マンション理事長の権限

住んでいる分譲マンションの共用部分の集会所の床のカーペットが痛んできたということで最近新しいカーペットに張り替えられていました。

管理人に聞いたところ理事長の判断で床を直したようですが理事会で協議してないようです。

理事長は理事会に諮らずにカーペット張替えの判断が可能なのでしょうか。

管理規則は標準管理規約に準じていて特別にこの辺の理事長の権限とかは決められていません。

理事会に諮り承認をとってから発注すべきと思うのですが理事長判断で許されるのでしょうか。

No.4 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2013/07/02 18:35

マンションの共用部分の維持・管理については、３種類に分類されます。

(1)　保存行為
物の滅失や損傷を防止し、その現状を維持するための行為です。
日常的な様々な保守・点検、共用部分の清掃、破損したガラスの交換、損壊した部分の補修など。

(2)　利用行為
物の性質に従って利用し、利益を得る行為です。
駐輪場や駐車場を貸し出して利益を得るなど。

(3)　改良行為
物の性質を変えない範囲で、その価値を高める行為です。
廊下や階段に照明を設置する、防犯カメラを設置するなど。

理事会、理事長の職務、権限は、管理規約に記載の通りです。
理事会は総会用に各種提案をするとともに、総会にて承認された事項の執行機関でもあります。
理事長は理事会の代表者ですから、執行に当たっての責任者ということになります。
つまり、総会で決定し、執行に当たって理事会で決定した事項以外は、何の権限も有しないことになります。

ただし、管理規約の理事長の規定には「理事長は区分所有法に定める管理者とする」という条項があると思います。
つまり、理事長が「管理者」ということです。

本来ならば、共用部分は全ての区分所有者の物ですから、全員で維持・管理に努めなくてはなりません。
ところが、それでは維持・管理の方針や実施がまとまらなくなってしまいますので、区分所有法では、誰かにそれを代理させても良いとしています。
これが「管理者」です。

区分所有法では、管理者は単独でマンションの共用部分の「保存行為」ができることになっています。

ご質問の「カーペットの張り替え」は保存行為ですので、理事長の権限ではなくて、管理者として実施することは可能です。
ただし、「その傷みが緊急に補修しなければならないのか」が問われます。

マンションの総会は、管理組合の最高意思決定機関ですから、カーペットを張り替えたいのであれば、「理事会で次年度予算案として計上し、総会において承認を得てから実施」という方法があるからです。
また、もっと早く補修したいのであれば、「理事会での検討後、臨時総会にて承認を得る」という方法もあります

現実的には、管理者の保存行為は、「理事会で審議する、総会に諮る」というステップが踏めない緊急事態の場合です。
ガラスが割れた、ポンプが止まった、などなど。
それ以外の場合は、通常のステップを踏むことになります。

今回の「カーペットの張り替え」は緊急性があったとは思えません。
従って、時間があるにもかかわらず、ステップを踏まずに独断で実施してしまったのは、理事長の管理者の行為としては逸脱していると思われます。

カーペットの張り替え代金は、管理組合の管理費・修繕積立金から支出されるわけですから、業者選定、施工金額は透明でなければならないはずです。

理事長の独断もそうですが、業者選定プロセス、施工金額決定のプロセスも問題になるでしょうね。


長文になりました。
申し訳ありません。

No.5 回答者： inon 回答日時： 2013/07/03 17:24

私共のマンションでは一件の工事費５万円までは理事長判断にて決済可能です。

しかし、必ず理事会ではその正当性を証明しなくてはなりません。

カーペットの張り替えなどは共用部分の変更に当たります。材質、色、デザイン等理事長の一任で決めて良い物ではありません。又緊急性があるとも思えません。この場合は総会まで待つ必要があるかもしれませんが、あまり横暴なら理事の方々を味方につけて解任等の処置を取らないといけないかもしれませんね。

No.3 回答者： blackhill 回答日時： 2013/07/02 18:31

　質問の文面では理事会に諮ったかどうか確実ではありませんね。

まず理事に聞いて事情を確かめるべきではないでしょうか。
　普通、管理人は理事会の様子を知らないはずです。理事に確認せずに、管理人に聞いただけというのは、何か管理組合の運営に問題があるような気がします。

No.2 回答者： AR159 回答日時： 2013/07/02 18:27

「標準管理規約」によると、

１．住人（区分所有者）が拠出した「管理費」は、共用設備の保守維持費に充当できる

２．「管理組合」は、組合管理部分（共用部分等）の保守業務を行う。またその他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務を行う

３．理事長は管理組合を代表し業務を統括し、規約で定められた業務を遂行する

とあり、本規約の第１条に明記されている「区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする」ことを逸脱していない限り、理事長の職責の範囲内と考えられます。

ただし、これにかかった費用が通常より著しく高いとか、関係者と癒着しているとかの事実があれば別ですが。

質問者さんの不満が何かわかりませんが、納得出来ないなら理事会あるいは総会ではっきりさせてはどうですか。

No.1 回答者： KEIS050162 回答日時： 2013/07/02 17:46

以前分譲マンションの理事長と副理事を経験したものです。

マンションの管理規約にもよると思われますが、総会で今期の予算で決められた枠内であれば、理事長権限で執行しても良いように思われます。（一応、相見積もりなどを取って、理事会で事前相談するのが筋とは思いますが。）

予算として経常していないのであれば、本来、臨時総会などを開いて期中の予算変更の審議をして、管理組合の総意で決めないとならないでしょう。

なので、恐らく費用も数万円程度で、今期の共用部分の補修や修繕などに使われる予算として経常されていた枠内で実施したのではないでしょうかね。

ただし、いくら予算内とは言え、数十万円単位の話であれば、理事会で相談もなしにというのは、ちょっと独断過ぎる気もしますが。

総会資料の今期の予算で、該当する項目があるかどうかなどを確認してみられるのが良いと思います。

ご参考に。