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建て売りでマイホームを検討しています。
先日見に行った物件で最高に素敵な家を見つけました。

場所、立地、と坪数、家の作りとにかくお得で安いです。
日当りも、見晴らしも最高です。

ただ気になる点
○家の裏が法面になっている事。
法面の上には住宅があります。

法面はコンクリートや釘やなんかで頑丈に作ってあります。
家のすぐ裏にどでかいコンクリートの壁もあります。
不動産屋が何度も大丈夫だと言い、
写真、説明、工事の様子、何度も説明してくれました。
そして下の二つを見せてくれました。

☆地盤調査の紙
☆保険付き保証書

この保証書の内容は
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

保険期間が10年
保険金額 2000万
免責金額 10万

です。万が一何かあったら10年間は保証があるのでしょうが…

○家がRC住宅
それでこの値段は安い

マイホームは半年、一年後には決めたいと思ってますので、今すぐではないです。
これ以上の物件はないかもしれないと思うと
法面についてだけ、悩んでいます。

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A 回答 (2件)

安いには理由があるものです。


売りにくい条件があるとプロが見ればわかるから目を引く上物(うわもの・・建築物)を建てたともいえます。法面は水が降りてきて湿度が上がりやすいこと、風抜きが悪くて家の乾燥が促されない、または湿度の高い風が吹き上げて不快などで木造の住宅には不利なことはあります。対策されていればよいですが。
RCということなので構造が腐るということはないでしょうが、湿度の心配は断熱性能の悪いRCに対して対策がなされていないと心配なところです。
室内外RCうちはなしなどであったりするとコストは抑えた家作りはできますが、断熱対策がされていないと住んでがっかり結露の家になります。断熱性能はいかがなのでしょう。換気や暖房にお金のかかる結局は「高い家」になることもあるので要注意です。
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わざわざここに質問するほど悩んでいるなら、止めた方が良いですよ

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Q斜面(法面)付きの土地の購入を検討していますが・・

先日、条件にあった場所で気に入った土地を見つけました。
近隣の相場よりも、けっこう安く、日当たりもよく、きにいっているのですが、
斜面(法面)付きの土地なんです。
北側に20坪の法面、南側に50坪の平地です。法面は土のままです。法面の上は町道(人が通れるほどの幅で、車は通れません)
不動産屋さんは、崖条例には当てはまらない。法的には問題ないが、補強するのはあなたの自由です。と言っています。

しかし、いくら法的に問題なくても、そのままではまずいですよね?
擁壁は必要でしょうか?(幅17Mくらい・高さ2M弱←平地から垂直にはかって大体ですが・・・)
そうすると、費用はどのくらいかかりますか?
ましてや、斜面の上は人が通ります。フェンスも設置しないとならないですか?
落ちたりしたら、もし、うちの土地だったらうちのせいになるのですか??
固定資産もたかくなりますよね?

このような土地、どう思われますか??
教えてください。
お願いいたします。

Aベストアンサー

ずっと昔の話なので、詳しくは覚えていないのですが、やはり250万位はかかると言われました。ただし、土地の質、地域によってお値段は大分変わるのではないかと思われますので、参考程度の見積もりを相談されると良いかと思います。

こちらに、一例がありました。
http://www.iseyasu.jp/PR_Norimen.htm

やはり皆さん、心配なのでしょうか。過去にもこういう質問がありました。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/4280203.html

法面を家で押さえるのは、マンションでもよく取られていますが、知り合いに聞いた話では、土地によってすごく湿気るということもあるようです。周りに川や湧き水がなかったか、その付近の昔の方に聞くのも重要です。

ご参考まで。

Q斜面の雑草どうすればいいでしょう?

