカの金融不安による日経平均株価の下落や円高などのニュースが後を絶たず、一般的に不景気になると金利が下がる傾向にあるということらしいので、融資実行を来月まで待ったほうが良いのかどうか悩んでおります。
 詳しい方がいらっしゃいましたら、ご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

「変動金利型」の住宅ローン商品ならば、「プライムレート」が基準となっていますので「政策金利」の影響を直接受けますが、フラット35は「長期固定金利型の住宅ローン商品」です。
確かに、「政策金利」が変更されればマーケットの状況も変わってきますので、「政策金利」が下げられることが、フラット35の金利に影響しないとは言いませんが…。
金利設定部署にもいた経験からすれば、「固定金利期間が短いか長いか」で、住宅ローンの金利を設定する際の基準は違う…と申し上げておきます。

そうでなければ、月々の住宅ローン金利について「固定期間が長期のものは上がり、短期のものは下がった」ということは『あり得ない』ことになってしまいますでしょう?

一度、過去の住宅ローン金利の推移をご覧になって、「前月比」を計算してみてください。
http://www.nikkin.co.jp/0601/

フラット35ならば、「長期金利」(10年物国債の金利)の動向もご覧になった方がよろしいです。
ご参考までに、一昨日1.3%台だった長期金利は、今日(前場引け)は1.5%台に上昇しています。

住宅ローン審査経験者です。

「変動金利型」の住宅ローン商品ならば、「プライムレート」が基準となっていますので「政策金利」の影響を直接受けますが、フラット35は「長期固定金利型の住宅ローン商品」です。
確かに、「政策金利」が変更されればマーケットの状況も変わってきますので、「政策金利」が下げられることが、フラット35の金利に影響しないとは言いませんが…。
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Q住宅ローン全額返済による抵当権の抹消について

この度 住宅ローンの一部を全額返済する事になりましたそこでその信販系のクレジット会社の方から「抵当権は法務局で自分たちで取り消す」様に指示がありました 「司法書士にお願いすると2万くらいかかる」とのことでした
そこで 実際ご自分で取り下げの作業をされた方 

・自分たちでした場合の費用と掛かった時間
・もしあれば留意点とアドバイス

体験者の皆さん いろいろ現実的なお話をぜひお聞かせください よろしくおねがいします
  

Aベストアンサー

考える時間があれば自分でされたらいいですよ、
インターネットで「抵当権末梢」で検索するとかなり丁寧な書類の作り方が出ています。ローン会社から送られて来た書類をよく見ながら、書類を作ればいいのですが!
小生は全てこの方法で自分でしました。
出来上がった書類を持って法務局に行って、自分で作ったと言って相談窓口に行くと優しく確認してくれました。
忙しい人に2回も法務局に行かなければならないのがつらいかも!

Q住宅ローンの金利予想

このたび、借り換えの時期がやってきまして、少々悩んでおります。
残金1600万円であと30年ほどローンがあります。
10年固定で2.35%か3年固定で1.2%(どちらも期間終了後1.0%優遇です)で迷っております。
仮に、金利が3年で1.0%づつ上昇すると、10年後に残金は同じくらいになると思われます。
そこで、今後金利は、最大(最悪)どのくらいまで上がると予想されますか?また、一気にどれくらいまで上がることがあると思われますか?
皆さん、口を揃えて「誰にも分からない」と言われますが、いろいろな考え方を聞いてみたいので、私的な意見でも結構なので、お聞かせください。

Aベストアンサー

私の私見ですが
3年後までに2.5%ほど上昇(団塊世代の定年などで退職金が世にあふれる)
そこから5年くらいはウダウダと1%前後ぶれる
それ以降は少し下がるかな?と
2009年のピークを超えれば問題ないかな?
ですので10年以上の固定が安全かなー??
とりあえず今より金利が下がってくるのは当分無いかな?

