亡父が捺印した土地売却委任状は有効でしょうか。

お世話になります。長文失礼します。

2005年に、父が生前、父の兄とある土地について委任状へ捺印しました。
それが今も有効かどうか教えてください。


2005年に、父の兄と二人で所有する土地について、
”父が兄に「売却」について委任する委任状”に捺印したものが残っています。

伯父はその土地を100％自分の名義にしたいようです。
委任状を盾に、その土地を相場より明らかに安い値段で売れ、子である私に迫ってきます。
拒否すれば勝手に売却すると言ってます。
（自分の物にならないなら、自分の息のかかった不動産屋で売りたい様です）

お聞きしたいことは、

(1)父は2010年に亡くなっています。
　その土地の半分の名義は亡父のままになっていると思います。（権利書を見たことはありません）
　この委任状で私の同意無く、土地を売ることが出来るのでしょうか。（伯父は、できる、と言ってます）
　権利書は伯父が持っていると思います。

(2)何に捺印させようとしているのか不明ですが、私が捺印しないと、調停にかけると言っています。
　勝手に売る、といいながら調停とか意味が分からないのですが、その土地は遠く離れた場所にあので、
　裁判所に呼ばれても容易に行くことが出来ません。行かなければ負けるんでしょうか。


その土地は現在、個人契約にて隣人に貸しており、すごく良い賃貸料をいただいており、
この低金利の時代に非常に利回りの良い物件になっている（と思ってます）ので、今は売りたくありません。
また、どうしても売れ、と強要が続くなら、世間相場の金額なら妥協しても良いとは思っています。



どうかお知恵を拝借したく、よろしくお願い申し上げます。


　

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/07/13 12:56

zakeさん、幾つもお答えが出ているので「補足」してくれませんか、

そうしないと、私もinasaki-chさんも戸惑っていますヨ。
もともと、その土地は父と父の兄の共有だったのでしよう。
(まず、これを確認して下さい。)
そうだとして、それを父が父の兄に自己の持分権を売却することの委任をしたのでしよう。
そうではなく、父は父の持分権を他人に売却するための委任ですか ?
私の解釈は前者で、inasaki-chさんの解釈は後者です。
自己の持分権を他の持分権者に売却の意志があれば、売却は成立しているので、あとは登記以外にないです。
だから、その委任状は有効です。
しかし、父が父の持分権を他人に売却するために父の兄に委任したのであれば、inasaki-chさんの解釈が正しいです。
あと、今回の場合は、zakenさんは「父」と言っているので、父の兄(伯父)は相続人ではないですが、伯父も相続人であることもあり得ます。
ともかく、間違いないことは「土地を売ることが出来るのでしょうか」は、伯父がその持分権を売却するならば「できます。」となりますが、全部の持分権を売却するには、全員の承諾がないと売却できません。
また、調停は「共有物分割訴訟」とも思われます。
更に「すごく良い賃貸料」だとすれば、zakenさんは、その賃料の中からzakenさんの持分割合による金額が請求できます。

No.4 回答者： inasaki-ch 回答日時： 2013/07/12 14:13

No.1、2で回答した者です。

混乱があるといけませんので補足しておきます。

No.3の回答者さんが、不動産登記法17条により、伯父様の代理権は消滅していないとおっしゃっています。
これは、その委任状が「登記の申請につき委任」する趣旨である場合のときです。
質問文には「売却について委任」とありますし、しかも現時点でまだ売却されておらず登記原因が発生していないわけですから、登記の代理権が存在するとは考えられません。
したがって、当該委任状の効力はすでにないと考えて差し支えありません。

それともう1点。

> その土地は亡父の父の遺産なので、伯父も法定相続人です。

質問者さんは勘違いされているようです。
これはおじいさまがお亡くなりになったときの相続人のことであって、お父上を被相続人とする相続では伯父様は法定相続人ではありません（その土地がおじいさまから相続した財産であってもです）。

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/07/12 12:33

民法では、委任者が死亡すれば委任契約は終了しますが、

不動産登記法17条では、本人が死亡しても代理人の権限は消滅しないです。
従って、兄に対し父が委任しておれば、兄の代理権は消滅していないので登記はできます。
しかし、物件の特定や登記原因、その年月日等々記載がなければ現実に登記はできないです。
そうようなわけで調停で解決しようとしていると考えられます。

No.2 回答者： inasaki-ch 回答日時： 2013/07/12 03:29

No.1で回答した者です。

先の回答ではご質問の内容に答えていませんね。

(1)について
伯父様に悪意があれば、お父上の死亡を隠して委任状を根拠に勝手に第三者に売却することも可能です。
その場合、第三者が先に登記を具備すると、質問者さんは当該土地を失う可能性があります。
それを未然に防ぐためにも、早期に相続登記手続きを済ませましょう。

(2)について
委任状の効力については先の回答で申し上げたとおりですので、法的に争う余地がありません。
調停を持ち出してきたのは、単なる法の不知によるものか、あるいは一種の脅し文句みたいなものでしょう。

いずれにせよ、早々に相続登記をすれば、すべてが解決します。
登記さえ備えておけば、勝手に売却されることもありませんし、調停云々の話も問題になりません。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
早々に手続きしたいと思います。

お礼日時：2013/07/12 07:11

No.1 回答者： inasaki-ch 回答日時： 2013/07/12 02:36

結論からいいますと、その委任状はすでに効力がありません。

その根拠条文は以下のとおりです。

民法653条
委任は、次に掲げる事由によって終了する。
一　委任者又は受任者の死亡

民法111条1項
代理権は、次に掲げる事由によって消滅する。
一　本人の死亡

以上のとおりですので、お父上の死亡によってすでに委任関係は終了していますし、伯父様の代理権も消滅しています。
したがって、その委任状は今となってはなんら効力を持つものではありませんので、伯父様の主張は失当ということになります。

老婆心ながら、申し上げておきます。
当該土地の不動産登記は、お亡くなりになったお父上名義のままということですが、今後伯父様がなんらかの手段を使って勝手に処分することも考えられます。
不要なトラブルを避けるためにも、早期に相続登記の手続きをなさることをおすすめします。

他に相続人がおられるのかわかりませんが、子である質問者さんがおられるということは、伯父様は法定相続人ではないということになります。
したがって、相続手続きをする上で、伯父様は一切関係がありませんし、また、伯父様が当該土地の共有者であるとしても、お父上の持分を相続するにあたって、伯父様の承諾等は一切必要ありません。
もちろん、遺言書がある場合は、話が変わってきますが…。

この回答へのお礼

ありがとうございました。助かります。
その土地は亡父の父の遺産なので、伯父も法定相続人です。

お礼日時：2013/07/12 07:10