3年前に買った家は、起伏のある場所にあり、庭は斜面付きです。
上までは5Mはあり、現在は月1ぐらいで家庭用電動の草刈機で雑草を刈っていますが、本当は月1では延びすぎです。
大して広いわけでもないのに、斜面がとても作業しにくいため、その裏の庭だけで半日仕事になります。
おまけに斜面はかなり急でかなり危険なのです。かつては落ちて怪我をした方もいらっしゃったとか・・。
家は共働きで、もともと私たち夫婦は、ガーデニングにも疎くて、庭を持つということがどういうことだか全く分かっていなかったのです。
しかし、はやしっぱなしだと、すぐに裏のおばあさんから
「お願いがあるんです~。お宅の草が~・・」
と草刈の要請があるので、頬って置くわけにも行かず、ほとほと困っています。
何かもっと簡単に済ませる方法はないでしょうか?
もともとが、山地だったようで、カヤ、シダ、蓬、などが生えているようです。
どなたか良いお知恵をお貸しください。

Aベストアンサー

私の土地にもそのような所があります。昔の人の知恵でしょうか高さ1~1.5m毎に50cmほどの道がついております。したがって、草刈も背伸びをせず、効率よくできます。20~30坪なら素人でも30分で十分刈れます。道は一番上から(1)~1.5M下を鍬やしゃべるで50cm削るように下に落とすだけです。これを繰り返します。あなたの斜面では3本で十分。このくらいは誰でも出来ます。ちなみにうちに共稼ぎです。要は下に落とすこと。斜面は崩れやすいので(地すべり防止)、除草剤とかはダメ。根が深く伸びる木やくさを植えるのがベター。いちじくなどはがけに多いのはこのため。くれぐれも道に植えないことです。斜面はそのままの雑草で可一番強い。もし植えるなら根の深い者を。また斜面のはしに階段を削れば(上の要領)モット楽。

Q家の裏が高さ5m幅20mで角度が約30度ぐらいの斜面地があります。土地

家の裏が高さ5m幅20mで角度が約30度ぐらいの斜面地があります。土地を有効活用したいので土盛をしたいんですが擁壁等はお金がかかるので、赤土を盛ってユンボ等で面押しや転圧して崩れなくする事は可能でしょうか?その盛土部分には建物は建てないですが軽自動車は駐車したいです。危険ですか?

Aベストアンサー

盛土の基準がありまして、現状の高さ5m以下で、幅20m以下、通し勾配30度以下が、基準ぎりぎりです。もちろん、具体的に地質等、調査しないとなんとも言えません。

現状より、勾配を増して、水平面を確保するには、それなりのよう壁を作らないとだめですね。

無理やり、安全を無視して作ると、現状復帰させられる場合もあります。

造成工事は、許可が必要と思われます。


http://www.city.kobe.lg.jp/life/support/shinsei/img/koujikyokagijutsukijun-1.pdf#search='技術基準 盛土'

地盤対策の項を参照し,適切な対策を施工するものとします。
- 44 -
3) 勾配が15°程度(1:4程度)以上の傾斜地盤上に盛土を行う場合は,表土を充分に
除去するとともに,段切りを行い,その段切り表面には排水勾配を付けるものと
します。(令第4条第4項)
4) 谷地形等で地下水位が高い傾斜地盤上での盛土では, 傾斜地盤の勾配にかかわ
らず段切りを行うことを原則とします。(令第4条第4項)
5) 盛土材料として切土材又は土取場の土を流用する場合は,腐植土及びスレーキ
ングを生じやすい土,高含水比の粘性土等を避けるとともに,沈下又は崩壊が生
じないよう締固めその他の措置を講じるものとします。(令第4条第3項)
6) 1回の敷均し厚(まき出し厚)を適切に設定するとともに,締固めにあたっては入
念な締固めを行います。特に切り盛りの接合部では地盤支持力の不連続がないよう
留意します。(令第4条第3項)
4. 盛土内排水層
雨水等が盛土材に浸透し,その排水が不十分な場合は,含水比過多となり, 安息角
が低下し,盛土の崩壊を招くおそれがあります。
したがって,高盛土にあって,下記の(1)~(3)に掲げる条件下に該当する場合は,
盛土内に水平排水層,集水暗渠排水施設あるいは埋設ふとん籠堰堤等を考慮し, 浸透
水及び地下水を速やかに排除し,盛土の安定化を図るよう努めてください。
(1) 地下水が高く,水位上昇による崩壊の危険性が高い場合
(2) 谷筋等の傾斜地において行う場合
(3) 地山からの湧水が多い場合
5. 長大盛土のり面の断面形状
長大盛土のり面の一例を図.3-2に示します。
図.3-2. 湧水のない地山に腹付け盛土をした長大盛土のり面の施工例
防災小段(小堰堤) 排水勾配
宅盤高
小段(1.5m以上)
3.5m θ≦30°
最上端からの5.0m のり面保護工幅広小段(3m以上)
垂直のり高θ≦30°
H>15m
5.0m のり勾配1:1.8以下小段排水
小段θ≦30° 旧地盤線
b≧50cm
5.0m
θ≦30° 地盤a≧100cm 段切り排水勾配:2~5% 1:4程度
基礎地盤段切り区間摺付け区

