土地が更地になっていないと売買交渉ができませんか？

Question

私の父がが所有する土地を親戚が取り囲むように所有する土地があり
私の祖父が建てた倉庫がその親戚の土地をまたいで建っております。
（倉庫の登記はしていません）

先日親戚が自身の所有する土地を売りたいが、
当方の建物が建っている状態だと売買交渉が出来ないので更地にして欲しいと言ってきました。

お金のかかる話ですから、壊して費用はかかったが
結局土地が売れなかったということになったのならうちは何のために取り壊したのか？
お金の無駄遣いとなってしまうので売れる確約ができてから取り壊すといことにしてもらえないか？
と親戚にもちかけたのですが、土地を取り囲むように所有しているためその親戚が不動産会社に土地の売買に関して委託依頼をだしてからだと出入り口がなくなってしまうから今の段階で更地にしてもらわないといけないと言われました。

実は親戚としては、自分の土地と、中心にある父の土地を合わせて売らないか？
という相談をもちかけてきていました。
父も私も祖父の残してくれた土地のため売りたくないと断りました。

そうすると手のひらを返したかのように、親戚は一緒に土地を売ってくれるのなら倉庫を取り壊す費用をこちらで負担するつもりだったけれど一緒に売ってもらえないのならば倉庫は自分たちで費用を持って即刻取り壊せと言ってきました。

そして当方の土地が中心部にあり、周りをぐるっと親戚が囲んで所有していますので
出入り口がなくなるため、今なら通行の許可を与えるから早く取り壊せとも言われております。

そういう話の流れからきているので親戚の言葉の真偽を疑っております。

私が聞きたいのは、

本当に親戚が土地の売買交渉をするのに倉庫が建っている状態ではできないのか？
つまり当方が倉庫をあらかじめ撤去していないと親戚は交渉すらできないのか？
倉庫が建っている状態で売買交渉をし、交渉が成立したあとで私達は倉庫を撤去し、更地にするという手順では話が進められないのか？

という点です。

どうか、ご教授のほどよろしくお願い申し上げます。

親戚からは当方の建物が自身の土地に不法侵入しているので取り壊す費用は全額当方持ちだと言われています。
これは致し方ないことかと思っていますが、売れなかった場合のことを考え、
親戚がどこかの会社と売買を成立させてから撤去をしたいのです。
当方の土地が死地になって、土地の価格が下がったり入れなくなったりするのは承知の上です。
そこは問題とはしていません。

それでも祖父からもらった土地を残しておきたいというのが私たちの願いです。
よろしくお願い申し上げます。

fujic-1990 · Accepted Answer

本件には関係ないですが、不動産賃貸業を営んでおります。

買いたいなあと思う人がやって来れば、交渉はできます。法律で禁止されているわけではありませんが、建物が建っているとほとんど客が来ませんねぇ。

「買いたい」という客が来ないのですから、交渉もできません。

うちの場合も、建物が建っていると「これこれの建物を建てて貸してくれないか」という依頼は来ません。取り壊して更地にすると、そういう話が来るようになります。

「売らないか？」という話も来るようになります。

建物が建っていますと、「壊すのにお金がかかるよね」って思うようです。すると、こちらに取り壊し費用を負担しろと言ってくるか、言わなくても、それを含んだ高い代金を要求しそうに思えます。

で、「買いたい」とは言いません。

さらにさらに、仲介する業者も、「ほんとに壊してくれるのか？」という不安を持ちます。

売買の仲介には都市計画とか、すぐ前にマンションが建たないかとか、最近で言えば液状化の危険度とか、もうさんざん調べないとあとで責任を問われるのですが、調べたあとで、質問者さんと親戚の間がこじれて「壊さない」なんてことになったら大変です。

そうなると、これまでのすごい努力が無駄になって、さらに客からも叱られて、大々損ですから、本気では客に勧めません。

うっかり勧めたら、勧められた客は「場所がいいが、すぐ前にマンションは建たないだろうね」とか質問するでしょ。「まだ調べていません」なんて言ったら、客はあきれかえります。「おまえ、よくわかりもしないものを客に勧めるのかッ！」

