お世話になります。

不動産業者を介さずに、父親の旧友から事務所として借りております。
不景気な世の中ではありますが、不眠不休で働いて、
徐々にではありますが、売上を伸ばしてまいりました。

去年の5月に家賃の値上げに応じましたが、最近こちらが人も増やし、少し景気が良くなったのを知ってか、再度、家賃の値上げを迫られています。
父の旧友という事もあり、格安の家賃である事は確かです。
しかし、この様に、不定期に家主の腹一つで家賃の値上げと言うものは、できるのでしょうか。
契約書には、更新は2年毎となっています。
相手側の態度は「嫌なら、即出て行ってくれ」という感じです。
やっと、事業も軌道に乗りかけて来たかな・・・という矢先なので、正直、値上げは痛いところです。

法律的な分野は暗く、どなたかアドバイスを頂けると助かります。

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A 回答 (4件)

 結論から言いますと、建物の借賃の増減は一定の理由がないと出来ません。


 建物の契約等について定めている借地借家法の第32条第1項は「建物の借賃が土地・建物に対する租税その他の負担の増減、土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、近隣の同種の物件と比較して借賃が不相当な場合は、契約条件にかかわらず、当事者は借賃額の増減を請求できる」としています。ただ、一定の期間、借賃の増額はしないという特約があればそれに従う事としています。
 burnさんの場合、昨年5月に値上げされてから1年しか経過していません。通常1年間で経済情勢が著しく変化するとは考えられませんので正当な理由のある値上げとは思えません。また、2年毎の契約更新時による借賃条件変更も正当な理由が必要です。
 なお、値上げされた借賃に反対して不払いをした場合、正当な賃貸借契約解約理由となります。この点、借地借家法第32条第2項は「建物借賃増額について協議が調わないときは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額を借賃として支払えばよい」としています。また、貸主が借賃を受け取らないときは法務局へ借賃を供託すれば大丈夫です。
 貸主としては友達の子供だから経営が安定するまでは安い借賃にしておいて、安定してきたから値上げしようとしているのでは?値上げ額にもよりますが、ある程度の値上げに応じるのも得策かと思います。
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 ちなみに、違法性のある契約は過去にさかのぼって無効にできます。


 疑問点があれば、市役所に相談するときついでにそのことについても考えてみればいいと思いますよ。
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 契約期間の中途であれば、お互い、それに束縛されるので勝手には値上げできません。

更新時には、近辺の家賃の程度ぐらいまででしたら、ねあげされても文句は言えません。
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借家人は意外と強く保護されています。


おっしゃるような値上げは,
問題なく拒否できると思います。

自治体もこのようなことに関する窓口を持っていると存じますので
あたってみて下さい。
また,各地に「借地借家人組合」という組織があります。
とりあえず「全国借地借家人組合連合会」に相談するという手もあります。
104で聞けば電話は,わかると思います。ホームページはないようでした。
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Q家賃改定の時期が来たのに家主からアクションがありません

3年毎に家主、借主双方の相談のもと家賃改定する旨の覚書を締結しています。しかし、その満了時期が来たのに家主からアクションがありません。以前家主から次回の改定時には家賃引き上げしたい旨、口頭で言われた記憶があります。当方(借主)は家賃は現状のまま継続したいと思っていますので、当方から家主にあえて連絡することはしないで、現行の家賃のままで様子を見ようと思いますが、問題はないのでしょうか?
教えていただけませんでしょか、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

「当方(借主)は家賃は現状のまま継続したいと思っていますので、当方から家主にあえて連絡することはしないで、現行の家賃のままで様子を見ようと思いますが、問題はないのでしょうか?」

