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将来相続する予定の土地のことで質問させていただきます。
現在その土地は、賃借中で、駐車場および物置(プレハブの倉庫が設置されている)として利用されています。登記や契約はなく、口約束で貸しているようで、賃料は年額5万円程度もらっているようです。
ここを将来、返してもらって売却したいと考えていますが、どのようにすれば可能でしょうか?
お金を払って立ち退いてもらうようでしょうか?プレハブ等は勝手に建てたようですが、それは取り壊してもらうことは可能でしょうか?

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A 回答 (3件)

>登記や契約はなく、口約束で貸しているようで、賃料は年額5万円程度もらっているようです



口約束、契約書無しは、どちらに有利不利もありません。

年5万円で貸し借りしてるという事実が確認できればそれで裁判でも十分に認められます。

年5万の確認は家賃通帳でも、領収書でも、振込控えでも、とにかく払ってることを証明できれば賃貸借の証明には十分です。

ですが質問の状況は単なる民法上での賃貸借です。

民法の賃貸借の場合は、契約を解除する旨を相手に伝え、相応の期間を相手に与えて明け渡すように要求できます。

相応の期間とは、他の駐車場を借りる為に必要な期間および、プレハブの撤去移転の期間なので3箇月から長くても半年が妥当と思います。

その土地を建物を建てることを目的に貸していた場合は民法ではなく、借地借家法が適用になり、この場合は借り手が強力に保護されますので、おいそれと追い出せませんし、それでも退去させる場合は高額な立ち退き料を払わないとなりません。

>お金を払って立ち退いてもらうようでしょうか?
>プレハブ等は勝手に建てたようですが、それは取り壊してもらうことは可能でしょうか?


駐車場で貸していて勝手にプレハブ建てたのは上記に照らせば民法なので、立ち退き料なし、期間を定めて、プレハブはそちらで撤去して出ていって下さい。でOKです。

ただし、いくら期間の猶予を与えても出ていかず居座った場合はやっかいです。
(例えばその5万が安すぎて出て行きたくない場合など)

質問さんが個人で相手の車をレッカー車などで排除したり、プレハブを壊したり移動させたりはできません。それをしたら自力救済の禁止と言う法律に抵触します。

法治国家では、いくら正当な理由があっても、個人が上記のような実力行使を行うことを禁じてます。

どちらが正当かを判断するのは司法(裁判所)であり、裁判をして判決を得てそれに基づき裁判所の執行官が強制執行をして追い出さないとなりません。

それらの手続きには当然に何十万から百万以上かかる可能性もあります。

またそのようなただのような金額で借りてる賃借人がいるままでは、売りに出しても買い手は付かないでしょう。

相手が理解があってすみやかに退去してくれれば良いのですが、ごねた場合は基本的に質問者さんの立場は前述であると思っていおかれたら良いと思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。良く分かりました。

お礼日時:2013/01/31 19:24

>口約束で貸しているようで、賃料は年額5万円程度もらっているようです



内容がはっきりわからないので、きちんとした回答は出て来ないでしょう。
ご質問者が相続したときに、相手方に対し、所有者が変わったので、改めて契約書を作成しましょうと言って作成することです。
素人が作る契約書では穴だらけになるので、士業の方に入ってもらうべきです。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

お礼日時:2013/01/31 19:24

5万円もらっている以上は、弁護士をいれて、裁判するしかないでしょう、、、まだ相続してないなら、親がやらないといけないのでは、あなたの問題ではないです、権利もないし。

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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

お礼日時:2013/01/31 19:23

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私名義の土地(農地)を近所の人に貸しています(口約束程度)が、その人が半年前に病気になりました。その後、貸している土地は耕作がされていないため、荒れ果てています。借りた人の家族の方に今後どうされる(家族の方が引き続き耕作する又は土地を返す)のか聞いたところ、「私が契約していないので知らない。勝手にしたら。」と言われました。貸した土地には、借りた人(病気になられた人)が建てられた農機具小屋かあります。土地を返してほしいのですが小屋は借りた人が撤去すべきと思います。借りた人は病気のため会って話をすることができません。今後、私はどうしたらよいか教えてください。

