家主が知らない入居者がいました

Question

不動産会社は介さず直接アパートを運営しております。

母子２人を入居させておりましたが、いつの間にか成人の同居人２人も増えていました。つまりその部屋には成人３、子ども１が居住していることになります。このことによる特段の影響は今のところ感じていませんが、法的にみるとどうなのでしょうか？

以下、入居者が居住に至るまでの流れです。

１．入居申込書記入(職業・入居人家族構成・年収・連帯保証人等記載)
２．内覧
３．賃貸借契約締結（契約条文・部屋番号・家賃等記載。家主・賃借人・連帯保証人が署名捺印）
４．金銭の授受
５．居住開始

家主としては入居者が母子２人との申込を前提として契約したので、家主の承諾なしで入居者を増やすことには納得がいきません。第三者に権利を譲渡してはならないとの記載があり、これが該当するかもしれません。ただし契約書には誰と誰が住むかまでは明記しておらず、契約違反となるかどうかに自信が持てません。

この事例に契約上・法律上どのような問題があるか教えてください。

よろしくお願いします。

fujic-1990 · Accepted Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

正直、ご質問の意味がわかりません。

部屋の中で売春が行われている、とか、オレオレ詐欺の事務所になっているとかいう場合は、売春防止法や刑法など「法律」の出番ですが、法律には「1畳あたり○人以上住んではならない」なんて規定はありませんので、何人で住もうと法律的にはなんの問題もありません。

契約上も、質問者さんが問題にしていない現状では、なんの問題もありません。

借りている側は「それでいい」と思って住んでいるんでしょうし、もう一人の当事者である質問者さんも「それでいい」と思って黙認しているなら、暗黙の合意が成立しているわけで、なんの問題もありません。

で、質問外の余談を書きますが、私なら追い出すか、値上げします。

人数が多ければ部屋の傷みも多くなり、それぞれの傷みは大きくなります。従って人数が多ければ家賃を高くします。

また居住者の入れ替わりがあるなら同様のことが言えますし、責任の所在が明らかでなくなりますし、さらに自分自身が契約して借りたのではないと使い方も無責任になるので、例えば社宅に使うなら、家賃を高くします。

値上げがいやなら、賃貸を断ります。

つまり「母子二人ならこの家賃で」「まじめそうなこの人ならこの家賃で」と決めますので、安い家賃でたくさん、それも見たこともない人に居住される事態は許容できません。

従って、「契約違反」を理由にすぐ退去してもらうか、かなり高額に家賃を値上げします。

夫婦二人と契約したら赤ちゃんができたという時の判例で、「それは契約違反にならない」というのがあったと記憶していますが、この場合、大丈夫と（判例も調べず、従って根拠なく）思います。

形式的には違反であるのは明らかですから。

悠長なことを言っていると、「既得権」とか、「いまさらそんなことを言われても」的なことを言い出しますし、裁判所もそういいますので、私なら急ぎますね。

fujic-1990 · Answer

２番回答者です。

補足質問を拝見しましたが、今回の質問での最大の問題点は、質問者さんが何をしたいのかわからないことです。

以前こういうことを書いて「上から目線だ」「説教だ」と書かれたことがあるのですが、最強の手段を教えてあげようとすればそれなりの覚悟を期待せざるをえません。

追い出すのだという本気の決意がない人には、回答するほうも回答するそれなりのものになります。

なにか、大した問題に感じていらっしゃらないようなので、そのうち、某所の中国人のように空き地で野菜を作り出したりし始めて迷惑が具体化するまでは、いまのままで放置するのが一番「波風が立たない」ですよ、「平穏ですよ」というのが一番良い回答かという気もします。

私なら、こういう相手に対しては訴訟なんてしないで、間違いなく追い出してごらんにいれますが、それなりの苦労をしなければなりませんからね。たとえば、何日か泊まりに来ているだけか住んでいるのかなどは、何日か観察していればわかりますからねぇ。

その上での仕事になりますので、大変と言えば大変。でも楽して儲かる仕事はありません。

とは言え、ご質問にはお答えします。

> 賃借人は第三者に本物件を使用させ、

例えば事務所の契約などでも同じ言い回しの条項を入れますが、借主に雇われた従業員が（借主不在期間に）仕事をするのは問題になりません。

明らかに最初の母子がいなくなれば別ですが、その母子も住んでいるとなると、この条項では弱いでしょう。

むしろ、住宅の契約では、「乙は本物件を"住居"として使用し、"２名"が居住する」とかいう条項があるのですが、ないのですか？

あれば、あとは住んでいるのか単に数日泊まっているのが調べるだけです。そっちのほうが強いと思いますよ。

ただ、「契約違反ですよ」と言っても、「ちがいますよ」でおしまいになりそうな雰囲気ですが。

satoshino · Answer

No3です。

＞賃借人は第三者に本物件を使用させ、あるいは、本契約上の権利を譲渡することはできない

これは、又貸し（転貸借）や賃借権の譲渡を意味します。

＞賃借人は第三者に本物件を使用させ、

は、遊びにきた（宿泊）友人にトレや台所を使わせてはいけないと言う意味ではありません。

質問者さんは、「アパートには、契約者以外の友人や親戚も宿泊させてはいけない」
と主張するおつもりですか？
同居人以外の宿泊＝契約違反

また、この条文で、複数泊以上宿泊させてはいけないと解釈しますか？

他の解答に
その事を理由に追い出しや賃料値上げが可能の様な解答がありますが
どのような条文で、追い出しや賃料値上げできるか意味不明です。
賃料の値上げは、大変な資料が必要である事をご存じない。（全くの素人です）
借地借家法の建物賃借権は、このような事で契約違反とすることはできません。
（賃借権とは、基本２年としてありますが、自動更新され相続のできる権利なのです。）
残念ですが裁判しても勝てません。

この条文で、契約違反とする解答があれば良いですが

satoshino · Answer

＞つまりその部屋には成人３、子ども１が居住していることになります。

居住とは何か？（住民票を置くのか）
大家は、時々泊まりにくる事も規制して良いのか？（できるのか？）
などで「遊びにきている」と言われてしまうと
不動産業者でも何とも言えません。

母子家庭では、男性（内縁関係）が入り込むケースが多々あります。
（内縁の夫が子供への虐待などで事件になるケースもあります）

転貸（又貸し）などで、契約者が居住していない場合は
退去理由がありますが、時々泊まりにきていると言われると
対応が難しいのが現実です。

成人した独身男性や女性の契約も、彼女や彼氏が住み込む可能性はある訳で
契約前に規制しない事は、逆に想定内であるとも解釈されます。

＞ただし契約書には誰と誰が住むかまでは明記しておらず
＞契約違反となるかどうかに自信が持てません。

契約者が、入居者が増えた事を質問者さん（大家）に申告すれば
それを拒否したり、それをもって契約解除する事は難しいと思います。

不動産業者です。

Lescault · Answer

こんにちは。

↓が参考になると思います。

http://toushi-athome.jp/column/solution/rent/index11.html

家主が知らない入居者がいました

不動産賃貸業を営んでおります。

この回答への補足

２番回答者です。

No3です。

＞つまりその部屋には成人３、子ども１が居住していることになります。

こんにちは。

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