マンション投資 返済方法

大阪のマンションを３件所有しております。何となく勧誘されて開始しましたが、詳細に計算するとリスクが大きいことが分かり、繰上げ返済を進めて参りました。私自身としては、収支状況は改善できてきたと考えておりますが、さらに、繰上げ返済を進めて行こうと考えております。
ただし、現時点で、いくつかの案が考えられ、今後どのようにするべきか、意見をいただきたく。よろしくお願いします。

自身の財政状況：年齢47歳、年収750万円、会社員、貯金額1000万円
繰上げ返済予定額：300万円
所有マンション状況
　(1)家賃7万円、管理費6千円、無借金、築７年目
　(2)家賃7万5千円、月返済額6万5千円、管理費6千円、元本残高1050万円、金利2.2%、期間16年、築７年目
　(3)家賃7万5千円、月返済額6万円、管理費9千円、元本残高1500万円、金利2.2%、期間29年、築７年目

考え得る案として、
　案A．何もしない。
　案B．(2)の返済額軽減型
　案C．(3)の返済額軽減型
　案D．(3)の期間短縮型

キャッシュフローと無借金物件を増やす目的で、案Bがいいと考えているのですが、いかがでしょうか。
ご意見の程、よろしくお願いします。

No.3 回答者： naganagashun 回答日時： 2013/05/16 15:43

自己使用不動産以外に２部屋投資用マンションを所有しています。

あくまで私なら、という話ですが、
銀行からローンを引っ張ることができているのでしたら、
３００万を元に次を購入しますね。

銀行からの借り入れは、投資で言うとレバレッジですから、
幾ら借りることができるかで収益も変わってきます。

借りられるだけ借りれば、投資先さえ間違えなければいい話です。

他の方の回答にも有るように利回りの悪い２と３の物件の売却をしたうえで、
ということでもいいですが、繰り上げ返済は銀行にとって利益になるだけで個人の利益にはなりません。

１から４の選択肢しかないのでしたら消去法では３はないです。
不動産投資では返済期間は長いに越したことは有りません。
が、売却するなら３です。

回答になっていないかもしれませんが、ご検討のほどよろしくお願いします。

参考URL：http://www.fudousanderetire.com/

No.2 回答者： koiprin 回答日時： 2013/02/15 17:47

区分の物件を返済ギリギリの家賃収入という状態で購入しているので、前提として投資の方向性を見直したほうが良いと思います。

そして、まず考えたほうが良いのは、(2)(3)の物件の売却です。
残債さいか考えても、(2)は、表面利回り8.6％、(3)にいたっては6％！
管理費と固定資産税でネットの利回りはさらに下がりますから、投資対象としての魅力がありません。
これだけの投資額があるのであれば、トントンであれば売却して、一棟アパートなどに変更したほうが、
土地も付きますし、投資価値があると思いますよ。
区分は０か100かのリスクがありますが、部屋数が多いほうがリスク分散できますよね。
借入ができるということは、信用があるということでしょうから、ここは4000万円程度の一棟物への切り替えをお勧めします。
どうしてもこの4つの案の中であれば、手元のキャッシュは厚くしたほうが良いので、繰上げはお勧めできませんが、やはり返済期間の長い分金利の支払いが多くなる(3)の返済額軽減でしょうか。

No.1 回答者： ymzimss 回答日時： 2013/02/11 06:23

案Dでいくべきではないでしょうか。

２物件とも返済額以上の家賃収入がありますから、全体収支も好ましい状態ですね。ただ、３つ目の物件は借入期間が長く、現状の返済ピッチで進むと先々資産価値と残債務が大きく乖離していくと思われます。２つ目、３つ目とも借入金利は同じですし、毎月返済に支障がないならば、３つ目の物件借入に対し、期間短縮の形で繰り上げ返済をすべきかと思います。

手許のお小遣いを増やしたいかと思いますが、それが後々の物件処分の際に効いてくると思います。

この回答へのお礼

早速のご意見ありがとうございます。
「資産価値と残債務が大きく乖離する」の表現には、ぐっとくるものがあります。確かにと納得できます。ただ、もっと多くの意見を頂ければと考えております。

お礼日時：2013/02/11 21:11