Aベストアンサー

>「私が契約していないので知らない。勝手にしたら。」

ひどい言われようですね。
行政書士や司法書士に相談して、撤去等の依頼の内容証明郵便を送りつけた方が良いかもしれません。
回答や撤去へ期間の制約を定め、その期間を守らなかった場合には、撤去費用などを請求することを記載しましょう。

所有権などでの争いもあるかもしれませんし、撤去等の費用の問題もあります。

家族が知らないのであれば、本人へ確認するか、家族が代理で判断し、それを保証すべきでしょうからね。

会えないなら手紙にするしかないでしょう。今後のことを考えて手紙も内容証明郵便が良いでしょう。内容証明郵便も今後のトラブルで困らないように法律家・隣接職などに法的な部分でも困らない文面にしておくべきでしょう。

内容証明郵便は、配達証明・書留などとはまったく異なります。手紙の内容まで郵便局で確認する制度です。個人でももちろん利用できますが、トラブル回避の為にも専門家に書いてもらった方がよいでしょう。契約文書がないことを強く出るようであれば、不法占拠につながることでしょうから、警察などへの相談になるかもしれませんね。

安易な賃貸契約などはしないほうが良いでしょうね。
ただ、私の実家も農家ですので、農地などではよくある話だということもわかりますね。

>「私が契約していないので知らない。勝手にしたら。」

ひどい言われようですね。
行政書士や司法書士に相談して、撤去等の依頼の内容証明郵便を送りつけた方が良いかもしれません。
回答や撤去へ期間の制約を定め、その期間を守らなかった場合には、撤去費用などを請求することを記載しましょう。

所有権などでの争いもあるかもしれませんし、撤去等の費用の問題もあります。

家族が知らないのであれば、本人へ確認するか、家族が代理で判断し、それを保証すべきでしょうからね。

会えないなら手紙にするし...続きを読む

Q畑を貸していると返してもらえない?

父が以前から畑を貸していました。
畑は家庭菜園として利用されています。

父が亡くなり、
畑をこのまま貸していると小作権が発生して返してもらえず
取られてしまう事があるから貸すのを止めた方がいいと
私の知人から勧められました。

今貸している人はおかしな権利を主張するような人ではないのですが
その人が亡くなって子供の代になったりすると
小作権を主張してくるかもしれない
というのです。

父は小作権が発生しないように無償で貸していましたが、
畑を借りている人は
年に1、2回とれた野菜を少し持って挨拶にこられるので、
野菜等を少しでももらうと小作料とみなされると
知人には言われました。

私としては、畑の土地をすぐに使う予定がないし
畑をするのを楽しみにされているようなので
しばらくこのまま使ってもらいたいと思うのですが
今すぐ貸すのをやめるべきなのでしょうか?

本当にとられてしまうことがあるのでしょうか?
取られるとしたら、どういう法律によるのでしょうか?

数年後には土地を売ることを考えているので
こちらの思った時期には明け渡してもらいたいと思っています。

よろしくお願いします。

父が以前から畑を貸していました。
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父が亡くなり、
畑をこのまま貸していると小作権が発生して返してもらえず
取られてしまう事があるから貸すのを止めた方がいいと
私の知人から勧められました。

今貸している人はおかしな権利を主張するような人ではないのですが
その人が亡くなって子供の代になったりすると
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というのです。

父は小作権が発生しないように無償で貸していましたが、
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年に1、2回...続きを読む

Aベストアンサー

#1です。
厳密に言えば、農地を他人にタダで貸す場合にも許可がいるのですが、家庭菜園程度の遊休農地を貸すくらいでは、役所は目くじらたてませんよ。
借り主が収穫を販売しているなら別ですが。

なお、ご心配されている「農地解放政策」ですが、その根拠法となる自作農創設特別措置法はすでに昭和27年に廃止されています。
土地を取られる心配はご無用です。

ただ、借り主が亡くなって、その相続人が畑を自己の所有だと誤解して土地の占有を開始すると面倒なので、文書化しておくことを勧めます。
内容は以下のとおりすればいいでしょう。

土地使用貸借契約書

1 Aは、○○に所在するA所有の土地(○m2)を、Bの家庭菜園として利用する目的で、無償でBに貸し付けた。

2 貸付期間は○年○月末日までとし、Bは期限が来たら本件土地を直ちにAに返還する。
  Bが契約を更新したいときは、期限の○ヶ月前までにAに申し出ること。

3 上記にかかわらず、Aが必要のある時は、いつでもBに返還を求めることができる。
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4 Bが本件土地に設置した物は、返還の際にBの責任で撤去する。

