女子の「頭皮」のお悩み解決の選択肢とは?

地主と借地権の契約を結んでいます。
契約期間は20年間です。
丁度5年ほど前に契約を更新しています。
残りがあと15年ほど残っています。

しかしながら、住んでいる家族が高齢化、建物も老朽化しており、
将来的に子供などがその土地に住む予定がありません。

もし、借地権を地主に買い取ってもらいたい場合、5年前に払った更新料(400万円程度)は
戻ってこないのでしょうか?
もしくは一部返してくれたり、買い取りの際にその分を考慮してもらうことは可能でしょうか?

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A 回答 (3件)

原則として契約を解除する理由が地主の都合や地主に問題があった場合に限ります。



基本的には地主との交渉次第になるでしょうが、5年前に契約を更新した時には「再度20年間借りる」という事で合意しているわけで、その合意に対しての更新料です。
つまり、その時点では20年借りる意思があって、かつ更新後5年間住んでいるわけですから、全額返せというのは都合が良すぎます。

例えばこれが地主が一方的に「返せ」「立退きしろ」と言ってきている場合には、交渉次第で契約更新料は丸々返還させ、かつ立ち退き料の請求も可能な場合もあります。(法律の専門家を絡める必要がありますが。)

しかし、今回の件では「20年間」で合意し締結した契約を、質問者様(借地権者)の一方的な都合で途中で解約するわけですから、更新料の返還どころか契約違反で違約金を請求される可能性すらあります。

まずもって全額返還は不可能でしょう。
契約年数が4分の3残っているので、一部返還は可能でしょうが、それも交渉次第です。

理由が一方的過ぎるので、できるだけ地主を怒らせないように説明して、何とか返還額を釣り上げるしかありませんね。

まずは弁護士などに相談するのが良いでしょう。
借地契約をした時に弁護士等を介していたのなら、そちらに相談するのがベストでしょう。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
言葉足らずでしたが、借地権を手放したいというのは、私からの希望ではなく、
地主が土地を売りたいと言ってきたからなのです。

つまり、地主の都合なのです。
その場合ではいかがでしょうか?

補足日時:2013/07/26 12:39
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借地権は、土地を借りているということで、その財産価値について知らない人が殆どです。


その土地を普通に時価で売却した場合、借地権者の取得するもの、つまり借地権割合は7割とか6割に相当します。
しかし、そうした意識はなく、質問のように更新料を戻したいとか、地主に買い取って貰いたいと考えかちです。
地主さんは自分の所有ですから、時価と関係にく安い金額を提示します。
弁護士も不動産実務に詳しくなく法律で考えますので、実際の財産的価値よりかなり安い金額で解決しようとするおそれがあります。
こうしたことは、不動産実務に詳しい不動産業者に相談した方が得策でしょう。
ただ、大手の不動産業者はこうした案件を取り扱ったことがないと思われますので、町場で小さな不動産業者の方がおすすめです。

お金に興味がないのなら、直接地主さんと話し合えば、不当に安い金額で解決いたします。
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補足します。



更新料が400万円。

仮に更新料が時価の1割とすると、4000万円の価値。

仮に、借地権割合を7割とすると、3200万円の財産をあなたは保有しています。

3200万円を放棄して、50万円程度支払って建物を解体して借地権を返す、これが一番簡単な解決策。

3200万円を前提すれば、弁護士に320万円の報酬を支払って解決する。

不動産業者は仲介手数料が目的ですら、相談は無料。

400万円は戻ってこないでしょうかという質問ですから、金銭には興味があるようです。

3200万円ですと、時間がかかります。

1000万円か2000万円か、どの程度なら納得できるのか、自分に聞いてください。
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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権売買時における借地更新料の扱い

25年満期の借地権の上に自宅を建て、現在家族が住んでおりますが、定年(2年後)後は田舎生活をするためにこの借地権を売却してどこか郊外に一戸建てを購入しようと考えております。 さて、そのようにする場合の借地権の売却時期なのですが、借地契約更新前に売却すべでしょうか。 更新時期も2年後です。つまり契約更新まで2年間しかないのですが、これは借地権の売買価格には影響しないのでしょうか。 更新時にはおおむね借地権価格の5%程度の更新料が必要との地主側の不動産屋は言っております。 借地権価格は約3000万円との見積もりがありますがそうすると更新料に150万円要することになり、更新前後で借地権売買価格が変わらないのであれば、更新前に売却すべきかとも考えますが、どうするのが有利なのかわかりません。 どなたかお教えいただければ幸いです。

