出産前後の痔にはご注意!

こちら主任者です。質問させていただきます。

隣接する1000m2を超える農地(所有者数名)があります。

(1).市街化区域内において、農地を分筆し、切り売り転売し、農地転用5条届出書面とともに、所有権移転します。
(第三者による契約のため、契約書上A→B→Cと転売はするが、所有権移転登記は地主から買主へ直接移転。よって、農地もAからCへ直接移転+転用届)

(2).その後、建築時期をずらします。(現実に建築するときに、造成などを行うので、その造成の面積が1年以内に隣接して1000m2を超えないようにする。)


以上は、開発行為にあたらないでしょうか?
一気に1000m2を超える農地自体を転用届を出して所有権移転登記をするので、開発行為にはあたらないのかと思いまして。
つまり、現実的に宅地に変える時期さえ、ずれていればあたらないのでしょうか。(現実問題として、見過ごされてしまう、でも結構です。)
それとも、所有者が違えば、転売者Bが同一でも、一気にでなければ、開発にあたらないのでしょうか。

現実問題としてお願いしたいです。

また、
(3)もし事後的に総合して開発行為に当たるとされた場合、どのような是正?等がくるのでしょうか。
農地転用で第三者に所有権がうつってる以上、建築などをとめることはできないですよね。
売ってしまった債務不履行責任として問題になることも含めてです。

会社が業者としてしようとしている行為、会社の方針に文句は言えませんが、その契約書に主任者として印鑑を押す責任を感じております。会社としての行為を止める意味もあります。
将来的にトラブルになるようであれば、進退問題にもなります。

どうかお知恵と経験を貸して下さい。お願いします。

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A 回答 (2件)

調整区域ではないのですから、農転と開発行為は別の事案として考えるべきです。


市街化区域で農転には問題ないでしょうから、宅地となればあくまで市街化区域内の開発行為の基準に順じて判断されるのでは?地方により違うでしょうが、当方の営業地域(地方の政令指定都市)ではそうです。

1000m2未満とした1回目の宅地はどのような計画なのでしょう?位置指定道路など築造して設備を敷設などしても(内容は開発許可の工事内容と変わらないとしても)1000m2未満なのですから開発には該当しません。ここの部分だけであれば、残地は所有者が違うのですから一体的な利用と判断されることも無く、問題ないと思います。土地の区画形質の変更だけでなく(農地ですから土盛りは必須でしょうが)道路を築造するか否か?が開発行為に該当するかどうかの大きな判断基準です。
パワービルダーなんか醜い敷地延長のみで開発避けて建売しますよね?

問題があるとすれば、2回目でしょう。接道があり上記の1回目の道路を利用しなくとも建築可能な条件であれば問題ないと思いますが、上記の道路を接道条件としたり、延長したりはNGだと思います。当方の営業地域だと後者なら2回目に確認が降りませんね。
少なくとも1回目の造成計画による道路幅員や道路側溝の雨水等の配水計画や2回目も含めた処理能力、下水道局など書類回せれて、改善しなければNGな場合には確認降りません。要は許可は取らないが、1回目の造成の工事内容が全体で開発許可を取得した工事内容と同様でなければだめな可能性があるということです。

しかし、質問者さんは重要事項を説明する立場でしょう?あくまで事業化するのは買主であり、買主は業者でしょう?それならば、杓子定規の市街化区域内の開発行為による規制等の記述をすれば足りるのであり、役所の許認可の判断まで突っ込んだ説明をする必要はありません。
あくまで取引主任者の過失が無いことを優先するならば、現状と法規に照らした規制等を説明すれば足ります。詳細は事業化する業者が各担当課へ確認することで、重要事項にはそこまで求められません。
例え、あなたの会社の社長が故意にしている業者などへうまい話を持ちかけていたとしても(開発はかからないから大丈夫などと)、それと重要事項は別です。

不慣れならば、役所へ確認するのがBESTです。但し、実際の担当課へ現実を以って相談はNG。例えば違う区や担当が市役所なら土木事務所に尋ねるなどして、場所も近隣の違う場所など適当に指定して聞いてみるのが一番です。

