築38年の分譲マンションに住んでいます。古いマンションですのであちこちに不具合が出ていますが、排水管もその一つで、よく漏水事故が生じます。そして先日階下の人から漏水の苦情がありました。その報告が私に届いたのが事故の1日後で、事故のあった時は風呂も使っていないし、大量に水を使った覚えもありませんでした。連絡があって現場を見たのですが、すでにきれいになっていて漏水があったようには感じられませんでした。しかし、原因を確認するために翌日業者に頼んで、漏水があったかどうか調べてもらったところ浴槽の排水から漏れている可能性があると言われました。管理員によれば、管理組合としては、専有部分の漏水事故には全くノータッチだが、当マンションはこういう時の保険に入っており被害者側の漏水事故による原状回復の費用を負担する保険に入っているといわれました。しかし加害者側(私側)の方での漏水の修理費用を負担する保険には入っていないと言われました。修理工事には50万円ほどかかると言われ、とても払う事ができません。私は今回の漏水の原因となった浴室の排水管が壊れているということは寝耳に水の話でした。排水管が壊れたのは経年劣化だと思われますが、こういう場合も私が負担しなければいけないのでしょうか。それから、保険についても加害者側に非がなければ、負担をなくすような種類はないのでしょうか。

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A 回答 (5件)

マンション管理会社の社員です。


回答としては#1様、#2様、#3様の書かれている通りです。

まず、マンションの専有部分の管理は区分所有者の責任と負担で行わなくてはなりません。
ですから、排水管から漏水する状況を放置している時点で、質問者様に非がある、とも言えます。

また、管理組合でかけている保険は、このような場合に賠償でもめないよう、個人賠責を付帯させています。こうしておけば、被害者の方は、泣き寝入りをしなくてもすみます。

区分所有者が所有している専有部分の保険は、区分所有者がご自分で住宅総合保険に入らなければなりません。また、住宅総合保険も、経年劣化には使えません。あくまでも、突発的な事故による場合になります。

残念ながら、50万円の修理費は、質問者様が負担するしかないでしょう。

ただ、#3様が書かれているように、マンションの構造によって、当該排水管が共用部分である可能性もあります。(排水管が床スラブを貫通して、階下の天井裏を通っている場合など)築38年であれば、このような構造になっている可能性もありますので、調べてみる価値はあります。
排水管が床スラブ上に転がし配管になっている構造であれば、国土交通省の「標準管理規約」では、専有部分内にある配管は、一般的には専有部分扱いになります。

ついでに書いておくと、法的に義務付けられているのは「貯水槽清掃」であって、「排水管清掃」は義務ではありません。
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国交省のマンション標準規約では、配管は、当然、共用部扱いです。


従って、通常は、管理組合の修繕積立金会計より配管工事費用などは支出されます。
それにしても、築四十年近くになってまで、一度も、大規模修繕等で、配管工事をしていないのでしょうかね。
修繕積立金が不足していて、多大な費用のかかる配管工事は不可能ということなのでしょうか。

で、管理組合がマンション総合保険に入っているのなら、その特約に「個人賠償責任保険包括契約」があるはずで、これは、「個人的責任」による水漏れなどを保障するものです。

また、「配水管清掃」は年一度、法的に義務付けられていますが、こういうものを貴方が拒否していなければ、なんらの責任はないものと考えます。年間たった1回の配水管清掃なのですが、様々な都合によって、各部屋、必ずしも実施率100%とはいきませんが、事前告知にも拘らず、清掃時に不在で、配水管清掃が出来なかったという居住者には罰金を課している組合も存在します。共用部の保全に協力しなかった者に対しての措置ということです。

または、通常の配管というより、「量水器廻り配管」が劣化しやすいということもありますので、こちらの点検も必要でしょうね。これなら、一戸あたり4~6万円で交換が可能で、こういうものにしても、修繕積立金会計からの支出が通常の形で、個人の負担にはなりません。余程、修繕積立金会計が枯渇していて、一時金の徴収を要するということなら別でしょうがね。

なお、質問者様は、専有部(自分の部屋)の浴槽工事をしたことがあるのでしょうかね。そして、その工事は、上下左右部屋の同意書など添付した適正な申請を経て、管理組合理事会承認された上での工事だったのでしょうかね。そういう管理規約に定められている適正な手続きを経ていない場合、あるいは、その浴槽工事そのものに違法性があり、更には、適正な工事業者だったか否かが問われましょうね。そして、業者保障もどうかということでしょうね。
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そちらのマンションで入っている保険は「マンション保険」といわれているもので、マンション共用部分が原因で損害が発生した場合にそれを保証するというものです。



漏水事故については、屋上や壁面の防水の不具合による漏水や、共用部分としての給・排水管の不具合による漏水などです。
専有部分については適用されません。
専有部分を有する区分所有者が責任を持ってください、ということです。
ただし、「漏水の原因が何か」を調べるための調査費用はでます。
その漏水が、共用部分に起因するかどうかを調べなくてはならないからです。
従って、管理会社(理事会でもよい)に申し出れば、この調査費用は支払われるはずです。

