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建設中の高速道路等を見たり記事を読んだりするのが好きです。
都市計画決定がなされてから工事着手までかなり期間がかかるようです。(10年以上は普通)
都市計画決定から工事着手まで何をしているのですか?
(用地買収は予算が無いので出来ないのでは?)

A 回答 (2件)

都市計画決定後に、事業認可を経て、


用地買収、着工といった手順となります。

遅れるのは、予算の問題と用地取得の問題があります。

予算については、
都市計画道路の整備の場合、
街路事業といった国の補助事業を取得することが前提となります。
一つの自治体で1年に何本も自由に……という感じで国の予算はつきません。

抜け道として、街路事業の枠は決まっているので、
沿道のまちづくりと同時に道路を整備するように位置づけるなど
別の事業から補助をもらうようにすれば、
街路事業とは別枠となって
整備を優先させることも可能になったりします。

ただ、いずれにしても、国の補助は全額補助ではないので、
自治体側でも予算を用意する必要があります。
そのため、自治体の予算にも左右されます。

この予算を充当する目処が立って
はじめて事業認可が得られます。
1年間に整備可能な量と比較して
はるかに多くの都市計画道路が都市計画決定されているため、
まずは事業認可までの時間がかかるということです。

次に、用地取得の問題です。

この程度の密度で都市計画道路が必要である、
といった基準をふまえて、
数十年前にばーっと図上で線を引いて
都市計画道路を指定してしまったものの、
自治体の予算もなく、国庫補助もつかずに放置されていたものが多いので、
用地交渉をしても、そんな話は知らないとばかりに、
地権者が応じる目処が立たないというものも少なくありません。

そのため、なんとか事業認可が得られても、
用地取得にも時間がかかって、
その結果、道路の本体工事の着工まで
時間がかかるということになります。

なお、決定から時間が経っているので、
必要性の点で疑問が生じているものについては、
廃止したりするものも最近出ています。

なお、新たに都市計画決定を行うものは、
最近の状況をふまえた新たな必要性があり、
予算充当の目処もある程度立っており、
地元に説明を行って、一定の理解を得た上で、
都市計画決定を行っているので、
決定から、事業認可、着工までの時間は早くなっていると思われます。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

>都市計画決定後に、事業認可を経て、用地買収、着工といった手順となります。
>ただ、いずれにしても、国の補助は全額補助ではないので、自治体側でも予算を用意する必要があります。

納得です。

お礼日時:2012/11/18 08:46

段取り8分っす。

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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

お礼日時:2012/11/18 08:47

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Q都市計画道路にかかる土地に建築した場合

新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた12区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成30年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法53条の申請が必要とのこと。

そこで質問ですが、

・土地の半分だけ(建物3分の1ほど)道路になる場合、立ち退きになるのでしょうか?それとも残り半分22坪ほどに住まないといけなくなりますか?

・6年後からの計画ですが、事業決定なされてから5年かかるとして、早い場合10年ほどで立ち退きになる可能性もあります。ローンが残り25年、元金も殆ど残っている場合、どのような査定になりますか?

・土地12区画のうち、道路にかかるのは一画だけです。他の区域より安いわけでもなく、そのままの価格で購入する予定です。計画道路上の土地だと言って、値交渉した方がいいでしょうか?

・その土地を諦めて他で探した方がいいですか?リスクがあるので本当はやめておきたいのですが・・・交通の利便性が良い、夫の会社に近くて、両実家の中間地点。小、中学校に近い。新しい住宅街、日当たり良で、探し続けてやっと見つけた土地です。今の所、第二候補の土地は見つかっていません。

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Aベストアンサー

補足1

>建蔽率はどうなるのでしょうか?

残地で建ペイ、容積を考える。

>補償は以前と同等の建蔽率で補償してくれるのでしょうか?

築年数に対応する補償です。

>ローンは補償金で返して、新しい住宅分を組み直さないといけないのですね。

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Q都市計画決定とは?

