不適格擁壁上にそのまま建つ新築物件に対して

皆さま、お世話になります。
自宅の隣地に新築物件が建つことになりました。
自宅と隣地の間には高さ約4mの擁壁があります。
擁壁は大谷石3mの上にブロック1m強(6段)で形成されています。
擁壁自体は隣地にあり、隣地の敷地面は私の家より約4m高いところにあります。

擁壁は不適格擁壁だと思うのですが、擁壁の補強や作り直しがないままに新築物件の工事が始まろうとしています。

居住地は川崎市で、川崎市の建築審査課に問い合わせたところ、川崎市では擁壁が安全かどうかは設計者が判断することであり、設計者が安全と判断したのであれば何の策を講じなくても問題ないとのことでした。

しかし、ブロック部分にひびが入っており、ブロック部分が一部盛り上がっていること、大谷石の部分も穴が開いたりかけらが落ちてきていることを考えると、建築側に何らかの策を講じてもらいたいのですが、何か法律や条令等を理由に擁壁の補強をお願いするようなことはできないのでしょうか？

擁壁を補強したり作り直してもらえるための良案があれば教えてください。

なお、現在の土地の所有者は不動産屋で、5か月後に完成する新築物件として既に金額が決まって売りに出されています。

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2013/02/12 10:27

文面その儘受け取ると、役人の責任逃れ、未必の故意

馬鹿な役人には、その上の権威で対抗するしかない
例えば、県や国の機関に申し出る
市長を相手取って民事を起こすかです
崩れて来たら生命さえ危ういとなれば闘う必要があるか
其の為には、協力者が必要、資金も掛る

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

今回の質問は、役人に対して不満があるわけではありません。

近い将来起きる可能性がある擁壁の崩落に関して、今であれば効果的に対応することができますので、新築物件を建てる業者に対して何らかの有効な手段を取りたいと考えております。
家が建ってしまってから擁壁が崩落したら、新築物件を購入された方も不幸です。

良案がある方がいらっしゃったら、教えていただけないでしょうか。

お礼日時：2013/02/12 11:23

No.2 回答者： foomufoomu 回答日時： 2013/02/12 12:14

高さ2m以上の擁壁は、建築基準法の工作物になり、工作物の確認申請が必要（擁壁の構造計算が必要）ですが、これは擁壁を新たに作る場合の話で、古い擁壁はこの限りでありません。

都市によっては古い擁壁にも制限をつけているところもありますが、文面をみると川崎市にはそういう規定はないようですね。
しかし、あきらかに危険な擁壁なら、「その擁壁は（昔に）工作物確認申請してあるのか？」というあたりから市に責任追及するできるかもしれません。
まずは専門家の目で見て、あきらかに危険かどうか判断してもらいましょう。市の建築士事務所協会にたずねれば、何らかの方法を教えてくれると思います。
http://www.j-kana.or.jp/kawasaki/

この回答へのお礼

foomufoomuさん、ありがとうございます。
近所の建築関係の方に見てもらったところ、一目見ただけで危険であるとのことでした。
まずは、川崎市の担当部署に直接行って話をしてみます。

お礼日時：2013/02/13 23:53

No.3 回答者： inon 回答日時： 2013/02/12 14:45

新築物件は安息角外には有りませんか。

充分に擁壁から離れていれば、建物の荷重は擁壁にはかかりません。が、７ｍも境界から離れているわけ有りませんね。
行政もこのあたりは民民になりますので、手出しが出来ないのでしょう。
専門家に状況を見てもらい、診断結果を持って不動産屋と争うしかないでしょう。
がけ条例などがあれば行政が動くのですが、貴方の住む自治体では無いようですね。

参考URL：http://www.pref.chiba.lg.jp/kenchiku/houritsu/ga …

この回答へのお礼

inonさん、ありがとうございます。
hanasuke12が調べてくださったように、川崎市にも条例があったようです。
この情報をもとに、川崎市の担当部署を訪問します。