当方も仲介で宅地を仕入れたりしても、仲介人の重要事項などはありきたりの説明だけですよ。ほぼ自社で調査して各役所に確認して、大きな問題がなければ買うって感じです。
確かに開発かかるだけで、3ヶ月程度の余計な時間と、許認可の費用がかかるのはわずらわしいのは確かです。

物件の状況と利用計画がわかりませんので、おおよそ推測で書いたので、間違っていればスルーしてください。

重要事項よりも中間省略の方が気になりますね~買主こけませんよね?こけても最悪自社で決済できる資金があれば問題ありませんが・・・・・・あまり欲掻くとねぇ~まあこれは質問者さんの問題ではありませんが・・・・・・
折角の機会ですから、色々調べて勉強して自分の知識にしてください。

この回答への補足

大変詳しくありがとうございます。

1回目も2回目以降も、分筆と農地転用(5条)しかしません。分筆をうまくすれば、接道要件を満たすからです。
農地転用も、事実上の中間省略しているため、農地転用上は弊社が関わることはありません。

ただ、筆は違えど、農地を転用することをわかりながら、1000m2を超える土地を売却しているため、問題を感じました。実際、農地ばかりだった市街化区域の一画が、開発無に、家がどんどん立っていくわけですから・・。



主任者の責任の箇所、すごく助かりました。
大変大変感謝です。

今時間がないので、後程じっくり読ませていただき、改めてお礼させていただきます。

補足日時:2012/11/21 13:37
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>(1).市街化区域内において、農地を分筆し、切り売り転売し、農地転用5条届出書面とともに、所有権移転します。


(第三者による契約のため、契約書上A→B→Cと転売はするが、所有権移転登記は地主から買主へ直接移転。よって、農地もAからCへ直接移転+転用届)

都市計画法のことばかり気にしているようですけど、Bが単なる仲介だけで中間取得しないならいいですが、実際には中間取得しているのにAからCに直接売買されたように装って届出をするのは、虚偽届出で農地法違反ですよ。

農地法が規制しているのは、「所有権移転」そのものであって、登記簿の名義変更を規制しているわけじゃないですからね。

A→Bの部分が無届(無許可)売買になるし、無届(無許可)売買は所有権移転の効力が発生しませんから、B→Cの部分は他人の物の売買になっちゃいます。
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この回答へのお礼

申し訳ございません。ご返事していたと思いましたら、しておりませんでした。

大変助かりました!どうもありがとうございました。

お礼日時:2013/01/20 16:49

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Q死者を登記権利者とする相続登記申請書

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以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の1 B
以下省略

質問(1) 上記申請書の書き方に、誤りはございますでしょうか?申請書に亡は書かないですよね?

質問(2) 上記の場合、甲か乙どちらかのみから委任を受けて申請も可能と思いますが、その場合は申請する甲か乙のどちらかの頭に(申請人)と記載すれば良いでしょうか?

質問(3) 質問(2)のように一人からの申請であっても、亡Aの登記識別情報は発行されますでしょうか?

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原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の...続きを読む

Aベストアンサー

受験ではどうなっているかはわかりませんが,
質問(3)は受験では出てこない問題ですよね,きっと。

(1)
いいと思いますが,「亡」は書いています。

(2)
ご指摘のとおりだと思います。

(3)
実務としては発行されていたように思います。
考えてみるに,申請人となるAの相続人は,形式的には
不動産登記法第21条の「申請人自らが登記名義人となる場合」になりませんが,
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不動産登記規則第62条1項の者に準じた者として扱われるのかな…と。

もっとも実務ではその次の登記まで一括で申請してしまうでしょうから,
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Cが建築用に買い受けるため、Bは極力、造成費用や手続きを負担したくありません。

これをスムーズにするためには、どのようにすればよいのでしょうか?
司法書士や宅建主任者に聞いても人によって意見が異なり混乱しております。
どうか知恵をお貸しください。



