再建築不可の土地

ふと思ったのですが
再建築不可の土地が区画のど真ん中にある場合
道路に面しているAさんがそこを購入したら
建築できますよね？

もし、再建築不可の土地を購入はしないものの
Aさんが借地権状態（なのかなんかしらないけど許可を得て）上物を別棟で建てて
再建築不可の人に譲渡したらどうなるの？

No.1 ベストアンサー 回答者： hanasuke12 回答日時： 2013/03/05 08:52

おはようございます。

建築基準法第４３条第１項にいわゆる接道義務が定義されています。
おっしゃっている「再建築不可」が、この接道を満たさない、いわゆる袋地のことと思います。

まず公法である建築基準法で考えてみましょう。
接道は、机上の計画でいいんですよ。
公図上、分筆する必要もありません。
所有権ではなく借地でもＯＫ。
通行のためではなく、建物が存続する限り敷地の一部として使用させてもらえる承諾がもらえれば大丈夫。
住宅なら２ｍ幅だけ敷地の一部として地権者から設定させてもらえば建てられます。
周囲を取り囲まれた袋地で、どこからも接道が取れなければアウトになります。
不可分の関係に無ければ１つの建物で１つの敷地を設定しなければなりませんから、敷地設定のパズルに失敗すると、自分の土地でも接道不良の土地を生みかねません。
ここで注意が必要なのは、敷地を別の建物のために２重に重複して設定はできないこと。
意外に見落とされます。

次に私法です。
民法に「囲にょう地通行権」という定めがあります。
これは道から袋地まで最善（最短）の方法で他人の土地を通行することを認めたものです。
ただし、過去の判例では建物を建てられる接道幅までは認められないようです。
ですので囲にょう地通行権で建物を建てられるとは考えないほうがいいです。

で、最初のご質問の回答。
Ａさんが購入したとしても、自分の土地の中で接道が取れるよう工夫しなければなりません。
住宅程度なら２ｍ幅なので、なんとでもやりくりできそうですけどね。
ただし、ウナギの寝床のように細長い敷地など、注意が必要な形状があります。

次のご質問の回答。
最初のご質問と同じ回答になります。
建物の譲渡だけではあまり意味は無いかもしれません。
大切なのは土地（敷地）です。
要は、１つの建物に対し、それぞれ個別に接道義務を満たした敷地が設定できるかどうか、です。

この回答へのお礼

凄く詳しくありがとうございます！

お礼日時：2013/03/06 14:45