お礼日時：2013/02/13 23:56

No.4 回答者： guess_manager 回答日時： 2013/02/12 17:02

川崎市が言っている「安全であるという報告」は、建築基準法１２条５項に書いてあります。

「１２条５項」と言えば通じます。

建築基準法第12条５項

特定行政庁、建築主事又は建築監視員は、次に掲げる者に対して、建築物の敷地、構造、建築設備若しくは用途又は建築物に関する工事の計画若しくは施工の状況に関する報告を求めることができる。

一　 建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、工事監理者又は工事施工者
二　 第1項の調査、第2項若しくは前項の点検又は第3項の検査をした1級建築士若しくは2級建築士又は第1項若しくは第3項の資格を有する者
三　 第77条の21第1項の指定確認検査機関
四　 第77条の35の5第1項の指定構造計算適合性判定機関

ただし、この報告は、処分庁が建築確認を行うための参酌にすぎないのであって、設計者の報告をもって擁壁の安全性の確認に替えて良いとはどこにも書いてありません。

これは手続きを簡便にするために行われていることですが、相当な合理性を持たなければ、この報告が構造計算や劣化度調査に替えられるとは考えにくいものです。

通常、多くの行政庁では、検査済証、構造計算を有しない既存擁壁の扱いについて手続きを定めていますが、「どう見ても大丈夫」、「わざわざ調査をさせることは経済的な損失である」と、多くの人が合意するような状況が前提になると考えます。

その点、4mという高さは通常の擁壁と比べてかなり大規模なものですし、大谷石などは風化が激しく、危険性が高いと言われているものです。

参考リンクは福岡市のものですが、3m超えの石積み擁壁は、「同規模同程度の建替え、基礎下補強、2H超の水平距離があるなど)」が最終関門になっています。

川崎市の担当者が「設計者が大丈夫といったから建築基準法に合致している」と本当に言ったならば勉強不足も甚だしく、確認行為とはなんであるかをもう一度よく考えていただきたい。確認行為とは許可行為ではありませんが、主体は建築主事です。

行政訴訟に持ち込むと、実際の被害が出ていない段階では原告の利益が薄いと言われるせいなのか、訴えが認められないことが多いので、裁判とは違う土俵で戦うと良いと思います。

参考URL：http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/20 …

この回答へのお礼

guess_managerさん、ありがとうございます。
川崎市の担当者とは電話での話しかしていなかったので、直接訪問して現状を説明します。
裁判をおこすことを考えているわけではないので、まずは川崎市の担当部署を訪ねて、その結果をまた報告します。

お礼日時：2013/02/14 00:00

No.5 回答者： hanasuke12 回答日時： 2013/02/12 17:28

こんにちは。

inonさん、ありましたよ。
自治体によってけっこう名称が違うもんですね。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
川崎市建築基準条例
（がけ付近の建築物）
第５条　高さ３メートルを超えるがけの下端から水平距離が、がけの高さの２倍以内の位置に建築物を建築し、又は建築物の敷地を造成する場合においては、がけの形状若しくは土質又は建築物の位置、規模若しくは構造に応じて安全な擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する部分については、この限りでない。
(１)　がけの形状又は土質により安全上支障がない部分
(２)　がけの上部の盛土の部分で、高さが１メートル以下、斜面のこう配が30度以下であり、かつ、その斜面を芝その他これに類するもので覆ったもの
２　前項の規定は、次の各号のいずれかに該当するときは、適用しない。
(１)　がけの上に建築物を建築する場合において、当該建築物の基礎の応力が、がけに影響を及ぼさないとき。
(２)　がけの下に建築物を建築する場合において、当該建築物の構造耐力上主要な部分（がけ崩れによる被害を受けるおそれのない部分を除く。）を鉄筋コンクリート造とし、又はがけと当該建築物との間に鉄筋コンクリート造の流土止を設けたとき。
３　高さ３メートルを超えるがけの上にある建築物の敷地には、がけの上部に沿って排水溝を設ける等、がけへの流水又は浸水を防止するための適当な措置を講じなければならない。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－―
で、敷地が高いケースでは基礎を深くするなどの工夫で、２項１号に適合しますから擁壁の手直しなどは不要と扱えると思います。
そもそも大谷とＣＢで擁壁の基準に適合するはずがありません。
不適格擁壁とおっしゃっていますが、確かに擁壁自体に既存不適格の話は出るかもしれません。
しかし新築でがけ条例を免れることはできません。
ただ勘違いしないで欲しいのは、建築確認は建築基準法と関連法（条例含む）の適合性「のみ」を審査します。
建築基準法の第１条にもあるように、「最低限」の法律です。
なので、それ以外では行政は口出しできない、というか指導できないんですよ。
法で規制できればそれに越したことはないんですが、あまり規制をかけるとがんじがらめになりますから一長一短があります。
がけ条例は形態での規制です。
なので、どちらの所有かも関係ありません。
規制がかかる原因者に行政が是正を求めることはできません。
ただ、気になるのは建築基準法第１９条に敷地の安全性の規定があります。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－―
第１９条第４項
建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－―
これをどう読むかですが、文言は「受けるおそれ」なので、あくまでもそのときの建築主への安全義務ですね。
なので、今回のお隣の計画では自邸が安全であれば建築確認には支障無いと判断されたと思います。

