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ローン特約(融資特約)の実行方法について質問です


住宅を購入する予定があり、土地の売買契約を結びました。
土地の仲介業者M社の元社長が、土地販売会社k社社長であり、同じようなものです。

私は、住宅建設メーカーの営業担当者Sさんに、土地の仲介業者さんとのやり取りを任せており、融資不可が下りて、その旨を、営業Sさんに、仲介業者の担当者に伝えてもらいました。

そして、伝え終わったら、営業Sさんから、電話でご連絡を頂きましたが、1カ月ほどして、仲介業者さんが、何も聞いていないので、期日を過ぎたので、違約金150万円払ってください。応じなければ裁判します。 と連絡がありました。

消費者センターや宅建業協会に相談しても、支払う必要はないと言われましたが、3カ月過ぎた今日、実際裁判の通知がきました。

営業Sさんが、確かに、融資不可を仲介業者の方に、伝えたのに、仲介業者と、土地販売業者がグルになって、訴えてきたように感じるのですが、第三者の方に、融資不可を伝えてもらったので、融資特約は無効になり、違約金が発生するのでしょうか?

もし、第三者の方による連絡がダメなら、その時に言ってほしかったのですが、こちらの勉強不足がいけないとも思いますが。。。

しかも、営業の方も、35年この仕事をして、いつも融資不可の場合に、自分が仲介業者に連絡して、何の問題もなかったというのです。

そもそも、言ったのに、聞いてないからと言って、融資特約不可になるのでしょうか?

ただ、「第三者が言ったから、融資特約が使えない」と、仲介業者・販売業者が訴えているのではなく、訴えているのは、「営業マンからも、買主からも、期日を過ぎても何ら連絡が無かった」ので違約金を請求すると、訴えられました。

つまり、営業マンからも聞いてないと、「嘘」の訴えを起こされています。
言った証拠はありませんが、電話した記録はどうにか取れると思います。

仲介業者は、中立であるはずなのに、明らかに販売業者と同じ立場です。
仲介業者が故意にか、うっかり販売業者に伝えるのを忘れただけの可能性もあります。

このような場合、融資特約は使えず、違約金は支払わないといけないのでしょうか?

とてもとても困っています。
よろしくお願いいたします。

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A 回答 (5件)

業者してます。



貴方のいうことが真実であれば、違約金を支払う必要は無いでしょうね。逆に言えば、どの様に貴方の主張を立証していくかと言うことなのだろうと思います。もちろんSさんの証言などが得られるのであれば、ローン特約期限を過ぎれば損失を負うことになってしまう貴方の主張の方がより真実味がある様に考えられるでしょう。

また他の回答にある通り、仲介業者も依頼者に不測の損害を与えぬ様に取引に注意を払う善管注意義務がありますので、売主が今回の様に費用請求してくるのであれば、仲介業者も知らぬ存ぜぬでは通用しません。
例えば、「買主がローンを利用する一般消費者であるにもかかわらず、売買契約をするにあたり契約内容にローン特約を入れなかった」として仲介業者への賠償請求を認めた例があります。

ただし裁判を起こす権利が相手にもあります。相手がどれだけ本気か分かりませんが、訴えられた以上は残念ながら対応せざるを得なくなります。
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この回答へのお礼

ご回答誠にありがとうございます。

聞くところによると、仲介業者は、「融資不可を聞いていない」どころか、「融資が下りたので、契約の話を進めたいと買主側から言ってきた」と、びっくりする嘘を宅建業協会に言っているそうです。

善管注意義務どころか、驚きの嘘をついている所を見ると、やはり、売り主は仲介業者の元社長でもあるので、共謀して悪事を働いていると思います。

しかし、訴えられてしまったので、turbotic様のおっしゃられるように、どの様に主張を立証していくかと言う事が、大切なのですね。。。

色々と証拠集め頑張ります。

宅建業協会にも嘘八百言ってる仲介業者&売り主なので、証拠書類の偽造とか簡単にしてくると思うので、他の知り合いが言っていましたが、その偽造書類をもとに、刑事事件として、どうにかできないか、被害者がもっと増えないように、何か対策を練る必要があるとのことでしたので、色々情報を集め頑張ります。