法的にはそれで問題は特にないですが、質問者様と家主の人間関係という点では問題がありますね。
「3年毎に家主、借主双方の相談のもと家賃改定する旨の覚書を締結しています」
ということでしたら、間に入っている不動産屋がいるはずです。不動産屋に「大家さんから何も言って来ないのですがどうしましょうか」と一声かけてください。不動産屋が「**さんの契約更新の時期ですがどうしますか?相場から言うと現状維持が妥当でしょう」とか家主に言ってくれます。すると大家は「そうか、じゃあ現状維持でお願いします」と返答し、現状維持の新しい契約書ができて不動産屋から連絡が来るでしょう。
※ 契約を更新しないで期限が切れると、質問者様がアパート(?)に住み続ける「権限」が消滅します。詳しい説明は省きますが、面倒なだけで何も良いことはありません。怒った家主が「家賃値上げに応じるか出て行くか裁判か」と強硬姿勢になる可能性もあり、この場合も質問者様は面倒なだけで良いことは何もありません。弁護士などが儲かるだけです。

結果が「家賃は現状維持」で同じであっても、質問者様の方からきちんとアクションを起こしたことで「誠実な店子」ということになり、信頼関係が維持されます。余計なトラブルは起こさないのが一番ですよ。

「当方(借主)は家賃は現状のまま継続したいと思っていますので、当方から家主にあえて連絡することはしないで、現行の家賃のままで様子を見ようと思いますが、問題はないのでしょうか?」

法的にはそれで問題は特にないですが、質問者様と家主の人間関係という点では問題がありますね。
「3年毎に家主、借主双方の相談のもと家賃改定する旨の覚書を締結しています」
ということでしたら、間に入っている不動産屋がいるはずです。不動産屋に「大家さんから何も言って来ないのですがどうしましょうか」と一...続きを読む

Q家賃の値上げ

私はマンションの1室を借りていて、家賃は口座引き落としです。引き落とし手数料は、私が負担することになっています。
家賃は前月の26日に引き落としになることになっています。
管理会社とは別の收納代行会社というところが、收納を代行しているようです。

家賃は仮に1ヵ月5万円としましょう。

ここからは、仮の話です。
8月の或る日、管理会社から「10月分から、家賃を5万円3000円に値上げします。」という手紙が来ました。私は、「それには合意できません。」と手紙で管理会社に返事しました。
これから値上げになるという、前月の9月26日に間に合うように、
私は、5万円プラス引き落とし手数料の分(5万3000円には満たない)を、口座に用意しておきました。

この場合、「5万円プラス引き落とし手数料」は9月26日に引き落とされると思われますか?

もし、「5万円プラス引き落とし手数料」が9月26日に引き落とされた場合、後になって、このことを以て、「10月からの家賃の値上げはなくなったはずだ」と主張することは正当でしょうか。

Aベストアンサー

ANo.3です。

>供託をするには、弁済の提供が必要だと思いますが、
「9月26日に間に合うように、5万円プラス引き落とし手数料を口座に用意していた」という事実を以て、弁済の提供とすることはできますか?

債務の弁済の提供というにはこれでは弱いように思います。
しかし債務者(借主)が弁済の準備をしたことを債権者(貸主)に通知して受領を催告するだけで事足ります。

>借主側の口座が残高不足で引き落とせないときに、そこへ振り込んでくださいとのことです。
ここへ振り込まないと 弁済の提供にならない、ということはないでしょうか。

おっしゃる通りです。
振込先が分かっているならば振込みをして、相手が受領を拒否し返却して来た時に、債務の弁済をしたが受領しないとなって法務局への供託が可能になります。

>3000円の値上げを主張する管理会社が
「供託されたら賃料の一部として受け取れるが、
9月26日の口座引き落としの時点では 5万円を引き落としてはいけない」
のはなぜでしょうか。

>事前又は事後に、借主に「一部として受け取る」という通知をしていてもだめでしょうか。

仮に5万円を金融機関に9月26日に引き落とをしたとすると、自ら従前の賃料を請求していることになりますよね。

賃料の一部(あるいは損害金)として受け取れるのは、供託金の取り戻しであり事前にすることは不可能でしょう。

ANo.3です。

>供託をするには、弁済の提供が必要だと思いますが、
「9月26日に間に合うように、5万円プラス引き落とし手数料を口座に用意していた」という事実を以て、弁済の提供とすることはできますか?