Aベストアンサー

売買において、新たな買主がどういった条件で借地の契約を地主と結ぶのかが問題です。

(1)売り主の契約期間をそのまま継承する場合。
(2)売買してから新たに20年なり25年の借地契約をする場合。

(2)の場合は、更新前に売却すれば、更新料は浮きますが、(1)の場合は売却代金から、更新料÷契約期間×経過年数に相当する金額を差引いた額で売却することになると思われます。

購入後に建物を建て直す場合の規定も関係します。

(1)建替えの時はいかなる場合も承諾料が必要。
(2)購入後一定期間は建替え承諾料の免除がある。

(2)の場合は建替えを前提にした買主も見込めるが、(1)の場合は、建替え前提の買主にはその分値引き交渉の対象になります。

借地価格が3000万円だとすると、結構大きな土地でしょうか?

正直、土地値で3000万円だと、都内城東地区では所有権が十分に買えます。

物件によりますが、地主サイドの業者の言う額で、そのまま売れるとは思わないでいた方が、無難だと思います。

Q地代の算定について

このたび父が死去し、相続予定の土地を倉庫用地として貸そうかと思っております。
地目は宅地、面積は140坪、土地評価額は約2100万、年間固定資産税は約65000円支払っております。
地代はいくらくらいをもらったらいいでしょうか。
算定方法を教えてください。

Aベストアンサー

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推察されます。
 面積140坪(=約463m2)で更地価格を割ると、1m2単価は65,000円前後です。この地価水準の土地が倉庫用地としての需要があるのでしょうか。周辺で貸倉庫はありますか。

3.地目は宅地と書かれていましたが、都市計画法の制限はありませんか。市街化調整区域なら建物は原則として建築不可です。用途規制があれば、倉庫は建築できないこともあります。
 まず、地代を決める前に、そもそも倉庫用地としての需要があるか、しっかり事前検証をすることが大切です。需要がないのに、固定資産税額の何倍の地代と目算することは、“絵に描いた餅”に等しい結果になることもあります。

4.借地権を設定する場合、「地代」のほか「保証金(借主に返金する性格の預り金)」、「権利金(借主に返金しない一時金。地主の課税対象)」も決める必要があります。「地代」を低くして「保証金」や「権利金」を多めにするか、逆に「地代」を高くして、「保証金」や「権利金」を抑えるかということも地域の不動産市場を見ながら決める必要があります。一般に、「保証金」等は更地価格の20%~40%程度、「地代」は更地価格の2~6%程度が多いようです。

5.借地条件も、普通の借地権で契約するのか、定期借地権(これも普通の定期借地権と事業用定期借地権がある)で契約するのかも重要な項目です。

6.なお、地代の水準を現行の固定資産税額65,000円の3倍で設定したら、早晩、地主は債務超過に陥ると思います。固定資産税評価額が2100万円なら、本来の税額は年間357,000円です(固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%で試算。2100万円×0.017=35.7万円)。
 現在は、負担調整措置により税額が抑えられていますが、今後、毎年税額は上がっていくものと推定されます。コスト面から検証されるのなら、毎年の事業計画をシュミレーションされるべきだと思います。

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推...続きを読む

Q借地権売却に伴う税金について

初めて質問させていただきます。

私の父の借地権を売却をする事になりました。
父と姉一家(父と同居)が義兄の相続した土地に家を建てることになり来年2月頃には引越しをする予定です。

下記2点についてお答えいただけたら幸いです。

(1)売却は地主から底地権を買い取り父の土地名義にしてから売却すると言う方法です。
借地権の売却に際して(地主の底地権買取のため)不動産さんが示したやり方では父86歳にして初めてローンを組み3900万円もの借り入れをします。
このやり方は一般的なのでしょうか。
不動産やからはこの方法以外は提示されていません。
私としては売却するのに借金?
なにやら釈然としないのです。
(2)この方法でうまく取引がいき売却したとして来週にもローンを組み父の名義になったものを来年買い手が付いて売却となるとおもいます。
その場合父にかかる税金はどうなるのでしょう。
60年借りていた旧借地法の借地です。
短期譲渡所得となるのでしょうか?