参考URL:http://www.city.kobe.lg.jp/life/support/shinsei/img/koujikyokagijutsukijun-1.pdf#search='技術基準 盛土'

盛土の基準がありまして、現状の高さ5m以下で、幅20m以下、通し勾配30度以下が、基準ぎりぎりです。もちろん、具体的に地質等、調査しないとなんとも言えません。

現状より、勾配を増して、水平面を確保するには、それなりのよう壁を作らないとだめですね。

無理やり、安全を無視して作ると、現状復帰させられる場合もあります。

造成工事は、許可が必要と思われます。


http://www.city.kobe.lg.jp/life/support/shinsei/img/koujikyokagijutsukijun-1.pdf#search='技術基準 盛土'

地盤...続きを読む

Q法面から建物までの距離

造成して木造の新築を考えているものです。
よろしくお願いします

前面道路が傾斜していて、隣と段差のある住宅地になります。東から西へ傾斜しています。
西側の建物は賃貸マンション(3階建て)で、間に隣が建てた高さ1.5mの擁壁があります。現在境界部分は法面になっています。

計画地盤を西側の端より1.8mにしたいので隣接して2mの擁壁を建てようと思ったのですが、そうすると隣地地盤からの盛土が1mを超えてしまうので宅地造成許可申請が必要とのこと。実際盛土は法面部分に40センチ程度なのでなんだかなぁと思うのですが、訳あって申請にかかる時間がありません。
そこで、法面はそのままに、今は西側隣地より1m離れて計画している建物を東へずらすことを考えています。
法面がある場合、建物はどれくらい離すべきなのかよくわかりません。
高低差は40センチとして、30度の法面があるとします。
ご存知の方よろしくお願いします。

Aベストアンサー

「安息角」を考慮して離れ距離を決めます。
土留めを撤去して土が崩れたときに、一定の傾斜で崩壊が止まりますが、この角度を「安息角」といいます。厳密にいうと、土質によって、それぞれ安息角は異なるのですが、建築の世界ではこれをひとまとめに30度とすることが多いようです。

ここからは、中学生の数学問題です。30度の直角三角形の辺長は1:2:√3でしたね。法面の下端より、高低差の√3倍離れていれば一応安全ということになります。高低差は40cmとのことですが、既存擁壁の安全性が確認できない場合、この下端から考える必要性がありますので、これを合わせた高低差を2mとすると、2.0m×1.73=3.5m離れていればとりあえず安心ということになります。こんなに離せない場合は、基礎(または杭)を安息角の下に到達するように設計します。

一般的にはこんな感じですが、所管行政庁の考え方もありますので、一度ご確認下さい。

Q擁壁がある土地を購入した方

新築を建てる土地を探しており、
探しているエリアに気に入る土地が見つかりました。
南ひな壇の土地で、隣地と接しているのは南のみ。北、東、西は道路となっている三方道路の土地です。
南と西に高低差があり、南は1メートルほどなのですが、西は2メートル近い間知ブロックの擁壁です。昭和40年頃の施工だそうで、当時の資料は残っておらず、いわゆる不適格擁壁です。
東日本大震災の際に震度6を経験したエリアですが、岩盤の上のエリアのため、周辺の同じ擁壁で崩れたりしたところはありません。
自分でもできる限りの自己チェックはしましたが、大きな亀裂やズレなどは見当たりませんでした。
土地の広さは100坪ほどあり、擁壁から離して家を建てれば建てることは出来るのですが、将来的なメンテナンス費用を考えると踏ん切りがつきません。
擁壁がある分、周囲の平地の地価より300万ほど安いです。建築家と擁壁の施工経験者に現地を見てもらいましたが、地盤が強ければ、擁壁は古いがやり直すほどではないと言われました。
実際に擁壁のある土地を購入した方に、購入して後悔などしなかったか?
また、メンテナンスに予想外の費用がかかったなど、購入に踏み切る点で注意点などありましたら教えていただきたいです。
また、購入して良かったという意見もありましたら聞かせてください。