債務の弁済の提供というにはこれでは弱いように思います。
しかし債務者(借主)が弁済の準備をしたことを債権者(貸主)に通知して受領を催告するだけで事足ります。

>借主側の口座が残高不足で引き落とせないときに、そこへ振り込んでくださいとのことです。
ここへ振り込まないと...続きを読む

Qテナント家賃の値上げ率

テナントを知り合いから借りてお店を営業しています。
知り合いという事で 相場より少しだけ安く借りてるのですが、今度の更新でいきなり 今度は相場以上の値上げを通告されています。
率で言うと25%の値上げです。
10%アップで実際の相場だと思われるのですが、交渉最中なのですが、どうも不動産屋の入れ知恵のようで 交渉が難航しております。
住居なら消費者契約法とかで 色々規制があるでしょうが、テナントはそういう法律はないのでしょうか?
何かいいお知恵を教えてはいただけないでしょうか。

Aベストアンサー

契約更新より3ヶ月以上前に通知してきているのであれば、住居ではない場合は借地借家法が適用されませんので、少々厳しい状況かもしれません。
つまり、新条件に納得いかなければ出て行くしかないということです。
市場原理が働いた当然の結果と言えばそれまでですが・・・。

Qテナント家賃の値上げについて

不況な今、家主さんから店舗家賃を3万円(税別)の家賃値上がりをお願いされたのですが、金額や理由が妥当かどうかわかりません教えてください。

家主さんは4階建てマンションのオーナーさんで、以前一階部分を事務所に使用されていたのですが
8年前に貸し出しを決意され、私がタイミングよく借りることになりました。
当は24万(税別)で貸したいと言う家主さんの要望でしたが、地元である不動産屋の担当の方が、ここは裏通りで人通りも少なく、飲食不可物件なので22万が妥当でしょうと交渉してくれました。

そんな不動産屋の担当の方は、同家主の(うちの店舗含め)マンションごと担当していたのですが、
4年前にマンションの入居者が引越しの際、家主に不当な請求をされた為、裁判になり、不動産屋もさすがに不当と判断した証言をした為、入居者の勝訴に終わりました。それに腹を立てた家主さんが不動産屋さんを切ってしまい、4年前から仲介者もいないまま、更新も家主さんと直接手続きをしておりました。
今回の値上げについて、不動産屋さんの元担当に相談したところ、あくまでも、今の家賃は相場に合っているし、土地の値段は下がっているので、値上げは応じることは無い。と言われたので、家主さんに値上げは厳しいことを伝えたところ、
家主さんは、うちも経営が厳しく、土地の値は下がっているのに、税金は上がり、マンションを立ててから10年経ったから、修繕費やら経費が増えた為赤字続きで、新しい税理士から、今の店舗賃料は安すぎるので26万税別にしなさいと言われたが、それではいくらなんでもかわいそうなので25万(税別)にしてあげようと思っている。
それと、貴方が借りる前はうちが自営で使っていたから税金も安かったと。
本当は前から値上げはしたかったけど、今までしなかったんだから十分サービスしてきた。
とも言われました。
とりあえず、値上げの理由を書類でくれとお願いしたところ、「それは税理士が提案したことだし、そこまでしなくても・・」と曖昧な返事をされましたが、書類で貰う必要は無いのでしょうか?

そして、このような話が家賃値上げの理由になるのでしょうか?

不況な今、家主さんから店舗家賃を3万円(税別)の家賃値上がりをお願いされたのですが、金額や理由が妥当かどうかわかりません教えてください。

家主さんは4階建てマンションのオーナーさんで、以前一階部分を事務所に使用されていたのですが
8年前に貸し出しを決意され、私がタイミングよく借りることになりました。
当は24万(税別)で貸したいと言う家主さんの要望でしたが、地元である不動産屋の担当の方が、ここは裏通りで人通りも少なく、飲食不可物件なので22万が妥当でしょうと交渉してくれました。

