住宅ローン，いくら借りるか悩んでいます

Question

夫婦ともに30歳，２歳の子がいて，月７万円のマンションに住んでいます。
そろそろ第二子が欲しいのですが，
今のマンションでは手狭なので，それなら一戸建てをと，具体的に考え始めました。

年収は夫婦ともに４００万ずつ，月の手取りは２０万ほどずつです。
貯金は現在５００万あります。

諸費用や残しておくお金もあるので，
貯金が５００万では頭金はわずかにしかならない，それでは家は建てられないなと諦めていたのですが
両親にそのことをつぶやいたところ，
１０００万から２０００万，貸すとの申し出がありました。

そのお金を使って，残りのお金を銀行から借り入れて土地込み３５００万ほどの家を建てたいのですが
一般的に頭金は物件価格の２～３割と聞きます。
両親からの借入は頭金にカウントしてもよいのでしょうか？
ちなみに，月に返済に当てられる額は１３万程度かなと思っています。（ボーナスを考えずに。）

また，両親から借りる分は利子は贈与ということで必要ないとのことなので，
銀行から全額借りるよりはメリットがあるとは思うのですが
返済のことを考えると，あと２０年ほどで完済できなければ先に両親が亡くなる可能性が高くなります。

両親は決して裕福なわけではなく，貸すと言ってくれたうちの１０００万は老後の生活資金です。
すぐ使うお金ではないから眠らせておくよりは，と考えたのだとは思いますが，
それを私達が使ってしまうのはちょっと怖いなとも思います。

皆さんならどう考えるでしょうか？
全額自分たちでローンを組むべき？
３５００万の家は高すぎる？
一部援助してもらってでも今建てるべき？
頭金を貯めてから買うべき？

suzuyaharu125 · Accepted Answer

単純に年収800万円でお二人の年齢ならば、銀行は5000万円ぐらいまで貸すと思います。3500万円の借り入れは無理が無いどころか、かなり余裕を持った計画ができるはずです。

現在の標準的な金利ならば3500万円の35年でボーナス払いを無しにしても月々の返済額は10万円程度ですから、住宅ローン減税分を考えれば今の家賃負担額とほとんど同じです。

また、かつては物件価格の20～30％の自己資金が必要と言われていましたが、今の住宅ローンでは100％借り入れもさらに諸費用分を含めた借り入れも可能です。

そうは言っても目一杯背伸びした計画を立ててしまうのは何かあった時にすぐ破綻してしまうので余裕は必要。

私のお勧めプランは

まず手持ちの500万円は、何かあった時の余裕資金として手を付けないことにしましょう。

消費税込み3500万円の物件は全額ローンで購入する。

登記関係や税金の他、転居費用、家電製品の購入費等々として500万円をご両親からお借りする。
ご両親からの借り入れは公正証書を作るまでは必要ありませんが、きちんと書面を残しましょう。
そしてご両親には最長10年程度、つまり年50万を下限として返済しましょう。
ボーナスを期待できるなら、少し頑張ればもっと早く完済できます。返済速度を自由に考えられるのが身内から借りる大きなメリットですから、最大限利用させて頂きましょう。お二人の年齢から類推してご両親もすぐに老後資金が必要とは思われないので、この程度の期間でお返しできればご負担をかけることもないのではないでしょうか。