長文読んでいただきありがとうございました。
よろしくお願いいたします。

初めて質問させていただきます。

私の父の借地権を売却をする事になりました。
父と姉一家(父と同居)が義兄の相続した土地に家を建てることになり来年2月頃には引越しをする予定です。

下記2点についてお答えいただけたら幸いです。

(1)売却は地主から底地権を買い取り父の土地名義にしてから売却すると言う方法です。
借地権の売却に際して(地主の底地権買取のため)不動産さんが示したやり方では父86歳にして初めてローンを組み3900万円もの借り入れをします。
このやり方は一般的なのでしょうか。...続きを読む

Aベストアンサー

回答が付かないようなので、私のわかる範囲内でお答えします。

(1)借金をして底地を買い取ることが一般的がどうかはわかりませんが、底地の買取自体は通常の取引です。

(2)底地を買い取り、その後に土地を売却した場合の税金についてですが、I以前から所有している部分と、II今回買取した底地部分で分けて考えます。

 I 以前から所有している部分は長期譲渡所得となり、低い税率が適用できます。しかしながら60年前からの所有となると、取得価格はゼロに近い若しくは不明だと思われます。その場合は、売却価格の5%が取得価格とみなされます。すなわち95%が利益となり、その金額に対して税金がかかります。
このままでは多額の税金がかかりますが、居住用の不動産の売買については、買換え特例や3000万円の特別控除等の優遇税制がありますので、税理士若しくはお近くの税務署にお問い合わせください。

 II 今回、買取した底地部分について、5年以内に売却した場合は、短期譲渡所得になります。短期の場合は長期の場合に比べて税率が高いですが、短期で譲渡した場合は、今の時代値上がり益(底地の売却価格-底地の買い取り価格)はあまり考えなくてもよいかと思います。

主に税金部分について解答させていただきました。参考になれば幸いです。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/3302.htm

回答が付かないようなので、私のわかる範囲内でお答えします。

(1)借金をして底地を買い取ることが一般的がどうかはわかりませんが、底地の買取自体は通常の取引です。

(2)底地を買い取り、その後に土地を売却した場合の税金についてですが、I以前から所有している部分と、II今回買取した底地部分で分けて考えます。

 I 以前から所有している部分は長期譲渡所得となり、低い税率が適用できます。しかしながら60年前からの所有となると、取得価格はゼロに近い若しくは不明だと思われます。その...続きを読む

Q借地権の更新料は払うのが当然ですか?

祖母が住んでいる借地権の付いた家についての質問です。50年間住んでおりますが、地主のおばぁちゃんが亡くなり娘さんが管理することになりました。更地にするか継続して住みたいのなら更新料を払って欲しいと云ってきました。金額はまだ聞いてませんが今まで更新料は一度も払ったことはなく、知り合いの不動産やに聞くとマンションなど短期に貸す場合は更新料は払うが、、借地のように長期間の賃貸の場合は更新料は払わなくてもよく、自動更新になると言われました。ホントでしょうか?

Aベストアンサー

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法になりました。今回はそれ以前の借地契約なので、旧法の借地法が適用されます(今回の事案に関して言えば、法改正の影響はありません)。

 ですから、借地契約書に特約があれば別ですが(50年間請求が無かったのだから、無いのでしょう)、借地法では、地主の相続の場合に、更新料や名義書換料を徴収できるという規定はなく、また、実務上も考えられないと思います。
 結論として、借地契約書に特約がない以上、更新料や名義書換料の類を地主に支払う必要はなく、支払わないことをもって債務不履行にはならないと思います。

2.しかし、質問文を拝読してひとつ気になったことがあります。「(祖母は)50年間住んでおります」と書かれていますが、その間、地代は適正な水準に改訂されてきたのでしょうか。

 借地法で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と規定されています。
 例え地代を支払っていても、土地の固定資産税額(年額)程度の低廉な地代(年額)の場合には、賃貸借とは認められず、借地権が否定される場合があります。この場合には、有償の賃貸借ではなく、無償の使用貸借となり、建物は「使用借権」によって土地を利用していることになります。

