違約金の支払いは発生しますか？

不動産（土地）の解約について、前にも質問させてもらった者です。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/8090360.html

土地について不安があるのと、正確な測量図で土地が狭くなっていることが解約の理由です（地積は変わりません）。契約書には、手付解除と手数料の支払いがあると書かれていました。

そこで教えてほしいのですが、手付解除には、
「本契約の履行に着手するまでは」とあります。
まだ土地引き渡し前なのですが、どこから契約の履行に入ったことになるのでしょうか？

ちなみに融資利用の特約の期限は過ぎています。

また、違約金の規定では、
「本契約に基づく義務を履行しないときは、その相手方は催告のうえ本契約を解除し、違約金として売買代金の10％相当額その不履行者に対し請求できるものとします」とあります。

契約を解除するには、違約金も支払わないといけないのでしょうか？

どなたかご教示いただけると助かります。
よろしくお願い致します。

No.2 回答者： kuuteidan 回答日時： 2013/05/17 12:20

まず、違約金は現段階では該当することはないので、気にしなくて良いと思います。

決済日になっても連絡が取れない、代金が振り込まれない、名義変更をしない、引き渡さない、二重契約など、決済の直前から決済後に発生するケースがほとんどです。

＞本契約の履行に着手するまでは

法律上、どの行為が履行の着手に該当すると言う、明確な行為は明示されていません。ケースによります。判例などを調べて見て下さい。しかし、あなたの場合はおそらく手付放棄だけで、解約できると思います。


＞正確な測量図で土地が狭くなっていることが解約の理由です（地積は変わりません）。

人の手で測るものなので、多少の誤差がでる場合があります。登記された面積と地積測量図の面積が違うなどは良くあります。その為、一般的には契約書が、重説に現況を優先すると言う文言が謳われている事が多いです。（あなたはその土地を見た上でなっとくして契約しているわけですから）

↑この様な文言がなければ、契約内容と物件内容にが違う訳ですから、実際の面積に対して３～５％位の面積に間違いがあれば、契約自体が白紙になります。（可能性は低いです）

一生の買い物ですので満足のいく物件を・・・と言う気持ちはわかりますが、ＮＯ１さんの言う通り、今回の手付解除の理由は自分勝手ですので、正直に言わない方がいいと思いますよ。
また、契約後多くの関係者の時間と労力を無駄にした事を、忘れずに。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

違約金とはそういう事だったのですね。
そのような意図的な悪意のあることはしていないので、
大丈夫でしょうか。よかったです。

地積が変わらないのに他の区画より狭くなっているのは、
説明がなかったので少しびっくりしましたが、
多少の誤差は出るものなのですね。

担当してくれた営業の方には頑張ってくれたこと感謝をしています。
でもほとんど即日契約でしたので、
今度、不動産を買う時には、もっとよく考えてから買おうと思います。

お礼日時：2013/05/17 19:57

No.1 回答者： joqr 回答日時： 2013/05/16 16:14

＞どこから契約の履行に入ったことになるのでしょうか？

あなたが代金を支払い、土地があなた名義で登記されたら
契約が履行されたことになります

＞着手するまでは

とありますので

＞「本契約の履行に着手するまでは」

これは、契約書に判子を押した時点から、土地の引き渡しと決済が完了するまでの期間と解釈されるのでは？

＞本契約に基づく義務を履行しないときは

建築条件付きであるのに、その条件を反故にする
付帯条件があるのに、それを反故にする

では？？？

＞契約を解除するには、違約金も支払わないといけないのでしょうか？

「義務」が何かをはっきりさせればいい
義務を負っていなければ払う必要はない

正直ここでの入れ知恵で喧嘩するよりも
下手すれば、弁護士に話しつけてもらった方が安いかもしれない
１０５００円の相談料は安いと思うよ？？？

バカなこと考えないで、きちんと対応した方が良い

そもそも、

＞土地について不安があるのと、正確な測量図で土地が狭くなっていることが解約の理由です

とあるように
解除の理由が、勝手な都合なんですから
屁理屈こねてる場合じゃないと思います

このケースでは、あなたが悪者なんです
そこ間違えると、大変です

迷惑を掛けているという感覚が無いのは異常です

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2013/05/16 16:29