※今現段階で把握している手続きを記載しておきます。なお、素人として記載しておりますので、間違っている箇所があれば教えていただきたいです。


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Aベストアンサー

(1)はそうですが、造成して水道を入れただけで宅地と見てもらえるかどうかは微妙です。家まで建てないと認められないかもしれません。
(2)はそうですが、宅地にする準備ではなく、宅地にしないとだめです。
(3)現実的にはその案がベターだと思いますが、資材置場にするための造成費用がどれくらいかかるか?ですし、実際に資材置場として利用している状態にする必要があります。
(4)地目変更は法務局に申請しますが、写真だけで判断される場合もあれば、登記官が現地を見に来る場合もあります。そして(1)にも書いたようにどの状態で宅地として認められるかは微妙です。登記官次第です。
(5)AからB、BからCという農地転用は、Bが農地のまま取得する事になり、Bに農家の資格がないと無理だと思います。地目変更と所有権移転が同時に可能か?はちょっとわかりませんが、無理なような気がします。

Q取締役会に監査役は出席しなければなりませんか。

はじめまして。

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出席しなくてはならない場合と出席しなくてもよい場合があるなら、それぞれの違いを教えてください。

しばしば、【取締役を取締るのが監査役】とう言葉を聞くので、取締役会に監査役は出席しなくてはならないのかと思っています。

できるだけ、根拠条文も教えていただければありがたいです。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

 監査役も取締役会への出席義務があります。ただし、監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定めがある会社の場合、出席義務はありません。

会社法

(取締役会への出席義務等)
第三百八十三条  監査役は、取締役会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。ただし、監査役が二人以上ある場合において、第三百七十三条第一項の規定による特別取締役による議決の定めがあるときは、監査役の互選によって、監査役の中から特に同条第二項の取締役会に出席する監査役を定めることができる。
2  監査役は、前条に規定する場合において、必要があると認めるときは、取締役(第三百六十六条第一項ただし書に規定する場合にあっては、招集権者)に対し、取締役会の招集を請求することができる。
3  前項の規定による請求があった日から五日以内に、その請求があった日から二週間以内の日を取締役会の日とする取締役会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監査役は、取締役会を招集することができる。
4  前二項の規定は、第三百七十三条第二項の取締役会については、適用しない。

(定款の定めによる監査範囲の限定)
第三百八十九条  公開会社でない株式会社(監査役会設置会社及び会計監査人設置会社を除く。)は、第三百八十一条第一項の規定にかかわらず、その監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨を定款で定めることができる。
2  前項の規定による定款の定めがある株式会社の監査役は、法務省令で定めるところにより、監査報告を作成しなければならない。
3  前項の監査役は、取締役が株主総会に提出しようとする会計に関する議案、書類その他の法務省令で定めるものを調査し、その調査の結果を株主総会に報告しなければならない。
4  第二項の監査役は、いつでも、次に掲げるものの閲覧及び謄写をし、又は取締役及び会計参与並びに支配人その他の使用人に対して会計に関する報告を求めることができる。
一  会計帳簿又はこれに関する資料が書面をもって作成されているときは、当該書面
二  会計帳簿又はこれに関する資料が電磁的記録をもって作成されているときは、当該電磁的記録に記録された事項を法務省令で定める方法により表示したもの
5  第二項の監査役は、その職務を行うため必要があるときは、株式会社の子会社に対して会計に関する報告を求め、又は株式会社若しくはその子会社の業務及び財産の状況の調査をすることができる。
6  前項の子会社は、正当な理由があるときは、同項の規定による報告又は調査を拒むことができる。
7  第三百八十一条から第三百八十六条までの規定は、第一項の規定による定款の定めがある株式会社については、適用しない。

 監査役も取締役会への出席義務があります。ただし、監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定めがある会社の場合、出席義務はありません。

会社法

(取締役会への出席義務等)
第三百八十三条  監査役は、取締役会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。ただし、監査役が二人以上ある場合において、第三百七十三条第一項の規定による特別取締役による議決の定めがあるときは、監査役の互選によって、監査役の中から特に同条第二項の取締役会に出席する監査役...続きを読む

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WEB上で公図の記号で検索したが、見つかりませんでした。
ご存知の方教えて下さい。

Aベストアンサー

下記URL「法17条地図(法17条公図)」を御覧下さい。
http://www.brain8.jp/zumen/zumen1.htm#3-hou17tizu

この公図でも図面左上隅から右端中央に走る境界線上の4箇所に二点記号が並び、
図面欄外右上の字界図の字界線と図面本体の二点記号の走る境界線とは
正に合致しておりますので、境界線上の二点記号は「字界記号」に間違いありません^^

