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築38年の分譲マンションに住んでいます。古いマンションですのであちこちに不具合が出ていますが、排水管もその一つで、よく漏水事故が生じます。そして先日階下の人から漏水の苦情がありました。その報告が私に届いたのが事故の1日後で、事故のあった時は風呂も使っていないし、大量に水を使った覚えもありませんでした。連絡があって現場を見たのですが、すでにきれいになっていて漏水があったようには感じられませんでした。しかし、原因を確認するために翌日業者に頼んで、漏水があったかどうか調べてもらったところ浴槽の排水から漏れている可能性があると言われました。管理員によれば、管理組合としては、専有部分の漏水事故には全くノータッチだが、当マンションはこういう時の保険に入っており被害者側の漏水事故による原状回復の費用を負担する保険に入っているといわれました。しかし加害者側(私側)の方での漏水の修理費用を負担する保険には入っていないと言われました。修理工事には50万円ほどかかると言われ、とても払う事ができません。私は今回の漏水の原因となった浴室の排水管が壊れているということは寝耳に水の話でした。排水管が壊れたのは経年劣化だと思われますが、こういう場合も私が負担しなければいけないのでしょうか。それから、保険についても加害者側に非がなければ、負担をなくすような種類はないのでしょうか。

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A 回答 (5件)

マンション管理会社の社員です。


回答としては#1様、#2様、#3様の書かれている通りです。

まず、マンションの専有部分の管理は区分所有者の責任と負担で行わなくてはなりません。
ですから、排水管から漏水する状況を放置している時点で、質問者様に非がある、とも言えます。

また、管理組合でかけている保険は、このような場合に賠償でもめないよう、個人賠責を付帯させています。こうしておけば、被害者の方は、泣き寝入りをしなくてもすみます。

区分所有者が所有している専有部分の保険は、区分所有者がご自分で住宅総合保険に入らなければなりません。また、住宅総合保険も、経年劣化には使えません。あくまでも、突発的な事故による場合になります。

残念ながら、50万円の修理費は、質問者様が負担するしかないでしょう。

ただ、#3様が書かれているように、マンションの構造によって、当該排水管が共用部分である可能性もあります。(排水管が床スラブを貫通して、階下の天井裏を通っている場合など)築38年であれば、このような構造になっている可能性もありますので、調べてみる価値はあります。
排水管が床スラブ上に転がし配管になっている構造であれば、国土交通省の「標準管理規約」では、専有部分内にある配管は、一般的には専有部分扱いになります。

ついでに書いておくと、法的に義務付けられているのは「貯水槽清掃」であって、「排水管清掃」は義務ではありません。
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国交省のマンション標準規約では、配管は、当然、共用部扱いです。


従って、通常は、管理組合の修繕積立金会計より配管工事費用などは支出されます。
それにしても、築四十年近くになってまで、一度も、大規模修繕等で、配管工事をしていないのでしょうかね。
修繕積立金が不足していて、多大な費用のかかる配管工事は不可能ということなのでしょうか。

で、管理組合がマンション総合保険に入っているのなら、その特約に「個人賠償責任保険包括契約」があるはずで、これは、「個人的責任」による水漏れなどを保障するものです。

また、「配水管清掃」は年一度、法的に義務付けられていますが、こういうものを貴方が拒否していなければ、なんらの責任はないものと考えます。年間たった1回の配水管清掃なのですが、様々な都合によって、各部屋、必ずしも実施率100%とはいきませんが、事前告知にも拘らず、清掃時に不在で、配水管清掃が出来なかったという居住者には罰金を課している組合も存在します。共用部の保全に協力しなかった者に対しての措置ということです。

または、通常の配管というより、「量水器廻り配管」が劣化しやすいということもありますので、こちらの点検も必要でしょうね。これなら、一戸あたり4~6万円で交換が可能で、こういうものにしても、修繕積立金会計からの支出が通常の形で、個人の負担にはなりません。余程、修繕積立金会計が枯渇していて、一時金の徴収を要するということなら別でしょうがね。

なお、質問者様は、専有部(自分の部屋)の浴槽工事をしたことがあるのでしょうかね。そして、その工事は、上下左右部屋の同意書など添付した適正な申請を経て、管理組合理事会承認された上での工事だったのでしょうかね。そういう管理規約に定められている適正な手続きを経ていない場合、あるいは、その浴槽工事そのものに違法性があり、更には、適正な工事業者だったか否かが問われましょうね。そして、業者保障もどうかということでしょうね。
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そちらのマンションで入っている保険は「マンション保険」といわれているもので、マンション共用部分が原因で損害が発生した場合にそれを保証するというものです。



漏水事故については、屋上や壁面の防水の不具合による漏水や、共用部分としての給・排水管の不具合による漏水などです。
専有部分については適用されません。
専有部分を有する区分所有者が責任を持ってください、ということです。
ただし、「漏水の原因が何か」を調べるための調査費用はでます。
その漏水が、共用部分に起因するかどうかを調べなくてはならないからです。
従って、管理会社(理事会でもよい)に申し出れば、この調査費用は支払われるはずです。

浴室の排水管の破損が原因とのことですが、「その排水管が専有部分扱いなのか、共用部分扱いなのか」の問題があります。
もし、共用部分扱いになっていれば、今回の漏水事故については、あなたは一切負担する必要はありません。
すべてマンション保険で賄われることになります。

給・排水管は通常共用部分と専有部分に別れますが、完全に繋がっていますので、一体と考えて「給・排水管すべては共用部分」としているマンションもあります。
これはそれぞれのマンションの管理組合の考え方によります。

そこで、そちらのマンションの「管理規約」を確認してください。
管理規約には、何が共用部分で、何が専有部分なのかの記載があります。
「排水管がどちらの所有となっているか」です。
また、過去の管理組合の総会で「専有部分内の排水管も共用部分とする」という内容の議案が承認されていないかどうかです。
もしこのような議決があれば、専有部分内の排水管は共用部分となります。

管理規約でも過去の総会でも「専有部分内の排水管は共用部分」とはなっていない場合は、残念ながらすべてあなた負担ということになります。

まず、管理規約と過去の総会結果を確認してみてください。
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> 加害者側(私側)の方での漏水の修理費用を負担する保険には入っていないと言われました。



 個人で『火災保険』には入っているでしょう。大抵はそれに『賠償責任保険』が付加されているはずです。入っていなかったり、オプションを拒否していれば、それは個人の責任です。

> 修理工事には50万円ほどかかると言われ、とても払う事ができません。

 これは被害者の立場からすれば、全く関係のないことです。

> 私は今回の漏水の原因となった浴室の排水管が壊れているということは寝耳に水の話でした。排水管が壊れたのは経年劣化だと思われますが、こういう場合も私が負担しなければいけないのでしょうか。

 個人の住宅内の経年劣化はその所有者の管理責任です。『寝耳に水の話でした』じゃ済みません。当然その部屋の所有者である質問者様の責任です。

> 保険についても加害者側に非がなければ、負担をなくすような種類はないのでしょうか。

 そもそも『加害者側に非がなければ』という認識が間違っています。如何に管理組合といえど個人所有の各戸の室内まで調べることは出来ません。所有者がきちんと管理すべきことです。
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>こういう場合も私が負担しなければいけないのでしょうか。


専有部分は貴方が維持管理をするので、貴方が負担しないとなりません。

>加害者側に非がなければ、負担をなくすような種類はないのでしょうか。
今は知りませんが、以前は火災保険の特約に修繕費を保障する物がありました。
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