業者としての評判を落とすくらいなら黙ってる。

もちろん、ホームページに載せるくらいのことはして、一生懸命探しているフリはするでしょう。自分からひっかかってくれる客が出れば仲介料がもらえるんですから。でも、積極的に勧めはしないでしょう。

ゆえに、客は来ない。客が来ないから交渉もできない、という話になります。

-yo-shi- · Answer

＞本当に親戚が土地の売買交渉をするのに倉庫が建っている状態ではできないのか？

交渉は可能です。ただし、倉庫を貴方（貴方のお父様？）の負担で売買交渉が成立後に速やかに解体することを確約する書面が必要になってくると思います。

買い手にとっては、他人が所有する倉庫が建ってる土地なんて欲しくないでしょう？

口約束で解体する！と言いながらも、解体されない可能性だってあります。

そもそもですが、遺産相続を重ねて今のような状況になってしまったのだと思いますが、親戚といえども他人の土地に建物が建ってるっておかしいと思いませんか？
また、登記していないということは違法建築物であると思います。

親戚だから今まで黙認で済んだかもしれませんが、赤の他人なら裁判沙汰になることだってあるし、確実に解体命令が下されますよ。

結論として、解体しなくても交渉は出来るが、貴方が解体を拒否する根拠は何もない事になります。
土地が売れなくても解体しなくてはいけない建物であることに変わりはありません。

＞私の父がが所有する土地を親戚が取り囲むように所有する土地があり

どうしてこのような相続の配分になったのか理解に苦しみますが、道路に面していないということは大問題ですよ。
現状でも、中の土地には価値はありません。

現状では、周りの親戚の土地を含めて一団地とすることで初めて価値が出るのです。

貴方やお父様がその土地に思いれがあるのは理解します。しかしながら、親戚と一緒に一団地として売りに出すのが得策だと思います。

仮に売らないとするなら通行の許可を書面で残し、そのことを含めて売りに出して貰う。
若しくは、部分的に貴方（お父様）が買い取り、土地として有効なものにしておく。

土地を無駄にする覚悟ですべてを拒否し、売る必要が出た時に交渉する相手は現在の親戚の土地を買った相手にしか価値の無い土地であることを認識しておくべきだと思います。

Mokuzo100nenn · Answer

当然交渉はできます。だって交渉なんですから。

osakajapan2001 · Answer

判りました
貴方の質問は全て　出来ます　が正しい答えです

osakajapan2001 · Answer

公道に面しているか又は外部への通行が確保できなければ（私道でも可）
土地としての価値は全くありません
又しかし土地の形や大きさが土地の価値を決める事も又事実です
早い話が利用価値のない土地は土地ではありません
親戚の方がどういう意味で何を言おうが売らないのならば話は別ですが

以下は本文です

※当方の土地が死地になって、土地の価格が下がったり入れなくなったりするのは承知の上です。
そこは問題とはしていません。

それでも祖父からもらった土地を残しておきたいというのが私たちの願いです。
よろしくお願い申し上げます。

これでは話にはならないでしょうね
親戚も交渉しにくい相手だと考えているかも知れませんね
お好きにどうぞ
土地を記念に所有するのならば貴方方の気が済むように為さって下さい

※何故周囲が囲まれた土地を貴方方に
周囲を親戚に所有させたのかが問題解決のポイントですが
それをどういう風に貴方方は理解しているのかが重要な着眼点でしょうね
貴方方は判っている筈です

土地が更地になっていないと売買交渉ができませんか？

本件には関係ないですが、不動産賃貸業を営んでおります。

＞本当に親戚が土地の売買交渉をするのに倉庫が建っている状態ではできないのか？

当然交渉はできます。

判りました

公道に面しているか又は外部への通行が確保できなければ（私道でも可）

この回答への補足

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