新築を建てる土地を探しており、
探しているエリアに気に入る土地が見つかりました。
南ひな壇の土地で、隣地と接しているのは南のみ。北、東、西は道路となっている三方道路の土地です。
南と西に高低差があり、南は1メートルほどなのですが、西は2メートル近い間知ブロックの擁壁です。昭和40年頃の施工だそうで、当時の資料は残っておらず、いわゆる不適格擁壁です。
東日本大震災の際に震度6を経験したエリアですが、岩盤の上のエリアのため、周辺の同じ擁壁で崩れたりしたところはありません。
自分でもでき...続きを読む

Aベストアンサー

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

私も自宅土地購入時、擁壁についてはさんざん悩みました。欲しいエリアは坂ばかりでまともな土地がほとんどなかったからです。(ちなみに7年探したのも同じです。)

で、結局購入した土地は南側に古い間知石積み擁壁が最短でも3.5mある土地でした。
やはり擁壁からかなり離して家を建てることにより万一の時でも家族の命は守れると判断しました。
私の場合は、地震などで擁壁が崩れたらきっとこの辺りは全て同じ状況になるため、行政から補助が出るかもしれないし、ま、その時考えればいいか、っていうのんきな考えで決めてしまいました。
他にいい土地が見つかりそうになかったし、その他の条件が希望にかなっていましたので。

そして、今の感想ですが、とても満足しています。
メインの開口部が抜けているということは想像以上に気持ちのいいものでした。
庭が結果的に広くなったのも快適ですし、(今は畑になっている)隣に建物が建っても日当りに影響なさそうですし。

価格も安いようですし、場所に後悔がないのなら購入してはいかがですか?
住んだら古い擁壁は自分から見えないので何も気になりませんよ。メンテナンスにお金って必要ですか?
でも、きっと盛土なので柱状改良はまず必要でしょうね。
当方も地盤は強いエリアですが、うちは100万位かかりました。

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

私も自宅土地購入時、擁壁についてはさんざん悩みました。欲しいエリアは坂ばかりでまともな土地がほとんどなかったからです。(ちなみに7年探したのも同じです。)

で、結局購入した土地は南側に古い間知石積み擁壁が最短でも3.5mある土地でした。
やはり擁壁からかなり離して家を建てることにより万一の時でも家族の命は守れると判断しました。
私の場合は、地震などで擁壁が崩れたらきっとこの辺りは全て同じ状況になるため、行政から補助が出る...続きを読む

Q固定資産税いくら??

友人が新築の家を建てたのですが、固定資産税を年間で7万程度といわれたらしいのですが(営業マンに)親からはけっこうするよとかいわれて、不安に思ってるみたいです。いったいどのくらいかおしえてください。ちなみに土地は60坪、約1000万 建物 約2000万したそうです。その他詳しいことはわかりませんが・・。大体で結構ですので、おしえてください。

Aベストアンサー

1.住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」といい課税標準額が6分の1に軽減されます。60坪は約198平方メートル、固定資産評価は公示価格の7割を目途としていますので
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin27.html

1000万×0.7×1/6×1.4%=16,333円

2.新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は当初の3年間は固定資産税が2分の1になります。建物は固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。仮に固定資産税評価を時価の6割程度とした場合、
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin28.html

2000万×0.6×1/2×1.4%=84,000

以上から土地・建物合計で10万程度になると思います。(以上に加えて市街地の場合には都市計画税が0.3%課税されます。)

Q注文住宅の相場はいくらくらいですか?

大和ハウスさんのホームページのTOPに載っている様な家は大体いくらくらいですか?
注文住宅を建てようと思ったらいくらを目標に貯めますか?
年収は関係なく4人がゆったり暮らせる家の広さと大体の値段を教えて下さいっ!