ここで、悪に負けたら、被害者が増えてしまうので。 
消費者センターでの相談件数県内2位の仲介業者らしいので、許せません。。。

お礼日時:2013/08/05 18:24

手付金無しでの契約だったのですね。


本来、業者は手付け解除は必ず設けなければならず、期限は定められません。千円でも良いので手付金の授受はするべきだというのが、指針です。
手付金を受領せず、実質手付け解除の条項を無くした契約=契約の誘引、手付け解除に関する事項、宅建業法違反と判断される可能性は大きいですよ。

また、手付金を支払うことが出来ない(失礼ですが)資金計画の状態なら、仲介人は特に借り入れの可否について、注意を払うのが当然の義務ですから、これも怠っている。

民法なら「ああ言った、こう言った」で争うのですが、宅建業法の監督処分の場合は、売買契約書や重要事項、その他の書類がすべてで、そこに宅建業法違反があったかどうか?を問われるので、過ぎてからの口裏あわせは、意味がありません。

早く、都道府県の監督課へ出向いてください。
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この回答へのお礼

本当に、本当に、お詳しいく丁寧なご回答ありがとうございます。

消費者センターの人話によると、県の指導がすでに仲介業者に入ったらしく、しかし、免許停止には至っていません。
たぶん、仲介業者は「何も聞いていない」の一点張りか、自分たちは悪くない!と言う事で、逆に裁判に踏み切ったのではないでしょうか・・・


しかも、宅建業協会の人も、「裁判は取り下げさせる!」と、協会に仲介業社の社長と担当者が呼ばれて、お叱りを受けたらしいのですが、仲介業者は、「融資不可を聞いていない」どころか、「融資が下りたので、契約の話を進めたいと買主側から言ってきた」と、びっくりする嘘を宅建業協会に言ったそうです。
なので、どうにもならず、結局裁判で決着をつけるしかなさそうです。。。



善管注意義務どころか、驚きの嘘をついている所を見ると、やはり、売り主は仲介業者の元社長でもあるので、共謀して悪事を働いていると思います。


宅建業協会にも嘘八百言ってる仲介業者&売り主なので、証拠書類の偽造とか簡単にしてくると思うので、他の知り合いが言っていましたが、その偽造書類をもとに、刑事事件として、どうにかできないか、被害者がもっと増えないように、何か対策を練る必要があるとのことでしたので、色々情報を集め頑張ります。

ここで、悪に負けたら、被害者が増えてしまうので。 
消費者センターでの相談件数県内2位の仲介業者らしいので、許せません。。。

色々と、ご教授誠にありがとうございました。。
裁判の経過で、証拠の偽造とか、仲介業者はしてくると思うので、その悪行とともに、再び、県の監督課へ悪質な業者として相談してみたいと思います。

本当にありがとうございます。

お礼日時:2013/08/05 18:37

再度回答します。


>手付金も最初から無かったのですが、裁判と言うだけで、心が痛いです。
手付金の受領がないのでしょうか?手付金の額が小さいという事でしょうか?

>裁判の前に県庁に行った方が、裁判にも何かしら有利になるのでしょうか?
裁判というのは、この場合民法上の争いになるのです。
県の免許監督課というのは、不動産業を監督指導する権限を有しているところで、ここは宅建業法に基づき違反行為があれば、業者を指導、免許の処分等行えるところです。
今回の顛末で監督課が業者の行動が適正でないと判断すれば、是正の指導を受けますから、裁判は取り下げるでしょう。
こちらの方が、相談から結果が出るまで、非常に早いですから、こちらに相談を。という事です。
民事の裁判とは全く違う扱いですから、民事上の裁判が有利になるという事はありません。
宅建協会というのは、業者団体で業者に対する処分や監督権限はありません。

