確定申告の還付金について

Question

去年、東京都に投資用不動産マンション一室を2400万円で購入しました
800万自己資金+1200万（銀行35年ローン）+400万不動産会社割引です

給料は契約社員なので250万くらいです

確定申告がよくわからなかったので、不動産屋紹介の税理士？さんにお願いしたのですが、振り込まれた還付金金額が3万円でした
本当にこんなに少ないのでしょうか？

今日不動産所得税がきて17万くらいだったのですが、初めの話では還付金で税金を払えるくらいだったような気がしたんですが。

とりあえず調べてから不動産会社に電話してみようと思いますが、分かる方妥当なのかどうかぜひ教えて下さい

ma-fuji · Accepted Answer

No.３です。

＞そうです、マイホームではなく投資用です。
それを人に貸して、不動産所得があるということですね。
その所得が経費（減価償却費や固定資産税など）を引くと赤字で、給与所得と通損でき所得税が還付ということですね。
赤字分がいくらなのかわからないのではっきり言えませんが、その場合でも、貴方の給与所得分の所得税はせいぜい３～４万円でしょうから、通損できてもそれが限界です。
もともとそれ以上所得税かかっていないんですから、それ以上の還付はありません。

hata79 · Answer

確定申告書の控えに「源泉徴収税額」が記載されてると思います。
この金額以上に還付がされることはありません。
どんな買物をしても、払った金額を越えたおつりはもらえないのです。

賃貸不動産をローンで購入して、赤字を出し、所得税法の損益通算制度（※）を利用して還付を受けるというセールストークは半分正しくて、半分はウソです。
何がウソか？
本人の給与額から納税されてる所得税額（源泉徴収票にて証明される）を無視して「年間２０万円の還付金が出るので、固定資産税などはこれで支払ができる」とか口にすることです。

既に住宅ローン控除を受けているかたが、賃貸マンション経営をして赤字を出し損益通算を受けても還付される額などありません。
つまり「不動産賃貸をして赤字を出すスキーム」そのものが個人個人の収入状況を熟知してないと成り立たないスキームだということです。

ここで、年間２５０万円の給与を受け取ってる方が還付を受ける最大額を計算して見ましょう。
２５０万円の給与ですと、給与所得が１５７万円です。
社会保険料控除を少なくみて１０万円とし、生命保険は加入してない、扶養親族はいないとします。
すると、157万円ー１０万円ー３８万円＝１０９万円。
これに５％課税されますので、所得税額（年末調整後の源泉徴収票に記載されてる額）は最大で５４，５００円です。

すでに「この還付金で不動産所得税が払える」額ではないでしょう。
不動産所得税？固定資産税のことでしょうか、あるいは不動産取得税でしょうか。
いずれにしても「税目を正確に述べられない」程度のあなた（失礼）を、手玉にとるのは容易だったでしょう。

税理士の処理は正しいと思いますよ。
つまり「最大限の還付をしても、3万円だった」というわけです。

ちなみに、他回答様同様、私にも勧誘の電話がきます。
給与から払われた所得税が還付されるとか、損益通算という制度があるとか、高度な税制の話を口にするので「この人たちのいう事は儲け話だ」という錯覚に陥ります。
「還付、還付っていうけど、源泉徴収税額がない人だったら損益通算もへったくれもなかろ？」と尋ねたことがあります。
すると「よく勉強なさっておられるようですね」といい「老後の資産として、マンションを持ってると良い「定期的な収入があるのは良い」と矛先を変えて説明してきます。
こちらが税に詳しいとわかると「還付金が出ます」という不確実は話しはやめてしまいます。

不動産業者が悪徳とはいいません。
余剰資金でマンション経営をすれば、銀行に預けておく利息よりも「儲け」が出るかもしれないからです。
ローンで買ったマンションを経営してうまくやってる方もおられると思います。
ところで、ローン返済額の元本分は所得計算上経費ではない事を知らない人もいます。
この程度は不動産屋が教えるべきなのですが、教えません。
相手が勝手に「ローン返済額は全額経費になる」と思い込んで、マンション購入を買うのは不動産屋の責任ではないからです。

※損益通算制度とは
所得は１０の区分に分かれてます。
一つの区分の所得が赤字の場合に、他の所得区分の黒字から引いて、全体の所得を出して税金計算をします。
この「他の所得の赤字を、他の所得の黒字から引く」ことを損益通算といいます。
税を知らない人だと「とっても高度な専門知識だ」と思われるでしょうが、入門編に毛が生えた程度の知識です。
これを、さも「この制度を利用しない手はない」「知ったあなたは、他人に比べて大もうけ」「知ってる人は、誰にも教えずに、税金の還付金を確定申告してもらってる」というわけです。
例えば、5万円の還付を受けるための赤字は、２００万円必要です。
「あんたに２００万円やっからさ。おれに5万円くれよ」という話しです。乗るほうがアホです。