新しく道路が出来たり、拡幅されることが嬉しくてたまりません。
そこで以下質問です。

1.都市計画決定とは具体的に何がなされるのでしょうか?
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2.都市計画決定から工事着手まで相当期間がありますが、何が行われているのですか?
3.例えば大阪湾岸線西延部の場合、都市計画決定、工事着手は誰が(どの機関が)決めるのですか?
以上です。

Aベストアンサー

1.
何を都市計画決定するかによりますが、
道路や公園などでは、その区域に
道路や公園をつくることを宣言するとともに、
計画区域内の建物について一定の規制(都市計画法53条)をかけます。
都市計画決定だけでは用地買収は行われません。

2.
都市計画決定後に事業認可の手続きを経て
用地買収が行われ、道路や公園の整備等が行われます。
新しく都市計画決定を行う場合は
関連地権者の一定の合意をとっているので、
速やかに事業認可に至る場合が多いでしょう。

過去(20~30年以上前)にまとめて都市計画決定を行ったようなものは
地権者の合意を十分にとらずに、予算もないままに、
とりあえず必要そうな場所に線だけ引いておいたものが多いです。
これらは、基本的に予算がつくまで放置されますが、
都市計画決定後数十年を経て仮に予算がついても
地権者が猛反発してどうにもならないという場合も少なくありません。
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(道路であれば幅員を変更する・位置を変更する・地下構造にする、
公園であれば位置を変更する・小さくなる、など)
不要とされて廃止される例もあります。

3.
この地域に詳しくないのでよくわかりませんが、兵庫県ですね。
以下は、都市計画図書ではなくて
環境影響評価書(環境アセスメント)ですが、
1ページに書いてあります。

http://www.kankyo.pref.hyogo.lg.jp/eia/wangan/hyoukasyo.pdf

都市計画の決定権者は兵庫県
事業者は国土交通省近畿地方整備局です(国道のため)

都市計画法第59条にありますが、
事業者が国の機関であるため、国土交通大臣の承認を受けて
国土交通省近畿地方整備局が事業を施行することになります。

1.
何を都市計画決定するかによりますが、
道路や公園などでは、その区域に
道路や公園をつくることを宣言するとともに、
計画区域内の建物について一定の規制(都市計画法53条)をかけます。
都市計画決定だけでは用地買収は行われません。

2.
都市計画決定後に事業認可の手続きを経て
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関連地権者の一定の合意をとっているので、
速やかに事業認可に至る場合が多いでしょう。

過去(20~30年以上前)にまとめて都市計...続きを読む

Q立ち退き?道路・都市計画に入っているのですが・・

こんばんは。すみませんがお分かり頂けます方にご質問です。
まったく立ち退き(家族に関係ないことと思っておりました)
しかし、2世帯住居にしようと今の姑の一軒家を不動産会社に相談しましたところ未来、都市計画(開発)にて今の住宅(我が家)3分の一が
その道路開発に引っかかっておりました。
未来、我が家は完全に引っかかるようです。
大体、庭を含め70坪あるのですが
その庭部分に一壁挟み私たちの家を建てようと思っておりましたが
そうしましたら姑の自宅(キッチンなど)ひっかかております。
庭が広いのですが姑の家はまるっきし壊さなくてはいけない状態です。
できればこの段階で市役所に相談して都市計画に引っかからない今?
それとも別の場所で2世帯にしたいと思っておりますが
不動産会社の話では今の状態だと未来都市計画に
売り払っても引っかかっているんだったら購入価格の半分くらいしか
お金は入ってこないといわれました。
家は築約10年です・・
それではキツイと姑も言っており今、戸惑っています。
どうしたらよろしいのでしょうか?
都市計画が実行されメリットはあるのでしょうか?
まるっきし詳しくなくこんな質問すみません。
また、市役所・県に言って早急に解決することでしょうか??
姑も早く解決を望んでおります。
詳しい方、ぜひご回答お願い致します。

こんばんは。すみませんがお分かり頂けます方にご質問です。
まったく立ち退き(家族に関係ないことと思っておりました)
しかし、2世帯住居にしようと今の姑の一軒家を不動産会社に相談しましたところ未来、都市計画(開発)にて今の住宅(我が家)3分の一が
その道路開発に引っかかっておりました。
未来、我が家は完全に引っかかるようです。
大体、庭を含め70坪あるのですが
その庭部分に一壁挟み私たちの家を建てようと思っておりましたが
そうしましたら姑の自宅(キッチンなど)ひっかかており...続きを読む

Aベストアンサー

>間違いなく近い将来、

とか

>それがまだ何年先に着工とは決定

当初に回答したように、
事業の計画決定されて
未だに事業の認可(決定)がされていない
都市計画街路は全国何処にでもあります。
例えば、貴方の近所の国道一号線の4車線化も
国道事務所は名古屋方面より三重県方向に拡幅していますが
次の用地買収の時期は「未定」です。
そもそも、役所の人間が
素人やデベロッパーに
間違いなくと言う様な
将来の誰もが責任のとれない発言をすること自体が間違っています。