※借地人は、市町村役場で土地の「固定資産税評価証明書」を取ることができますから、参考として、取られておくといいと思います(手数料として500円程度が必要です)。

 さて、更新料を拒否された地主の娘さんが今後、取るであろうと推測される手段は、以下の2つです。
(1)地代が安いので、借地権は存在しないと主張し土地の明け渡しを要求してくる。
 地代(年額)が土地の固定資産税額(年額)程度であれば、「借地権はない」といわれても反論できないと思います。この場合には、使用借権で土地を利用することになりますが、使用借権は借地権ほどの強い権利ではないのです(借地人が死亡すれば使用借権は消滅するので、相続されない=民法599条)。

 しかし、弱い使用借権であっても、建物が存在する限り、あるいは借地人である祖母が生きている限り、地主は「建物をどかせ」とは言えないのです。

(2)地代の値上げを行う。
 地代の増減は地主、借地人のどちらからでも、いつでも請求できますから(借地法12条1項)、もし、地代が安すぎる場合には、地代の値上げを通告してくる可能性があります。ひとつの目安として、固定資産税額(年額)の概ね3倍程度が、借地権が認められる地代(年額)の適正水準だと思います。

 なお、この値上げに不服なら、地代値上げを拒否すれば、地主の娘さんは裁判所に提訴することになると思います。祖母は従来の地代の金額を支払い続ければいいのですが、裁判所が値上げ後の地代を適正だと認める判決を下した場合、旧地代と新地代の差額分に年10%の利子を付けて地主に支払うことになります(借地法12条2項)。

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法...続きを読む

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q借地権交渉でもめてます。底地権について教えてください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたところ、「底地権は地主さんのものだからどうにもなりませんよ。」とまったく、逆の回答。

いったい、底地権ってなんなのでしょうか?地主さんが立場が強く、借地人は地主のいいなりになるしかないのでしょうか。とにかく、地主が変わり者で、両親が代理人などをたてることも一切拒否、もし、代理人をたてたら、交渉しないとまで言われています。地主の提示する条件で不当な点は以下の3点です。
 1.地主本人が事務処理をするにもかかわらず手数料10%をとると言っている。
   金額にすると、100万ぐらいです。
 2.提示された坪単価が、役所で調べた公示価格に比べると、安いこと。
 3.両親が借地の上に、自分所有の築30年の家に住んでいますが、契約終了後
   地主はそのまま、家を借家として貸す予定で、そのリフォーム代200万を
   両親に請求していること。家そのものの価値は、2階が築40年を超えているの
   で、価値がゼロとは、不動産やに言われているのですが。退去後のあとの、
   リフォーム代まで請求されるすじあいはないですよね。それだったら、更地に
   して返したほうがとくです。

 などです。底地権のことを含め、ご意見お聞かせください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたと...続きを読む

Aベストアンサー

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4とか7:3と路線価上で取り決めされておりますが実際の売買では5:5となるケースが多いようです。3.の建物にリフォーム費用をとるというのは論外です。借地の契約書上で取り決めされていれば別ですが建物に対価があれば地主に対し、買取請求できるぐらいですから。地主が現況の建物をそのまま使うのであればリフォーム費用は地主負担となるべきでしょう。
諸条件含めて地主の要求が不当であれば自分の希望額で第三者に売り出しをしてみたいと地主に申し出てみてはいかがでしょうか?地主にプレッシャーをかけることはできると思います。

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4...続きを読む

Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

Q借地料の値上げを要求された

借地に自宅を建てて住んでいる者です。
最近地主が従来の地代を一挙に50%近く来月から値上げしたいと弁護士を介して申し入れてきました。
地価も昨年比10数%下がっていると聞きますし、値上げ理由も説明無く釈然としません。いまどき一挙に50%近くの値上げというのも納得できないのですが、どうすれば良いか良い方法を教えてください。

Aベストアンサー

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の価格高騰に対して、抑制されていた関係で、
下がる場合の率は、土地価格の下落ほど、下がっていません。

 従前は、低い借地料でも、固定資産を払って、赤字にならなければ良いと考えていた地主も、これほど、不況が続くと、その土地から一定の収入を確保したいと、考えるのも無理はないと思われます。

 一度、地主側の主張も聞かれてみれば、いかがでしょうか?
 相手側の弁護士ならば、説明してくれると思いますが・・・・。

 相手側の弁護士に説明を求める事をお勧めします。

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の...続きを読む


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