現在、土地の購入を考えていますが、不動産業者が提示する金額が妥当かどうか分かりません。
 購入価格(不動産業者が提示する価格)は、公示価格の約1.2~1.4倍程度です。
 以前の、この欄の投稿より、「実勢価格は公示地価と路線価(公示地価の約8割)の間だ聞きます。」ということが、述べられています(これは、売却時の価格にかんする質問。今回は、購入時に関する質問。同じことだと思うのですが)。

これからすると、上記価格は相当高価格であると思われます。

 そこで、教えていただきたいのですが、不動産業者が提示した価格から何割程度の値引きが可能ですか?(上記、以前の投稿からすると3~4割引きも可能と言うことになりますが。)あるいは、公示価格の何掛けぐらいを目安にしたらいいのですか?

 実際、物件により価格は振れると思いますが、公示価格や路線価を調べられることより、あまり高つかみしたくありません。
条件としては、埼玉県浦和市で駅から約10~15分ぐらいの土地です。この地区は、文京地区として、埼玉では高級住宅街になります。

 よろしくご回答お願いします。

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A 回答 (4件)

公示価格や路線価はひとつの基準であって取引の適正価格とは必ずしも一致しません。

ここでいう適正価格とはその物件の地域における成約事例の平均値と考えるのがよいでしょう。
成約事例は近所の不動産業者で頼めば簡単に出してくれます。その中から購入しようとしている物件に条件的に近いものを選んでいろいろな要素(駅からの距離・道路の幅員や向き・周りの環境など)をプラス、マイナスしてその物件の査定価格を出すわけです。
これは不動産業者に頼めば無料でやってくれますが業者によってはその後にフォローされる場合があります。
私の経験からするとお考えの土地は結構、人気のエリアではないかと思われます。人気の場所は必然ですが平均値よりも高くなります。
その点を考慮のうえ、ご検討になっては?

この回答への補足

有難うございます。成約価格というものが、一般人に教えてもらえるとは知りませんでした。早速頼んでみます。
 そこで、もう一つ疑問なんですが、路線価はこれら成約価格や不動産業者による価格の約8割をつけていると理解しているのですが、これだと、人気エリアであるアップ分はこの路線化に折込済みとなっていないのでしょうか?
すなわち、路線化は実勢価格(売買価格)を基にして決められる価格ではないのでしょうか?
すみませんが、この疑問もご回答お願いします。

補足日時:2001/05/28 11:30
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路線価は財務省(旧大蔵省)が発表する価格ですがその価格は不動産鑑定士に意見を聞きながら決められているようです。

私どもの身内に不動産鑑定士がおりますが話を聞きますと(1)取引事例による比較(2)下落率による比較(3)収益還元による比較などを総合して1月1日時点における価格を決めていくそうです。
したがって、取り引き時点での相場が1月1日時点よりも変わっている可能性や路線(そもそもその道路に面している土地を全般的に統一している)が個別要因を考えていないという点から考えて先ほど申し上げたように必ずしも一致しないと考えますがいかがでしょうか。
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相場については、前の方が書いておられるとおりだと思いますが。


実勢価格は公示地価と路線価の間というのは、たしかに良くいわれます。しかしそれはあくまでも一般的な話ですし、不動産のプロの感覚の話ですから、人気のある高級住宅街で土地を買うのに、そういう点にこだわっていたら、買えないと思います。
相場で、妥当な金額で買いたいというお気持ちはわかりますが、少々高くてもその土地が本当に気に入ったなら、自分の予算と相談をして、無理がなければ買っても良いのではないでしょうか。
相場も大事ですが、その土地をずっと持ち続ける(住み続ける)覚悟があるか?の方が大事では?
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不動産取引の価格はあくまで需要と供給のバランスによって決まります。


公示価格とか路線化というのは用途が高い地域や道路の広い商業地が高くなりがちですが、現在の市況は実需(自宅としての需要)が中心ですから、実際の売買ではそういった所よりも閑静な住宅地で特に人気がある、物件の供給が少ないエリアの方が高く取引されることが多いようです。
いくらこれが適正価格といっても、売主が売らないと言えばそれまでですし、買主が高いから買わないと言えば、成約には至りませんので、そこでどちらが折れるかで相場は動いていきます。
売主は売れるものなら少しでも高く売りたいわけですし、買主は少しでも安く買いたいという気持ちはいつの時代も変わらないというわけです。
ただ最近は同じエリアでも売れる地域と売れない地域との2極化が進んでいますので最寄り駅から徒歩何分だから坪いくらという相場の見方はできなくなりましたし、価格帯によっても需要の大小がありますから、そういったこともえいきょうしており、その市場のなかでどういう位置づけなのかがポイントになります。
ご自分で納得するには、周辺で売りに出ている物件をチェックして、どの位のスピードで売れていくか、価格変更している物件はなぜ売れないのかを見ていくと、大体相場をつかむことが出来ると思います。
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Q基準地価と公示地価の違いとは

毎年7月1日付けで公示される基準地価と毎年1月1日付けで公示される公示地価・・・。

(1)なぜ同じ土地がふたつの異なる評価を受けるのですか。
(2)このふたつの地価評価の算出方法はどう違うのですか。
(3)このふたつの地価評価のそれぞれの用途は何ですか。