お子さんの教育費等は大きくなるほどかかりますし、その様な固定費が増える将来より今の方が無理はできるはず。そして今、月々払っている家賃は何の資産にもなりません。

そう考えると早く買う方が得策だと私は思います。

wannn-wannn · Answer

せっかく　ご両親がマイホームのためにとお金をご用意してくださるなら
2000万円をいただき、ほか、無理のない金額のお家を購入するのはよいことだと思います。

しかし、その際、夫婦（特に夫）の会社に転勤は無いのかも考慮すべきです。

それから両親がお金を貸すのは、老後資金と言うこともあり、
もしかしたら将来、あなたたちと一緒に住みたいということはありませんか

借りる前に両親の考えを聞くべきだと思います。
そうであれば、それはそれで　あなたたち夫婦が受け入れるというならよしとして、

次に、第二子を考えているなら、妻の方は暫く働けなくなります。
すると1人分の400万円、つまり月20万円で生活をすることになるのです。

月13万円は2人が働けて、元気であればの返済額ではありませんか。

そこのところも頭に入れ、借入　返済額を考えないといけません。

それから家を建てるために土地を購入すると、高くなります。

今の時代、リストラは当たり前です。

夫、または万が一、離婚や、一人しか働けなくなったとしても一人の給料でも支払える
無理のない返済額で買えるマイホームを探してみるのが賢明だと思います。

家賃支払いが勿体ないからマイホームを考えるのはわかります。

しかし、収入に見合わない無理なローンを組み、家を手放す家庭も多々あります。

ご両親からお金を貸していただけるなら十分に甘えてよいと思います。

最後に
マイホームを買っても、そのマイホームをもったために
食費を削り、子供が小さいため外に働きに行けず内職に苦しむ妻や、
夫は小遣いが少なくなり、妻に内緒で外でクレジットを組んでしまい、離婚するご家庭他、
数え上げたらきりがないほどトラブルが発生しています。

後で、後悔をしないためにも夫婦、そしてご両親とも話し合い、
マイホームは慎重に検討しましょう。

elegant-orgel · Answer

○かなり危険水域です。
3500万円のローンは高すぎます。

いくら低金利だからと言ってもかなりきついと思います。

親が貸すといってくれたお金は、手元に保管するなり、銀行に預金するなり、したほうが良いですよ。
今はお二人ともお若いから月13万円のローンでもやっていけると思っておられますが・・・

子供さんの教育費ってかなりかかってきますよ・・・
一戸建ての家は、維持費がかかりますよ・・・
屋根の補修・太陽光システムの損傷など・・・

頭金をためてから、実行したほうが良いと思います。
悩んでるときは、家は買わない・立てないが鉄則です。

86tarou · Answer

一般的に頭金は物件価格の２～３割と聞きます。両親からの借入は頭金にカウントしてもよいのでしょうか？＞
頭金が必要なのは毎月の返済額を減らすためではなく、いつでも売却して清算出来ることにあります。何かの理由で返済出来なくなった時に家の価値＞ローン残高であれば売ってお金が残りますし、これが逆だと差額を現金で用意しないと売ることすら出来ず、銀行が抵当権を行使し競売で安値で売られ借金だけが残る可能性があります。
なので、親への返済が滞る可能性がありますが、少なくとも売却して清算することは可能（頭金が上記した条件に十分に足りていること）なので含めて考えても差し支えないでしょう。

ちなみに，月に返済に当てられる額は１３万程度かなと思っています。＞
親からも借金をしているので、その分銀行への返済が少なくなります。なので、ローンの試算では親からの借金も銀行ローンと合算し、それでも無理のないろーんとすべきでしょう。

また，両親から借りる分は利子は贈与ということで必要ないとのことなので，銀行から全額借りるよりはメリットがあるとは思うのですが返済のことを考えると，あと２０年ほどで完済できなければ先に両親が亡くなる可能性が高くなります。＞
平均寿命程度までの返済でないと贈与となる可能性がありますが、その前後であれば何とかなるかと思います。なお、金利はある程度必要であり、そうでなければ贈与と取られる可能性があります。また、金利分を払わないと最初から決めていると、年110万円以内であっても初年度に全額贈与されたことになってしまいますので注意しましょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

両親は決して裕福なわけではなく，貸すと言ってくれたうちの１０００万は老後の生活資金です。すぐ使うお金ではないから眠らせておくよりは，と考えたのだとは思いますが，それを私達が使ってしまうのはちょっと怖いなとも思います。＞
そのお金を運用するより多くの金利付けて年金のゆな感じで返済するのならメリットがありますし、あなたも銀行より低い金利で借りられるのですから同じことになります。ただ、確実に返せないと意味がないことは言うまでもありません。