そ...続きを読む

Aベストアンサー

原則としては値上げの根拠がないので、
あくまでお願い、あるいは契約変更の申し入れ、ですね。

家賃というのはそう簡単にほいほい変更できるものではなく、
周辺相場からかけ離れているなどの理由なしに
一方的に変更できるものではないです。
よく契約書に家賃の変更についての項目がありますが、
これが認められるのは、
あくまで周辺家賃相場との著しい乖離や
新たな付加価値を付け加えたことによる相場との差を埋めるなどの
根拠がなければ認められません。

今回の大家さんの家賃値上げの言い分は
完全に大家さんの都合のみですので、
あなたが否、と返答すれば
無理やり賃上げ等の措置はとれません。
(周辺相場に沿っているとのことなので、
 仮に裁判になっても認められる可能性は
 極めて薄いです。)
昨今の賃貸物件事情を考えれば、
いまだに借り手市場ですし、
家賃の値上げなど、大家側の甘えでしかないと感じます。

それから、大家の主張は書面でもらっておいたほうが、
あとで何か揉め事になったときに使えますし、
仮に今回値上げに応じたあとで、新たな値上げを要求されたときに
それを拒否する有効な根拠書類になりますので、
相手の言い分を書類で証拠の残る形でもらっておくのは
良いことだと思います。
逆に書面も出せないような要求は聞く耳持つ必要ないですしね。

ただ現実的に考えますと、
あまり相手の要求を法律を根拠に拒否していると
相手もかなりひどい手段を取ってくる可能性もありますので、
(わずかの滞納でも契約解除を通告してくる等)
余裕があるならば
新たな物件を検討したほうがいいのかなとも思いますが。

原則としては値上げの根拠がないので、
あくまでお願い、あるいは契約変更の申し入れ、ですね。

家賃というのはそう簡単にほいほい変更できるものではなく、
周辺相場からかけ離れているなどの理由なしに
一方的に変更できるものではないです。
よく契約書に家賃の変更についての項目がありますが、
これが認められるのは、
あくまで周辺家賃相場との著しい乖離や
新たな付加価値を付け加えたことによる相場との差を埋めるなどの
根拠がなければ認められません。

今回の大家さんの家賃値上げの言い分は
完全に大...続きを読む

Q家賃の値上げを告げられました・・・

今のマンションに入居した5年前、家主は法人で私はそこの社員と知り合い
でした。
なかなか部屋が詰まらないとの事で、家賃を他の入居者より約1・5万円安くするから借りないかと言われ、承諾し入居しました。
ところが先月、その会社が倒産し、家主が変わりました。
で、先日新しい家主より家賃を見直すとの文書が届きました。
「賃料相場より大きく格差があり、また当マンション内でも格差がある方を
対象に賃料の見直しをさせて頂く事が決定しました」とあり、
「現在このマンションの平均家賃が○○円になり、約1・5万の格差が出ていますので、来月の家賃より1・5万円の引き上げを考えております」
と記載されていました。
この通りに従わなければならないのでしょうか?
確かに他の入居者より1・5万円安く、相場よりかなり安い家賃だとは
思います。
でもいきなり1・5万円も値上げするというのは通るものなのでしょうか・・?

Aベストアンサー

法律(借地借家法第32条1項)に「建物の借賃が土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件に拘らず、当事者は将来に向かって建物の借賃の増減を請求することができる」と定められていますから、条件さえ合えば家賃の値上げを請求はできます。
もちろん双方の話し合いから入るのですが・・・。
ですから、根拠となる近隣の相場の話を持ってきているのだと思います。
ただ、気になった事を1つ。
>その会社が倒産し、家主が変わりました。
競売ですか?以下競売であるのであればの話ですが、6ヶ月の猶予があるものの、6ヶ月後に出ていけ、と言われれば出て行かなければなりません。
もし、競売で新しい大家が決まったのであれば、出ていけと言う方針ではなく、新たに契約をしましょうと言う事だと思います。
ですので、今回の要求に応じなければ出ていけ、と言われる事もあります。


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