浴室の排水管の破損が原因とのことですが、「その排水管が専有部分扱いなのか、共用部分扱いなのか」の問題があります。
もし、共用部分扱いになっていれば、今回の漏水事故については、あなたは一切負担する必要はありません。
すべてマンション保険で賄われることになります。

給・排水管は通常共用部分と専有部分に別れますが、完全に繋がっていますので、一体と考えて「給・排水管すべては共用部分」としているマンションもあります。
これはそれぞれのマンションの管理組合の考え方によります。

そこで、そちらのマンションの「管理規約」を確認してください。
管理規約には、何が共用部分で、何が専有部分なのかの記載があります。
「排水管がどちらの所有となっているか」です。
また、過去の管理組合の総会で「専有部分内の排水管も共用部分とする」という内容の議案が承認されていないかどうかです。
もしこのような議決があれば、専有部分内の排水管は共用部分となります。

管理規約でも過去の総会でも「専有部分内の排水管は共用部分」とはなっていない場合は、残念ながらすべてあなた負担ということになります。

まず、管理規約と過去の総会結果を確認してみてください。
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> 加害者側(私側)の方での漏水の修理費用を負担する保険には入っていないと言われました。



 個人で『火災保険』には入っているでしょう。大抵はそれに『賠償責任保険』が付加されているはずです。入っていなかったり、オプションを拒否していれば、それは個人の責任です。

> 修理工事には50万円ほどかかると言われ、とても払う事ができません。

 これは被害者の立場からすれば、全く関係のないことです。

> 私は今回の漏水の原因となった浴室の排水管が壊れているということは寝耳に水の話でした。排水管が壊れたのは経年劣化だと思われますが、こういう場合も私が負担しなければいけないのでしょうか。

 個人の住宅内の経年劣化はその所有者の管理責任です。『寝耳に水の話でした』じゃ済みません。当然その部屋の所有者である質問者様の責任です。

> 保険についても加害者側に非がなければ、負担をなくすような種類はないのでしょうか。

 そもそも『加害者側に非がなければ』という認識が間違っています。如何に管理組合といえど個人所有の各戸の室内まで調べることは出来ません。所有者がきちんと管理すべきことです。
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>こういう場合も私が負担しなければいけないのでしょうか。


専有部分は貴方が維持管理をするので、貴方が負担しないとなりません。

>加害者側に非がなければ、負担をなくすような種類はないのでしょうか。
今は知りませんが、以前は火災保険の特約に修繕費を保障する物がありました。
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Qマンションリフォーム 絨毯部屋の床暖房

築15年の中古マンションを親戚が買いました。

リフォームの相談ですが、このマンションは新築時に北側のお部屋に絨毯敷き仕様なのですがその下にガス給湯式の床暖房が入っているそうです。ちなみにこの設備はまだしっかり機能しているとのことです。

 今回親戚はこの絨毯を撤去して普通のフローリングに仕様変更したいとのことですが、できればこのガス給湯式の床暖房をそのまま残し、利用できないかとのことです。

 つまり既存の絨毯部屋用の床暖を残し、絨毯を撤去、床暖対応のフローリング仕様にリフォームしたいとのことです。

 マンション購入時に不動産会社から一応紹介された近所のリフォーム業者は「できない」と一蹴されフローリング張り替え時に電気式の床暖房に切り替えるのが得策との案内を受けました。

 最悪はその手しか無いかなと思っていましたが、リフォームをやられている方々に広く意見を伺ったほうが方向性もあるかもと思いダメ元で質問させていただきました。

 ガス給湯式の床暖は最悪、その部屋だけ殺すこともできるそうなのでコストが大幅にかかりそうなら、床暖なし、という仕様も考えているそうです。

 給湯器も床暖までカバーできるよいものに最近交換されたそうなのでできればこのシステムを殺さずにフローリングにしたいのです(給湯器:RUFH-V2403HT2-3(B))。

 ちなみに施主は絨毯はアレルギーがあってどうしても替えなきゃいけないそうです(ちなみに前所有者がペットを飼っていたため、動物臭がカーペットから取れないのも大きな理由ですが、上記の理由から絨毯張替えも考えていないそうです)。

 このようなマンションのリフォームをご経験があるかた、是非良いお知恵をお貸しください。

よろしくお願いいたします。

築15年の中古マンションを親戚が買いました。

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Aベストアンサー

建築関係の仕事をしているものです。

まず、先の回答にあるCFシートなどは床暖のうえには施工できないのでムリだと思います。

カーペットが施工してある部屋の床暖と言うことなので、現状はフェルトグリッパー施工という状態だと思います。
このカーペット用の床暖房の場合には、床暖のパネルを固定し、上にカーペットをかぶせるように施工しますので、単純に覆っているだけだと考えてもらえば良いでしょう。

コレをフローリング仕様にしたい場合においては、フローリングのレベルに合わせるために床暖の周りのフェルト(クッションになっている材料)を剥がして床暖パネルと同じ高さにしなければなりません。また、床暖房のパネルに釘を打つような部分が用意されていないために、フローリングを固定することができないことが予想されます。