この回答への補足

再び、ご丁寧な対応、誠にありがとうございます。

>手付金の受領がないのでしょうか?手付金の額が小さいという事でしょうか?
手付金は最初から払わなくてよかったので、払っていません。0円でした。。

裁判の訴えでは、融資特約の期限までに、何の連絡もなかったので、違約金として150万円請求すると言うものでした。

連絡はしていたんですけど。。

多分、仲介業者さんと、販売業者さんは、裁判でもあの手この手で嘘の証言や、書類を作ってくるだろうから、憂鬱です。。

消費者センターでも、「またこの会社ですか」と相談が多い悪質な仲介業者らしく、他に被害者が出ないように、何としてでも勝ちたいです。


本当に、本当にありがとうございます。

色々証拠となるようなものを集めて、頑張ります。

本当に色々とありがとうございます。

補足日時:2013/07/30 00:37
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不動産業者です。


売主の主張はどうあれ、資本が売主と同じだろうが、仲介業者は契約書による売主、買主双方の契約履行や停止条件成就の条件など、注視し管理する義務を負っています。
簡単に言えば、ローン条項の期日が迫っているのに、買主からの連絡だけ待っている状態では、仲介業者の過失責任が大きいと判断されるような案件です。

1、売買契約書や重要事項、その他契約に関して授受された書類一式。
2、確かに仲介業者へローン否決の旨を電話連絡した、住宅メーカー営業さんの証言調書(経緯と何月何日何時ごろ仲介業者の誰宛に確かに伝えた旨の内容が書かれた書類で、その方の署名があるもの)
3、弁護士等から来た通知書

上記書類一式を揃えて、都道府県の宅地建物取引免許の監督課(県庁の中にある場合が多いです、呼称は都道府県により違います、宅建協会ではありません)へ電話で苦情相談の予約をした上、訪ねて相談してください。
あくまでローン条項による白紙解除は主張してください。
内容詳細を聞き取り調査をされ、この案件ですとその場で良し悪しを判断されることはありませんが、まずは仲介業者や売主の選任の取引主任者は事情聴取に呼ばれ事情を聴取されます。
ここで宅建業法に違反行為や取引の信義性にそぐわないと判断されれば、指導がありその場合は、手付金を返還し白紙解除とするよう指導があるでしょう。従わなければ、免許に厳しい処分が下りますから、従わないことはほぼ考えられません。
これは出来るだけ早く行ってください。

まずは、ここまでが第一段階で質問者さんが行うことです。
弁護士からの通知などは、気にする必要はありません。あくまで売主側が勝手に都合の良い状況を説明し、顧問弁護士に通知を依頼しただけで、私は逆にこれは一般の方に対してはマイナス効果だと思います。

次に、上記の監督課で業法上の指導など違反行為がなく出来ないと判断された場合は、民法上の争いとなります。この場合は、質問者さんも弁護士を代理人としてやりとりするしかありません。
裁判の期日はまだ先がありますよね?期日が迫っているなら、電話で延期が可能です。病院やなんでも理由つけて延ばしてください。1ヶ月は猶予が出来ます。
いづれも先に書いた2の供述は必要となりますので、簡単な内容でよいので作成をお願いしてください。

どう考えても悪質な業者ですし、宅建主任者の更新講習で随分前から説明を受ける事例で、仲介業者の不注意でローン条項の期日まで売主へ連絡せずに、買主が売主に没収された手付金の仲介業者への損害賠償を認めた判例があり、十分期日には気をつけるように・・・・と講習を受けます。

万一売主の主張が認められても、実質経営者が同じ仲介業者は損害賠償の責めを負う、というおかしな状態になると推測します。
尚、ローン条項の期限までにその合否の連絡は、契約書に書面でと定めていない限り、電話や口頭で構いません有効です。