Aベストアンサー

#2です。

A#2で書いた普通の木造住宅で平均的な価格で2000万位(これ以上だと一般の人は手が出ない)ですが、これに敷地の土地を入れると倍の4000万~5000万位ですね。都会のマンションでも家族で住む広さだと最低4000万~5000万はするでしょうね。家を建てる土地をすでに所有しているばあいは3000万位以上の家を建てる方が多いかと思います。
土地も場所により価格が相当異なりますのでなんともいえません。
ただ災害にあいやすい低地や傾斜地、がけ崩れの恐れのある土地、産廃物埋立地、工場跡地などは避けたいですね。

僕の場合は、家に2000万強、土地が3000万弱で合計5000万位でしたね。
(親名義の農地を売ったため親の1000万分の親の共有名義を入れています。)

大体のローンを借りる金額は目安は年収の5倍までといわれています。
家と住宅はローンの抵当にいれることがローンを借りる条件になります。
しかし、余り目一杯借りると毎月の返済額が増加しますので大変ですね。
僕の場合は本来の勤務の給料の他に副業をして稼ぎましたし、妻も子育てが一段落したら勤めにでて繰上げ返済をしました。
今の社会状況では、不況で会社都合でリストラされたり、事故・病気で毎月の返済が滞って、家が競売に掛けられ家を失うだけでなく、ローンの借金額が1000万以上抱え込む世帯がかなりでています。
今の経済不況もアメリカのサブプライムローンの焦げ付き(返済能力のない人々に住宅ローンを大量に貸し出してそれが不良債権化した)が原因ですね。
収入が安定している間に繰り上げ返済して早めに完済したいですね。ローン返済の期間満期の25年後にリストラされずに、事故や病気にならない保障などないですから。。。返済が破綻すれば、家と住む場所を失い、謝金だけが重くのしかかりますので、健康と事故には十分注意したいですね。

#2です。

A#2で書いた普通の木造住宅で平均的な価格で2000万位(これ以上だと一般の人は手が出ない)ですが、これに敷地の土地を入れると倍の4000万~5000万位ですね。都会のマンションでも家族で住む広さだと最低4000万~5000万はするでしょうね。家を建てる土地をすでに所有しているばあいは3000万位以上の家を建てる方が多いかと思います。
土地も場所により価格が相当異なりますのでなんともいえません。
ただ災害にあいやすい低地や傾斜地、がけ崩れの恐れのある土地、産廃物埋立地、工場跡地などは避け...続きを読む

Q斜面の土砂崩れ防止

庭を平らにしたため、砂利駐車場との境目に土の斜面があります。
その土が崩れてこないようにするにはどうしたら良いでしょうか?

斜面詳細
土(多少粘土質)
高さ50cm程度×幅8m程度

思案中の案
1.水をかけて乾燥させると固まる土を斜面に撒く
(斜面で効くのか疑問)
2.植木をする
(生垣のようなもの)

2に関しては、生垣以外に土砂崩れ防止に有効な植物があれば教えてほしいです。

他にコンクリート等の施工以外で何か方法があればご教授ください。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

思案1ですが、高さは分かりましたが傾斜角度は何度でしょうか。
固まる土を斜面に入れても、傾斜角度が急だと崩れて下に落ちてしまいます。
最低でも20cmは厚さが欲しいので、高さ50cmでも作業は苦労されるはずです。
市販されている固まる土は、そんなに安くは購入できませんよ。

思案2ですが、平坦ならともかく斜面の場合は素人では植栽は難しいですよ。
生垣と言われますが、樹木の根が斜面に対して十分に張らなければ雨が降っただけで流出する
でしょうね。生長が早い種類でも、最短でも1~2年は生垣には仕立てられないでしょうね。

近所に斜面がある土手があると思いますが、その斜面はどうして崩れないのでしょうかね。
斜面には雑草が生い茂っていますから、その雑草の根が流出するのを防いでいる訳です。
樹木ではなく草花を植えれば良いわけで、例えば竜のヒゲ、シバザクラ、へデラなどの背丈が
低い種類を植えれば良く、芝生を植えるよりも花が楽しめますから開花する草花で背丈が低い
種類を植えられた方がいいと思います。
金額的にも固まる土よりは安上がりに出来るはずですよ。

Q住宅用土地の法面成形およびコンクリート施工が適切に行われたか疑問を感じています

これから家を新築する土地の西側に法面(高さ約2m,幅約20m)があり,建設会社に角度45度に整形の上,コンクリート厚70mmでの施工を依頼しました.また,法面の上側は一定の高さ・幅で平らにするよう依頼しました.法面の下側は既に厚さ150mm程度のしっかりとしたコンクリートが敷かれている状態でした.
ところが発注したコンクリート張りの仕上がりを確認すると,法面の表面が荒れており(こてで仕上げるわけではないので多少ザラザラ感はあるとは聞いていましたが,後からコンクリートを足して均したような跡などがみられます),法面上部の幅が一定ではない上,コンクリートを分割した位置でジグザグになっているのです(土地の形状からすると,くの字になるはずなのですが).しかも,法面上部は平らではなく凸凹しています(添付の写真をご覧ください).