床暖房のパネルもマンションや戸建てによっていろいろなものがあり、フローリング用とカーペット用など用途もありますので、施工業者としてはカーペット→フローリングは簡単には引き受けたくないし、技術的に難しいことも多いため「不可」という結論になるのだと思われます。

マンションとのことですので、現状はモルタル下地の上に床暖房パネルがあり、その周囲をカーペット用のフェルト材で囲ってあり、その上がカーペットになっていると思われます。
この状況でしたら、フローリングに変更した際に現状の床暖を利用するのは難しいと考えてよいでしょう。

新たに、フローリング用のパネルを検討した上で設置する方が安価になると思われます。

建築関係の仕事をしているものです。

まず、先の回答にあるCFシートなどは床暖のうえには施工できないのでムリだと思います。

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Qバリアフリー住宅に住むか、設備が無い自分名義の分譲マンションに住むか

私は男性、既婚です。今回は、会社の上司についてご相談をお願いします。

上司の奥さんが病気を患い、その後遺症で車椅子生活を余儀なくされました。今は上司名義の分譲マンションに住んでいますが、バリアフリー住宅に引っ越そうか、と家族で話し合っているようです。分譲マンションを手放すのもちょっとなあ、と思い、上司に引き払うのはやめたらと話したら、「分譲マンションにバリアフリーの設備って勝手につけるのできないんだよね。出来ないのであれば、住んでも意味が無いから引き払ってそのお金でバリアフリー住宅に引っ越す」と、周りが説得しても話しに応じない状態です。と、いうわけで、

1、分譲マンションにバリアフリーの設備を勝手に工事をするのはいいのでしょうか。もしいいのであれば費用はどのぐらいかかるのでしょうか。

2、住宅ローンは無いので引き払ってもいいらしいのですが、今引き払っても不動産価値が下がっている以上、売却金額が購入金額より大幅に下がる可能性が高いですよね。住むことが無くても今は売らないほうがいいのでしょうか。

3、あなたなら、バリアフリー設備の無い自分名義の分譲マンションに住みますか、それともバリアフリー住宅に住みますか。

皆さんの御意見、お待ちしています。

私は男性、既婚です。今回は、会社の上司についてご相談をお願いします。

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Aベストアンサー

1)私の分譲マンションは、玄関扉内の専有面は、
工事は出来ます。
最近バリアフリーに改装する方が増えていますが、
コンクリート部分に穴を開けて(耐震面に、関係する部分)、
新しい出入り口を作る事は不可です。
木工事は可能ですが、配管工事や間取りの関係で、車いすの大きなものは使えない部屋が出ます。
どの位段差があるかによって、使う材木の種類が変わるのですが、
大工さんが扱う工事はやはり、高いです。

2)売却代金が購入代金より下がっている・・
減価償却がありますから、余程立地条件が良い場所でない限り
購入時期によっては、大幅に下がっているという感は当然かと思います。
売却する時期は、購入価格との差を見るだけではなく、
これからの生活について、いろいろな面を考慮した方が良いと思います。
医者へゆく手段。
別に済んでいる家族が援助する場合の交通手段や駐車場の事。
福祉の援助。

3)現在の状況は本当に大変な方もいらっしゃいます。
経済状況もありますし、老後、介護に対して、
無防備、恥、無頓着、無計画など・・。

介護される方も主に介護をされる方援助する方
全ての意見を話し合い資産をどう使うか・・どのように残すか、
遺産相続も含めて、協力を求めたり、きっちりと話し合い
取りまとめたいと思います。
一人で全部するという閉鎖的な考え方は、
美談でもないと感じます。

私は現在住んでいる場所はとても好きです。
老後を過ごすためには特に良いと
思いますので、多分住み続けたいと思うのですが、
もし、子達に介護の手を借りなければならないのでしたら、
自分の気持ちは捨てます。
老いては子に従う。
若者の生活を全とっかえして、もらう事は考えません。
最近は子達と常に話し合っています。

1)私の分譲マンションは、玄関扉内の専有面は、
工事は出来ます。
最近バリアフリーに改装する方が増えていますが、
コンクリート部分に穴を開けて(耐震面に、関係する部分)、
新しい出入り口を作る事は不可です。
木工事は可能ですが、配管工事や間取りの関係で、車いすの大きなものは使えない部屋が出ます。
どの位段差があるかによって、使う材木の種類が変わるのですが、
大工さんが扱う工事はやはり、高いです。

2)売却代金が購入代金より下がっている・・
減価償却がありますから、余程立...続きを読む

Qマンションの床リフォーム、既存床に無垢材を張った場合。

マンションの床リフォーム、既存床に無垢材を張った場合。

こんにちは。
現在、マンションのリフォーム検討中で、その工法について質問です。

床の全面張替えの工事で、
既存の床の上に15ミリの無垢材を張る工法を薦められています。
現在の床は、防音用にクッション材の付いた(もしくは敷かれた)
少しフワフワした感触のフローリングです。
よく見ると全体的に平らではなく、波打っているようにも見えます。
その上に無垢材を張ると、反りが更に強く出たりしませんか?
また、階下への音の響きはどうなるのでしょう?