但し、なぜもう3ヶ月も放置していたのでしょうか?支払い済みの手付金が戻ってこない状態なのですから、もっと早期に質問者さんも動くべきですし、ローン条項による解除の申告をすべきでした。
この時間経過はマイナス要素だと思います。

へこたれずにがんばってください。

この回答への補足

大変お詳しい回答、誠にありがとうございます。
心から感謝しております。


ちなみに、融資特約の期限は3月31日で、3月22日に融資不可の連絡をし、4月に仲介業者から「連絡がないので、違約金を請求します」と連絡が来ました。

4月に消費者センターや宅建業協会に相談しましたが、悪質だし無視していいと言われ、念の為内容証明で、仲介業者に融資特約による契約解除は連絡済である旨を伝えました。

そして、5月に今度は販売業者から、「何の連絡もないので違約金150万円請求します」と言われ、最初は「もし、本当に請求してきたなら免許取り消しのレベル」と宅建業協会の方は言われていましたが、今度は、宅建業協会の担当の方が、仲介業者の方と知り合いの人に代わり、宅建業協会の方が、「仲介業者の会社に行って、謝りさえすれば、裁判はしないと言われています。」「悪くなくても謝りさえすれば、面倒な裁判もしなくていいから、謝った方がいい」と私や、住宅営業マンに言ってきました。

そして、「悪くなくても謝ったら、裁判を起こさないと言う証明はしてくれますか?」と宅建業協会の方に言ったら、それは出来ないと言われ、仲介業者の方も、「謝ったら裁判しない」の証明書は謝った後で渡すと言われ、不信感もあり、消費者センターの人は、謝る必要ないといわれ、謝りませんでした。

そして、2ヶ月が経った7月に裁判所から、訴えの通知が来ました。
手付金も最初から無かったのですが、裁判と言うだけで、心が痛いです。

長くなってすみません。。。


裁判の前に、県庁に行った方が、裁判にも何かしら有利になるのでしょうか?

何度もすみません。。。

補足日時:2013/07/28 02:58
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> 融資特約は使えず、違約金は支払わないといけないのでしょうか?


質問者が素人で、脅せば金を出すとなめてかかっているようですね。
こちらも専門家(このようなトラブルに詳しい、専門知識を持った)である弁護士を立てて通告してもらうしかないでしょうね。

専門知識を持った、法曹界の専門化が出てくれば諦める可能性が高いと思われます。



> 仲介業者が故意にか、うっかり販売業者に伝えるのを忘れただけの可能性もあります。
相手の仲介業務が仲介者の仕事。
もし、相手との連絡が取れていなくて特約の無効となった場合でも、質問者の責任ではなく、仲介者の責任なので、「実際裁判の通知」自体が請求先を間違っているものです。

何故質問者に請求しているかと言えば、仲介者は専門知識を持っているから、請求しても無駄と知っているから。
質問者は知識が無いから、請求すれば、混乱して金を出すと思っているのではないかと思われます。
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この回答へのお礼

ご回答誠にありがとうございます。

違約金と言われただけで、素人だから、払わなくてはいけないのかとびびりました。。。

しかし、弁護士さんに頼むと40万~50万しますよね、、 

仲介業者さんと、販売業者さんは、ある意味同じ会社なわけで、確実に住宅営業マンさんは仲介業者に伝えたので、明らかに仲介業者さんが嘘をつかれているのですが、私に知識がなく内容証明などしなかったからいけないのですが、騙された感じなのに40万~50万の弁護士さんの費用がとてもつらいです。。。

しかも、仲介業者さんが売り主に伝えてないなら、仲介業者さんの責任を問えますが、仲介業者が「聞いてない」としらを切られるので、こちらも言った証拠が無いので、仲介業者さんの責任を追及するのも難しい状況なきがします。。

本当につらいです。

150万円の違約金と、その他もろもろ200万円
持ってないのにどうしよう・・・

頑張ります。

本当にありがとうございます。

お礼日時:2013/07/28 03:08

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