5 期間中に当事者の一方が死亡した場合、本契約は当然に効力を失う。

以上合意したので、ABともに署名捺印する。

A 印
B 印

#1です。
厳密に言えば、農地を他人にタダで貸す場合にも許可がいるのですが、家庭菜園程度の遊休農地を貸すくらいでは、役所は目くじらたてませんよ。
借り主が収穫を販売しているなら別ですが。

なお、ご心配されている「農地解放政策」ですが、その根拠法となる自作農創設特別措置法はすでに昭和27年に廃止されています。
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Q借地を返して欲しいのですが

五十年ほど前に先代が土地がなくて困っていた知人に、借地契約をせずに宅地の一部を貸しました。
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Aベストアンサー

 地域にもよりますが、年間数万円ということは、固定資産税程度にしかならないのではないでしょうか?
 であれば、賃貸借ではなく、使用貸借と考えられる可能性があります。
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 使用貸借は、借主の死亡によりその効力を失う(599条)ことから、今の知人の方に代替わりしてからが、使用貸借の始期になります。判例では、38年経過したケースで、使用収益をするに足るべき期間を経過したと認定したものがあります。

 どうしたらよいかは、今後その知人と絶縁状態になってもよいかとか、いろいろな事情も絡みますから、話がこじれてややこしくなる前に、その契約が賃貸借なのか使用貸借なのかを含めて、弁護士に相談された方がよろしいかと思います。

Q固定資産税いくら??

友人が新築の家を建てたのですが、固定資産税を年間で7万程度といわれたらしいのですが(営業マンに)親からはけっこうするよとかいわれて、不安に思ってるみたいです。いったいどのくらいかおしえてください。ちなみに土地は60坪、約1000万 建物 約2000万したそうです。その他詳しいことはわかりませんが・・。大体で結構ですので、おしえてください。

Aベストアンサー

1.住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」といい課税標準額が6分の1に軽減されます。60坪は約198平方メートル、固定資産評価は公示価格の7割を目途としていますので
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin27.html

1000万×0.7×1/6×1.4%=16,333円

2.新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は当初の3年間は固定資産税が2分の1になります。建物は固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。仮に固定資産税評価を時価の6割程度とした場合、
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin28.html

2000万×0.6×1/2×1.4%=84,000

以上から土地・建物合計で10万程度になると思います。(以上に加えて市街地の場合には都市計画税が0.3%課税されます。)

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q田んぼへの埋め立て費用

現在田んぼになっているところを埋め立てて住宅を建築しようと思ってます。
その際の埋め立て費用は坪あたりいくらぐらいになるのでしょうか?だいたいでいいので教えてください。検討もつきません・・・。

またお願いするのは建築会社ですか?
それとも土木会社??

Aベストアンサー

 まず、建築したい田は現在どのような状況なのでしょうか?例えばほ場整備などを実施したところは農振除外をすることは一定期間(詳しくは土地改良区などに伺うしかありませんが、1,2年の次元ではありません。)を経過しないと農地転用はまず無理です。
 整備してないにしても、農地転用にかなり時間を要します。
 さて本題ですが、田に建築するのは余り推奨したいことではありませんが、埋め立て自体はどこからか土を運び転圧することになります坪辺りいくらかというより、○○○円/m3という単価になろうかと思います。
 例えば、田が100坪、50cm盛土の場合は以下のようになります。(※推測単価を入れますので、質問者様の地域とは異なる可能性はあります。)

100×3.3=330m2(施工面積)
330×0.5=165m3(施工土量)
165/0.9×1.2≒220m3(必要土量)

165×700円≒12万円(施工費:敷き均し、転圧)
220×2,500円≒55万円(購入土:運搬費込)

上記を合算して諸経費を加えると

(12.0+55.0)×1.7≒110万円

 単純計算ではこのようになりますが、実際はすきとりをしたり、地盤改良などをすることになるかもしれませんのでこれ以上かもしれません。

 さらに、元が田ということで地耐力は見込めないので基礎に大きな投資をする可能性を秘めています。

 施工は、できれば土木業者にお願いするのがよいと思います。それは締め固めの管理ができるからです。

>地目は権利書を確認するか、法務局で確認できます。
 

 まず、建築したい田は現在どのような状況なのでしょうか?例えばほ場整備などを実施したところは農振除外をすることは一定期間(詳しくは土地改良区などに伺うしかありませんが、1,2年の次元ではありません。)を経過しないと農地転用はまず無理です。
 整備してないにしても、農地転用にかなり時間を要します。
 さて本題ですが、田に建築するのは余り推奨したいことではありませんが、埋め立て自体はどこからか土を運び転圧することになります坪辺りいくらかというより、○○○円/m3という単価になろう...続きを読む

Q貸土地の又貸しはNGですか??