このような工法をご存知の方、または既にリフォームされた方、
工事やその後の様子など教えて下さい。

それから、この工事で生じる洗面所やトイレの段差ですが、
ベニヤを敷いた後、上にシートを張って高さを合わせるそうです。
(建具は下を少しカットです)
しっかり工事する為に、洗面台など、一度外して床を作ってから戻すと言われたので、
多分きちんとした工事をしてもらえると思うのですが、
湿気の多い場所だけに、既存の床との間にカビが生えないか心配です。
このような工法についても、ご存知の方がいらっしゃればアドバイスお願いします。

マンションの床リフォーム、既存床に無垢材を張った場合。

こんにちは。
現在、マンションのリフォーム検討中で、その工法について質問です。

床の全面張替えの工事で、
既存の床の上に15ミリの無垢材を張る工法を薦められています。
現在の床は、防音用にクッション材の付いた(もしくは敷かれた)
少しフワフワした感触のフローリングです。
よく見ると全体的に平らではなく、波打っているようにも見えます。
その上に無垢材を張ると、反りが更に強く出たりしませんか?
また、階下への音の響きはどうなるのでし...続きを読む

Aベストアンサー

建築兼大家業してます。

一般的のリフォーム工事です。

>>よく見ると全体的に平らではなく、波打っているようにも見えます。
>>その上に無垢材を張ると、反りが更に強く出たりしませんか?
波打っている上に15mm無垢板をそのまま張るのは難しいです。たぶん、パッキンをして、レベル調整をして、平らに施工します。でも無垢材は、無垢なので下地の状態と関係なく反ることもあります。その辺は大工の腕で軽減できますが…。

>>また、階下への音の響きはどうなるのでしょう?
わずかに防音アップ。変わらないと言っても良いぐらい。

>>それから、この工事で生じる洗面所やトイレの段差ですが、
>>ベニヤを敷いた後、上にシートを張って高さを合わせるそうです。
>>(建具は下を少しカットです)
>>しっかり工事する為に、洗面台など、一度外して床を作ってから戻す。
問題ないです。
湿気も今の状態と変わりません。

聞いた限り、真っ当な工事だと思います。

《建具を切って欲しくなければ》《費用がかかって良ければ》今ある床を剥いでから新たに張る遣り方もあります。その工事は費用を抑えた遣り方です。

建築兼大家業してます。

一般的のリフォーム工事です。

>>よく見ると全体的に平らではなく、波打っているようにも見えます。
>>その上に無垢材を張ると、反りが更に強く出たりしませんか?
波打っている上に15mm無垢板をそのまま張るのは難しいです。たぶん、パッキンをして、レベル調整をして、平らに施工します。でも無垢材は、無垢なので下地の状態と関係なく反ることもあります。その辺は大工の腕で軽減できますが…。

>>また、階下への音の響きはどうなるのでしょう?
わずかに防音アップ。変わらないと言...続きを読む

Q分譲マンションの水道管などの補修や漏水時の賠償について

この間中古物件としてマンションを購入しました。
台所の蛇口交換を業者に依頼した時に、冷水が出る側の水道管が鉄管で腐食していたのを
作業員の人が教えてくれてそれもその時に交換してもらいました。

これは数年おきにでも自分でパネルをあけてチェックすれば確認できる箇所です。
だけど、部屋の床下(?)を通ってる管なんかはマンションでは容易にチェックできませんよね。

今回の作業員の人に今回腐食してた部分が破裂したら階下は水びたしで
賠償が大変だったよ・・と言われたのですが
本当にそうだと思い、毎年年末の大掃除の時に
腐食してないか確認しようと思いました。

マンションでは毎月管理費と修繕積み立て費を払っていますが
見えない部分についてはマンションの管理会社の方で
計画的水道管のチェックや取替えはやってくれるんでしょうか?

また、個人では見れない部分が腐食して漏水や破裂した場合の
賠償責任はどうなるのでしょうか?
例えばうちの部屋が使用している管、でも個人で確認出来ない場所が
劣化して漏水や破裂し、他の部屋なんかに損害を与えた場合でも
私に賠償責任が生じるのでしょうか?