で、質問者さんの敷地（建物）の安全をどう担保するか、ですが、民事上の損害の懸念については弁護士に相談してみてください。
お住まいの自治体で無料の法律相談を開催していませんか？
お隣を買おうとしている方に、瑕疵も含めて契約する、と認識してもらうしかありません。
このままではがけの下側の質問者さんの建替え時には、かなり難儀すると思います。
下側では打つ手がありませんから。

この回答へのお礼

hanasuke12さん、ありがとうございます。
私も条例を探していたのですが見つけらずにいたので、教えていただいてたいへん助かりました。
第１９条第４項の解釈は難しいですね。このあたりの解釈も、過去の判例がないかどうか調べてみようと思います。

ちなみに、今回の新築物件の擁壁続きの隣の家の擁壁は数年前に崩れ、今は新しい擁壁になっています。
つまり、全く同じ構造の擁壁で既に崩れた実績があります。

お礼日時：2013/02/14 00:07

No.6 回答者： tel0463 回答日時： 2013/02/13 11:57

概要書取りました？

確認処分したのは民間さんですか？
川崎市さんですか？
建築審査会には掛ける事が出来ると思います
確認申請上はやり直す(擁壁の確認を取る)
若しくは杭等で建物の安全性が担保出来ている場合で
確認上成立する計画だけしておいて
実際には工事をせず
完了検査を意図的に受けない場合は
悪質です。
建築指導課、川崎市さんは建築審査課？に
直接行った方が良いと感じます。

この回答へのお礼

tel0463さん、ありがとうございます。
建築確認は民間です。
まずは川崎市の建築審査課に直接行って、進展しなければ建築審査会に掛けることを検討します。

お礼日時：2013/02/14 00:10

No.7 回答者： hanasuke12 回答日時： 2013/02/14 08:41

No.５です。

おはようございます。
お礼、ありがとうございます。

建築審査会にかけるおつもり、とのことですが、お勧めしません。
なぜなら結果がはっきり見えているからです。
質問者さんに原告適格はありますが、棄却です。
審査請求は確認処分の妥当性の争いです。
つまり、何か法に抵触しているのを看過して確認処分を行ったことを認めさせ、確認処分を無効とするものです。
この事例では、自分側の計画「のみ」が合法であれればいいので、残念ながら建築基準法その他関連法規には適合しているんですよ。
確認処分について言及されている他の回答者もいますが、法の趣旨を良く理解されていないようです。

川崎市の担当がどのような対応をするかはわかりませんが、このケースでは行政、つまり役所は味方にはなってくれそうもありません。
自分の財産は自分で守るしかないんですよ。
現行の公法ではそこまで整備されていません。

審査請求するエネルギーがあれば、それを別のところへ向けることを提案するものです。
陰ながら応援しています。