※なお余談ですが、上記「法17条地図(法17条公図)」の表現は、
旧不動産登記法時代のものですから、現行不動産登記法に沿った表現に改めると
「法14条地図(法14条公図)」になります。

Q抵当権の登記の利息記載について

利息については任意的登記事項とあったのですが
無利息であっても記載必要とありました。
必ず記載されるけれど
任意的登記事項であるというのが
よく分からないです。
利息について記載を欠いていても
登記は有効であるということなのでしょうか。

あとから抵当権登記の利息部分に
修正を加えることになるのでしょうか。

Aベストアンサー

 「利息に関する定め」が「ある」場合に、その利息に関する定めは登記事項になります。例えば、金銭消費貸借を締結した場合、利息を払う約定をしなければ、利息を請求することができません。したがって、そのような約定がなければ「利息に関する定め」はないので、「無利息」と登記する必要はありません。
 しかし、それが商行為による場合は、利息支払の約定をしなくても、当然に利息を請求できます。もちろん、当事者間で「無利息」という約定をすれば、それは有効ですが、この場合は、「無利息」という利息に関する定めをしているので、その旨を登記しなければなりません。

Q抵当権の解除と放棄の違いを教えてください

根抵当権の放棄について教えてください。
だいぶ前から、遠方の取引先の支払いが滞りがちなので、心配になって、その取引先の登記簿方本を取り寄せました。自宅の土地建物に信用保証会社の抵当権が設定されていて、過去には「抵当権抹消・解除」とあり、最近の欄には金融機関の「根抵当権抹消・根抵当権放棄」と消費者金融の「根抵当権設定仮登記抹消・放棄」とあります。この取引先は同じころ、賃貸していた店を閉じて自宅に移して「もう有限会社でなくなったので、(有)をはずして屋号だけで請求書を自宅宛に郵送してくれ」といってきていました。もしかして、その時点で倒産か破産かしていたのでしょうか?(現在、登記簿としては(有)が付いて上りましたが。)
今月の支払いも期日までに払ってもらえそうにありません。以前に滞った時も内容証明書を送って何とか分割で支払いを受けました。この不景気と、その取引先に常に売掛金があるために、縁を切る決断がついていませんが、最終的には引っかかりそうな予感がしています。どなたかこのような状況や「抹消・解除」と「抹消・放棄」の違いに詳しい方いらしたら教えてください。よろしくお願いします。

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Aベストアンサー

ちょっと心配ですね。
解除と放棄は、法律上は確かに違うものです。
解除は、双方合意の上での解除。
放棄は、一方的に金融機関がするもの。
でも、実際のところはどっちもあまり変わりなく使われています。
なので、その違いは気にする必要はありません。

さらに、根抵当権が抹消されたということは、借金を支払い終えたか、他の金融機関から借り替えて全額支払ったか、などということも予想されますが、はっきり分かりません。
根抵当権が抹消されることは、悪いことではなく、いいことだと思います。

とはいえ、消費者金融が根抵当の本登記ではなく、仮登記を打ってきた点にひっかかります。普通は本登記しますから。
根抵当権者がSFCGやロプロあたりだとすると、何か異変が起きた可能性はあります。

細かいですが、抵当権か根抵当権か、どっちかはっきりさせて記述して下さい。でないと混乱します。
また、その不動産が会社所有か、個人所有かもはっきりさせてください。

登記簿には不動産登記簿と商業登記簿があり、不動産登記簿のことを話しておられるようですが、商業登記簿も取ったのでしょうか?
商業登記簿を見れば、破産したのか、清算したのかなどは分かると思います。
苦しいのは間違いなさそうですが。

ちょっと心配ですね。
解除と放棄は、法律上は確かに違うものです。
解除は、双方合意の上での解除。
放棄は、一方的に金融機関がするもの。
でも、実際のところはどっちもあまり変わりなく使われています。
なので、その違いは気にする必要はありません。

さらに、根抵当権が抹消されたということは、借金を支払い終えたか、他の金融機関から借り替えて全額支払ったか、などということも予想されますが、はっきり分かりません。
根抵当権が抹消されることは、悪いことではなく、いいことだと思います。
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募集株式の発行による変更の登記をする場合、株主総会決議の日と、募集株式の引き受けの申し込みの期日との間に2週間の期間がないときは、非公開会社の場合は何の問題もなく、期間短縮についての総株主の同意書などいらないのではなかったですか?