ちなみに今回の水道管ですが、
マンションの契約書には、数年に1度パネルをあけて
確認して下さいとか、破裂し他の部屋に損害を与えた場合は
賠償責任が生じますとか言う記載はありませんでした。(当たり前でしょうが。。)

こう言うトラブルに詳しい方がいらっしゃいましたら
宜しくお願いします。

この間中古物件としてマンションを購入しました。
台所の蛇口交換を業者に依頼した時に、冷水が出る側の水道管が鉄管で腐食していたのを
作業員の人が教えてくれてそれもその時に交換してもらいました。

これは数年おきにでも自分でパネルをあけてチェックすれば確認できる箇所です。
だけど、部屋の床下(?)を通ってる管なんかはマンションでは容易にチェックできませんよね。

今回の作業員の人に今回腐食してた部分が破裂したら階下は水びたしで
賠償が大変だったよ・・と言われたのですが
本当に...続きを読む

Aベストアンサー

マンションの怖いところはこれなんです。
私も購入してから、火災保険に入る際に一番気になったのが「水漏れ」の保障です。
その時に保険会社数社に何度も聞いて確認を取りました。

質問者さまは個人賠償責任の保険は加入されたでしょうか?
これは、契約者の過失により、水漏れを起こして階下の住人に損害を与えてしまった場合、その補修費を保障してくれるものです。
けれど個人賠償責任という名前の通り、契約者に「責任」がある場合にしか、保険はおりません。
つまり、洗濯機のホースが外れて水漏れを起こしたというような、本人の「過失」によるものならば保険が適用されます。
けれど配水管の経年劣化の場合は、過失ではないので、質問者さまの個人賠償責任保険では保険はおりません。
階下の方がご自身で「水濡れ」の保険(通常、火災保険に含まれる)をかけておられたら、そちらの保険で対応する事になるのですが、もし階下の方が無保険であったら、当然ですが加害者である、水漏れを起こした質問者さまが損害を弁償しなくてはなりません。

ちなみに経年劣化では保障されませんが、経年劣化を「知っていたのに放置していた」場合には、過失になるので、個人賠償責任の保険が降りる、というたいへん理不尽なことにもなりますが・・と保険会社の人は言っていました。
ただこれは実際本当に降りるのかわかりません。
私は当てにしていません。

例えば5階に住んでいて水漏れを起こし、4階にも3階にも2階にも水が漏れていってしまったら、たいへんな損害賠償を請求されますよね。
それを考えるとマンションなんてよくみんな買うな・・と思ったほどです。
配水管も専有部分であれば自分の持ち物なんですから、しかもいつかは必ず劣化して水漏れは起きると思います。

私は不安だったので、管理会社の担当者に相談して見ましたら、「水漏れの被害は個人で弁償するのはとうてい無理なので、うちのマンションでは組合費から保険に入ってます。専有部分からの水漏れでも、その保険でカバーします。」と言われました。ほっとしました。
また、どこから水漏れが起きているか(誰が加害者か)という調査はとてもたいへんで、調査費用が数百万円かかるのですが、その費用も保険から出ます。ということで、本当に安心しました。
加害者が特定できたらその調査費も加害者に請求が来るというマンションも多いと聞きます。
まずは管理会社にどのような保険に加入しているかを確認されるとよいと思います。

マンションの怖いところはこれなんです。
私も購入してから、火災保険に入る際に一番気になったのが「水漏れ」の保障です。
その時に保険会社数社に何度も聞いて確認を取りました。

質問者さまは個人賠償責任の保険は加入されたでしょうか?
これは、契約者の過失により、水漏れを起こして階下の住人に損害を与えてしまった場合、その補修費を保障してくれるものです。
けれど個人賠償責任という名前の通り、契約者に「責任」がある場合にしか、保険はおりません。
つまり、洗濯機のホースが外れて水漏れ...続きを読む

Qマンションリフォームでオーディオに良い床材について

マンションのリフォームを考えていますがオーディオルームの床材について悩んでいます。
今現在は床をあげて中にグラスウールと防音シートを引いて合板フローリングにしようと思っているのですが予算的にはカーペットにしたいのです。
主人がどうしてもフローリングが良いらしいのですが私としては床に直接座れるカーペットの方に魅力を感じています。
グラスウールの健康への心配や湿気なども気になります。
オーディオについては良く分からないので主人が言っている事が正しいのか単なる思い込みかも理解出来ません。
窓も二重サッシにすると言ってますが壁や天井からの音漏れについてはどうなのでしょうか・・ご近所に迷惑を掛けるのだけは避けたいです。
オーディオに詳しい方、どうかお教え下さい。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

音響技術の資格を持つ者です。

ほかの方も書かれてますが防音シート、グラスウールは吸音効果はかなり低いです。
お住まいのマンションは「楽器演奏可」の物件でしょうか?
その場合でしたらオーディオの音を優先してフローリングでもよいですが演奏不可の物件の場合でしたら物件自体の防音がさほどなされてないので音よりもご近所を考えてカーペットほうがよろしいかと思います。
マンションの築年数、構造により「壁・天井の音漏れ」に関しては一概に言えないのですが重低音が一番漏れやすい(というか漏れていて気になる音域)なのでご注意されるかといいと思います。窓は二重、ドアは防音壁というのは必須ですね。
窓だけしても意味はないので、ドアはきちんと考えてもらってください。

グラスウールは上にきちんとした施行をしていれば健康に害はありません。

聞く環境や音楽にもよりますがカーペットとフローリングの違いはありますが別に録音等をされるわけでもないのであれば
そんなに気になる音の違いでもないはずです。ショールームとかにいかれてもよいかと思いますよ。

ふつうのリフォームの業者よりも防音室専門の業者に相談された方が細かいことをアドバイスしてくれますし、安価になったりもしますので見積もりだけでも依頼されてみてはいかがでしょうか?
あと、ヤマハのユニット式の防音室もそれなりに悪くはないですよ。

参考URL:http://www.c-mst.com/

音響技術の資格を持つ者です。

ほかの方も書かれてますが防音シート、グラスウールは吸音効果はかなり低いです。
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Q新築分譲マンション・中古分譲マンション・このまま賃貸 どれがいいと思いますか?