よろしくご教授ください。

Aベストアンサー

(1)地価には、公示価格、基準地価以外にも、路線価、固定資産評価額もあります。実際に取引されている価格は、そのいずれでもない、時価が用いられるのが普通です。(3)で説明しますが、それぞれ、使用目的が異なります。
(2)算出方法は、公示価格、基準地価とも、責任官庁(公示価格は国土交通省、基準地価は都道府県)から委任を受けた不動産鑑定士に任されています。周辺の取引事例や収益還元法的な考え方を反映して決定しています。
(3)公示価格は固定資産の算出基準となる固定資産評価額の基準として用いられています。基準地価は取引の目安として発表されています。ちなみに路線価は相続税評価の基準として用いられます。

Q購入の土地価格と公示価格との差

購入予定の住宅購入価格が、土地価格60%+建物と消費税40%の割合となっております。
公示価格は、この土地価格100%に対して58.7%程で、相当の開きがあり、こんなに開きがあってもどこにも(税金、火災保険加入、住宅ローン等)弊害が発生しないものなのでしょうか。
火災保険などは建物に掛けるため、購入価格-土地価格と言うことで考えると感じますが、建物価格が安価となってしまい、災害時に新価実損払いで同等の物が建たないなどと言ったことなど考えられることと感じますが如何なものでしょうか。その他、色々な考えられる弊害がありましたらお教え頂ければ幸いです。

Aベストアンサー

地価公示というのは、一応は「取引の指標とすべき」という名目のものなので、売買を行うにあたっての一つの目安としては参考になる数字ではあります。
但し、現実の取引では地価公示の水準を大きく上回る相場が形成されている地域もあれば、地価公示どころか路線価程度の相場の地域もあるし、色々です。

>どこにも(税金、火災保険加入、住宅ローン等)弊害が発生しないものなのでしょうか

税金というのが何を指しているのか不明ですが、登録免許税や固定資産税、不動産取得税などは取引価格ではなく、固定資産税評価額という税金算出用の数値が基準になりますので、いくらで売買しても税額は同じです。又、譲渡所得税を考慮しても基本的には売却益を見るわけですから地価公示との乖離という点は無関係です。相続税や贈与税も基本は路線価を見ますので、税金算出で取引価格が影響してくる点というのは思い当たりません。

火災保険の建物の評価も色々ですが、再調達原価を見るにしても時価を見るにしても厳密には「売買総額-土地代」で算出するわけではありません。例えば2,000万円位の時価評価(若しくは再調達原価)の家を1億円で購入したからといって、それに基づいて保険加入すれば火災焼失後に1億円の保険金が支払われるというものではありません。

住宅ローンに関しては、主には返済比率等の収入や信用の方に重点を置かれると思います。しかし金融機関側の担保評価という観点では地価公示を参考に見る場合もあると思います。しかし地価公示を上回る土地取引には融資しないという事はまずありません。
今回の質問の件には該当しないと思いますが、地価公示や相場から比べてあまりにかけ離れた高額な価格設定であれば、担保評価に難有りという審査も有り得るかもしれません。
しかしそういう常軌を逸した買い物をするかは別問題ですし、弊害と呼べるレベルとは思えません。

地価公示というのは、一応は「取引の指標とすべき」という名目のものなので、売買を行うにあたっての一つの目安としては参考になる数字ではあります。
但し、現実の取引では地価公示の水準を大きく上回る相場が形成されている地域もあれば、地価公示どころか路線価程度の相場の地域もあるし、色々です。

>どこにも(税金、火災保険加入、住宅ローン等)弊害が発生しないものなのでしょうか

税金というのが何を指しているのか不明ですが、登録免許税や固定資産税、不動産取得税などは取引価格ではなく、固...続きを読む

Q路線価と実勢価格の計算式

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Aベストアンサー

>>果たして良いか?
市町村が公表している値を使えば正確に解ります。
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Aベストアンサー

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難しい質問ですがよろしくお願いします。

 土地の取引価格(実勢価格)についての質問です。
 この付近の土地は、人気エリアがあり、路線価の1.5~1.6倍程度で取引(実勢価格)されています。近いうちに価格交渉に入らなければいけないのですが、価格の目安になる路線価を使おうと思っていますが、下記のような設定の場合、どのように評価したらよいのかわかりません。
 どなたか、お教えください。

 高価格な路線価の道路に回りを囲まれた、低価格な路線価道路に接する土地の価格について教えてください。

その土地は南側で道路に接しますが...続きを読む

Aベストアンサー

 基本的には、その土地が接している道路の路線価を使うのが普通ですが...
接道幅が1.8mと云うことはセットバックによる有効面積の減少は当然として、住宅を建築/解体する時の資材を、どのようにしてその土地まで搬入/搬出するのでしょうか? 運搬費が数百万単位でupするのは必至ですよ。 
 道幅が1.8mしかない土地の価格を、近隣相場が路線価の1.6倍だからと言って、同じように路線価の1.6倍で買うのはお勧めしません。そのような道路付の非常に悪い土地は、近隣相場がいくら高くても、路線価以下でしか評価されないのが普通です。(家を新築したと仮定して、土地・建物の総額から土地値を判断して下さい。)


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