建物賃借契約のことで

Question

実家が空き家であったため後輩夫婦に賃借契約で貸しておりました。
リフォームに100万円ぐらいかかり、その分を家賃で相殺するということで契約してあげました。
当初は20年の期間で契約していたのですが、私の母が近々実家に戻りたい旨の連絡があり
借主に相談して契約期間の見直しで相談しました。
そこで新しい契約書を作り、借主の希望で子どもが小学校を卒業するまでということで
平成24年3月31日までとした契約書でお互い納得した上で押印して2通作成してお互い保管しておりました。明け渡しに関しても、貸主はリフォームされた物件に関しては買取はしないということも付け加えました。
ところが期間を過ぎても退去せず、結局期間満了から11ヶ月過ぎてから退去しました。
リフォームした物件は期間満了で家賃で相殺するということだったので、当然期間後には普通に家賃が請求できると思います。本人たちは期間後の家賃をいまだに納めてくれません。逆にリフォームの支払いの残りがあと11万円残っているからそれを払ってくれといってきています。
何を考えてか、本人は最初の契約書にのっとって弁護士に相談したようです。
新しい契約書に契約の引き継ぎを記載していないから無効になると言うらしいのです。
お互い新しい契約書に納得した上で押印したのに・・・今更なにを荒立てたいのかと思うと心外です。
どう対処したらいいのでしょうか。

追伸、本人たちが住んでいる時にトイレの便槽のコンクリートが破損して便槽に雨水が入ってくるようになりました、この補習もお願いしているのですが引き受けてくれません。

in_go-ing · Accepted Answer

in_go-ing　です。

『お礼』拝読いたしました。

>　要は本人たちの合意・押印のもと作成した2回めの契約書は意義をなさないのでしょうか

部屋の賃貸契約での『契約書』なんて結局はどこぞの神社の“お札”ほどの御利益もないのです。最終的には裁判所の判断を仰ぐしかありません。そこでは基本的に『借主保護』なのです。「契約前には『貸主>借主』の関係」というのが判事の“固着観念”で、その結果、契約後には『貸主<借主』なのです。内容なんていくらでもひっくり返ります。だから貸す場合は要注意なのです。質問者様は“タチの悪い”借主に貸してしまったということです。後は弁護士に相談して対応するしかないでしょう。質問者様のお気持ちなんて相手には全く通じないのが家や部屋の貸し借りです。ですから大家は因業でなければならないのです。大家になるということは鬼にも蛇にもなる覚悟が必要だと思います。滞納されたら乳飲み子がいようと追い出す。鬼じゃなければ出来ません。でも、それではじめてタチの悪い借主と対等になれるのです。

satoshino · Answer

＞何を考えてか、本人は最初の契約書にのっとって弁護士に相談したようです。

借地借家法では、借り主に不利な契約や不利な契約変更は無効としています。
これは、「貸し主はプロで、借り主は素人」「貸し主は強い立場、借り主は弱い立場」
だから、借地借家法で借り主を守るという法律です。

質問者さんのお気持ちは理解できますが、質問者さんの負けです。

不動産業者が作成する賃貸借契約書は、借地借家法から貸し主を守る内要になっています。
次回からは不動産業者に相談し賃貸借契約を作成することをアドバイスします。

in_go-ing · Answer

大家しています。

『借地借家法』の基本的理念は、「大家が勝手な都合でお金（家賃）を頂いて“支えさせて頂いている”借主さんの衣食住の一角を壊す権利などない。」ということです。私は大家の端くれとしてもこの理念自体に意義は感じません。ただ、現実社会をまったく知らない？裁判所の判断は未だにこれを拡大して味噌もクソも一緒に『借主保護』です。この現状を御存知なら『リフォームに100万円ぐらいかかり、その分を家賃で相殺するということで契約してあげました。』なんてキ●ガイ沙汰なんです。勿論『母が近々実家に戻りたい』なんて大家側が退去を言い出す『正当事由』になんかなりません。『トイレの便槽のコンクリートが破損して便槽に雨水が入ってくるようになりました』も借主の故意・過失で無い限り大家側に修理の義務が生じます。ですから現実にはいくらの価値も無いボロ家（質問者様の物件を言っているわけではありません）だって何十万も修理費を出さなければならない大家が出てきているのです。大家の役目を認識していなかった“罰”なのでしょう。

要は、今の法制下で家なり部屋をお貸しするということは、「税金は言うに及ばず、設備の故障修理・交換も全て大家が致しますから、お気の済むまでお使い下さい。家賃も借主様の承諾がなければ上げません。」ってことです。大家はそれを承知で『家賃』を設定するものです。

そこで大家側に『正当事由』もなく立ち退いてもらうのに必要なのは『立退き料』です。これは借主さんが何の“持ち出し”もなく、現在の生活を続けられる金額を提供して明渡していただくものです。

質問者様は余りに不用意に貸してしまい、御自分が“法的弱者”の立場に立たれる認識が無かったのが間違いの根本でしょう。相手が弁護士にまで相談したなら質問者様も同じように対応するか、相手に意向を聞いて“落しどころ”を探るしかないでしょう。

建物賃借契約のことで

in_go-ing です。

＞何を考えてか、本人は最初の契約書にのっとって弁護士に相談したようです。

大家しています。

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