ただいま、2つのマンションどちらがいいか、もしくは買わない方がいいのか、とても迷っています。

当方、夫婦+1歳の子供2人、年収470万円、住宅に当てる予算は400万円。今は駅から徒歩6分・2LDK(約50m2)・家賃97000円(駐車場代込)に住んでいます。

A・B二つの物件は共に、今と同じ駅から10分、3LDKの70m2ちょっとで、修繕積み立て・管理費・駐車場合わせて2万ちょっとで、日当たりは南向きで良好です。
【物件A】
●全60戸の新築分譲マンション●価格は3000万円ですが、売れ残り物件で、価格の8~10%位は値引予定●保育園・小・中学校の教育施設までは徒歩5分。●収納が多い●内装がしゃれている●家事の導線も良い
●オール電化がちょっと好きでは無い●ローン返済が少し厳しいかも(当初5年固定で家計を考えると毎月3000円~4000円くらいの赤字になりそうだが、私がこれから子供を預けて働く予定もある)

【物件B】
●全180戸、築6年の中古分譲マンション●価格は2480万円ですが、いくらかは値下げの見込みあり。10%引きを交渉してダメなら諦めようかな●教育施設までは徒歩15分●収納が少ない●内装がイマイチ●家事導線がイマイチ●内覧した感じではとても管理はしっかりしている●170戸と大規模だが今までに売買されたのは2件のみという人気ぶり。●値下げ交渉で希望額くらいに下がればローン返済に無理がない
●現況渡しなので、クリーニングやリフォーム代がかかる(別途の予算はないので400万円の中で捻出します)

主人は39歳であまり若くないので、買うなら今が一番いいかと思います。「買いたい」という勢いで買っちゃえと思うのですが、ローン返済の負担を考えるとふんぎりがつかなくて…。
参考までに、みなさんの意見を聞かせてください。よろしくお願いいたします。

ただいま、2つのマンションどちらがいいか、もしくは買わない方がいいのか、とても迷っています。

当方、夫婦+1歳の子供2人、年収470万円、住宅に当てる予算は400万円。今は駅から徒歩6分・2LDK(約50m2)・家賃97000円(駐車場代込)に住んでいます。

A・B二つの物件は共に、今と同じ駅から10分、3LDKの70m2ちょっとで、修繕積み立て・管理費・駐車場合わせて2万ちょっとで、日当たりは南向きで良好です。
【物件A】
●全60戸の新築分譲マンション●価格は3000万円ですが、売れ残り物件で、...続きを読む

Aベストアンサー

正直申しまして、AもBも賛成できかねます。
たいへん失礼な意見で恐縮ですが、年齢が39歳で年収470万では、2000万以上のローンを組むのは無理です。
夫婦二人でも厳しいでしょう。
でも子どもさんが二人おられるならますます危険です。

>●ローン返済が少し厳しいかも(当初5年固定で家計を考えると毎月3000円~4000円くらいの赤字になりそうだが

>●値下げ交渉で希望額くらいに下がればローン返済に無理がない

5年固定の金利でずっと計算していませんか?
また1割程度の値下げ(240万)で購入で可能の分岐点になりますか?

2000万のローンは、旦那さんの定年60歳とすると、金利3.3%で期間20年で、毎月11万の返済です。

なぜ3.3%で計算したかというと、質問者さまの場合、全期固定で考えるべきだと思うからです。
年収と、購入後に貯金がなくなることなどを考慮すると、まず5年以内の大きな繰上げ返済は無理ですね?
それなら全期固定で組むべきです。
5年固定にしてもいいですが、5年後にどれだけ残債が減らせているか、また5年後にどれだけ金利が上がっているかを考慮して計算していますか?

月11万の返済で、定年までの間にどれだけ老後資金を貯められるか、子どもの教育費を捻出できるかを、もう一度よく計算してみてください。
奥様の就労が確実ならば無理はないかもしれませんが、厳しい事に変わりはないと思います。

ちなみにAとBでは結局は同じくらいになるのではないでしょうか。
中古マンションは仲介手数料もかかりますし、リフォームなどするならばAと同じ位かかります。

正直申しまして、AもBも賛成できかねます。
たいへん失礼な意見で恐縮ですが、年齢が39歳で年収470万では、2000万以上のローンを組むのは無理です。
夫婦二人でも厳しいでしょう。
でも子どもさんが二人おられるならますます危険です。

>●ローン返済が少し厳しいかも(当初5年固定で家計を考えると毎月3000円~4000円くらいの赤字になりそうだが

>●値下げ交渉で希望額くらいに下がればローン返済に無理がない

5年固定の金利でずっと計算していませんか?
また1割程度の値下げ(240万)で購入で可能...続きを読む

Qマンションのリフォームに伴う床仕様の制限について

通常リフォームの場合にはL45以上の遮音制限をしている場合が普通ですが、その意味は具体的にどういう事でしょうか?

