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この度、妻の実家をリフォームして2世帯住宅として住む予定でした。
もともと土地は妻の祖父の代からの借地で30年前に一度契約を更新し、義父が建て替えております。
今年が更新ということもあり、地主にもリフォームの相談をし、許可をいただいておりました。

ところが先週、見知らぬ不動産屋から、地主から土地の権利を譲渡された、今週挨拶に行きたいとの内容の手紙がきました。

その不動産屋のHPを拝見したところ、地主から底地を買い上げ、借地人に対し底地権の買取依頼や借地権の買取を行っており、また地主の代理で地代交渉や更新料の交渉(数%を報酬として受け取る)等のビジネスをしている不動産屋ようです。

こちらとしては両親も高齢の為、なるべく今の家をリフォームして継続して住みたいと考えておりますが、全くの素人ですので不利な契約をさせられるのではと懸念しております。
不動産屋の目的は何なのか、どのような対応がベストなのか、皆様からのアドバイスをいただけないでしょうか?

ちなみに土地は70坪、更地価格50万円、借地権割合は6:4の土地となります。
年間の地代は16万円(恐らく相場よりもかなり安い)、前回の更新料は160万でした。

尚、もし土地買取の依頼があった場合はどのくらいの金額が相場なのでしょうか?(1000万~1500万位なら買取も検討しています)
逆に立退きを求められた際はどのくらいの立退き料は請求できるのでしょうか?(相場はあるのでしょうか?)
また、地代増額の交渉となった場合は対抗可能なのでしょうか?


質問ばかりで不躾とは存じますが皆様のお力添えいただければ幸いです。

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A 回答 (2件)

不動産業者です。


その業者はどのような形式にしろ、安価な賃料で継続するわけはないでしょう。儲かると踏んでの短期な利益をもくろんでいると思います。
相手方の要求は底地を買取させる か 建物を(借地権を)買い取るか? のいづれかになると思います。
借地権は建物が存在する権利で、その所有者が権利を有します。立ち退きという空き家になれば良いということではなく、これの権利を消滅させるには、建物を買い取らなければなりません。
賃料値上げの話はしても、絶対それを継続する意志は内心では無いでしょう。
尚、底地の所有者が変わったからといって、借地契約の内容は変わりません。あくまで契約書の満了までは引き継ぐものです。当然に賃料の変更なども現在の経済情勢では(極端なインフレなどありませんから)認められないでしょう。当然にそのような契約内容を把握して、買ったのですから。

そのまま借地を継続したいという意向であれば、一度話を聞かれて、判断が付かない様ならば、弁護士を代理人として選任したほうが良いでしょう。
基本的に旧借地権は、建物所有者が絶対的に有利です。建物が滅失しない限り借地権は消滅しません。
賃料や更新料などの金銭に関しては、幾らでも裁判で争うことは可能です。

逆の対場で揉めて一番困るのは相手方に弁護士が介入することです。底地の買い取り相場や現在の借地料の相場なども、弁護士事務所と提携している何社かの業者が査定しますから、そのあたりの心配も無用です。不動産に明るい弁護士の目処を付けておいてください。
尚更地価額が3500万ならば、底地は2000万以上はすると思いますが・・・・・
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私は、2010年に東京都渋谷区に住んでいた時に全く同じ


経験をしました。

一番重要なのは、底地購入した不動産会社が信用するに足りる
企業か否かです。

先ず、土日のその企業が休みの日にその企業の事務所、周辺を
歩き、
企業の登記簿を取り、
平日に、その企業の事務所の周りを歩き、

その後、知らんふりして会い、先方の話を聞きました。

第1回の面談は、借地の契約書の相手先が変わったことによる
挨拶と支払い方法の協議だけでした。

3か月後から、我が家はその周辺では比較的広い借地で後回し
されたようで、小さな借地のお宅から、順に、購入しないか
との話が来ました。

我が家の周辺では、不動産屋に高飛車に賃貸継続を言った
住まいの底地が、他の不動産屋に売却され。

購入した世帯が9世帯。

我が家は、購入資金がなく、住まいが築29年と古いため、
不動産屋の持つ、底地権と、我が家の借地権の同時売却を
不動産屋に提案。

結果、結構いい値段で売れました。
(事前に売出価格、金額按分等の協議の時間、覚書の作成
等は、私がたたき台を作り先方に持ち込みました。
協議、覚書締結のため先方に10回近く訪問。)

ちゃんとした企業なら、真面目に向き合えば、先方は
他で儲かっているので、無茶苦茶な吹っかけはしません。

第1回に会って以降、その企業が、担当営業が、真正面
から向き合える人間かの見極めに限ります。
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