そこで,詳しい方にお伺いしたいのですが,果たしてこのような施工が適切と言えるのでしょうか.また,不適切である場合,この業者とどのような交渉を行うべきでしょうか(施工のやり直し,支払金額の減額など).

ご意見をいただけましたら,幸いです.

これから家を新築する土地の西側に法面(高さ約2m,幅約20m)があり,建設会社に角度45度に整形の上,コンクリート厚70mmでの施工を依頼しました.また,法面の上側は一定の高さ・幅で平らにするよう依頼しました.法面の下側は既に厚さ150mm程度のしっかりとしたコンクリートが敷かれている状態でした.
ところが発注したコンクリート張りの仕上がりを確認すると,法面の表面が荒れており(こてで仕上げるわけではないので多少ザラザラ感はあるとは聞いていましたが,後からコンクリートを足して均した...続きを読む

Aベストアンサー

うちの県の「がけ」条例では、「がけ」の定義を
・30度を超える傾斜
・その高低差が2mを越える
・工作物の確認申請を行っていないもの(安全が確認できない)
・確認を得ていても検査済証の交付を得ていないもの(上に同じ)
・あと、完了以降の地震や老朽化などで強度に悪影響が出ていないもの
です。
「がけ」に該当したら、法の下端から高さの1.5倍の距離を取り建物を配置しなければなりません。
つまり高低差2mなら3mの距離。

質問者さんは4m離す予定ですよね。
これは法面の上端からですか?
ならば、高低差が2mとし、法面のなす角度を45度として下端より6m離れることになります。
よって「確認申請という手続きに限れば」大丈夫でしょう。

でも、この4mの範囲ってどうします?
南北朝鮮の緩衝帯のように、ずっと「空地」でおきますか?
人が入るのなら落下防止のフェンスなどもいるでしょ?
この法面のそばにフェンス基礎を作ります?
上部の排水はどうします?
排水を取らないとさらに法面に悪影響を及ぼします。

ざっと考え、仮に安息角30度で法面が崩壊したら、法下から3.5m程度までが崩壊する計算になり、6m離れている建物は大丈夫でしょう。
でもネ、既存の工作物などで制限を受けているのならともかく、せっかくの新築でこんな危険(無駄)な計算(設計)はあり得ないわけですよ。

>今のままでは危険ということであれば,安全になるまで家は建てられません.

建物まで一気に倒壊する可能性は低い。
だけどネ、がけ条例にしても建築基準法にしても、最低限の規制なんですよ。
参考に、建築基準法の第1条を引用。

(目的)
第一条
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

ほらネ、「最低の基準を定めて」と「国民の生命、健康及び財産の保護を図り」と明記されている。
最低限とは地震や火災などの災害があっても、人命や財産を守る性能なんです。
今回だって、法面が崩壊し住人が避難した後日にゆっくりと家全体が傾き全壊しても法律の趣旨には反しない。
これが建築基準法の考え。
なので、これでも建築確認申請は通るんです。
でもこれじゃ心配でたまらないでしょ。
なので建築士は最低限だけでなく十分な安全性を保つよう(もちろん予算等を鑑みて)建物だけではなく敷地単位でも熟慮して計画をするんです。

あと、「がけ条例」は安全の確認できない土地の高低差から発生する規制。
つまり上だけでなく下側へも制限がかかる。
下側の土地に建物を接近させて建てる場合、同様に離れ距離を取らなければならないので、万が一の場合法面の管理者である質問者さんに下の土地の所有者からクレームがつくかもしれない。
ちなみに下側は高低差の1.5倍ではなく2倍です。

>この状態からどのようなことを行えば安全といえる状態に持っていくことができるでしょうか?