現在土地を借りて販売業を営んでいる母がいます。

最近、全く同じ業種の知人の方から“土地を貸して欲しい”という依頼を受けているそうです。

母としては貸してあげたいと考えているようですが、いくつか法律的な悩みがあるそうです↓

・自分の土地ではない母も借りている土地を又貸しすることは可能でしょうか?
(契約書には又貸し禁止とは書いていないが、重大な契約違反のかたは即退去してもらうとは記載がある。法律的に重大な契約違反とは、記載はないものの“又貸し”が含まれるのか?)

・依頼者の方に、“表向きは母の会社に装うので大丈夫”といわれているが、本当に大丈夫なのか?見つかった場合には母には罪があるのか?

・会社名は変更しても大丈夫なのか?

どなたかおわかりになる方、教えてください。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

土地の賃借料なら地代というと思うのですが、家賃と書かれていますが、建物の賃貸なのですか?
また契約期間からしても、土地の賃貸なら30年程度が契約期間ですので、建物の賃貸のように思われますが。

通常契約更新時に契約内容の変更などがあっても、それを拒否したことにより契約解除はできないとされています。合意が得られなければ、法定更新したことになり以降は契約期間のない契約となります。

家賃滞納や又貸しのような重大な契約違反がなければ、契約解除を大家がわからすることはほとんどの場合できません。

なお、相続の場合契約も相続できますので、この点については地主・大家の承諾は不要ですので、入れ替えは問題ないと思います。
家賃の時効は5年だったと思いますので、5年以上前の請求権は大家にありませんし、家賃を支払っており、受け取っているということはその金額で了解が得られているということになりますので、今更過去の分の値上げについていってきても過去にさかのぼって請求はできないものと考えられます。
契約も更新するとなっているので、前回と同一金額で更新したと考えられますので。

建物の賃貸の場合、建物を貸しているのであって、土地はそれに付随して貸されているだけにすぎませんので、その土地を貸すことは又貸しに加えて用途違反という契約違反にもなると思いますので、借地の場合の土地を又貸すことよりもより悪い状況になると思います。

なお、倉庫業もしているとありますが、倉庫は誰の建物ですか?
大家のものなら承諾がなければ、又貸しになりますので、契約違反ですね。
質問者の建物なら、建物の賃貸ではなく、借地契約ですね。
借地契約に基づき借地上に建てた建物を賃貸させることは地主の許可は不要です(契約で賃貸禁止や承諾が必要という条件がある場合を除く)ので、質問者が借地をして建てた建物なら、又貸しにはなりません。

ただし、賃貸させることを承諾していない場合は契約違反により借地契約を解除されると、建物が存在する権利がなくなり、賃貸契約も併せて解除されることになります。


つまり建物の賃貸の場合は契約違反、建物を建てることを目的とした借地契約の場合、地主の承諾なしに貸してもよい。そして地主の承諾があれば、倉庫を借りている人は追い出されないが、承諾がない場合借地契約を解除されると併せて追い出されるということになります。

契約がどうなっているかによって回答がころころかわりますが、質問文を読んでいると借地なのか借家なのかよくわかりません。この点を明確にしたほうがよいです。

土地の賃借料なら地代というと思うのですが、家賃と書かれていますが、建物の賃貸なのですか?
また契約期間からしても、土地の賃貸なら30年程度が契約期間ですので、建物の賃貸のように思われますが。

通常契約更新時に契約内容の変更などがあっても、それを拒否したことにより契約解除はできないとされています。合意が得られなければ、法定更新したことになり以降は契約期間のない契約となります。

家賃滞納や又貸しのような重大な契約違反がなければ、契約解除を大家がわからすることはほとんどの場...続きを読む


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