土地の個人売買（土地の評価方法＆司法書士の選び方）

両親の持ち家を個人的に売買する話があります。当然、素人ではこなせない手続きがたくさんあるので、専門家に依頼しなくてはと思っております。この場合の司法書士の選び方と、土地の値段の決め方などをアドバイスいただきたいのです。

１：リハウスメーカーの診断を利用して評価額を知り、その値段を参考に売値を決めるという感じは妥当でしょうか？
または不動産鑑定士にきちんと鑑定してもらったほうがいいのでしょうか？
１－２：売値についての算出方法（例えば評価額の９掛けなど）は説明すべきこととなるでしょうか？

２：司法書士はどのように選ぶのでしょうか？法務局に相談して紹介してもらう？司法書士事務所に飛び込みで入ってお願いする？

３：市場を見ますと、土地のみの価格は１２００万です。
３－１：築２５年の木造物件ですので、リフォーム済みとはいえ古屋あり扱い、上物の価格は考慮されないですよね？
３－２：業者に売る場合はその８掛けの９６０万となるようですが、個人売買だと９掛けくらい（１０８０万）にするのは妥当でしょうか？
３－３：だいたい１０８０万で売るとして、この場合本当に個人売買のほうがコスト的に得でしょうか？大差ないなら確実な不動産屋を通したほうが良いかとも思います。

４：司法書士への報酬、書類手続きの手数料は買主負担でいいでしょうか？（協議の上決めると思うのですが）。また、贅沢を言わなければ住める状態ですので、取壊し費用は買主負担（物件の売買契約に含まない）で良いと思うのですがいかがでしょう？

類似の質問を読みましたが、いくつか解決できなかったことがあるので質問させていただきました。全てではなくとも一部でも、ご存知のことがありましたら教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： jakyy 回答日時： 2004/03/29 23:53

注意点を順番にご説明いたします。

【土地の評価】
土地の評価は路線化、固定資産税の評価額と色々ありますが、やはり実勢価格です。
不動産鑑定士の方の個人の土地の評価は、たいして当てになりません。
不動産業界の方のほうが実勢価格を把握しておられるようですね。
価格は相手側と支払い条件など話し合われて決めるといいでしょう。
売却を急ぐと安い価格で契約をすることになりますので、
急がないことが大切ですね。値段が合わなかったら断る気持ちが大切です。
一言「話はなかったことにしてください」と言えばイイデスネ。
【司法書士】
司法書士を撰ぶのは、買い手が決めます。売る側はノータッチです。
相手側も全くあてがないときは、取引のある銀行に紹介してもらうといいでしょう。
必ずお金と交換に権利証、印鑑証明を渡すように。
手付け金の時は渡す必要はありません。
【家屋の評価】
築25年ですとほとんど評価無しですね。
むしろ更地の方が早く売れることもあります。
相手が更地を希望すると取り壊しの負担が増えます。
【売買】
個人でも業者が入っても価格の面は当事者が決めるので関係はないですが、
多少安くても支払いの条件がいい方をを選ばれたほうが良いでしょう。
ローン特約とか分割とかを条件にする方はやめたほうがイイデスネ。
【登記費用】
買主が負担します。しかし各自の契約書の印紙代は負担する必要があります。
【境界、測量】
また境界がはっきりしない時は売主が責任を持って
はっきりさせる必要があります。
買主が更地で購入するという場合は、取り壊しの費用は売主の負担となります。

下記のサイトをお読み下さい。
参考になるかと思います。うまく売買が成立されることを祈っています。

参考URL：http://www.interq.or.jp/japan/office-s/

この回答へのお礼

数々の注意点、わかりやすく教えていただき、ありがとうございます。アドバイスを参考にしながら、今後の方針を相談していきたいと思います。御礼が遅くなり、申し訳ありませんでした。

お礼日時：2004/04/05 21:27

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/03/30 11:27

ご質問に書かれた以外にも土地家屋調査士による境界の確定が必要になる可能性がありますね。

以前に立会い境界確定を済ませていればよいのですが、行っていない場合や、あるいは行っていてもかなり前だったりするとやはり境界杭が動いた可能性を否定できなくなりますので、再度行うのがよいです。これにも結構お金がかかります。

個人的には土地や家屋の売買は専門家（不動産屋）に任せた方がよいと思いますよ。
多くの法律が関係しますし、とても素人では抜けなく行うのは大変ですから。

不動産屋は手数料を取りますが、それ位の価値のある仕事はします。プロですから。
売主も個人的に見つけた場合であれば、手数料の値引き交渉をしてみてもよいでしょう。

この回答へのお礼

>売主も個人的に見つけた場合であれば、手数料の値引き交渉を
プロに頼む場合、こういう交渉法もあるんですね。
イチから勉強しなければならない状態なので、おっしゃるようにプロに任せたほうが無難みたいです。両親と話をして、方針を決めていきたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2004/04/05 22:51

