土地の分割売買

現在、建物がある土地を分割、二分の一、三分の一だけを売却して、残りの土地に家を建て直すことは可能でしょうか？理由としては、借金の返済にあてるためです。抵当権がついていますが可能でしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/12/05 12:55

不動産業者です。

建て替えの資金も住宅ローンを利用するという前提で書きます。
この場合、現在抵当権の元となる借入金の残債が無くなる様にしなければ、その後新たに住宅ローンの借り入れは一部の条件を除けばむずかしいと思ってください。

全額返済できるならば、残った土地は新たに借りる銀行に担保提供できますから問題ありません。
売却額より借入金が多い場合は、残った土地に第一順位でその抵当権が残ります。銀行の担保というのは、万一の回収時にはこの登記の順位で弁済を受けますので、他の銀行などが現在の担保権の下順位で担保設定して住宅ローンを貸付することはありません。（2番抵当権となるため）
このため、残債が残る場合は、残債を含めて新たな金融機関に新築+現在のローン残を借り入れするか？現在借りている金融機関へ再度住宅ローンの貸付相談をするしかありません。但し、この場合2本のローンとなり返済額が大きくなってしまう可能性もあります。

実際の計画としては、現況測量→　分割図面（面積）の検討、図面作成、売買価格や手取り額、建て替え資金のローン事前審査など→　販売活動→売買契約（手付金の受領）→　引越し、建物解体、確定測量図の作成及び分筆→　引渡し及び残金受領（既存の借入金返済と抵当権抹消）
と、買主が確定してから行動に移したほうが無難です。
全額返済であれば事前の金融機関への相談は必要ありません。借入金が残る場合は、一番最初に残ローンと新たな借入先などローンの目処を付けておかなければなりません。

面倒なようですが、売買の仲介業者に依頼するとほぼ業者が目処をつけてくれたり、手配をしてくれます。
土地を分割する場合は、残る自分の土地に執着しがちですが、その地域により売れやすい面積や価格帯、用途地域による売れやすい間口の長さなどありますから、良くアドバイスを受けて検討してください。

No.1 回答者： multiface 回答日時： 2012/12/05 03:05

分割して売却するには、まず抵当権を持っている金融機関と交渉する必要があります。

今回の売却金がその抵当権が消えるだけの金額になるのなら抵当権抹消、まだ借金が残るのなら抵当権の付け直しになるでしょうから、その点の手続きを話し合うことになります。

また、土地自体を分割するということは分筆することになりますので、このあたりは仲介してくれる不動産業者に任せた方がよいでしょう。