申し訳無いが、私はあなたの担当建築士ではないし細かい情報がまったくわからない。
部外者だからと、一度すべて除却し作りなおせば、とも安易に言えない。
施工者側にも質問者さん側にも、どちらの味方にもなれない。
相手に不信を持ったのなら、地元の建築士事務所の第三者の建築士に報酬を支払いセカンドオピニオンを取るのもいいかもしれない。

最後にアドバイスね。
質問者さん、家(建物)を建てるときの流れって知ってる?
ってか、施工者でも設計者〈建築士)でも説明を受けている?
http://www.icas.or.jp/download/pdf/kouzi_kanri.pdf
一般の方には難しいかもしれないけど、普通の2階建ての木造住宅を考えているのなら、4から7ページ、12から15ページを読んでいただき「工事監理」の必要性を理解してください。
「監理者」は建築士の資格所持者であり、施工者側の「管理者」ではありません。
現場が設計通りに進行している、施工の内容が問題無いことの確認および記録、最後に建築士の資格をもって施主のあなたへの書面での報告書の提出、などが必要。
今回の法面保護工事も、建築工事に付随する工事で一括して契約していれば、設計の内容から施工の状態までを建築士資格所持者の工事監理者が責任を持ってチェックしたはずです。
つまりこのような赤の他人へネットで質問するなんてあり得ないってこと。

うちの県の「がけ」条例では、「がけ」の定義を
・30度を超える傾斜
・その高低差が2mを越える
・工作物の確認申請を行っていないもの(安全が確認できない)
・確認を得ていても検査済証の交付を得ていないもの(上に同じ)
・あと、完了以降の地震や老朽化などで強度に悪影響が出ていないもの
です。
「がけ」に該当したら、法の下端から高さの1.5倍の距離を取り建物を配置しなければなりません。
つまり高低差2mなら3mの距離。

質問者さんは4m離す予定ですよね。
これは法面の上端からですか?
ならば、高...続きを読む

Q擁壁のある家について

玄関間口以外の3方が2メートル以上ある擁壁の上に建つ家について、購入を迷っております。擁壁の寿命は何年ぐらいか、また、擁壁が老朽化してきたら2メートル以上もある擁壁の下に建つ家との問題とかもいろいろ出てくるかなと思ったり、考え出すと良いことは思いつかないのです。でも、その他の部分は全て気に入っているのです。そういう家にお住まいの方や擁壁のことに関してよくご存知の方、また他の方々にもご意見をお聞かせいただければと思います。どうかよろしくお願いします。

Aベストアンサー

高さ2メートル以上の擁壁は、工作物として確認申請が必要です。
その擁壁が確認済みで検査済み証が発行されているか、地元の役所で、建築確認を行っている課に聞いて見ると良いでしょう。

地盤の良い地域では、切り土で押さえる形の擁壁でも十分もちます。
地盤の弱い場所では、造り変えるのでも大工事になり、隣家の建替えと同時期にあわせないと工事が出来ない場合も出てきます。
ですので、現状で隣家がどの程度擁壁から離れているかも重要な要素になってきます。

防災課でも、がけの危険地域の指定されているか確認するのもいいでしょう。

施工について、工事業者が土木業者か建築業者かによっても、施工の考え方が違います。
土木では、構造物は100年を単位に考えるので、必要以上の寿命を考慮する場合が多く、建築では、建物の寿命を基に30ー50年程度で見ることが多いですね。

下記URLの、「敷地がガケに面している場合」を参照してください。

参考URL:http://www.city.ota.tokyo.jp/ota/ken-shin/kentikukeikaku.2/youtoseigen.htm

高さ2メートル以上の擁壁は、工作物として確認申請が必要です。
その擁壁が確認済みで検査済み証が発行されているか、地元の役所で、建築確認を行っている課に聞いて見ると良いでしょう。

地盤の良い地域では、切り土で押さえる形の擁壁でも十分もちます。
地盤の弱い場所では、造り変えるのでも大工事になり、隣家の建替えと同時期にあわせないと工事が出来ない場合も出てきます。
ですので、現状で隣家がどの程度擁壁から離れているかも重要な要素になってきます。

防災課でも、がけの危険地域の指定さ...続きを読む


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