1)フローリング以外でもL45にしなければいけないのでしょうか? じゅうたん敷きでもL45にしなければいけないという事でしょうか? じゅうたんで騒音問題が出るとも思えませんが、じゅうたんにL45なんて規格はないと思いますし、事実上フローリングを強制する規定になってしまいますが。

2)リフォーム前の床がL45という規格制定以前の施工だった場合、当然ながらL45の性能があるとは言えないことになりますが、その場合に水回りやクロスや一部間仕切り壁をリフォームする場合でも「床は変更しない」という事は可能でしょうか?

Aベストアンサー

(1)L45と言う規制はリフォームをした場合のフローリングの規制値です。
(2)床を変更しないという選択は自由です。

Q築22年分譲マンション

中古を購入しました。
旦那60歳私49歳です。
平均寿命まで生きたとしたら、それまで住んでいられるでしょうか?(耐久性として)
マンションは維持管理費があるので気にし始めました。それ以外は、密集した建売戸建の窮屈さから
離れることができてよかったなと思います。
もし、旦那が82歳としたら私は70歳…そのころマンションは築44年ですか。そこまで考えずに購入しているけど、価値がないなら相続放棄すべきなのかな?と悩んでいます。もちろん他の財産も受け取りません。
分譲は築40,60と年数が経過するとき、住めなくなる可能性はどのくらいあるのでしょうか?

先のことを考えすぎですがアドバイスお願いします。

Aベストアンサー

>築22年分譲マンション
1990年、バブル最後の時期の分譲ですね。さぞかし豪華な間取りで、仕様なんだとおもいます。
立地によってはかなりよい買い物をなさったと思われます。
というのは、1990年あたりの物件は、法人が抱えて賃貸にまわして1997年頃消費税アップ前を
ねらって安値で売られて、そこからが初代、10年以上住んで売りに出されてというケースが結構ある。
水周りリフォームは済んでいるだろうし、もともと平成物件はサヤ管ヘッダーとか耐震構造とか
基本的な性能に問題はないです。

>平均寿命まで生きたとしたら、それまで住んでいられるでしょうか?(耐久性として)
まず、あと3年もしないうちに大規模修繕があります。おそらく追徴金で修繕費用をとられるかもしれません。
給水設備の全面改修とか十年目の大改修でやっていない部分をふくめた大規模修繕です。
そのあとは築30年~35年あたりにもう一度大規模修繕。エレベータ取替え、屋上防水層のやりかえ
などがでてきます。

>分譲は築40,60と年数が経過するとき、住めなくなる可能性はどのくらいあるのでしょうか?
管理の状況によります。修繕工事をしっかり重ねてきた「管理のいいマンション」で40年たっても
快適に住めるマンションはあります。
ひとえに住民の質。
大抵は20年以降は、自宅として住む人が減って賃貸で貸す人が増えるものです。賃借人は
基本的に建物に愛着無く建物の劣化に無頓着。
そうなると管理に無関心な人が増える。
そうなると自ら住むのでなく、貸したり売ったりして引っ越す・・・そういうことでますます
管理は悪くなる。

マンションが劣化するのは、建物というより住民の質の劣化もあるのです。
お金をかけてしっかり管理していこうという住民がいるマンションは長持ちすると思います。

>築22年分譲マンション
1990年、バブル最後の時期の分譲ですね。さぞかし豪華な間取りで、仕様なんだとおもいます。
立地によってはかなりよい買い物をなさったと思われます。
というのは、1990年あたりの物件は、法人が抱えて賃貸にまわして1997年頃消費税アップ前を
ねらって安値で売られて、そこからが初代、10年以上住んで売りに出されてというケースが結構ある。
水周りリフォームは済んでいるだろうし、もともと平成物件はサヤ管ヘッダーとか耐震構造とか
基本的な性能に問題はないです。
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Q分譲マンションの二重床のリフォーム(遮音)について

分譲マンションの二重床のリフォーム(遮音)について

LDの二重床がヘタって沈み込むようになったため、やむなく今回リフォームで下地から作り直すことになりました。

ダイニング側の床下の一部に給水管が通っています。以前「水道管周りは管経由で、音が響きやすい」と聞いたことがあるのですが、具体的に同じ団地内でもリフォームで二重床を触ったあとに、階下住民から音の件で苦情を言われるケースを時々耳にしております。
(ここ最近では、管理組合の工事の申請書類に、床の遮音性能書や、収まり図面など書類が年々追加される傾向がある為、苦情件数はそれなりに増えてるようです。)
工事の基本情報は以下のとおりです。
ご経験者の方、ご専門の方、情報をお持ちの方、音が響かないようにする為に工事で気を付けるべき点ご指南の程よろしくお願い致します。