こういう予想です。

Q株式を担保に借入⇒借金返済と事業会社を立ち上げたいのですが。

・数ヶ月前、私の父親が、ある人物の保証人になっており、その借金(商工ローンより)が1,200万円ほどあることが判明しました。
・父親は嘱託社員として月額10万円程度の収入です。父親の収入では返済は難しく、私が肩代わりをしないといけないと思っています。
・幸い私が、勤めている会社の自社株式をある程度保有している関係で、その借金を全額返済すること自体は可能(現時点の時価ベースで4,000万円程度保有)です。
・しかしながら、自社株式ということと私自身の職務上、インサイダーの観点から簡単に売却することは出来ない状況です。
・ちなみに私自身の貯蓄はなく、資産は自社株式のみと解釈していただいて結構です。
・私としては父親の借金を全額返済し、さらには所得の少ない実家(父母)に少しでも収入が見込めるように、父親を代表取締役にして、ある事業会社を立ち上げたいと考えています。
・その事業自体の運転資金は数百万円で済む予定ですので、借金返済分と合わせて2,000万円程をどこかの金融機関を通じて借り入れしたいと思っています。
・今回のケースの場合、資金使途が借入返済と事業性資金になりますので、そもそも借入が出来るのか?可能な場合、私の保有株式を担保にどのような金融機関から、どのような融資がベストなのか?等を専門家の方ならびに私と同様のご経験を踏まれた方々に教えていただきたいと思います。
皆様のアドバイスを受けて、会社にも相談等する必要が出てきますので、何卒よろしくお願いします。

・数ヶ月前、私の父親が、ある人物の保証人になっており、その借金(商工ローンより)が1,200万円ほどあることが判明しました。
・父親は嘱託社員として月額10万円程度の収入です。父親の収入では返済は難しく、私が肩代わりをしないといけないと思っています。
・幸い私が、勤めている会社の自社株式をある程度保有している関係で、その借金を全額返済すること自体は可能(現時点の時価ベースで4,000万円程度保有)です。
・しかしながら、自社株式ということと私自身の職務上、インサイダーの観点から簡単に...続きを読む

Aベストアンサー

 事業会社でどのような事業を行われるおつもりなのかが分かりませんが、今までの事業実績がない新規の設立になると思いますので、一般の銀行等から事業に対しての融資は難しいと思います。
 そこで、仰る通りお持ちの株式を活用する方法が有効かと思います。ところで、お持ちの株式は、上場株式でしょうか。上場株式であれば、株式を担保にして融資を行っている、「証券金融会社」の活用が考えられます。
 商工ローンや消費者金融に比べると利息も安く、株式という担保をお持ちとのことですので融資上の問題は少ないかと思います。
 但し、融資期間が比較的短い(6ヶ月~2年)ので、長期間にわたって返済されたい場合には、契約更新等について確認が必要です。
 代表的な証券金融会社のサイトをいくつが記載しますので、ご参考まで。

・日本証券金融 http://www.jsf.co.jp/
・大阪証券金融 http://web.osfnet.com/
・中部証券金融 http://www.chusyokin.co.jp/

Qゼロ金利解除で住宅ローンはただ厳しくなるだけ?

5年後ぐらいにローンで一戸建ての住宅を建てようと思っています。頭金1千万円ぐらい貯めてのこり2千万ぐらいをフラット35で..と考えていましたが、ゼロ金利解除によって金利が上がると新聞に載っていました。あまり金利が上がるとみんな住宅ローンで家を購入しようとする人が少なくなると思います。
実際、銀行はただ金利を上げていくだけとなると思いますか? なにか住宅ローンを借りやすい手立てはうってこないですかね... 住宅ローンだけは金利を低いままにしておくとか、最初の3年は元金のみを減らしていけるとか。もしくは政治で税金の控除が大きくなるとかならないでしょうか... 個人的な予想・意見で結構ですので、ご意見聞かせてください。

Aベストアンサー

#2です。

>今後は多少、月々の払いの大きいローンを組んでも企業の調子が良くなるから大丈夫.. という理解となるのでしょうか。

それはまったく違うと思います。
確かに、金利上昇と景気回復は連動しているかのように考えられがちですが、経済情勢というのはさまざまな要素が絡み合っているので、単純に金利上昇=景気回復ということではありません。
それに日本全体の景気が回復しているからといって、個人個人の給料が上がることとはまったく別問題です。
不動産屋は「金利が上がるときは給料も上がるから」という常套句を使って変動金利でローンを組ませようとしますが、その手に引っかかってはなりません。
ちなみに我が家でも、今年はボーナスカットになりました。
ボーナスは会社の業績に比例するので、個人の頑張りや国全体の景気とは連動しないんです。

