もし同じ体験をしている方がいたら、または知識のある方教えてください。掲題の通り、不動産会社が倒産してしまったのです。引渡しはまだだったため、既に渡してある「前金」というものはどうなってしまうのか?戻ってくるものではないのでしょうか?当然、移転登記はしていないと思うのですがその家には住めないのでしょうか?訴訟を興した場合どのようなことが想定されるのでしょうか?是非教えてください。

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A 回答 (2件)

 結論から言いますと、その倒産した不動産会社に、裁判所の破産宣告と同時に裁判所によって選任された破産管財人の方がおられるはずですから、その破産管財人の方にお尋ねになられた方が、間違いがないです。



 裁判所からか破産管財人の方から、破産管財人の方の住所や連絡先についての通知が来ていませんか?
 もし来ていないようならば、その不動産屋さんへお問い合わせになるか、その不動産屋さんの本社を管轄する地方裁判所にお問い合わせになられても、破産管財人の方の連絡先は分かるはずです。

 一般的なお話だけさせて頂きますと、その不動産会社に対する債権者としては、倒産した不動産屋さんの資産として、「土地や建物」という「物」であるよりも、「金銭」であることの方がありがたいわけで、破産管財人としても、既に売却先が決まっている物件は、できるだけ速やかにhiro-rinさんへの引渡・所有権移転登記を終えて金銭に替えようとなさるものと思います。
 ですから、特別に問題がなければ、既に支払っている「前金」の返還請求をする必要も、訴訟提起の必要もないものと思います。

 しかし、具体的な状況が現時点ではよく分からないので、いずれにせよ、なるべく早く、破産管財人の方と連絡をお取りになられた方が、具体的な話が分かるものと思います。

 そして、下のsein13さんがおっしゃられているように、購入なさったその住宅に何らかの瑕疵(不具合)があった場合、その修補等については誰が責任を持ってやってくれるのかという点についても、その管財人の方にお尋ねになられた方が宜しいです。

 また、通常の民法の原則からしますと、売主に落ち度などがない場合でも、手付金の放棄による買主側からの一方的意思表示によって契約の解除をすることができることになっておりますが、宅建業者が売主の場合、買主側からの一方的意思表示による契約解除の場合でも、売主である宅建業者は手付金を全額返還する旨の特約がなされている場合があります。
 ですから、この特約がなされていれば、手付金の取り戻しも可能かとは思いますが、相手の不動産屋さんが倒産している以上、場合によってはその不動産屋さんが手付金額の保全措置(宅建業法41条、41条の2)を講じていたとしても、他の債権者と同様の立場で、破産財団からの配当待ちということになると思われますので、現実に取り戻せる金額がどれほどになるのかは分かりません。

 下のsein13さんがおっしゃられているように、専門家の方に購入なされた物件そのものをよく見て頂いた上で、場合によっては手付金の取り戻しをあきらめても契約を解除するか、それとも、場合によっては他の建築業者にお金を払って修補を頼むことになっても、当初の予定通りその物件を購入なさるかをお決めになられれば宜しいと思います。
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この回答へのお礼

本当にありがとうございます。実は、これは友人の話しを聞いたものです。まだ動きはないとのことですが、充分に参考になるご意見だと思います。本当にありがとうございました。

お礼日時:2001/05/28 01:07

前金がどういった趣旨で支払われたものかが問題です。

代金の割賦支払いの意味か、手付(民法557条)の意味かです。契約上はどちらにしても代金はもどってくるのですが、現実はどうでしょうか。

まず、理論上の話からすると、登記は移転していなくても、契約が成立している以上、売買契約は成立し、倒産していようとしてなかろうと登記を移転する義務を債務者は負う義務があります。よって、不動産業者が悪徳でない、ただの倒産であれば、代金を支払って登記を移転してもらって、住宅に住めます。

しかし、建売住宅の場合、買った後に隠れた瑕疵がある場合などが心配です。瑕疵担保責任(570条)が問い得るためには倒産していると困るからです。そこで、支払った前金が少額で将来のメンテナンス等も考えたいという場合は手付を放棄して建物を買わないのも一つの手です。そんな倒産するような会社が作った建売住宅は手抜き工事が多そうですしね。余談ですが、建売住宅を買う場合であっても、一級建築士などの専門家に図面と現物をチェックしてもらった方がいいです。全国に一級建築士なんて25万人くらいいますから、周りに持っている人いると思うんです。今で登録番号が30万前後くらいで、そのうち5万人くらいはお亡くなりになってますから。蛇足ですが、登録番号の1番は田中角栄元総理大臣だとか。私で26万5千番代です。
話をもどして、手付を放棄すれば、契約の履行に着手していても解除(540条)が行使できます。