<基本情報>

スラブ厚・・・150mm。公団住宅で築29年、8階/11階建
天場までの高さ・・・100mm~120mm

元の床・・・大引き+根太+構造合板(12mm)+遮音シート付きの合板フローリング(9mm)。
※床下はロックウールで遮音。確認で一部解体したところ、隙間なくギュウギュウに詰まっていました。

工事後・・・・万協フロア(遮音用YPE-90)+パーティクル(20mm)+構造合板(12mm)+無垢フローリング(12mm)
※同じく、ロックウール(55mm)で遮音予定。
工事業者の考えでは、万協の脚自体に遮音性があるので、ロックウールは、1枚を引けばよく、ギュウギュウに詰める必要はないとのこと。
スラブに不陸があるため、スラブが下がっている所は、一部、支持脚とパーティクルの間に構造用合板を入れて、調整するような説明がありました。

ロックウールを目いっぱい詰めなくてよいものか(床下に空間ができてよいか)、構造用合板を挟んで床下地の強度が落ちないか、素人でよく解らないので、その点もアドバイスをお願い致します。乱筆で申し訳ありません。

       

分譲マンションの二重床のリフォーム(遮音)について

LDの二重床がヘタって沈み込むようになったため、やむなく今回リフォームで下地から作り直すことになりました。

ダイニング側の床下の一部に給水管が通っています。以前「水道管周りは管経由で、音が響きやすい」と聞いたことがあるのですが、具体的に同じ団地内でもリフォームで二重床を触ったあとに、階下住民から音の件で苦情を言われるケースを時々耳にしております。
(ここ最近では、管理組合の工事の申請書類に、床の遮音性能書や、収まり図面など...続きを読む

Aベストアンサー

大分日にちが経っておりますが、参考になれば幸いです。

変更案は、支持脚式の置き床遮音用のみが、床スラブに対しての、緩衝材となる構築です。

その場合ですと、従来あった遮音シート付きフローリングと比較すると、下階への振動は、同等に押える事は出来ません。
(結構響くようになる恐れが有ります。)

無垢フローリングの下地に、緩衝材の設置が望ましいかと思います。(遮音シートでも可。)
(無垢フローリングでは、緩衝材付きの物は、ほぼ無いと思いますので。)

ロックウールに関しては、ギュウギュウに詰め込むまでの必要はないかと思います。

ようは、各種配管の振動と共鳴を抑えられれば良いだけの事ですので、配管固定バンド類にも防振ゴムなどを利用し、緩衝音を抑える事の方が重要でしょう。

床スラブの不陸は、支持脚で調整のできる物が主流です。(と言うか、それしか使ったことが無いです。)ので、合板での不陸調整などは必要有りません。

床の振動を床スラブに伝える、支持脚であり、支持脚の支える面積のみでは、振動を抑え切るには無理が有ります。

出来るだけ、振動を抑えるには、合板とフローリングの間に遮音シートなどの吸収材を用いるべきかと思います。それで、以前と同等な環境になるかと存じます。

大分日にちが経っておりますが、参考になれば幸いです。

変更案は、支持脚式の置き床遮音用のみが、床スラブに対しての、緩衝材となる構築です。

その場合ですと、従来あった遮音シート付きフローリングと比較すると、下階への振動は、同等に押える事は出来ません。
(結構響くようになる恐れが有ります。)

無垢フローリングの下地に、緩衝材の設置が望ましいかと思います。(遮音シートでも可。)
(無垢フローリングでは、緩衝材付きの物は、ほぼ無いと思いますので。)

ロックウールに関しては、ギュウギ...続きを読む

Q家を買ってから1年であちこち不具合が...

一軒家を買われた方、また建築関係の方に質問です。
一軒家を買って約1年ですが、外壁に小さな亀裂が走ってたり、
室内天井、壁などの壁紙に内側の柱のゆがみ?かなにかで小さな段差ができたり
しているのですが、こういうことはあるのでしょうか?
それともクレームとして直してもらったほうがよいのでしょうか?
お願いします。

Aベストアンサー

外壁のクラック(亀裂)や壁のゆがみなどは普通のこととは思えません。
まだ1年くらいだとのことですから、保証期間でしょう。
すぐに連絡を取った方がいいと思います。
このところの経済状態から建設業者はぎりぎりの状態で仕事をしているところが多いと思われます。
どちらに注文されたのかはわかりませんが、大手の住宅メーカーならば
実際に作業をするのは下請けの小さな会社です。
下請けの会社は金額的にかなりたたかれてやむを得ず工事が手抜きになったり
材料に制約を受けたりしている可能性もあります。
また、もともと地盤が悪いところだという可能性もありますが、それは大丈夫でしょうか。
もしも地盤が悪い場合はそれなりの施工方法があるのですが、そのあたりも心配ではあります。
考えると切りはないのですが、とにかく業者に連絡をして納得がいくまで説明してもらい、不良個所は直してもらうことをおすすめします。


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