また、
当時の建築は53条許可により建築されていますので
今回も53条許可により建築されます。
そして
都市計画街路自体が事業認可された時には
関係者に事業の説明会が開催され
路線の測量で道路の位置が決まります。
その時から
補償の話が出るわけであり
今から将来の補償の考え方などを
議論していてもしょうがないでしょう。

住宅が必要であるから建築するのであり
道路が決まった時は
その時を思って考えるしかないでしょう。

Q用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか?それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか?可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか?(参考になるか分かりませんが、土地は33坪で1000万、建物は約1600万、昨年の7月に新築です)
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
 
●建物の補償(建物の移転料)
 土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法(再築・曳家・改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
 移転することが可能な工作物(プレハブ物置き・看板・門扉など)は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物(ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など)は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
 立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植(根掘り、運搬、植え付け)に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
 建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
 建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
 建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

 以下は関係無いとは思いますが,参考に。

●借家人補償
 賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
 営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

 なお,公共工事の場合,5,000万円控除というのがありまして,5,000万円までは,売買に係る税金が課税されないという特典(?)もありますよ。

(注意点)
・いくら粘っても,値段は上がりません(先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから)。
・最後まで売らないと,強制買収されます。勿論,補償のお金は払ってもらえますが,5,000万円控除が受けられなくなります。

 普通は,幹線道路とか鉄道を作る場合は,都市計画決定といいまして,何年か前に(数十年前に決めている場合もあります)どこに作るか大まかに決めてあり,その区域については,土地の売買は規制されるんですが,買われる時にはまだ決まってなかったんですか? 

 どちらにしても,面倒な話ではありますね-。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価...続きを読む

Q用地買収、移転補償費の交渉2

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さないことになっているとのこと。
それでは、見せてくださいと頼み、持参してもらいました。
ところが、ザッと見ただけで、案の定取りこぼしを発見しました。(FFストーブを移動式のストーブで計算)
指摘すると「すみません、調査間違いでした。10万円位増額になります」とのこと。(あっさりしたものです。こちらは真剣勝負なのに…)
益々不安になりました。

そこで今回の質問は、この内訳資料は、本当に我々に公示しないことになっているものなのでしょうか?逆に我々には、提出してもらう合法的な理由はないものなのでしょうか?
補償額の結果(合計)だけの提示では、納得できません。せめて内訳の確認だけはしたいと思います。
どなたか、詳しい方のアドバイスを宜しくお願いいたします。

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さな...続きを読む

Aベストアンサー

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とでも言えば、すぐに出してもらえるでしょう。
ただし、注意しなくてはいけないのは、
「飽くまでも確認のために要求するのであって、
それをネタに『ごねる』つもりではない」
という事を強調しましょう。
こんな事で関係を悪化させてはツマラナイですから。
 
そして金額についてですが、
まず個々の値段について明確な数値を聞きだすのは無理でしょう。
それに聞き出したとしても、
その金額が不服だと言って交渉できるわけではないので意味がありません。
ナゼかというと個々の値段については、キッチリとした基準がありまして、一職員がどうこう出来る代物ではないからです。
      
そして、一覧表をもらったら、
漏れが無いか、工作物の大きさが間違っていないか等を確認してください。
問題があれば、再算定してくれます。

私たちとしても本当は、
個々の金額などを全部公開して説明できれば、
スムーズに行くと思っているのですが、
毎年、基準となる個々の金額が見直されているので、
あまり細かい金額を教えてしまうと、
住民間の不公平感を煽ってしまう懸念が・・・
ですから、このような形になってしまうのですよ。
別に悪気があって隠しているわけではないということをご理解していただければと思います。
         
では、また何かありましたら質問してください。
         

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とで...続きを読む

Q「行政財産」と「普通財産」の違いは?