No.2 回答者： jixyoji 回答日時： 2004/03/30 02:24

こんばんわ、何度も回答しているjixyoji-ですσ(^^)。

1.前回も記載したように『不動産コンサルタント』などを通じてきちんと評価して頂いた方が良いですね。

「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」
http://www.din.or.jp/~digicon/

「不動産の達人　さくら事務所」
http://www.sakurajimusyo.com/

個人売買でやる時は下記サイトなどを役立ててください。

「不動産の個人間取引支援サイト」
http://www.ctoc2103.com/

「不動産の査定額はなぜ会社によって大きく違うのか?」
http://www.home-masters.net/sell/why.asp

1-2.まず確実な持ち家の評価額が決まらないとなんともいえないですね。売る相手が不動産関係か個人かでも話が変わってくるでしょうし,売る際には当然misachi395さん側が『瑕疵担保条項』を設定しなくてはなりません。後々トラブルになるリスクを考えると"プロ"による代理行為が一番妥当かと思われます。

「瑕疵担保責任」
http://www.re-words.net/yougo_sub.php?n=654

2.司法書士の選び方は下記サイトの項目を基準に選ぶと良いでしょう。

「司法書士事務所の選び方」
http://www.alphacorm.co.jp/07-jyoho-1/sihosyosi- …

司法書士を探すのは電話帳でも良いですし下記のようなサイトでもわかります。

「ご近所専門家サーチ」
http://www.ny.airnet.ne.jp/sss/search/index.html

3-1.いけても車1台分が妥当なラインかと思われます。それ以外では当然土地代ですね。買主の判断にもよるでしょうし相手側も慎重な人間であれば当然『代理人』をたてて監査してくると予想されます。その際は当然misachi395さんが代理人を雇っていれば交渉次第というところでしょうが,上物の過度な期待は厳禁です。

3-2＆3.これらの事案は単純な土地評価額だけでなくmisachi395さんのお持ちの物権の周辺環境にも大きく左右されるでしょうし,売る相手がどういう相手なのか代理人を立ててくる相手か,それともアバウトな人間か,業者であればそのmisachi395さんの物権をどういう形で転売したりするかで全然変わるのでなんともいえないですね。

4.買主負担にもできますが法的拘束力はなく協議で負担を決める事も可能です。下記ＨＰ項目5を参照。またそれ以外でも不動産売買契約における諸注意などを良くご覧ください。

「不動産登記ＡＢＣ」
http://www.na-shiho.or.jp/tame/fudousan.html

取壊し費用に関しても買主負担にできるとは思いますが,個人的に買主側に難色を示される"要因"にも成り得ると思うので買主側とよく協議する必要性を感じます。

そしてちょっと難しい税法上の問題としてmisachi395さんが不動産売買契約を成立させた場合,売却(引渡し)した年分の所得(譲渡所得)になるので翌年に確定申告が必要になります。その際に【3,000万円の特別控除】,【居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除】などの特例措置に適合する場合確定申告時に親告すれば,税額控除されるケースがあります。これらの特例制度は"確定申告時"に行わないと適用されないのでご注意ください。

「3,000万円の特別控除」
http://www.yokosuka.jp/kkjm/kjn/b/kjn-b0403.htm

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除」
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/zeikin01 …

平成15年12月31日まで【特定の居住用財産の買換えの特例】という税額控除の特例がありましたが,ひょっとしたら延長になっていないかどうか確認してください。最寄の市町村の役場へ連絡すればわかります。かなりおいしい特例ではあります。

「特定の居住用財産の買換えの特例」
http://www.ofuco-c.co.jp/tokutei.htm

前回もお話したようにこれからmisachi395さんの行おうとするのは"ＮＴＴのB-FLET,Sから有線ブロードネットワークスへ乗り換え"とはわけが違う行為です(~ヘ~;)。不動産取引は何千万円単位のものが個人間で動くお話なので後々"契約の際に言った,言わない","話が違う"などでトラブルと【血みどろの戦い】が開始されるので,わからない点,不明な点は取りこぼさずきっちり理解し尚且つ【プロ】を代理人として最終的に契約を取り交わしてください((+_+))。こういった案件を安易に進めて【泣く】人は世の中多々いるのでくれぐれも慎重に事をお運びください(+o+)。

それではよりよい住宅環境をm(._.)m。

この回答へのお礼

こんばんは。すっかりjixyojiさんとは顔なじみになったようで・・・jixyojiさんの引き出しの多さにおどいたり感心したりです。
他の質問へのアドバイスもあわせて読むうち、やはり多少の金額はかかっても、プロに頼んだほうが良さそうな気がしてきました。ゆっくりと相談していこうと思います。では（またどこかでお会いするかもしれませんね(^^;)）

お礼日時：2004/04/05 21:30