それからこれまではデフレであったので、デフレの時は不動産より現金を持つ方が有利と言われます。
逆にインフレになれば、現金の価値がなくなり物の価値が上がるのですから、不動産を持つ方が有利と言われます。
これまでは低金利により住宅購入ブームがあったのです。
家を買う人はいつも一定率はいるものですが、金利や不動産価格が上がれば同じお金で買える物件の質が落ちるので、購入者は減るでしょう。
以上のことからも、いろんな要素が絡み合うことなので、一概には言えないことがわかると思います。

#2です。

>今後は多少、月々の払いの大きいローンを組んでも企業の調子が良くなるから大丈夫.. という理解となるのでしょうか。

それはまったく違うと思います。
確かに、金利上昇と景気回復は連動しているかのように考えられがちですが、経済情勢というのはさまざまな要素が絡み合っているので、単純に金利上昇=景気回復ということではありません。
それに日本全体の景気が回復しているからといって、個人個人の給料が上がることとはまったく別問題です。
不動産屋は「金利が上がるときは給料も上がる...続きを読む

Qローンを組んだ後の返済で繰り上げて返済した場合、返済残高表より少しは、安くなるのでしょうか? 例えば

ローンを組んだ後の返済で繰り上げて返済した場合、返済残高表より少しは、安くなるのでしょうか?
例えば84回払いでくんでて、50回ぐらいの時に残りを全額払った場合

Aベストアンサー

安くはなりません。
若干の誤差を許してもらえるなら
84-50=34
返済表のその場所そのものです。というより
35で見ておけば、おつりがくるでしょう。

Q住宅ローンの金利について

もうすぐ、住宅ローンの3年固定が切れる予定です。
そこで、次は30年ぐらいの長期固定にしてしまおうと思っていたのですが、今後、金利はどのように推移していく可能性が高いのでしょうか?
先ほど、Yahooのニュースで「日銀の金融政策については、36人中22人が次回の利上げ時期を2009年6月以降と予想した。」と書いてありました。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080710-00000852-reu-bus_all

ということは、まだ、当分住宅ローンの金利も上がらないということでしょうか?それとも、住宅ローンは別物なのでしょうか?

もし、2009年6月まで住宅ローンの金利が上がらないのであれば、それまで変動金利で、金利が上がりそうになったら、長期固定にした方が良いような気がしますが、どうなんでしょうか?

どなたか詳しい方がいれば、教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

日銀の金融政策は短期金利(無担保コールレート翌日物)の話です。

住宅ローンは長期金利を参考にして決定されるので、短期金利が2009年6月まで上がらないからといって長期金利/住宅ローンが上がらないとは限りません。

実際・・・
日銀が2007年2月に短期金利を0.25%から0.50%に引き上げてから、ずっと短期金利は変わっていません。しかし、その期間でも長期金利や住宅ローン金利は変動しています。長期金利の代表である国債10年物は1.3%~1.9%くらいの幅があります。

では、長期金利が何によって決定されるかと言うと、将来的な金利動向の【市場の予想】に基づいて決定されます。


長期金利の決定要因
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E9%87%91%E5%88%A9

Q預金担保返済方法の変更

一昨年前にマイホームを購入しました。
その際資金の一部を、私の親の預金を担保にして銀行から借りたのですが、その分を担保にしている預金で一括返済し、直接親にお金を返していくように変更しようという話が出ています。(私たちからみれば借り換えのようなものでしょうか)
もちろん、借用証はきちんと(といってもお手製のものですが)作成し、親の銀行口座にお金を入金していく形を取るつもりでいます。
この場合、一時的とはいえ親のお金でローンを返済することになると思うのですが、贈与税等はかかってくるのでしょうか。

他に何か注意しなければならない点があったら教えて下さい。
お願いします。

Aベストアンサー

親子間の金銭の貸し借りは、贈与との関係で厳しく調べられますから、慎重にする必要があります。
まず、返済方法・返済期限・利率・利息の支払い方法などを記載した、正式な契約書を作成して、その契約通りに返済を実行する必要があります。
契約書には、金額に応じて収入印紙も貼ります。
収入印紙の額は参考URLをご覧ください。

また、この返済が実際に行なわれたことを証明するためには、銀行振り込みの方法で返済するのが確実です。

上記のように、きちんとした対応が出来ていれば、金銭の貸し借りとして認められ、贈与税の問題は発生しません。

参考URL:http://homepage1.nifty.com/sana/memo/inshi.html


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