皆さんならどう考えるでしょうか？全額自分たちでローンを組むべき？３５００万の家は高すぎる？一部援助してもらってでも今建てるべき？頭金を貯めてから買うべき？＞
先ずは収入と年齢から無理のないローンであろう借入金額を計算します。収入の20～25％を返済に充て、全期間固定金利で定年までのローンで試算します。この返済額には親への返済も含みますので、銀行から借りる金額はその分すくなくなることになります。これで買えるかどうかです。勿論、自分達の用意した頭金と親から借りたお金で、ローン残高＞家の価値にならない必要はありますが。なお、頭金に使ったあとも生活費の半年から１年分以上は常に現金貯蓄で置いておきましょう。これがないと減給や失職、不意の出費に対応出来ずに破綻することになりますので。また、近い将来大きな出費が見込まれるなら（子供の教育等に掛かる大金も同じ）、その分も置いておきましょう。そのためにローンを組むようでは意味がなく、これは住宅ローンの方が金利が低いためです。
こんな感じで大丈夫なら買っても良いかと思いますよ。
http://www.eloan.co.jp/sim/homeAmount.php

上記した返済額は現在の家賃との比較も必要です。これよりは数万円少なくないと今と同じ家計になりませんし、毎月多くの貯蓄が出来ているならそれが減るだけで済みますが、そうでなければ赤字になり破綻する可能性もあるでしょう。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておけば安心）。
13万円はどこから出てきた数字か不明ですが、貯蓄する分を大きく減らしたりするようでは意味がなく、今と同じくらい貯蓄をしたいなら家賃より少ない返済額が求められます。
上記したローンでは定年まででしたが繰上返済も必須で、その分の支出も見込んでおいてください。繰上返済で10年程度短縮しておけば、完済後は老後資金の貯蓄に充てられ（年金だけでは生活出来ない可能性高し）、何よりも収入のあるうちに完済出すると余裕も出てくるでしょうし。

最後に…
家は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって極端に生活を切り詰めたり、外食や旅行にも行けないようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンを念頭に置き、人生を楽しみ子供との思い出づくりも出来るようにしておきましょう。
いい家に住めると良いですね♪

noname#177887 · Answer

7万の家賃なら、月の支払いを7万で計算して、そこからどのくらいまでの家にするか考えればよいかと思います。
親の金はアテにしない方がいいです。
うちは、1000万の頭金で、2300万の家を建てましたが、3人家族で、不自由ないです。
収入は妻は専業で、700万ちょいですが、10年掛からずに返済終わりそうです。

立派な家に住みたいのは判りますが、これから、お子さんにも金が掛かりますから、そこそこにした方がいいですよ。

建てたはいいが、何処にも遊びに行けない。では、可哀想だし。

ymzimss · Answer

お二人の力だけで購入すべきだと思います。

ご両親の老後の生活資金まで充当してしまうのは酷だと思います。
返済をすると決めても、親子間で金銭消費貸借契約書は結ばないでしょう。口約束の借入は、確り返済が継続されることは稀だと思います。どちらにも甘さがあるからです。公の住宅借入ではないですから、住宅取得控除もありません。

では、完全に贈与とした場合、利息相当額を贈与していただけるとしても、一定金額以上の出資金には贈与税がかかります。贈与を受ける年度により、金額に違いがありますが、1000万円も贈与を受ければ、当然ながら税金がかかります。また、ご両親の出資割合に応じて、不動産を共有名義にしても、持分に応じて固定資産税がかかります。これでは、ご両親は３０歳の立派な子供に対して(失礼)、贈与してあげたのに税金まで支払わなければなりません。本当にお気の毒です。

月１３万円までならと収支計算を確りなさっていらっしゃるのですから、そこから逆算して借入額を算定されてはいかがでしょうか。毎月分だけでは難しいでしょうから、ボーナスも一部返済充当する形で。それで、現在のお二人の力で調達可能な借入額を把握し、必要な自己資金の目標金額を定めるべきかと思います。住宅資金として充当できるお手元のご資金と目標金額に乖離があるならば、まだ住宅を購入するには早いということだと思います。その乖離をどの位の期間で、どうやって埋めるのかをお二人で考えるのが次のステップだと思うのです。

住宅ローン，いくら借りるか悩んでいます

単純に年収800万円でお二人の年齢ならば、銀行は5000万円ぐらいまで貸すと思います。

せっかく ご両親がマイホームのためにとお金をご用意してくださるなら

○かなり危険水域です。

一般的に頭金は物件価格の２～３割と聞きます。

7万の家賃なら、月の支払いを7万で計算して、そこからどのくらいまでの家にするか考えればよいかと思います。

お二人の力だけで購入すべきだと思います。

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