 早速質問です、宜しくお願いします。
 
 行政の持つ財産には「行政財産」と「普通財産」の二種類あると聞きましたが、
 両者はどのように違うのでしょうか。

Aベストアンサー

正式には、国有財産法に定められております。

簡単には、行政財産とは実際に行政庁が行政業務を運営するにあたって使用する財産のことです。
たとえば、庁舎、試験場などです。

普通財産とは、国といえども何らかの理由から一般の財産を保有している場合がありますが、それらを指して普通財産と称していますなります。また、行政財産であっても、その目的に利用されなくなった場合には、用途廃止を行い一般に所有する状態と変わらなくなった場合にも普通財産となります。また、現金による納税ができなくなり、所有する不動産を納税の代わりに収める手法があります(物納と称しております。)。このような場合には、国税庁から財務省に引き渡しが行われ、財務省において一般競争入札党の手続きを経て売却され、納税に充当後に残余があれば納税者に返却されます。

普通財産は、いわば国も一般人や一般法人と同じように動産、不動産を所有している場合がありますが、それを普通財産と称しております。

特に、普通財産の中でも遊休地などは早期に売却して歳入に組み入れることが求められており、財務省が積極的にPRして処分促進を行っております。

参考URL:http://www.mof.go.jp/jouhou/zaisan/zaisan/ichiran2/h18a.htm

正式には、国有財産法に定められております。

簡単には、行政財産とは実際に行政庁が行政業務を運営するにあたって使用する財産のことです。
たとえば、庁舎、試験場などです。

普通財産とは、国といえども何らかの理由から一般の財産を保有している場合がありますが、それらを指して普通財産と称していますなります。また、行政財産であっても、その目的に利用されなくなった場合には、用途廃止を行い一般に所有する状態と変わらなくなった場合にも普通財産となります。また、現金による納税ができなくなり、所...続きを読む

Q都市計画道路に基づく立ち退きについて

知人が賃貸アパートに住んでいるのですが、1年後にそのアパートが都市計画道路にかかるとのことで立ち退きを要求されています。こういった場合は立ち退き料を貰うことはできるのでしょうか?
ちなみに住居年数30年 家賃4.5万円です。

Aベストアンサー

こんにちは、初めまして。

おそらくアパートの大家さんより立ち退き要求があったのだと思います。
そうだと仮定しての回答になりますが・・・
賃貸契約書内に、「退去を求める場合、貸主は借主に対し○ヶ月前までにこれを通知しなければならない」とか、退去に関する条項が書いてあるはずです。
大家さんがこれに基づいて、1年後のことを今から質問者さんの知人に伝えているのであれば、立ち退き料の規定がない限り、貰えない可能性が高いと思います。
退去に関して、敷金以上の修繕料の請求はしないからとか、取り壊すので敷金は全額返すので・・・といったところが現実でしょうか。

契約書内に何の規定がないとしても、一般的には1年あれば、次の住居を探すには十分な時間があると判断されて、立ち退き料を請求するのは難しいかもしれません。
ただ、客観的な理由で転居出来ず、退去要求で著しく不利益を蒙るおそれがあるなら、それを理由に立ち退きに対する慰謝料を請求(民事訴訟)出来るかもしれません。
そうなると、大家さんと都道府県もしくは市町村との協議も出てくるかもしれませんが、個人的には難しいと思います。

こんにちは、初めまして。

おそらくアパートの大家さんより立ち退き要求があったのだと思います。
そうだと仮定しての回答になりますが・・・
賃貸契約書内に、「退去を求める場合、貸主は借主に対し○ヶ月前までにこれを通知しなければならない」とか、退去に関する条項が書いてあるはずです。
大家さんがこれに基づいて、1年後のことを今から質問者さんの知人に伝えているのであれば、立ち退き料の規定がない限り、貰えない可能性が高いと思います。
退去に関して、敷金以上の修繕料の請求はしないからと...続きを読む

Q道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否

道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否をしたいですが、仕方ないことだと諦めています。
立ち退きの説明会が二ヶ月前にあり、道路が拡大になるに当たり立ち退きを要請されました。
その説明会では、係りの者が査定に行くので建物の今の価値と土地の代金を支払うのでその金額に合った家に引越しして下さい、との事でした。
家は築15年、20坪程の5LDKの3階建てです。
同じ時期、同じ場所に三軒建売が出た時、一番最初に右端の家を買いました。
後ろも右隣りも空地で(これから何かが建つ予定はあったそうですが)大変住みやすそうだと思ったからです。
今現在も空地のままで近所付き合いに悩まされる事もなく大変気に入ってる場所です。
正面が南向き、向かいは公園なので実質左隣しか家がなく、人付き合いが苦手なわたしは本当に住んでて楽チンなのです。
引越ししたくはないですが決まったことなので仕方ないと思っています。ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。
査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?
また、査定額の半分くらいの金額の家を買って残りを現金で貰う事も可能だと聞きましたが、その現金で貰った分に税金が大きくかかると聞きました。
税金は何%でかかってくるのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否をしたいですが、仕方ないことだと諦めています。
立ち退きの説明会が二ヶ月前にあり、道路が拡大になるに当たり立ち退きを要請されました。
その説明会では、係りの者が査定に行くので建物の今の価値と土地の代金を支払うのでその金額に合った家に引越しして下さい、との事でした。
家は築15年、20坪程の5LDKの3階建てです。
同じ時期、同じ場所に三軒建売が出た時、一番最初に右端の家を買いました。
後ろも右隣りも空地で(これから何かが建つ予定...続きを読む

Aベストアンサー

>ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。

金額次第で幾らでも見つかるものです。

>査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?