つぎに、相手の倒産した不動産屋が二重譲渡していたり、悪徳な契約をしていた場合などは、相手の帰責において損害が生じるわけですから、手付金額の2倍を損害賠償の予定額として返してもらえることになります。
しかし、これは一般債権者と同じで倒産した以上は破産財団の額を確定して、債権者全員で案分(債権者平等の原則)するから、実質ほとんど返還される金額は少なくなってしまいます。

多分、訴訟を起こすことにはならないと思います。破産したら、不動産屋に弁護士がついて処理しますし、債権者であることを申告しておけばいいと思います。破産法は詳しくないのでよくわからないのですが、裁判所にでも行って申告するのかな。とりあえず、訴訟の心配はいらないと思います。

私の個人的な意見ですが、建売住宅に構造上、設計上の欠陥があっても文句いえなくなるところの方が大きいです。もう一度、買うか買わないかを調べて大丈夫なときは買ってください。不安がいっぱいという時は、手付を放棄することを薦めます。手付の額が馬鹿にならないくらい大金だという場合は買うしかないのですが・・・
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この回答へのお礼

本当にありがとうございます。実は、これは友人の話しを聞いたものです。まだ動きはないとのことですが、充分に参考になるご意見だと思います。本当にありがとうございました。

お礼日時:2001/05/28 01:08

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Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
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中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
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なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
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不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

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信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

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Q施工会社倒産後のアフターケア

昨年10月にマイホームが完成しましたが、
今年の1月に施工会社が倒産しました。

幸い住宅保証機構には加入していたので、
重大な不具合には対処してくれるようですが、
やっぱり『カユい所にも手が届く』『どんな些細な事でも相談出来る』
マイホームの施工会社を失ったのは、最も残念な事です。

1階の北西部に4.5帖の和室があるのですが、
その入口は3枚の引き違い戸です。
無垢材を使っているので「多少は湿度などで暴れます」と
前もって言われましたが、やはり暴れるようになり、
3枚のうち、最も西側にある戸だけがその日によって
軽かったり、少し重かったり、重くて開かなかったりします。

久しぶりに元担当の方に電話をしました。
この方は展示場の所長でもあり、すごく誠実な方で、
「間もなく再就職先が決まりそうです」と言っていました。

「申し訳ありませんが、本来であれば引き渡しから2年間は
当社にて無料で手直し出来たのですが倒産によって出来ません」
「どうしても業者の紹介ぐらいは出来ますが、職人さんの日当の
半額程度までしか今の私には交渉で下げられません」
「ハウスメーカーがあって、初めて私が指示出来ていたのですが」
「必ず無料ではなく、費用は掛かってしまいます」
「本当に申し訳ありません」と何度も言われました。

私としてはこの担当や職人を責める気はさらさらありません。
しかし新築の家の戸が入居4ヶ月足らずで開けにくいのは…。

今後、住めば住むほど、色々な所にも気が付くと思います。

どんなハウスメーカーだって、倒産の可能性はゼロではありませんが、
この倒産を頭に入れておく事はしていませんでした。

こんな時ってどうすれば良いと思いますか?

昨年10月にマイホームが完成しましたが、
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幸い住宅保証機構には加入していたので、
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マイホームの施工会社を失ったのは、最も残念な事です。

1階の北西部に4.5帖の和室があるのですが、
その入口は3枚の引き違い戸です。
無垢材を使っているので「多少は湿度などで暴れます」と
前もって言われましたが、やはり暴れるようになり、
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Aベストアンサー

建設会社の営業やってます。
倒産しても、担当者が電話をしてくれるとは、
かなり誠実と、私は感じました。

本題ですが、
施工業者とはいえ、自分のところで職人を
雇っている場合は少なく、
多くは外注しているはずです。

今回の件でいえば、引き戸ですので、
「建具(たてぐ)屋」さんです。

担当者と連絡がとれるのであれば、
ご自分の家を担当してくれた業者さんのリスト
を頂ければ一番ベストです。

倒産ということとなると、
施工した業者さんも、被害にあっている
可能性もあります。
最悪は倒産ということも・・。
少なくとも、未払いがあると思います。

ですので、
無償でというわけにはいかないと
思いますが、新築当時のことを知っている
だけに、他に方に頼むよりは良いかと
思いますし、今後いろいろとお願いすること
も出てくるかと思いますので、
この方法がお奨めです。

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む


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