公開会社の場合だけ必要なのではありませんでしたか?

なにか、別の規定と混乱しているのでしょうか?

どうか詳しく教えてください。本当に困っています。

Aベストアンサー

>非公開会社の場合、2週間なくても、問題ないっていう規定、ありませんでしたっけ?
 
 公開会社において、取締役会で募集事項を決定した場合、払込期日(払込期間の初日)の二週間前までに、株主に対し募集事項を通知(又は公告)しなければならないですよね。(第201条第3項)ですから、同意書が必要です。一方、非公開会社の場合、そのような規定がないから(第199条、第200条参照)、そもそも同意書は不要です。

 しかし、株主割り当ての場合はどうでしょうか。募集株式の引受けの申込みの期日の二週間前に、募集事項、当該株主が割当てを受ける募集株式の数、募集株式の引受けの申込みの期日を通知しなければなりません。(第202条第4項)この通知は、公開会社であろうが、非公開会社であろうがしなければなりませんから、同意書は必要になります。

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お世話になります。

不動産売買契約を締結し、残金支払決済の前に売主が死亡してしまった場合、契約には通常所有権移転時期の特約があるため、売主の相続人に不動産の売主としての地位が承継されます。手続きの流れとしては、売主の相続登記を完了させてから残金決済を行い、売却の所有権移転登記をする事になります。

ここまでは良いのですが、実際にこのようなケースが起こった場合、「相続が発生して相続人に売主の権利義務が承継された」旨の覚書は、実務上作成する必要があるのでしょうか?

相続は法律行為ではなく、当然に起こるものなので不要とも考えられますが、そうすると売主の相続人は契約書に一切出てこない状態となってしまうので、実務上どのように処理されているのかが知りたいです。

お解りになる方がおられましたら、宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

売主の相続人が契約書になくても、登記上相続人の所有名義となり、その者から買主に所有権移転する際の原因は、相続前の年月日が登記されますから、おのずと経緯はわかります。
他に現在では「登記原因証明情報」を作成する関係でつながりは明らかなので特に問題はないです。
従って「覚書」など作成していません。

Q用地買収に伴う三者契約の条件

公共事業のため、土地(自宅)が買収されます。
よって、新しい土地を購入しますが、これに関して…

私と、代替地提供者、役所とで三者契約を行うことによってその代替地提供者は、最高1,500万円までの課税対象額の特別控除を受けることができると聞きました。

しかし、事前に仮契約等を行うと、この控除が受けられなくなるとも聞きました。

次のうち、行ってはいけないものはどれでしょうか?

1、私と、代替地提供者間での買付け証明書、売渡し証明書などの発行。
2、実際は、不動産業者が仲介する。
3、不動産業者に仲介料を支払う。

不動産業者からは、1~3全て行っても問題はないと説明を受けましたが、不安です。
実際は、不動産業者が相手方と折衝したり、謄本や公図を取ったり、建築条件の調査等も行っていますので、もし仲介料がだめな場合は、どういう名目で手数料を支払ったらよろしいのでしょうか?

アドバイスを宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

貴方の、過去の質問に代替地提供者の1500万控除があり、そのなかで、そのような回答がありましたね。

この1500万控除は、ともかく起業者である市(?)が、「税務署協議」を行い、税務署が承認する事が絶対条件です。

月曜日に、起業者である市(?)に対して、三者契約したいと申し出て、その指示を受けてください。

この承認、税務署によるのですが、最長2ヶ月を要した事もあります。

その他の話は、承認が得られなかった場合、貴方が逃げられる(「契約しなくても、実害がでないように」)ように、不動産屋と話しておくことです。

三者契約を伝えれば、用地担当者に、「その土地を押さえておいてもよいか?」ときいておけば、自ずと貴方の質問の答えは出ます。

私に言わせれば、1500万控除については、税務署の承認を得た、三者契約が絶対条件でそれ以外は、書類上で処理できる問題です。

不動産屋の存在も、「棚卸し資産」でない限り、大丈夫です。


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