人付き合いが嫌いな人にとっての住みよさと、人付き合いが好きな人にとっての住みよさがありますので、個人差の部分は評価の対象外です。固定資産税を払う時にも気に入った場所だから増額して払うということはしませんよね。個人個人の思い入れはPricelessです。

>また、査定額の半分くらいの金額の家を買って残りを現金で貰う事も可能だと聞きましたが、その現金で貰った分に税金が大きくかかると聞きました。

掛りません。
過去に買った時の値段との比較で3000万円以上の利益がでると課税されますが、次に買う物件との比較で幾ら節約しようともその金額には一切課税されません。もしローンが有る方などで「この際にローン残高を減らしておきたい」と考えている人にとってはラッキーチャンスですね。

ちなみに過去の調達価格と今回の売却価格で3000万円以上儲かった場合、儲かった額のうち3000万円以上の部分に対して10%の所得税(=国税)と4%の住民税(=地方税)を納付する義務があります。”土地成金”でも極めて税率が低いのが日本の税制の悪いところ(良いところ?)です。

くわしくは下記をご覧ください。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

>ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。

金額次第で幾らでも見つかるものです。

>査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?

人付き合いが嫌いな人にとっての住みよさと、人付き合いが好きな人にとっての住みよさがありますので、個人差の部分は評価の対象外です。固定資産税を払う時にも気に入った場所だから増額して払うということはしませんよね。個人個人の思い入れはPricelessです。

>また、査定額の半分くらいの金額の家を買...続きを読む

Q道路拡張に伴う立ち退き補償について

わからないので、教えてください.
実家が道路拡張にかかり、市から立ち退きの話しがきました。
市との話し合いをしていくにあたり、こちらから要求できる補償の種類を知りたいです.
実家は、借地ですが、建物は所有しています。母が一人で理容業を営んでいます.
従業員は現在はなし。道路拡張には100%かかります。
現在の話し合いの状態は,すぐ近くに代替え地を斡旋してもらい,今住んでいる家の査定まで終りました.これから具体的な金額と話し合いになるのだと思います.
土地が借地でなければ、補償で充分新しい店をつくれるのでしょうが、借地であるので、その点が不安です。年老いた母一人の店ですので,借金もできず、なるべく市の補償でできるようにと願っています.
同じような経験をされたかた、法律の専門家の方、アドバイスでもよいのでお願いします.

Aベストアンサー

現在の国内での公共事業の用地買収について、
土地所有者など、買収される側にたって、適法に交渉を行い、
最善の補償を獲得する自信は有ります。
そのための、知識・経験も普通の人よりもあります。
否、平均的な用地職員より、知識、交渉テクニックを持っている
自信もあります

また、個別に相談を受けても、知っている限りの事はお教えする気持ちも
あります。

しかし、余人の雑音、その他の煩わしさ無しで、彼方と完全に私をつなげる
方法がないようです。
私の知識は、様々な人達の相談を受け、獲得していったものです。
その事を、おざなりにして、彼方とだけの相談を優先する事はできません。
私が、PCの前だけで、彼方とつながる方法があれば、別です。
申し訳ないですが、その方法は、彼方の方で見つけてください。
それが、可能となれば、御協力はさせていただきます。

Q加重平均と平均の違い

加重平均と平均の違いってなんですか?
値が同じになることが多いような気がするんですけど・・・
わかりやす~い例で教えてください。

Aベストアンサー

例えば,テストをやって,A組の平均点80点,B組70点,C組60点だったとします.
全体の平均は70点!・・・これが単純な平均ですね.
クラスごとの人数が全く同じなら問題ないし,
わずかに違う程度なら誤差も少ないです.

ところが,A組100人,B組50人,C組10人だったら?
これで「平均70点」と言われたら,A組の生徒は文句を言いますよね.
そこで,クラスごとに重みをつけ,
(80×100+70×50+60×10)÷(100+50+10)=75.6
とやって求めるのが「加重平均」です.


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