定期借地権の譲渡？贈与？？

現在定期借地権の土地に建物を建てて住んでいます

息子も成人しましたし老夫婦は田舎に引っ込もうと考えています

この場合息子に契約者を変更することは特に問題ないのでしょうか

契約満了時に返還される保証金がありますが

そのまま単純に息子に契約を継続させると

借地権および保証金の贈与とかに当たるのでしょうか

そもそも契約自体を息子に引き継げるかも分かりませんが

わかりやすく解説いただければ幸いです

No.3 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/11/13 15:54

定期借地権は地主の承諾を得て売却することが可能です。

地主が譲渡を承諾しない場合は、裁判所に承諾に替わる許可を求めればいいことになっています。

実際の残存期間が３０年とか一定期間があるなら売却価値があり「代価」がつきます。一方保証金は敷金のような「預り金」として返還されるものなので定期借地権と一体で贈与・譲渡されません。
さて、ご子息に定期借地権の名義を書き換えると、借地権の市場価値を「贈与」したものとみなされます。その際必要な保証金を息子さんが預入していないならば、その分も贈与とみなされかねないので注意が必要です。
前の方がおっしゃるように、建物を貸すだけでいいのではないでしょうか
使用貸借は親子なら税法上も贈与にならず、定借の契約上も問題なさそうです。
相続の時点で定期借地権の期間が残っていたら、普通に相続で借地権と保証料を相続すればいいです。

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/11/13 01:17

　不動産賃貸業を営んでおります。

　いま、自宅でなにも資料がありませんので、断言はしませんが、その借地契約に、居住者に関する規定はあるのでしょうか？

　つまり、質問者さんが転居して、息子さんに住まわせてはいけないとかの規定はあるのですか？

　ふつう、家が建っている場合、定期借地だろうがなんだろうが、家を転売するのはふつうダメです（借地料を払わなくなる危険その他の危険があるので）が、そこに誰を住まわせるかは建物所有者の自由です。

　代わりに、居住者が地面を掘り返し始めるなどろくでもないことをし始めたら、その責任は家の持ち主にかかってきますが。

　質問者さんが土地を賃借して、建物を所有しているかぎりは、息子を住まわせたら契約違反ということは、ふつうはナイはずです。

　家の所有権も、保証金の返還を受ける権利も、質問者さんのもの。

　住むのは息子さん。

　それではマズイのでしょうか？

　それでよければ、そのままにされることをお勧めします。贈与とかの問題はおきませんので。

－－－－－－－－

　あえて、お書きのことを「したいのだ！」ということで回答を書きますと、

　定期賃貸借ですので、借地期間は「貸し続ける義務」・「借り続ける義務」があります。

　原則的に契約解除などはできません。

　したがって、期間内の借地権の転売もしくは名義書換えは、原則的に「契約違反」「法律違反」でしょう。

　保証金の受領権を息子に与えれば、贈与です。

　それも、名義書換をした年の贈与となるでしょう。翌年３月１５日までかな、申告と納税が必要です。

　「それだけの価値を持つ"権利"を、その年に授受したのだから」という理屈を税務署は言いだします。
　
　借地権も、権利金を授受した借地権なら、それも、その年に贈与があったものとして、翌年３月１５日までの申告と納税が必要となるでしょう。

　「いや、権利金は授受していない」としても、そこが「権利金授受の慣行がある地域」と税務署が認定していると、授受したとみなされます。

　つまり、贈与税が課されます。

　自主的に調べて、申告して、納税しなければなりません。私はそれで痛い目にあいました。バカになりません。
　

No.1 回答者： miteita54 回答日時： 2012/11/12 17:08

貸主の了解がない場合は、定期借地権の生前贈与はできません。

相続の場合は、借主の残存期間は借地権を主張できます。

もしそのようにしたいのなら、貸主に、相談してみるて下さい。