２００万円パチンコにつぎ込んで、最後に大当たりして5万円になったとします。
「パチンコって儲かるぜ。今日は5万円も手にした」といいません。
その前に２００万円出してますから。

損益通算って赤字分が還付されるわけではないです。
この辺りまでは、義務教育で教えるべきことかもしれません。

ben0514 · Answer

税理士や不動産屋に確認されてはいかがですか？

確定申告というものは、質問のような内容だけで判断できるほど簡単な制度ではありません。
収入も内容が関係しますし、不動産の取得時期にも影響を受けることでしょう。
不動産所得として認められる申告となるのか、その他の所得になるのかも、簡単に判断出来ません。

そもそも、それだけの高額な投資の割に、人任せしすぎている様にも思います。
税理士は、あくまでもあなたからの依頼に沿って、あなたの代理による手続きを行っているはずです。したがって、申告の内容を理解していないのは、無責任に申告を丸投げをしたということです。

私は零細企業の会社役員ではありますので、不動産投資等の話を持ちかけられることも少なくありません。その中で、申告による還付等を約束するような営業もいますが、私自身、一時期税理士を目指し、所得税についても税理士試験レベルまで学習をし、さらに税理士事務所での実務経験があります。そこで、営業の税務上の矛盾点を突くだけで、営業ができず帰っていきます。
不動産投資等による税金対策等の一例等は、あなたに合わせた例とは限りません。
所得税の還付というものは、あなた自身が不動産収入以外の収入において天引きなどにより納付済みの所得税から還付されるものとなります。したがって、あなた自身の本業の所得が少なく、そもそも納付額が少なければ還付も少なくなります。そして、本業の所得税を還付させるという行為は、副業である不動産投資での赤字による通算で還付させるので、対応する経費（取得時期からの減価償却やその他の経費）の状況次第で変わることとなるのです。

いまどき、所得税の概要すら知らずに不動産投資で儲かるほど、世の中甘くありません。儲かっているのは、口のうまい営業がいる不動産会社かもしれません。
損をしないように状況把握と税金の制度理解などをされるべきでしょうね。
私のイメージでは、資産を残すことの一部が利益になる程度としか思えません。少しでも計画がずれれば、本業の貯蓄や収入を目減りさせることにもつながると思いますからね。

ma-fuji · Answer

マイホーム（居住用）ではなく、”投資用”ですか？
マイホームではない住宅を取得したときの控除はありませんが…。
３万円還付されたということは、マイホームということだったんでしょうかね。

還付は貴方が払った所得税以上には還付されません。
貴方の年収だと、もともと払った所得税（源泉徴収票の源泉徴収税額）はそのくらいでしょう。
なので、それ以上還付はありません。

その場合（控除が所得税から引ききれない）は、住民税からも控除されます（限度額あり）
なので、今年、納める住民税が控除分安くなります。
なお、控除額はローン残高の１％です。

adobe_san · Answer

＞振り込まれた還付金金額が3万円でした
これは去年支払ってる「所得税」の還付です。
＞今日不動産所得税がきて17万くらいだったのですが、
この分は来年に申請したら返ってきます。
還付の性質で「支払ってから返す」が原則。
先に返して「差額払わんかい！」は変でしょ。

mukaiyama · Answer

＞本当にこんなに少ないのでしょうか…

日本語で還付とは、先に払ったものを返してもらうことを言います。
戸にや自治体がお金を恵んでくれることではありません。

＞給料は契約社員なので250万くらいで…

それで、昨年はいくらの所得税を前払いしたのですか。

＞投資用不動産マンション一室を2400万円で購入しました…

購入費は、現金という資産が建物という資産に代わっただけで、費用ではありません。
「費用」となるのは、減価償却費の初年分と、ローン返済額のうちの金利・手数料分だけ、その他租税公課などだけです。

＞17万くらいだったのですが、初めの話では還付金で税金を払えるくらいだったような気…

たいへん失礼ながら、給与が 250万程度ではとても 17万もの所得税を前払いしたりしていないと思いますけど。

確定申告の還付金について

No.３です。

確定申告書の控えに「源泉徴収税額」が記載されてると思います。

税理士や不動産屋に確認されてはいかがですか？

この回答への補足

マイホーム（居住用）ではなく、”投資用”ですか？

＞振り込まれた還付金金額が3万円でした

＞本当にこんなに少ないのでしょうか…

この回答への補足

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